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コラム

いつまで続く!? 住宅ローン超低金利

弊社店舗の営業時間中に、多くの金融機関の担当者(住宅ローン担当)が、
営業の外回りでご来店になられます。
「〇〇銀行の〇〇です。マイホームを購入されるお客様の案件がございましたら、
是非、当銀行にお申し付け下さい。」
というような感じです。

近年は、がん保険付きの商品や三大疾病付きの住宅ローンなど、
各金融機関も様々な商品を提供し、顧客獲得に繋げる努力を行っています。
その中で、なんといっても金利の低さには驚かされます。
金融機関や申込人の属性などで細かな融資条件は異なりますが、
変動金利が0.4%台など、驚くような超低金利合戦が続いています。

 

 

とある金融機関の担当者の話では、この貸し出し金利では銀行側の事務費などの
諸経費すら賄えないような状態となっており、
「住宅ローン」という商品単体では利益が出ないのが現状のようです。
そのような状況にも関わらず、なぜ、超低金利の融資を続けるのでしょうか。

先ず、日銀の政策でお馴染みの「マイナス金利政策」に伴う金融緩和の影響です。
銀行側は融資先を常に探しています。法人融資や個人融資。
できるだけ高額融資を行う為には個人よりも法人に対する融資の方が望ましいですが、
当然ながらリスクも伴います。

それに比べて個人融資はリスクが低く、また、住宅ローンの場合は融資額も比較的多いことから、
盛んに行われているのです。ただ、本来であれば、銀行は“利ざや”で利益を生む業務ですが、
前述の通り、“利ざや”がない状況にも関わらず積極的に顧客獲得を目指している理由は、
銀行業務の多様化にあります。

一つの例で言うと、「2007年より銀行での保険の販売が全面解禁」となりました。
「保険の販売」と「住宅ローン」がどう結びつくのか理解できないかもしれませんが、
銀行側は「住宅ローン」という顧客との繋がり(パイプ)を使って、
保険などの金融商品の販売に繋げていく思惑があるのです。

そもそも、住宅ローンを借りる方の対象年齢は、主に20代~40歳代といった
将来設計を行う世代の方々です。
住宅ローンは最長35年といった長期に渡る顧客との大切な繋がりとなり、
銀行にとって一生の顧客となって頂けるような重要ツールという
位置付けになっているのが昨今の実情です。

 

 

今後の経済や景気動向によって、住宅ローン金利の変動もあるでしょうが、
これからも昔のような高い金利に戻ることは考えにくく、
当面は、マイホーム購入者にとって良好な融資環境が続くのではないかと思われます。

不動産市場にも「ビットコイン」の波が押し寄せている!?

賃貸住宅市場にも「ビットコインでの支払い」が現実のものとして広まり始める

 

インターネット上の仮想通貨ビットコインでの決済対応が広がりを見せる中、電気代、ガス代、

携帯電話といった公共料金に合わせて、家賃の支払いにビットコインが使われる時代が迫っているようです。

不動産業界関連では、賃貸住宅の家賃の決済手段として、実用化に向けた動きが一部で見られ、

来年には具体的 な運用が進む予定となっている様子。

 

ビットコインでの家賃支払いが現実化すると、市場も大きな変化に直面することになりますが、

具体的なイメージは現実的にまだ見えてきません。

 

 

ビットコインは価格が定まっていないこともあって、投機色の色合いが濃いと見られていますが

決済面でメリットの部分も多くeコマース(電子取引)分野で急速な広がりを見せています。

 

今後、物件価格、仲介手数料、賃料の支払いにビットコインが使用されるケースも、

 そう遠くはない時代となってるのかもしれません。

 

すでに東京都内で不動産仲介手数料のビットコイン決済を開始した事例が見られ、賃貸住宅市場にも

「ビットコインでの支払い」が現実のものとして広まり始めるのは、目の前まで近づいているようです。

『相続』の相談は、町(地域)の不動産会社にするのが効果的

現在、日本の家計資産の約7割は、65歳以上の世帯が保有しているという“偏在”となっています。 また、人口構造のボリュームゾーンとなっている団塊の世代も70代を迎え、今後、贈与や相続など 「資産の移行」が益々増えてくることは周知の通りです。

国の政策としても相続税の増税や、贈与税(生前贈与)の引き下げなど行い、 世代間の資産保有の偏りを軽減させるべく施策を行っていますが、 実際のところ 想定通りには資産の移行はされていません。

そして、その移行させるべく資産の内訳としては、自宅や土地などの不動産の割合が 家計資産全体の約7割にも及ぶと試算されており、 このことが試算移行を妨げる第一の要因と なっているのではないかと推測します。

