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宅地建物取引業:兵庫県知事(2)第11330号 賃貸住宅管理業:国土交通大臣(2)第477号

News

いつまで続く!? 住宅ローン超低金利

弊社店舗の営業時間中に、多くの金融機関の担当者(住宅ローン担当)が、
営業の外回りでご来店になられます。
「〇〇銀行の〇〇です。マイホームを購入されるお客様の案件がございましたら、
是非、当銀行にお申し付け下さい。」
というような感じです。

近年は、がん保険付きの商品や三大疾病付きの住宅ローンなど、
各金融機関も様々な商品を提供し、顧客獲得に繋げる努力を行っています。
その中で、なんといっても金利の低さには驚かされます。
金融機関や申込人の属性などで細かな融資条件は異なりますが、
変動金利が0.4%台など、驚くような超低金利合戦が続いています。

 

 

とある金融機関の担当者の話では、この貸し出し金利では銀行側の事務費などの
諸経費すら賄えないような状態となっており、
「住宅ローン」という商品単体では利益が出ないのが現状のようです。
そのような状況にも関わらず、なぜ、超低金利の融資を続けるのでしょうか。

先ず、日銀の政策でお馴染みの「マイナス金利政策」に伴う金融緩和の影響です。
銀行側は融資先を常に探しています。法人融資や個人融資。
できるだけ高額融資を行う為には個人よりも法人に対する融資の方が望ましいですが、
当然ながらリスクも伴います。

それに比べて個人融資はリスクが低く、また、住宅ローンの場合は融資額も比較的多いことから、
盛んに行われているのです。ただ、本来であれば、銀行は“利ざや”で利益を生む業務ですが、
前述の通り、“利ざや”がない状況にも関わらず積極的に顧客獲得を目指している理由は、
銀行業務の多様化にあります。

一つの例で言うと、「2007年より銀行での保険の販売が全面解禁」となりました。
「保険の販売」と「住宅ローン」がどう結びつくのか理解できないかもしれませんが、
銀行側は「住宅ローン」という顧客との繋がり(パイプ)を使って、
保険などの金融商品の販売に繋げていく思惑があるのです。

そもそも、住宅ローンを借りる方の対象年齢は、主に20代~40歳代といった
将来設計を行う世代の方々です。
住宅ローンは最長35年といった長期に渡る顧客との大切な繋がりとなり、
銀行にとって一生の顧客となって頂けるような重要ツールという
位置付けになっているのが昨今の実情です。

 

 

今後の経済や景気動向によって、住宅ローン金利の変動もあるでしょうが、
これからも昔のような高い金利に戻ることは考えにくく、
当面は、マイホーム購入者にとって良好な融資環境が続くのではないかと思われます。

国土交通省お墨付き「安心R住宅制度」創設

“既存住宅を買いたい”“既存住宅に住みたい”を増やす!

 

「安心R住宅制度」 個人消費として最大のお買い物「マイホーム」。
35年の住宅ローンにて購入したにもかかわらず、
“半年後に雨漏りが発生”なんて、とてもショックです。

新築住宅の場合、購入後10年間の瑕疵担保責任が売主の義務として定められており、
売主の負担にて修繕・保証を受けることが可能です。
しかし、売主が一般個人の既存住宅を購入した場合は 瑕疵担保責任が2~3ヶ月
という短期のケースが多く、 十分な補償を受けることが出来ないのが実情です。

☆「安心R住宅制度」では、「中古住宅」とは言わずに「既存住宅」と表現しています。
※瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵(欠陥)が発見された場合、
その定められた期間までは売主側にて保証義務や損害賠償義務を負うことです。

 

 

マイホーム購入を検討する顧客心理として、
既存住宅は「汚い」「不安」「分からない」などのマイナスイメージが強く、
良質な中古住宅でさえ売れずに解体・建替えなどを余儀なくされることもあるのです。
そこで、国土交通省は耐震性や瑕疵保証など一定の条件を満たした既存住宅を、
国のお墨付きを与えマイナスイメージを払拭し、
既存住宅の流通を促すことを目的として「安心R住宅制度」を創設しました。


