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宅地建物取引業:兵庫県知事(2)第11330号 賃貸住宅管理業:国土交通大臣(2)第477号

空き家・空き地に ついての 様々なお悩み

実家を相続したが、利用手段が見つからない。

相続したご実家の属性やお客様のご要望を勘案し、より効果的なご提案をさせて頂きます。

身内から引き継いだ(相続)実家。自分は遠方に住んでいる・・、今後、家族の誰かが実家に移り住むことも考えられない・・、どうしよう? とお悩みの方。

「売却・換金」も一つの手段です。

売却・換金.jpg「ご実家を売却・処分行い、ご自身の住宅ローン返済に充当する、」又は、「他の収益不動産に買い換える」等々・・、効果的な資産の組換えをご検討してみてはいかがでしょうか。今後将来に亘り、利用予定の無い住宅を保有し続けることが、ご自身にとって意味のあることなのかを考え、これかの資産形成を考えてみましょう。時には思い切った判断も必要です。

 

ご身内から引き継いだ“思い入れのある大切な「ご実家」”、これからの日常生活をより豊かにするための糧とすることが、今の時代に沿った資産継承(相続)ではないでしょうか。容(カタチ)が変化しても想いは引き継がれるのです。

 

 

賃貸活用で、もう一つの年金として。

賃貸活用.jpg相続した実家。売却処分以外に効果的な活用方法はないだろうか?と、お考えの方は多いと思われます。換金処分して財産分与などを行う必要がなければ、賃貸活用をご検討してみてはいかがでしょうか。近年は、相続した実家や住替えて空家になった自宅などを賃貸活用する方が増えています。また、より充実した様々な賃貸・管理サービス環境が整い、所有者(貸主)様にとっても安心・安定的な賃貸運営が可能となっております。

 

 

 

宅地建物取引士」・「賃貸不動産経営管理士」等の有資格者が、相続したご実家の属性やお客様のご要望を勘案し、より効果的な資産の組換えや活用をご提案させて頂きます。

 

◆関連リンク◆

空き家・空き地の処分

空き家の有効活用

空家の所有者が高齢なため、自分で管理できない

ご相談者様のご事情や環境を勘案した管理対応等をご提案致します。

シニア住宅への住み替え.jpg「親が高齢となり施設へ移り住むこととなった。それまで住んでいた家が空家になったが、本人が管理できないために家族が管理している。けど、家から遠いためなかなか管理が行き届かない。」このようなお悩みではないでしょうか。また、本人が認知症となり、ご家族の方が自宅管理を含めた財産管理全てを行わなければならないケースも増えています。当然ながら、ご家族の方にもそれぞれの日常生活があり、空き家になった親の自宅管理まで手が回らないこともあるでしょう。

 

親の所有する自宅については、将来、本人が戻り、再び住む可能性が低い場合でも、ご家族の判断だけでは売却・処分その他活用などを行うことができません。(成年後見の手続きを行い、裁判所の許可が必要となります。)

弊社では、過去に様々なご家族事情に添って対応した事例を基に、ご相談者様のご事情や環境を勘案した管理対応等をご提案致します。

 

  • 空き家/空き地と成年後見制度の関連相談
  • シニア住宅・施設への入所相談
  • その他、高齢者名義の空き家・空き地についての各種相談

 

◆関連リンク◆ 空家・空き地と成年後見制度の関係

空き家の解体で固定資産税が6倍になる?!

将来を見据えた活用・利用を検討しましょう。

更地にすれば固定資産税がどれだけ変わるの!?

mainImg78.jpg老朽化した空き家が解体されずにそのまま放置されている原因として、「建物を解体して更地にすると土地の固定資産税が高くなるから」という理由が挙げられます。税務上、一般的な住宅については利用の有無に係わらず、その敷地(200㎡以下)に対しては小規模住宅用地という税制の優遇措置を受けており、固定資産税の課税標準が1/6に減額されています。しかし、建物を解体し、更地にすることで、その税制の優遇措置を受けることが出来なくなってしまいます。特に、古い空き家の場合は、そもそもの建物評価が低いケースが多いため、更地にすることで上がってしまう固定資産税の納税額よりも、1/6の土地評価と、評価が低い建物の合計額を納税する方が負担減となることから、建物を解体せずに残すという選択になるのです。