 

 

民間の調査機関が行った意識調査で、「相続の相談は誰にしますか?」という質問について、 「誰に相談して良いのかわからない」という回答が最も多く、半数近い約48.9%となりました。 その次に「身内に相談する」(15%)、この2回答の合計で63.9%となり、 専門家に相談するという意識が低く、実際の相談者がいないのが実情です。 その次の相談者として「弁護士」「税理士」という回答になるのですが、 上記の通り、家計資産の約7割が「不動産」が占めるにもかかわらず、不動産会社に相談するという 選択意識があまりありません。

相続資産が不動産の場合、活用や形状・評価方法などによって相続評価や節税効果など大きく変わります。 「相続対策=不動産対策」と言われるくらい、不動産の扱いによって相続資産全体に大きく影響を及ぼすため、 不動産の取り扱いに対する実務知識や実務経験が相続対策にとって必要不可欠なのです。

上記の内容の通り、相続資産の内訳を検証したとき、家・土地などの不動産が比較的多く含まれている場合は、 効果的な資産継承や有効な相続対策を行うために、地域の不動産を知り尽くした「町(地域)の不動産会社」に ご相談することをお勧めします。

 

 

“なぜ”「町の不動産会社」に相談するのが良いのか。


不動産会社や土地活用を行う会社など、不動産関連会社も多岐に亘りますが、 相続相談を行う場合、なぜ、「町の不動産会社が良いのでしょうか?

①当然、地域の不動産や周辺情報に精通している。(全国規模の会社のようなスタッフの移動や組織編制が無く、 地域に根付いたコミュニティ活動などを行っているため、個々が地域の細かな情報も保有している。 効果的な不動産流通を行う上で最も重要。)

②建替えやアパート建築などに特化していないため、建替え・アパート建築などの賃貸経営だけを勧めない。

③売買・賃貸・管理の分野を分け隔てなく行っているため、大手不動産会社(「〇〇不動産販売」など)のように 「売却・処分・換金」だけを勧めない。

④スタッフ自身が不動産関連の税務知識や相談対応の経験がある場合が多く、ワントップで一般的な方向性 (検討指針等)を示してくれる。 また、その次のステップで具体的な動きになると、そのジャンルに見合った専門家へ橋渡ししてくれる。

相続相談や不動産相談などの“いわゆる”「資産相談」は、先ず、「町の不動産会社」へ不動産の『処方』を依頼し、 効果的な資産継承を実現させるための“第一歩”を踏み出しましょう。

空き家が“第二の年金”収入の資源に早変わり!?

先日、利用していない空き家をご所有の方から、
今後の活用・処分等についてのご相談を受けました。

本人は、「賃貸活用」「売却処分」のどちらにするのか悩んでおられたため、
当方が各種シュミレーションを行い、比較検討の資料を提供させて頂きました。

対象となる空き家の状況や環境を考えた場合、
結論としては、当面は賃貸活用した方が効果的な結果となり、
具体的な計画・準備を進めることとなりました。
ただ、空き家の現状としては、室内には大量の家財が残されたままで、
且つ、家財撤去の完了後も室内リフォームを全面的に行わなければならない状態です。

 

 

家財撤去費用:約  500,000円
室内改装費用:約1,000,000円
合    計:約1,500,000円

幸いに、室内状況としてキッチンや浴室などの水廻り設備については、
既存の設備が利用可能なことから、
壁紙クロス・畳・襖・部分修繕・一部設備交換・ハウスクリーニングなどの
表面部分の全面張替工事のみで納まりました。
(対象の空き家:5SLDK・約145㎡)

工事が完了し、生まれ変わった室内空間は、
当初、ご相談頂いた室内状態から見比べて見違えるほどの素敵な住宅に変化し、
「空き家」という表現が似合わない一戸建て住宅となりました。

 

 

この素敵な住宅なら直ぐに良い入居者が決まるだろうという想定から賃料設定して
入居募集活動を行うと、結果、賃貸募集後間もなく入居者が確定しました。

賃貸収支は以下の通りとなります。

【収入】賃   料:2,160,000円/年=180,000円/月×12ヶ月
【支出】固定資産税:  200,000円/年
    管理手数料:  108,000円/年=9,000円/月(賃料の5%)×12ヶ月
    支出 合計:  308,000円/年

※管理手数料とは、賃料保証や各種対応管理に伴う管理会社への管理委託費用です。

【収支】収入:2,160,000円/年
    支出:  308,000円/年
   差引計:1,852,000円/年

また、契約時には、別途、敷金・礼金などの収入もあります。※支出も有り。
【別途、収入】敷金礼金等:計720,000円
【別途、支出】仲介手数料: 194,400円
【収支差引計】     : 525,600円