「安心R住宅」の要件・基準は以下の通りです。

◆「不安」の払拭  

①一定の耐震性を有すること。   
 ・昭和56年6月1日以降に着工したもの   
 ・昭和56年5月31日以前に着工したもので、耐震診断や耐震工事を施し、    
  販売広告時点で耐震性が確認されているもの。  

②建物状況調査(インスペクション)を実施し、  
 構造上の不具合及び雨漏りが認められず(又は、不具合箇所の改修が完了しているもの)
 購入予定者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を付保できる用意がなされているもの。


◆「汚い」イメージの払拭  

①基準に合致したリフォームを実施し、従来の既存住宅の「汚い」  
 イメージが払拭されていること。尚、リフォームが実施されていない場合は、  
 参考価格を含むリフォームプランの情報を付すること。

②外装や主たる内装・水廻り(キッチン・浴室・トイレ・洗面所)の現状写真の情報提供すること。


◆「わからない」イメージの払拭  
※「有り」「無し」「不明」の開示が必要な項目

①下記について情報収集を行い、広告時点において情報の有無を開示の上、  
 購入検討者の求めに応じて詳細情報の開示を行うこと。  
 ・新築時の情報:適法性に関する情報、住宅性能評価に関する情報、設計図書に関する情報。  
 ・過去の維持管理の履歴に関する情報:維持管理計画に関する情報(給排水管・設備の検査、定期保守点検等)
  防蟻に関する情報<戸建て住宅のみ>、修繕に関する情報、リフォーム・改修に関する情報
 ・保険・保証に関する情報:構造上の不具合及び雨漏りに関する保険・保証の情報、   
  その他の保険・保証の情報(給排水管・設備・リフォーム工事の関するもの、
  シロアリに関する情報<戸建て住宅のみ>等)   
 ・省エネに関する情報:断熱性能に関する情報、開口部(窓)の断熱に関する情報、その他省エネ設備等に関する情報  
 ・共同住宅の共用部分に関する情報:管理規約に関する情報、修繕積立金の積立状況に関する情報、
  大規模修繕計画に関する情報、修繕履歴に関する情報


この要件・基準を満たした既存住宅が「安心R住宅」として物件広告に上記のマークが付けられています。

 

この制度は平成29年12月から施行し、今後、徐々に住宅流通市場に普及していくことと思われます。
また、それに伴い、既存住宅の流通量が増えるとともに、全体的な既存住宅の品質向上の底上げにも
繋がることが期待されています。

 

 

国土交通省「安心R住宅制度」サイト

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html

不動産市場にも「ビットコイン」の波が押し寄せている!?

賃貸住宅市場にも「ビットコインでの支払い」が現実のものとして広まり始める

 

インターネット上の仮想通貨ビットコインでの決済対応が広がりを見せる中、電気代、ガス代、

携帯電話といった公共料金に合わせて、家賃の支払いにビットコインが使われる時代が迫っているようです。

不動産業界関連では、賃貸住宅の家賃の決済手段として、実用化に向けた動きが一部で見られ、

来年には具体的 な運用が進む予定となっている様子。

 

ビットコインでの家賃支払いが現実化すると、市場も大きな変化に直面することになりますが、

具体的なイメージは現実的にまだ見えてきません。

 

 

ビットコインは価格が定まっていないこともあって、投機色の色合いが濃いと見られていますが

決済面でメリットの部分も多くeコマース(電子取引)分野で急速な広がりを見せています。

 

今後、物件価格、仲介手数料、賃料の支払いにビットコインが使用されるケースも、

 そう遠くはない時代となってるのかもしれません。

 

