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建ぺい率・容積率オーバーの瑕疵物件の売却について

どんなケースが違反建築物なのか

見た目は立派な建物なのに、建築基準違反の場合があることをご存知でしょうか?

特に一戸建ての場合は、注意しないと建築基準法を満たしていないことが時折あります。

それは、どんな違反なのか、確認していきましょう。

まずは、建物の容積率・建蔽率がオーバーしているケースです。

通常、建物の容積率・建蔽率は、用途地域によって上限が定められています。

住居地域の場合は、建蔽率が30%から60%とされ、容積率は、第一種・第二種低層住居専用地域50%~200%。

第一種・第二種中高層住居専用地域で100%~300%。第一種・第二種住居地域と準住居地域で200%~400%となり

、これらの規定を超える場合は違反となります。

 

増改築を行う場合は、10平方メートルであれば建築確認申請が不要なために、

容積率・建蔽率のオーバーが起きていることがあります。

日曜大工の延長であっても気をつけなくてはいけないポイントです。

増改築を繰り返したために、いざ売却の際に、容積率違反と判断される可能性が出てしまいます。

 

 

増改築後に違反建築物になることも

建物には、隣接している敷地等に日照・通風を確保する斜線制限が規定されています。

最初に定められた基準で建築した建物でも、増改築後に違反しているケースもみられますので注意が必要です。

また、社会問題にもなったアスベストが建物に使用されている場合も違反となります。

昭和50年にアスベストの使用が禁止されましたが、それ以前に建築された建物に、

アスベストが使用されていることがあります。そのあたりの判断は専門家に相談するのが良いでしょう。

 

では、売却したい住居に違反が見つかった場合、どうすれば良いのでしょう?

違反建築物を売却することは可能ですが、違反建築物であるという旨を買い手に重要事項として正直に説明とする必要があります。

そこが大切な点です。

 

 

マイナス面を買い手にとっての魅力に変える工夫を

違反建築物の売却のデメリットは、コンプライアンスを気にして、金融機関がお金を貸してくれないことがあるため、

買い手がつきにくいことが考えられます。現金で購入される分には問題ありませんが、そういう方は稀です。

住宅ローンの審査が厳しくなると予想され、買いにくくなるのです。

そのためデメリットであるマイナス面を補う努力が必要になります。マイナス面を魅力に変えるのです。

たとえば、容積率・建蔽率が基準を満たしていない場合、建物の立地にフォーカスし、

その地域限定で住まいを探されている方をみつけるという方法でうまくまとまったケースがあります。

また、違反建築物で見た目は問題がない場合、オープンハウスを開き、

どんどん実物を見ていただくという方法で購入に至ったというケースもありました。

もちろん、基準違反の旨だけは、しっかりと来場するお客さまにお伝えします。

オープンハウスを見られたお客さまの中に、容積率・建蔽率がオーバーしていても、

広い物件をとても気に入られた方が現れたのです。

ピンチはチャンス!とよく言いますが、率直に違反部分を見せることが、逆に買い手には魅力となり、

功を奏する結果になることがあります。

 

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