 

 

今回、「空き家」を賃貸活用行うために支出した家財処分費や
室内リフォーム費用などの投下資金が、
概ね6ヶ月程度で回収できることとなりました。
(契約時に受け取る敷金礼金など含む)

また、その後の収入は利益となり、
「空き家」が“第二の年金”としての収入資源となって活かされます。

 

 

当初、一定期間賃貸を行った上、その後は売却処分行う計画だったのが、
「可能な限り賃貸活用を行いたい」と、空き家オーナーの考えも変わり、
とても効果的な空き家活用となりました。

当社では、皆様がご所有になられている「空き家」を賃貸活用行った場合の
“空き家の賃貸シュミレーション”を、無料にて行っております。
(賃貸提案参考資料進呈)

空き家・空き住宅が倍増の勢いで増える!? 有り余る住宅。今のうちに対策!

大手の総合研究所が2018年~2033年迄の
15年間の空き家・空き住宅戸数等の今後の予測推移を発表しました。

2018年には空き家率が17%となり、
2013年の調査時の13.5%から既に3.5%も上昇しています。
そこから15年後の2033年には空き家率が30.4%にも上昇し、
全国の住宅総戸数の3割近くが空き家となってしまいます。

 

空き家件数が急上昇

 

このように空き家・空き住宅がこれからも増え続ける反面、
新築住宅の着工も続いていくようです。
新築着工戸数について
2020年度は74万戸、
2025年度には66万戸、
2030年度には55万戸と、減少傾向ではありますが、
2020年からの10年間で概ね650万戸もの新たな新築住宅が
生まれると推測されています。

増え続ける住宅

この数字はあくまで推測ですが、このまま空き家対策が進まなければ、
世の中は空き家だらけとなり、あなたがご所有になられている空き家も
資産目減りとなる恐れが排除できません。

資産価値というものは、所有しているだけでは表れたものにはならず、
資産減少の懸念やリスクが残ります。
その状況に応じた利用や活用で“価値”が発揮され、
また、換金処分によって新たな“価値”に生まれ変わります。

将来の空き家・空き住宅事情を見据えた対策が必要となっています。

住宅資産を託す、マイホーム借上げ制度

使わなくなった自宅、相続したご実家。
今後の活用方法や維持管理について思案されていませんか? 
また、物置や倉庫と化していないでしょうか?

一戸建てやマンションなどの形状に関わらず、
“住宅”という代物は使用せずに放置したままでは、
経年劣化の進行状況が早くなり、資産の目減りに繋がります。
特に木造の一戸建では、腐食から発生する建物に対しての様々な弊害が派生します。

 

 

ご自身で築き上げたマイホーム、ご親族から引き継いだ住宅資産。
今は使用しておらず、今後の利用計画も特になく、けど、売却処分はしたくない。
ご所有の空き家・空き住宅について、そのような現状やお考えの方は、
一度、一社)移住・住みかえ支援機構「マイホーム借上げ制度」を
ご検討になられてみてはいかがでしょうか。

「マイホーム借上げ制度」は、国土交通省や高齢者住宅財団等が関係する、
公的な賃貸制度です。
また、近年の空き家問題に悩む多くの地方自治体も当該制度を推奨し、
市町村によっては制度利用に伴う支援を行っている自治体もあります。
その他、大手の住宅メーカーや金融機関なども参画団体となり、
官民一体にて当該制度の普及活動を行っております。

 

 

「マイホーム借上げ制度」概要は、一社)移住・住みかえ支援機構が、
一般個人の方が所有する空き家・空き住宅を借り上げ、
所有者の代りにファミリー層などへ賃貸を行う、公的な住宅借上げ制度です。

所有者と支援機構との契約は原則「終身」ですが、
住宅の借り上げ期間は3年毎の再契約となることから、
所有者にとっても将来の自由度が高く、利用し易い制度となっています。
ただし、対象となる空き家・空き住宅等についての条件があるため、
利用可否については確認が必要となります。

また、支援機構が借り上げる賃料条件については、
物件査定によるところですが、賃料条件も最低保証があり、
空室時の賃料が保証されます。
(制度運営団体「一般社団法人移住・住みかえ支援機構」には、
万が一の際のために、公的資金などが設定されております。)

 

 

空き家・空き住宅をご所有の方にとって「マイホーム借上げ制度」は、
『有効活用』『維持管理』の観点からみても効果的な制度サービスです。
今後、益々、当該制度利用が増えると予測される社会環境の中、
大切な住宅資産を託し、安心して資産維持・活用を行える
「マイホーム借上げ制度」をご検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

