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宅地建物取引業:兵庫県知事(2)第11330号 賃貸住宅管理業:国土交通大臣(2)第477号

新築マンション・分譲地

1.購入計画・モデルルーム見学

1.希望条件の整理

ご購入に際しての希望条件は、お客様により多岐に渡りますので、項目ごとに条件をまとめると整理しやすくなります。
たとえば・・・

  • エリア (市区町村指定、最寄り駅指定、通勤先までの所要時間指定など)
  • 物件種別 (一戸建かマンションか。マンションの場合総戸数など規模の別も)
  • 入居希望時期 (特に総戸数の多いマンションなどは、販売開始からご入居まで2年近くかかる場合もございます)
  • 広さ、間取り
  • 向き、日当たり、眺望、所在階
  • 周辺環境、商店・学校・役所など周辺施設
  • その他の希望 (ペット飼育、駐車場、共用施設の内容、管理体制など)

2.物件情報の収集について

住宅情報誌や各種インターネットサイト等から収集していきます。

3.モデルルームの見学について

お目当ての物件が見つかったらモデルルームへお出かけください。スタッフが物件についてご説明し、資金計画などのご相談を承ります。また、資金相談会や現地見学会などのイベントも、ぜひご活用ください。見学時には、物件そのものの特徴だけでなく、ご契約までのスケジュールや資金計画などについてもおたずねください。

 

モデルルーム

周辺環境や学校・病院・お買い物施設などもぜひ確認していただきたいポイント。モデルルームの設置場所と建設現地が離れていることも多いので、ぜひ 建設現地周りもご覧ください。実際にご覧いただくことで、きっと、チラシやインターネットでは伝えきれなかったものも感じていただけると思います。そし て、お持ち帰りいただく間取り図やパンフレットなどの資料も参考に、ご希望の区画を絞り込んでいただきます。

※モデルルーム見学は一部予約制の場合もございます。また、ご来場の際には定休日・営業時間・お車の場合駐車場の有無など、予めご確認ください。
※モデルルーム見学・物件のご説明等に要する時間は、物件およびお客様のご相談内容等によって異なります。他のご予定などによりお時間に限りがある場合はご来場時受付にてお申し付けください。

 

2.資金計画・各種住宅ローン

1.資金計画をたてる前に

資金計画

■自己資金とは

『自己資金』とは、ご購入費用(売買代金+諸費用)のうち、ご自身の預金などから現金でお支払いただく部分です。尚、ここでは、住宅購入に直接かかわらない費用(引越し費用・照明・家具の購入費用、等)はご案内しておりません。

2.必要な自己資金の計算方法

必要な自己資金=売買代金+諸費用-住宅融資の合計額

■買換の場合
お手持ちの不動産を売却し購入費用に充当される場合、売却代金から売却物件の借入金や仲介手数料等の売却諸費用を差し引き、新たな物件にいくら充当できるかを把握していただくことが重要です。

充当金額の目安=売却代金-売却物件の借入残高-※売買諸費用

※売却するお手持ちの不動産の状況により、譲渡所得税等がかかる場合があります。

3.住宅ローンの種類について

住宅融資の主な内容について

住宅ローンの商品につきましては数多くの種類があります。各金融機関及び商品によって金利タイプや借入れ限度額、借入条件などが大きく異なっております。ここでは各商品の概要を簡単にご説明させていただきます。

民間(銀行)ローン

銀行、信用金庫、労働金庫の他、ノンバンクなどが取扱う住宅ローンのことをいいます。
金利タイプ等の商品内容は各金融機関によって様々でありバリエーションも豊富です。
お客様のライフスタイルに合わせた選択が可能といえます。
※「適用金利」は、金融機関により異なります。

フラット35

民間金融機関と住宅金融支援機構との提携によるフラット35は、「金利や手数料」を除き
主な融資条件は各融資機関共通です。
「融資限度割合や金利決定時期」が金融機関によって異なるフラット35(保証型)もあります。
保証料が不要なほか、繰上げ返済手数料が無料です。金利も固定型といった大きな特徴があります。
また、民間ローンと併せて借りることも可能です。
 ※「適用金利」は、金融機関により異なります。

勤務先紹介融資

勤務先が金融機関と提携をしている社員向け融資です。企業転貸財形住宅融資はこれにあたります。
この融資は、高い優遇金利の設定、また諸費用が不要などの特典を設けている場合がございます。
※「適用金利」は、ご利用融資により異なります。
※ご契約に先立ち、住宅ローン借入れの事前審査を受けていただき、原則として融資内諾後に
    契約手続きを行っていただくことになります。

4.各種諸費用について

新築物件のご購入にあたっては、一般的に物件価額以外に下記のような諸費用の準備が必要となります。
※下記項目は一般的なケースを記載したものです。お客様の契約形態・資金計画により異なる場合があります。

