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借地権売買時のポイントと裁判所の役割

借地権の問題は、感情論や複雑な権利関係など奥深い要素が含まれたケースが多く、
簡単に解決することは難しいのが実情です。

相続で引き継いだ建物があります。その建物は築年月不詳で相当古い木造民家です。
また、その敷地は借地で、その建物が建つ隣の立派な邸宅主がその敷地の地主です。
毎月の地代は3万円支払い、その地代支払いについては今時珍しい持参手渡しで、
毎月受け取りの印を封筒に押印する方法です。
まるで、昔のそろばんや習字教室で支払う月謝のようです。

借地権

相続後、その自宅は全く利用されておらず、地代と建物の固定資産税だけを
支払っている状態となっています。
相続して2年が経過し、いつまでも放っておくこともできないということから、
今回、この建物を売却することとなりました。
俗に言う「借地権一戸建て物件」です。
ただ、実際には、建物は相当古く、現状のままでは到底利用することができず、
また、利用するためには、相当な改装費用が掛かることから、
購入顧客ニーズを捉えるためには安価な価格設定が必要です。
そして、売却条件を検証し、売り出し価格を決めて売却活動を行った結果、
タイミングよく購入希望者が現れました。
ただ、借地権の売却については、以下のポイントがあります。

1.地主に対して建物所有者の借地契約名義変更の承諾を受けなければならない。
2.上記1の時に、名義変更料という名目費用が発生する。

尚、正当な理由なく地主が借地人に対し、借地契約の名義変更を認めなければ、
借地人は裁判所に申立てを行い、裁判所が地主に代り、
名義変更を認める判断を下すことが可能です。
ただし、そのような場合は、その建物の新たな買主となる者の妥当性も併せて判断されます。
理由は、その買主は、今後、土地については、地主と賃貸借関係が発生するため、
賃料支払い能力などの内容も審査されるということです。

今回のケースは、地主が名義変更を認めなかったため、建物所有者(借地人)が、
地主に代わる名義変更の許可を裁判所に申し立てました。
すると、地主が、自分がその建物及び借地権を買取る旨の意向を裁判所に申し伝えたのです。
そして裁判所が不動産鑑定行い、“鑑定金額で地主が買取ること”という判断が下されました。
結果的には、この借地権付一戸建てを買いたいと申し出た方が買うのではなく、
地主自らが買取ることで決着したのですが、今回のようなケースは珍しい結末です。