関連リンク
・マイホーム借上げ制度http://www.toplife.jp/contents/category/lease/

バブル期のリゾートマンション、定住化へ

1990年代に建築ラッシュだった“リドートマンション”。
近年は、中高年世代の間でひそかなブームとなっているようです。
バブル期には高値が付けられていた部屋が今では10万円台で買える物件もあり、
その部屋に定住される方が増えています。

大浴場やプール・カラオケルームなどの豪華な共用施設が利用できるリゾートマンション、
当時は「億ション」として取引されていた事例も珍しくありませんでした。
しかし、今ではそれが何十分の一どころか、何百分の一で購入可能なのは、当然、理由があります。
それは、その物件に対して掛かる管理費等のランニングコストが滞納となっており、
新たに購入する方が、滞納分を負担しなければならないからです。
しかし、住戸によって異なりますが、滞納負担額も100~200万円程度につき、
その額を支払うことで豪華リドートマンションに居住できるメリットを感じている方が増えているのです。

新潟県の湯沢町は全国屈指のリゾート地。
全国のリゾートマンションの約2割が集中する地域です。
近年、この地域でもリゾートマンションでの定住者が増え、
10年前の定住者は450人程度だったのが、今では1000人を超える勢いで増えています。

リゾートマンションは、一般のマンションに比べると管理費等は少し高めですが、
大浴場やその他の共用施設が利用できることを考えれば、逆に割安感があるかもしれません。
また、湯沢町では地元のスーパーが週5回の無料送迎ショッピングバスを運行し、
町中心のショッピングセンターへ連れて行ってくれるサービスなども、
定住者を増やす要因となっているようです。

 

しかし、定住するのは中高年・高齢者につき、地域の高齢化特有の諸問題もあるようです。
リゾートマンションは今後、都市部でも広がるであろうマンションの空き室対策や
高齢化問題の先進地という様相も帯びているかもしれません。

空き家の家財処分は必ず相見積もりを行いましょう

住まなくなった空き家、親から相続した実家、これらを売却・賃貸活用等行う際には、室内に残された家財・遺品等を処分しなければなりません。

空き家の売却の場合は、家財道具や備品等が残された状態で引渡しを行う、いわゆる“現状有姿”条件での売買もありますが、いずれにしても最終的には買主側が処分を行うこととなるため、買主からは家財道具等の処分・撤去費用以上に価格交渉をされてしまうケースも多くあり、結果的に所有者側で処分を行った方が良かったということにもなりかねません。

 

空き家に残置されている家財道具や遺品の処分を行う場合、何処に依頼すれば良いのでしょうか。「リサイクルショップ」「ゴミ処分事業者」「便利屋さん」「引っ越し業者」等々・・。最近は、遺品整理業者なども増えています。一概に何処が良いかとは言えませんが、家財道具の処分費用はそれぞれの業者によって金額が大きく異なるケースがあり、複数の業者にて相見積もりを行うことは必須です。

 

先日、ご家族三世帯がお住まいになられていた一戸建住宅の家財処分の業者見積もり立合いを行いました。元々、三世帯がお住まいになられておられたため、残置されている家財道具・備品等の生活用品は相当多く残っていました。

各社の見積もりの結果、1社目の見積もり額は55万円、2社目は40万円でした。各社の説明を聞くと、1社目は2tトラックを複数台利用し、何往復もかけて自社の一時保管場所まで運搬し、その後、分別・処分を行う作業工程とのことでした。また、現場から一時保管場所までの距離も少し遠いようでした。(作業日程1週間程度)

2社目は、現場作業である程度の分別を行い、4tトラックにて一気に運搬するという方法にて処分を行うようでした。(作業日程2~3日程度)

各社、作業人員の導入タイミングなども異なり、それぞれの方法で金額も大きく変わります。また、今回の現場には、家電製品や木材家具の処分も多く含まれていたのですが、それらの買取価格などは、各業者による大きな差はありませんでした。

 

家財処分も業者に頼めば一般廃棄物となりますが、ご自身にて処分を行えば、家庭ごみの扱いとなり、地域の市区町村にて定められた方法での処分が可能です。しかし、実際のところは、処分の手間・労力が苦になり、費用を掛けてでも各種業者に依頼している方々が多いのが実情です。

 

 

賃貸マンション・アパートが過剰供給!?