  項目  内容
ご契約時 売買契約書・
覚書の印紙代 
契約書・覚書に収入印紙を貼付する形で納める税金。物件価額により金額が異なります。
ローン契約時 金銭消費貸借契約書の印紙代 契約書に収入印紙を貼付する形で納める税金。住宅ローン借入金額により異なります。
お引渡し時 登記費用 不動産登記時にかかる税金と登記手続きを行う司法書士等への報酬。物件により金額が異なります。
固定資産税・
都市計画税
毎年1月1日現在の所有者にかかる税金を、初年度に限り引渡し日を基準として日割り計算し、清算します。物件により金額が異なります。
住宅ローン
借入費用
事務手数料・事務取次手数料・保証料・火災保険料・団体信用生命保険料等、ご利用の住宅ローンの内容によりかかる費用項目と金額が異なります。
修繕積立基金 将来の修繕に備える費用として支払い、管理組合の預かり金となる。(新築マンション購入の場合のみ)

 

3.ご購入申込・重要事項のご説明

1.お手続き内容について

申込みのお手続き

抽選方式で販売する場合

登録受付期間中に販売センター等所定の場所にご来場の上、まず申込登録書類に記入・ご捺印をいただきます。
その後、公開抽選を経て、抽選日当日または抽選日以降別途指定させていただく日時に再度ご来場の上、購入申込書にご記入・ご捺印をいただきます。併せて申込証拠金をお預かりさせていただきます(物件によって異なります)。
抽選会にご出席いただけない方へは結果を電話にてご連絡の上、別途購入申込のためのご来場日のご相談をさせていただきます。

先着順方式で販売する場合

抽選は行ないませんので、販売センター等所定の場所にご来場の上、購入申込書にご記入・ご捺印をいただき、併せて申込証拠金をお預かりさせていただき購入申込が完了いたします。

2.ご用意頂く書類について

主な必要書類等

  • ご印鑑(認印で可)
  • 申込証拠金
  • 源泉徴収票など収入証明書
    (申告納税の方は、過去3年分の納税証明書、確定申告書の写しなど)

※物件やご契約内容により必要書類が異なりますので事前にお知らせするご案内をご確認ください。

■「申込証拠金」とは?
申込証拠金とは、お客様のご購入意思の確認と購入順位保全のためにお預かりするものです。お預かりした
申込証拠金はご契約時の手付金の一部に充当します。また、ご契約が成立しなかった場合にはお返しいたします。
(返却にあたって利子はつきません)

3.重要事項説明について

重要事項説明

ご購入が決定したら売買契約締結までの間に、ご購入物件に関する重要な事項について説明をすることが宅地建物取引業法第35条で定められています。この時 にお渡しする重要事項説明書には権利関係、購入物件の法的制限、購入代金の授受の方法、万が一、契約が解除になったときの規定など物件そのものの事項だけ でなく売買契約に関わる事項も記載されています。この内容は大変重要なものですのでご不明な点や疑問に思われる点がありましたら担当スタッフにご質問くだ さい。

 お手続き内容と必要書類等

ご出席いただく方

原則として、購入名義人となる方全員でご出席ください。

主な必要書類等
  • ご印鑑
  • ご購入のしおり(重要事項説明書)

※購入申込み手続き時など、事前にお渡しする場合がございますので、その場合にはお手数ですが
 重要事項説明時にお持ちください。
※物件やご契約内容により必要な書類が異なりますので事前にお知らせするご案内をご確認ください。

事前にお済ませいただく主な事項

当日は重要事項のご説明に加え、資金計画の確認もさせていただきますので、以下の事項について事前に
ご確認をお済ませください。
※物件や契約内容、お使いになる融資等により、必要な準備や確認事項が異なりますので、
 事前にお知らせするご案内をご確認ください。

  • お申込時に立てた資金計画に変更点はないか?(変更がある場合はお知らせください)
  • 勤務先融資を利用する場合、利用条件や申し込み方法、他の融資の利用制限の有無等の再確認
  • 共有者がいる場合は、持分比率の決定

当日の主なお手続き

宅地建物取引主任者より重要事項の説明後、質問等お受けいたします。ご納得いただけましたら重要事項説明書を含む書類一式の受領書にご署名・ご捺印をいただき、重要事項の説明は完了いたします。お渡しする書類も重要事項説明の一部にあたるものとなりますので必ずご契約時までにご覧ください。
ご契約等今後のスケジュールについてご説明いたします。通常以下のような書類をお渡しいたします。
重要な書類ですので必ずご契約時までにご覧ください。