すでに東京都内で不動産仲介手数料のビットコイン決済を開始した事例が見られ、賃貸住宅市場にも

「ビットコインでの支払い」が現実のものとして広まり始めるのは、目の前まで近づいているようです。

中古住宅購入時の指標「安心R住宅」制度創設

マイホーム購入のご検討にあたり、中古の木造一戸建住宅等を見学したときに品質などの懸念によって
購入を躊躇したことはないでしょうか。
現状のいわゆる「中古住宅」は、品質や性能などの適切な情報提供が行われておらず、
見た目や営業マンの口頭での情報だけで購入判断を行わなければならない状況です。

そこで、国土交通省は、スクラップ&ビルド政策(新築主導型)からストック住宅政策(既存・中古住宅主導型)
への住宅政策転換に伴い、「中古住宅」の流通を促進していくために新たな制度の創設を行っています。
それが「安心R住宅」制度です。

 

 

「安心R住宅制度」とは・・・
正式名称は「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度」です。一定の要件を満たす既存住宅について、
国が登録した事業者団体を通じて「安心R住宅」の商標を広告販売時に付与できる制度です。

 

◆「安心R住宅」の要件
(1)「不安」の払拭
・現行の建築基準法の耐震基準に適合するもの又はこれに準ずるもの。
・既存住宅売買瑕疵保険契約を締結するための検査基準に適合したものであること。
・管理規約及び長期修繕計画を有するとともに、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示すること。

 

(2)「汚い」イメージの払拭
・事業者団体毎に「住宅リフォーム工事の実施判断の基準」を定め、基準に適合した
リフォームを実施し、従来の既存住宅の「汚い」イメージが払拭されていること。また、
リフォームが実施されていない場合は、リフォームに関する提案書(費用に関する内容を含む)
を付与するとともに、住宅購入者に求めに応じてリフォーム事業者をあっせんすること。
・外装、主たる内装、台所、浴室、便所、及び洗面設備の現況写真を閲覧できるようにすること。

 

(3)「わからない」イメージの払拭
・下記について情報収集を行い、広告をするときに、当該住宅に関する書類の保存状況等を記載した
書面を作成・交付するとともに、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示。
※内容:「建築時の情報」「維持保全の状況に係る情報」「保険又は保証に係る情報」
「省エネルギーに係る情報」「共用部分の管理に係る情報」その他。

 

上記の要件は、国土交通省が行った「住宅購入検討者が中古住宅を検討する際に懸念となっていること
についてのアンケート」を基に、「不安」「汚い」「わからない」というワードから、
内容を細分化して決定したものです。

 

この制度は、来春から開始されるようですが、制度開始後の普及については、徐々に「安心R住宅」の
ロゴが付いた中古住宅が流通していくのではないかと思われます。

 

この制度だけでは、中古住宅購入検討を行うための情報集として十分ではないですが、
公的機関が優良認定を行うことによる意味や役割は大きく、購入検討者にとっても一つの
判断材料となるのではないでしょうか。

総務省発表「日本の世帯構造等基本集計」結果から見る住宅事情

先日、総務省統計局が発表した、平成27年国税調査に基づく
「世帯構造等基本集計」の結果によると、
日本の世帯構造は以下の通りとなっています。

 

◆世帯総数:5,344万8,685世帯
(その内)
◇ 一般世帯数:5,333万1,797世帯
◇施設等の世帯:   11万6,888世帯

(一般世帯の家族類型別)
◇ 1人の世帯 :1,841万7,922世帯
◇ 夫婦と子供
  から成る世帯:1,428万8,203世帯
◇夫婦のみの世帯:1,071万8,259世帯
◇ 一人親と子供
  から成る世帯:  474万7,976世帯

 