jigyou04先日、日銀及び金融庁が、各金融機関の積極的なアパートローン融資による融資残高の急増に伴い、実態把握や今後の動向の監視を強めている内容のニュースが流れました。近年の賃貸マンションやアパートの建設ラッシュの背景には、平成27年の相続税改正に伴う節税対策や超低金利の金融市場などによるものと推測されています。

融資を受ける側は、賃料収入という原資を返済に充てることで事業計画をたててアパート経営を行います。その効果は、元々所有している土地の評価(相続評価)を下げたり、また、一部の現預金などを建築費用に充当し、現金を建物資産に代えることによって評価(相続評価)を下げる等、アパート建築による相続財産の圧縮という節税効果です。また、融資を行う金融機関は、近年の超低金利政策によって金融市場にお金が有り余り、貸出先を探す中で、不動産担保融資(アパートローンやその他の不動産担保ローン)は貸し易く、また、回収見込みも高いためにリスクが低いこと等々・・、が今回の大きな要因となります。

 しかし、この市場の仕組みや流れ・循環サイクルは、一番大切な要素が抜けています。それは周知の通り、今後、日本は超少子高齢化及び人口減と突き進む人口構造となる中、アパートやマンションなどのいわゆる“箱もの”だけを社会に造り、その需要がどこまで見込まれているのかということです。また、アパート・マンションの需給バランスの崩壊によって、賃料の低下や空き室の増加に伴う資金計画の見直し・アパート融資市場の悪化が想定されます。そのようなことになれば、いわゆる「不動産バブルの崩壊」ということに繋がり、金融市場・や住宅市場に大きくマイナス影響をもたらす可能性が懸念されます。

 

相続した実家の売却に伴う税制特例措置について

家賃収入.jpg

不動産の売却は、内容によっては高額な税負担が伴う場合があります。その中でも、売却することによって得た利益に係る「譲渡所得税」という“厄介”な税項目があります。

その「譲渡所得税」について、相続した実家を売却する場合、一定の用件を満たすことによって、3000万円の特別控除を受けることが出来るよう法改正されました。

 

【課税譲渡所得金額(税額を算出するための基礎となる金額)】の計算式

      課税譲渡所得金額=A)譲渡価格-B)取得費-C)譲渡費用-3000万円(特別控除「特例措置」)

※A)譲渡価格とは→「売却した価格」

 B)取得費とは →「譲渡した不動産の当時の購入価格(建物については原価償却後)+当時購入時に掛った諸費用(仲介料・登記費用等)」

 C)譲渡費用とは→「売却に伴う諸費用(仲介料・印紙代等)」

 

【譲渡所得税】の計算式

 1.譲渡する不動産の保有期間が5年超の場合(長期譲渡所得)

          課税譲渡所得金額×20%=譲渡所得税(長期譲渡所得税)

 

 2.譲渡する不動産の保有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得) 

           課税譲渡所得金額×39%=譲渡所得税(短期譲渡所得税)

 

固定資産税.jpg

今までは、相続にて取得した不動産については、当時の取得費用(取得原価)が低い(安い)ケースが多く、譲渡所得税の納税を余儀なくされる場合が多いのが実情でした。(相続にて取得した不動産は、被相続人が当時取得した取得費をそのまま引き継ぎます。また、その取得費が不明な場合は、譲渡価格に対する5%が取得費となります。よって、売却時の価格よりも取得費の方が大幅に低くなり、税負担が大きくなる場合が多いのです。)

それにより、相続した不動産が不要でも、納税懸念により売却をためらう方々が多くおられました。

 

しかし、上記の通り、相続にて取得したご実家については、特別控除の利用によって譲渡所得税がかからなくなる方も増えるため、売却を検討になられる不動産所有者の利益は当然、休眠不動産流通や空き家対策といた観点からも効果的な税制措置となっています。

また、この3000万円特別控除は、元々は自己居住用の住宅を売却した際に受けることが可能な制度なのですが、それを相続した実家の売却時にも利用可能としたものです。

但し、当該税制特別控除を受けるためには、期限その他個別用件などの適用条件があります。 

 

【主な要件】

  • 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
  • 相続の開始前において被相続人の居住用として供されていたもの。
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。(マンション除く)
  • 相続の時から譲渡時まで事業・貸付(賃貸)又は居住用に供されていたことがないこと。
  • 譲渡価格が1億円以下
  • 家屋を取り壊し、更地にして譲渡すること。
  • 家屋を譲渡する場合は、耐震性リフォームを行うこと。(既に耐震基準を満たしている場合は不要)

※解体費用や耐震リフォーム費用は、課税譲渡所得金額を算出するための費用算入可能

 

尚、弊社では、上記の“実家の売却に伴う税制特例措置”の適用を受けることができない方に対してのサポートも行っております。