  • ご購入のしおり(重要事項説明書)※購入申込み手続き時など、事前にお渡ししている場合は
    お手数ですが重要事項説明実施時にお持ちいただき、終了後再度お持ち帰りいただきます。
  • パンフレット(図面・価格表など)
  • 管理に関する説明書類
  • 売買契約書の見本
  • 今後のスケジュール等ご案内書類など
     

4.ご契約

お手続き内容について

お申込みから約3~7日後に売買契約の締結を行います。また、手付金(原則売買金額の10%)をお支払いいただきます。
※重要なお手続きですので必ずご本人様がご来場ください。

重要事項説明が終了すると、次は売買契約の締結です。売買契約書には売買代金の支払方法、手付金の金額、物件のお引渡し時期などについても記載されていますので、必ず内容をご確認ください。なお売買契約の際には手付金と収入印紙代が必要となりますが手付金は金額が大きいため契約時に必要なこれら金員は、事前に銀行振り込みをお済ませいただく形となりますのでご了承ください。

お手続き内容と必要書類等

ご出席いただく方

必要書類

原則として、購入名義人となる方全員でご出席ください。万一ご参加いただけない方がいらっしゃる場合は、その方からの委任状や印鑑証明書などの書類が別途必要となります。

 事前にお済ませいただく主な事項

手付金、契約書貼付用の収入印紙代のお支払い(銀行振込み)
※売買契約書に貼付する収入印紙代は原則として売主・買主折半となります。

主な必要書類等
  • ご印鑑(ご実印)
    ※共有名義でご購入の場合は全員のご署名・ご捺印が必要となりますので全員分のご印鑑(ご実印)をご用意ください。
    ※売買契約締結後、契約書記載内容に変更が生じた場合にはここでお使いになった印鑑が必要になりますので、お引渡しまでにご実印を変更される場合は担当者までお伝えください。
  • 本人確認書類(犯罪収益移転防止法により本人確認をさせていただきます。個人の場合、運転免許証、パスポート、健康保険証、年金手帳等の公的書類(原本)をご提示いただきます。法人の場合、商業登記簿謄本等で確認させていただくとともに契約手続きをされた社員の方の個人としての本人確認も必要となります。
  • 手付金等金員の銀行振込票の控え
  • 収入証明書類

    ※物件やご契約内容により必要な書類が異なりますので事前にお知らせするご案内をご確認ください。

当日の主なお手続き
売買契約

予め指定させていただいた日時に販売センター等指定の場所にご来場いただき、
売買契約書にご署名・ご捺印をいただきます。

※ご契約日については、先着順販売の場合等、個別に相談の上設定させていただく
    場合もあります。

また指定日にご都合の悪い場合は別途ご相談ください。

 

 ■「売買契約」とは?
不動産の売買契約においては、契約当事者間で作成した契約書に記載された各条項に基づいて、お互いの権利や義務を履行します。売買契約の成立により、売主には所有権移転や移転登記申請、引渡し等についての義務が発生し、買主には売買代金の支払義務が発生します。さらに、これらお互いの義務に違反した場合(債務不履行)についても明確な取り決めをしておきます。

■「手付金」とは?
手付金は契約成立の証拠となるもので売買代金の一部に充てられます。金額は通常物件価額の10%~20%で、売主が契約の履行に着手する前であれば買主はこの手付金を放棄して契約を解除することができます。また逆に買主が契約の履行に着手する前であれば売主はこの手付金を買主に返還し、かつそれと同額の金員を買主に提供して契約を解除することができます。
なお、手付金には利息はつけません。また、手付金や内入金が以下の金額を超える場合は保全措置が宅地建物取引業法第41条で定められています。これは、売主である不動産会社等が倒産するなど契約の履行が困難になった場合、その売主と保証委託契約を結んだ銀行や保証会社などが手付金を返還するというものです。保証会社などは重要事項説明書等でご確認ください。

■保全措置が必要な場合

手付金等のお支払い時期    手付金等の金額
建物竣工前 売買代金の5%を超えるかまたは1,000万円を超える場合
建物竣工後 売買代金の10%を超えるかまたは1,000万円を超える場合

 

5.お引渡し・入居に際しての各種手続き会

1.融資・登記お手続き

融資・登記お手続き会の主な内容

各種住宅融資に関する諸手続き
  • 予め、融資申込を完了し、融資承認を取得したうえで、当日は、各金融機関の担当者が
    出席し直接お客様にご説明のうえ、「金銭消費貸借契約(融資のご契約)」手続きを行ないます。
  • 一旦「金銭消費貸借契約」を締結いたしますと、その後の変更はできません。