前回(5年前)の調査結果と比べると、単独世帯は9.7%上昇しており、
1割近く増えています。この統計結果から、近年の住宅・空き家事情を照らし
合わせた場合、周辺地域では、今後ますます利用しない住宅・空き家が有り余る
状況となることが伺えます。また、1人の世帯の内、65歳以上の単独世帯が、
前回よりも23.7%上昇し、今後、その方々が住まう「シニア住宅」の建設も増える
ことが想定されることから、ますます「住宅余り問題」「空き家問題」が深刻化していきます。

 

日本の世帯事情の変化に沿った新たな住宅建設も大切ですが、その側面に生まれる
「住宅・空き家問題」の解決も併せて考える必要があるのではないでしょうか。

『相続』の相談は、町(地域)の不動産会社にするのが効果的

現在、日本の家計資産の約7割は、65歳以上の世帯が保有しているという“偏在”となっています。 また、人口構造のボリュームゾーンとなっている団塊の世代も70代を迎え、今後、贈与や相続など 「資産の移行」が益々増えてくることは周知の通りです。

国の政策としても相続税の増税や、贈与税(生前贈与)の引き下げなど行い、 世代間の資産保有の偏りを軽減させるべく施策を行っていますが、 実際のところ 想定通りには資産の移行はされていません。

そして、その移行させるべく資産の内訳としては、自宅や土地などの不動産の割合が 家計資産全体の約7割にも及ぶと試算されており、 このことが試算移行を妨げる第一の要因と なっているのではないかと推測します。

 

 

民間の調査機関が行った意識調査で、「相続の相談は誰にしますか?」という質問について、 「誰に相談して良いのかわからない」という回答が最も多く、半数近い約48.9%となりました。 その次に「身内に相談する」(15%)、この2回答の合計で63.9%となり、 専門家に相談するという意識が低く、実際の相談者がいないのが実情です。 その次の相談者として「弁護士」「税理士」という回答になるのですが、 上記の通り、家計資産の約7割が「不動産」が占めるにもかかわらず、不動産会社に相談するという 選択意識があまりありません。

相続資産が不動産の場合、活用や形状・評価方法などによって相続評価や節税効果など大きく変わります。 「相続対策=不動産対策」と言われるくらい、不動産の扱いによって相続資産全体に大きく影響を及ぼすため、 不動産の取り扱いに対する実務知識や実務経験が相続対策にとって必要不可欠なのです。

上記の内容の通り、相続資産の内訳を検証したとき、家・土地などの不動産が比較的多く含まれている場合は、 効果的な資産継承や有効な相続対策を行うために、地域の不動産を知り尽くした「町(地域)の不動産会社」に ご相談することをお勧めします。

 

 

“なぜ”「町の不動産会社」に相談するのが良いのか。


不動産会社や土地活用を行う会社など、不動産関連会社も多岐に亘りますが、 相続相談を行う場合、なぜ、「町の不動産会社が良いのでしょうか?

①当然、地域の不動産や周辺情報に精通している。(全国規模の会社のようなスタッフの移動や組織編制が無く、 地域に根付いたコミュニティ活動などを行っているため、個々が地域の細かな情報も保有している。 効果的な不動産流通を行う上で最も重要。)

②建替えやアパート建築などに特化していないため、建替え・アパート建築などの賃貸経営だけを勧めない。

③売買・賃貸・管理の分野を分け隔てなく行っているため、大手不動産会社(「〇〇不動産販売」など)のように 「売却・処分・換金」だけを勧めない。

④スタッフ自身が不動産関連の税務知識や相談対応の経験がある場合が多く、ワントップで一般的な方向性 (検討指針等)を示してくれる。 また、その次のステップで具体的な動きになると、そのジャンルに見合った専門家へ橋渡ししてくれる。

相続相談や不動産相談などの“いわゆる”「資産相談」は、先ず、「町の不動産会社」へ不動産の『処方』を依頼し、 効果的な資産継承を実現させるための“第一歩”を踏み出しましょう。

