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賃貸マンション・アパートが過剰供給!?

jigyou04先日、日銀及び金融庁が、各金融機関の積極的なアパートローン融資による融資残高の急増に伴い、実態把握や今後の動向の監視を強めている内容のニュースが流れました。近年の賃貸マンションやアパートの建設ラッシュの背景には、平成27年の相続税改正に伴う節税対策や超低金利の金融市場などによるものと推測されています。

融資を受ける側は、賃料収入という原資を返済に充てることで事業計画をたててアパート経営を行います。その効果は、元々所有している土地の評価(相続評価)を下げたり、また、一部の現預金などを建築費用に充当し、現金を建物資産に代えることによって評価(相続評価)を下げる等、アパート建築による相続財産の圧縮という節税効果です。また、融資を行う金融機関は、近年の超低金利政策によって金融市場にお金が有り余り、貸出先を探す中で、不動産担保融資(アパートローンやその他の不動産担保ローン)は貸し易く、また、回収見込みも高いためにリスクが低いこと等々・・、が今回の大きな要因となります。

 しかし、この市場の仕組みや流れ・循環サイクルは、一番大切な要素が抜けています。それは周知の通り、今後、日本は超少子高齢化及び人口減と突き進む人口構造となる中、アパートやマンションなどのいわゆる“箱もの”だけを社会に造り、その需要がどこまで見込まれているのかということです。また、アパート・マンションの需給バランスの崩壊によって、賃料の低下や空き室の増加に伴う資金計画の見直し・アパート融資市場の悪化が想定されます。そのようなことになれば、いわゆる「不動産バブルの崩壊」ということに繋がり、金融市場・や住宅市場に大きくマイナス影響をもたらす可能性が懸念されます。