登記関係の手続き
  • 登記手続きを司法書士に委任する、委任状等の「登記に必要な書類」を作成します。
  • 「共有名義」の場合は、このお手続き会までに共有持分をお決めいただきます。
  • 登記費用に付きましては、固定資産税等の諸税と合せ「概算金」でお預かりさせていただき、
    登記が完了後、精算及び残額を振込にて返金させていただきます。
火災保険関係のご案内
  • 住宅ローン等の住宅融資をご利用の方は、融資のご契約と合わせて住宅についての火災保険にご加入いただきます。
  • 一般的に家財保険は火災保険に含まれませんので別途お手続きが必要となります。
  • 地震災害等に備えるため、火災保険に地震保険の特約を付けての加入もできます。

お引越予定日の確認・調整
手続き

引越の幹事会社より、お引越の日程等のご確認をさせていただきます。尚、お引越日が集中しないように調整をさせていただく場合がございます。ご協力をお願いいたします。

 2.入居説明会 ※物件により個別のご説明となる場合があります。

入居説明会の主な手続き内容

管理関係のご説明
  • 管理会社より、ご入居にあたっての各種お手続き、ご注意点の説明をさせていただきます。
    例)管理費の口座開設、緊急連絡先届出書、入居完了届出書等
  • 当日、管理組合役員の選任をさせていただく場合がございます。
駐車場等の抽選

「駐車場」「バイク置場」「自転車置場」等の抽選をさせていただきます。
※駐車場の抽選にあたり、事前に「車検証」のコピーを管理会社あてにご提出していただく場合がございます。

インターネット等のご説明・ご案内

インターネット及びケーブルテレビ等、関連会社の担当者より使用方法・申込方法のご案内がございます。

 

3.建物内覧会

建物内覧会の主な手続き内容
内覧会

当日は内覧会シートを使用し、ご購入いただきました住戸内のご確認をしていただきます。
 

6.残代金のお支払い・物件の引渡し

1.残代金のお支払いについて

物件のお引渡しに先立ち、物件価額の残代金や諸費用・税金をお支払いいただきます。

お手続き内容と必要書類等

残代金のお支払いは、金額も大きいことから銀行振込みにて行なっていただきます。お支払いの際には、残代金の他に諸費用もお支払いいただきますが、費用によって振込先が異なります。金額・振込み先につきましては、事前のご案内をご確認いただき、ご不明な点はスタッフまでおたずねください。

お引渡しまでにご入金いただくもの
支払い
  • 残代金、つなぎ融資諸費用(いずれも売主宛)
  • 登記費用、固定資産税等(いずれも司法書士宛)
  • 火災保険料(保険会社指定口座宛)
  • 提携住宅ローン諸費用(売主もしくは銀行へ払込。金融機関により異なります。)
  • 修繕積立基金(管理会社宛)

※物件や契約内容により必要な事項が異なりますので事前にお知らせする
  ご案内をご確認ください。

 

2.引渡しについて

物件価額の残代金や諸費用・税金の入金確認が取れましたら、物件のお引渡しに進みます。

お手続き内容と必要書類等

あらかじめご案内する日時・会場にてお引渡しを行います。お引越しの有無に関わらず、
この日より管理費等が発生いたします。

ご出席いただく方

ご購入名義人ご本人様
(共有名義の場合、名義人全員お揃いでなくても結構ですが、お引越し前最後のお手続きですのでぜひ皆様で
ご出席ください。なお、事前に建物受取証をお渡ししますので建物受取証には名義人全員の方の署名捺印が
必要となります。
)

主な必要書類等
  • 残代金
  • 費用の銀行振込み票の控え
  • ご印鑑

※物件やご契約内容により必要な書類が異なりますので事前にお知らせするご案内をご確認ください。

当日の主なお手続き
引渡し
  • 鍵のお渡し
  • 諸設備の取り扱い説明書お渡し

 

7.登記・購入物件への引越し

1.登記手続きについて

主な必要書類等

登記手続きに必要な書類をご用意いただきます。融資・登記手続き会時に必要書類の記入等を行なっていただきますので、お引越し後の手続きとしては新しい住民票のご提出などが挙げられます。

お手続き会にご出席いただく方

通常、融資・登記手続き会約会時に登記準備の手続きを行ないます。
ローンを利用せずにご購入された場合は、事前にご案内するお手続き場所へのご来場をお願いいたします。
※お手続き日時や会場、必要書類等は別途ご案内をお受けいただきます。

お手続きの内容
  • 新しいご住所での住民票の取得ならびに司法書士事務所への提出
    ※住民票の異動はご入居後1週間以内が目安です。
    ※フラット35利用の場合、住民票は入居予定者全員
     (フラット35申込内容と一致していること)が記載されたものが必要となります。
    ※詳しい提出期日や必要部数、その他必要書類につきましては弊社よりご案内いたします。
  • 司法書士にて登記手続きをし、登記完了後、登記済み証明書類が司法書士事務所より郵送されます。大切に保管してください。

2.引越しについて

いよいよお引越しです。
新生活新しいお住まいで、新たな生活をお楽しみ下さい。