国土交通省発表、平成29年都道府県基準地価

平成29年9月20日、国土交通省は、今年の7月1日時点の
都道府県基準地価について発表した。
全国的に見ると、商業地は平均値として0.5%の上昇、
住宅地は0.6%下落であるが、下落幅が縮小した。

特に、三大都市圏や福岡県などの大型都市については、
商業地・住宅地共に大幅な上昇となり、
店舗やオフィスの需要が顕著に増えていることや、
諸外国の観光客向けのホテルなど宿泊施設の建設ラッシュに伴う
需要増が地価上昇の後押しとなっている。

 

兵庫県内では、商業地については変動率がゼロで、
9年ぶりに横ばいとなったが、住宅地は1.0%下落となり、
県内地方の過疎化に歯止めがかかっていない状況が想定される。

その中でも商業地は、神戸市中央区の三宮センター街の入口付近が
県内最高額の平米あたり440万円、
上昇率ではJR三宮駅近くの三宮町1丁目がトップとなった。
また、住宅地では、昨年3月にJR摩耶駅が開業したのを受け
、神戸市灘区の三地点が上昇率の上位を占め、
最高額は人気の住宅街「岡本2丁目」の平米あたり53万円となった。

 

今年の基準地価の報道について新聞紙面やニュースでは、
「地価上昇」「下落幅縮小」という発言や文章が飛び交っているが、
全国それぞれの地域を比較対象した場合、地域格差は歴然としており、
今後、益々その差は広がることが想定される。
また、不動産・建設業界では、東京オリンピックが終わった後の
2020年問題による「地価下落(暴落)」懸念もささやかれており、
都心部の土地需要もどこまで続くのかは不透明である。

空き家が“第二の年金”収入の資源に早変わり!?

先日、利用していない空き家をご所有の方から、
今後の活用・処分等についてのご相談を受けました。

本人は、「賃貸活用」「売却処分」のどちらにするのか悩んでおられたため、
当方が各種シュミレーションを行い、比較検討の資料を提供させて頂きました。

対象となる空き家の状況や環境を考えた場合、
結論としては、当面は賃貸活用した方が効果的な結果となり、
具体的な計画・準備を進めることとなりました。
ただ、空き家の現状としては、室内には大量の家財が残されたままで、
且つ、家財撤去の完了後も室内リフォームを全面的に行わなければならない状態です。

 

 

家財撤去費用:約  500,000円
室内改装費用:約1,000,000円
合    計:約1,500,000円

幸いに、室内状況としてキッチンや浴室などの水廻り設備については、
既存の設備が利用可能なことから、
壁紙クロス・畳・襖・部分修繕・一部設備交換・ハウスクリーニングなどの
表面部分の全面張替工事のみで納まりました。
(対象の空き家:5SLDK・約145㎡)

工事が完了し、生まれ変わった室内空間は、
当初、ご相談頂いた室内状態から見比べて見違えるほどの素敵な住宅に変化し、
「空き家」という表現が似合わない一戸建て住宅となりました。

 

 

この素敵な住宅なら直ぐに良い入居者が決まるだろうという想定から賃料設定して
入居募集活動を行うと、結果、賃貸募集後間もなく入居者が確定しました。

賃貸収支は以下の通りとなります。

【収入】賃   料:2,160,000円/年=180,000円/月×12ヶ月
【支出】固定資産税:  200,000円/年
    管理手数料:  108,000円/年=9,000円/月(賃料の5%)×12ヶ月
    支出 合計:  308,000円/年

※管理手数料とは、賃料保証や各種対応管理に伴う管理会社への管理委託費用です。

【収支】収入:2,160,000円/年
    支出:  308,000円/年
   差引計:1,852,000円/年

また、契約時には、別途、敷金・礼金などの収入もあります。※支出も有り。
【別途、収入】敷金礼金等:計720,000円
【別途、支出】仲介手数料: 194,400円
【収支差引計】     : 525,600円

 

 

