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あの高級マンションが一千万円台で買える!?

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神戸市東灘区の“閑静な住宅街”西岡本エリア。六甲山手から穏やかに流れる「清流、住吉川」のほとりに建つ高級マンション「オーキッドコート」。かつてはプロ野球選手の野茂投手や、その他の著名人などが住んでいた阪神間屈指の高級マンションが、今では一千万円台で購入が可能です。

当時は分譲価格が5億円を超えるとも言われていた(実際に、新築分譲時は5億円以上していた)ホテルのようなマンションが、最安値ではありますが1,180万円という価格につき、一般的なファミリーマンションよりも値段が安く驚きの価格です。

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マンション内の設備やサービスについてもホテル生活のような環境が整い、フロントサービス・飲食店やラウンジ、その他プールやフィットネスルームなど、充実したマンションライフをお過ごし頂けます。また、立地条件についても、ターミナルステーションJR線「住吉」駅徒歩約6分(六甲ライナー始発駅)、東灘区役所まで徒歩約5分など、利便性にも優れた周辺環境です。当然ながら、当時の分譲開発事業社(三井不動産他JV)がこの土地に高級マンションの分譲事業を計画する周辺環境ですから、「利便性」「良環境」が兼ね備えられた素敵な立地であることは言うまでもありません。

それでは、何故、こんなに安く売りに出ているのでしょうか。マンションのグレードや立地・周辺環境など、とても素晴らしいロケーションにも関わらず、このような価格になるのか、当然ながら理由があります。

最大の理由は(“唯一の理由”と言っても過言ではないと思います。)管理費等の維持負担が大きいからです。

 

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例として、専有面積約85㎡の住戸について、管理費約5万5千円・積立金約2万1千円・その他約5万円、合計約12万6千円が月額として掛かります。また、別途、固定資産税や都市計画税などを入れると、年間約180万円程度の維持費が発生することから、一般のサラリーマンやファミリーにとっては負担が困難です。また、事例住戸の専有面積85㎡は、オーキッドコートの中ではかなりコンパクトな住戸ですが、広いタイプの住戸(約200㎡)であれば、月々の管理費など(固定資産税等を除く)だけでも、50万円以上すると言われています。

筆者のお客様も棟内にお住まいになられていますが、「中規模タイプの住戸(120~130㎡程度)であれば、年収2000万円以上必要だろう」とおっしゃっておられました。

実際に年収が幾らであれば住めるか否かは別として、経済的なゆとりは勿論、心のゆとりやその他様々な条件が兼ね備えられていなければ、関西屈指の高級マンション「オーキッドコート」に住むことが難しいでしょう。また、「住みたい」という思いも湧きたたないかもしれません。

 

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東京であれば、このような高級マンションやそれ以上のマンションも多く建っていると思いますが、そもそもの人口や不動産市場が関西の規模とは異なるため、東京近郊ならこのような価格崩壊はしていないのではないかと思います。

 

一千万円台で購入可能な高級マンション「オーキッドコート」。“高嶺の花”だった物件が、今では現実的に・・。お買い得と思われるか否かはそれぞれの考え方で大きく異なることと思います。