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昨今の住宅市況及び購入者の心得

現在、景気が上向いたことや東日本大震災の復興需要、東京オリンピックに向けたインフラ整備、
職人の高齢化による人手不足等が重なり、建設費が上昇し、それに伴い分譲マンションの価格が
急騰しています。特に土地代よりも建設費のウエートが高い郊外の分譲マンションの売値は
30代から40代の一般的なサラリーマンが購入できる価格帯をオーバーしてしまうため、
郊外立地の分譲マンションの販売は激減しましたが、ここにきて徐々に供給が再開されています。
 
一般に住宅購入は税込年収の5倍~6倍程度が無理のない購入価格帯と言われています。
不動産経済研究所が公表した2015年3月度の首都圏の分譲マンションの契約率は79.6%、
販売平均価格は5,186万円となっています。
これを5と6で除してみると864万円~1,037万円程度の税込年収が無いと購入出来ない事になってしまいます。
この年収帯は1部上場企業でも銀行や商社といったごく限られた層の年収といえ、一般的なサラリーマンの
年収とは大きく乖離しています。なのに、なぜ分譲マンションの販売は好調なのでしょうか?
 
 親からの援助や相続対策等で購入する方が非常に増えているのも理由のひとつに挙げられていますが、
大きな理由は住宅ローンの金利が非常に低いことが主要因となっています。
金利は一般的に10年国債の利回りが基準となり、それに伴い住宅ローンの金利も上下動します。
現在は黒田日銀総裁による異次元の金融緩和により、金利は非常に低い状態となっています。
フラット35で1.5%程度、民間銀行の変動金利は1%を切った状態で融資が行われており、
ネットバンキングでは0.6%程度で提供している所もあります。
 
 平成20年ぐらいまでは、住宅ローンは定年までに払い終える事を考慮し元利均等支払30年で頭金2割、
金利は3%程度でシミュレーションを組みましたが、現在は元利均等支払の35年ローンで頭金は1割程度、
金利は1%前後で想定する方が増えています。
モデルルームでは低金利が続いていることから変動金利0.7%程度でシミュレーションしている所もあります。
 
 ちなみに販売価格が3,500万円の物件を最初の設定で購入するのであれば借入額2,800万円、
毎月118,049円の支払いとなります。後者では3,150万円の借り入れで毎月88,920円の支払いとなります。
同じ物件で、頭金が1割も少ないにも拘わらず、金利の違いと支払年数が5年違うことにより
月々の支払額が29,129円も安くなることになります。ちなみに後者の設定で毎月の支払額が118,049円
として逆算すると実に約4,181万円まで借り入れることができ、頭金1割であれば約4,645万円相当の物件を
購入できる事になります。
実に以前の購入シミュレーションよりも1.32倍も高い物件を購入できることになるのです。
このように不動産の購入という数千万円単位での借り入れでは、いかに金利が大きな影響を与えるかがわかります。
ここ十数年金利は上下動を繰り返しながらも長期的には低下が続いており、現在は底値ともいえる状態となって
いますが、金利が仮に上昇すれば月々の支払い額はあっと言う間に数万円単位で上がる可能性もあり、
不動産会社として新築住宅の販売や中古住宅の媒介等に携わる場合には、購入者に金利上昇
時のリスクをしっかりと説明しておくことが重要です。