今回、「空き家」を賃貸活用行うために支出した家財処分費や
室内リフォーム費用などの投下資金が、
概ね6ヶ月程度で回収できることとなりました。
(契約時に受け取る敷金礼金など含む)

また、その後の収入は利益となり、
「空き家」が“第二の年金”としての収入資源となって活かされます。

 

 

当初、一定期間賃貸を行った上、その後は売却処分行う計画だったのが、
「可能な限り賃貸活用を行いたい」と、空き家オーナーの考えも変わり、
とても効果的な空き家活用となりました。

当社では、皆様がご所有になられている「空き家」を賃貸活用行った場合の
“空き家の賃貸シュミレーション”を、無料にて行っております。
(賃貸提案参考資料進呈)

空き家・空き住宅が倍増の勢いで増える!? 有り余る住宅。今のうちに対策!

大手の総合研究所が2018年~2033年迄の
15年間の空き家・空き住宅戸数等の今後の予測推移を発表しました。

2018年には空き家率が17%となり、
2013年の調査時の13.5%から既に3.5%も上昇しています。
そこから15年後の2033年には空き家率が30.4%にも上昇し、
全国の住宅総戸数の3割近くが空き家となってしまいます。

 

空き家件数が急上昇

 

このように空き家・空き住宅がこれからも増え続ける反面、
新築住宅の着工も続いていくようです。
新築着工戸数について
2020年度は74万戸、
2025年度には66万戸、
2030年度には55万戸と、減少傾向ではありますが、
2020年からの10年間で概ね650万戸もの新たな新築住宅が
生まれると推測されています。

増え続ける住宅

この数字はあくまで推測ですが、このまま空き家対策が進まなければ、
世の中は空き家だらけとなり、あなたがご所有になられている空き家も
資産目減りとなる恐れが排除できません。

資産価値というものは、所有しているだけでは表れたものにはならず、
資産減少の懸念やリスクが残ります。
その状況に応じた利用や活用で“価値”が発揮され、
また、換金処分によって新たな“価値”に生まれ変わります。

将来の空き家・空き住宅事情を見据えた対策が必要となっています。

相続・空き家対策勉強会開催(2017.11.18開催)

こうすれば損をしない!
空き家オーナーとその予備軍のための「相続・空き家大差卯勉強会」が、
神戸市等の主催により、以下の日程にて開催されます。

また、開催中に行われる相談会の相談員として、
当センターのスタッフも参加しております。

尚、今回は、勉強会と相談会が以下の通り別日程となっており、
相談会については、定員20名程度の事前予約制となっています。
(当日、ご都合が合わない方で個別相談をご希望の方は、
ご希望日時をお申し付け下さい。相談員がお受け致します。)

空き家をお持ちで、今後の利用検討を思案している方、
ご所有のご自宅が今後、空予定となる方、等々・・。
空き家やご自宅についての様々なご相談をお受けしております。
是非、この機会にご参加下さい。

主催:神戸市・神戸市居住支援会・神戸市すまいとまちの安心支援センター“すまいるネット”

◆相続・空き家対策勉強会
開催日:平成29年11月18日(土)
    10:00~16:00「午前・午後2部制」
場 所:神戸市勤労会館403号室

・午前の部(10:00~12:30)
◇税理士セミナー「空き家で損をしない為にやっておきたいこと」
◇不動産セミナー「空家活用のウソ、ホント!? 本音で語るプロの事例」

・午後の部(13:30~16:00)
◇マイホーム借上げ制度セミナー(一般社団法人移住・住みかえ支援機構)
◇お片付けセミナー「プロに聞く! 空き家の整理術」
※その他、空き家活用方法についての講演予定

◆マイホーム借上げ制度個別相談会(予約制)
開催日:平成29年11月25日(土) 10:00~14:00
場 所:神戸市勤労会館403号室
相談員:神戸市職員・すまいるネット職員・ハウジングライフプランナー