世間一般的に言う、「更地にすれば、固定資産税が6倍になる」という内容は、住宅用地の固定資産税の課税標準額1/6という税制優遇が、更地にすることで無くなることを差しているのです。

 

住宅用地としての税制の特例措置は、利用の有無に関わらず適用される。

(空き家でも税制の優遇を受けることが可能)

それであれば・・・

空き家を取り壊さずにそのままにしている方が固定資産税が安い。

 

そこで、平成27年2月26日施行された「空き家対策特措置法」では、各市町村が指定した“特定空き家”については、住宅用地に対する固定資産税の優遇措置がなくなりました。

※“特定空き家”とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空き家等をいう。(空家等対策の推進に関する特別措置法第2条2項)

 

住宅用地の特例(優遇措置)の有無による固定資産税等の納税額の差は?

固定資産税.jpg通常の住宅用地の特例を受けた敷地と、更地にすることによって特例措置が適用されなくなった土地を比較した場合、いったいどれだけの差額があるのでしょうか。また、「更地にすれば、固定資産税が6倍になる」という話は、本当なのでしょうか。

確かに、上記にてご説明の通り、住宅用地に対する固定資産税の課税標準額は1/6に減額されています(敷地面積200㎡までの部分)。しかし、実際のところ、固定資産税等の内訳は「固定資産税額」と「都市計画税」の合計額を納付しており、1/6となる対象については、固定資産税のみとなります。(都市計画税は1/3)よって、建物を解体して税制優遇を受けることが出来なくなった場合、納付額は上がりますが、現実には6倍にはなりません。

 

空き家の名義が共有になっている

中立的な立場にて各種調整的な役割を担います。

共有名義.jpg空き家や空き地を共有名義となっている場合、単独の意思のみでは売却処分・有効活用など行うことが出来ず、共有者全員の意思確認・意思統一のもと行う必要があります。

また、売却処分の場合、売却することについては全員の意思統一が図れても、「売却時期」「売却価格」「その他の売却条件等」・・、様々なことについても確認・統一作業が必要です。

共有者が2人又は、3人程度であればまだ容易に意思統一を行うことが可能ですが、共有者が増えれば増えるほど、意思統一は当然、意思確認でさえ困難となる可能性もあります。また、共有者間の人間関係などによっては、少数の共有であっても様々な障害が発生することも懸念されます。

 

共有名義の空き家や空き地の対応方法

共有名義となっている空き家や空き地について、将来のことを考えた場合、今後の活用・利用・処分その他名義変更等についての話し合いの機会をもち、何らの手続きを行うことをお勧めします。 

 

  1. 共有者全員の意思確認及び意思統一を図り、売却・処分を行う。
  2. 共有者間にて持分の売買又は贈与を行い、単独名義とする。

 

いずれにしても、空き家や空き地等の不動産の共有名義については、単独名義とすることをお勧めします。また、既に共有名義(特に3名以上)の場合は、早めの売却処分又は、共有者の誰か単独名義にすることを推奨します。

共有名義2.jpg理由は、上記にも記載していますが、共有者が増えれば増えるほど、今後の意思統一が困難となるからです。また、共有者が多いほど、その対象不動産の持分についての相続が発生する可能性が高くなり、共有者の増える率が上がることで更に意思統一が限りなく不可能となってしまう恐れがあります。そうなると、大切な不動産という資産が、「“負”動産」となり、マイナスの財産になってしまいます。

また、共有名義の空き家や空き地について、第三者に依頼して、先ずは全員の意思確認をすることも一つの手段です。実際のところ、共有者全員が「空き家を処分したい」と思っていたのに誰も言い出さなかったためそのままになっていた、ということもあり、案外容易に解決する場合もあります。

 

一般的には、共有者は“親族同士”という関係性が多くを占めるため、当事者間にてお話合いをされることが望ましいのですが、利害関係が絡む場合もあり、当事者間の調整が難しい場合や、様々なご事情により第三者の介入での調整が望ましい場合も多くあります。

弊社は、中立的な立場にて各種調整的な役割を担い、それぞれの意見や利害の調整・統一を行う相談もお受けしております。どうぞ、お気軽にご相談下さい。

 

 

◆関連リンク◆ 空き家空き地の相続の場合、「とりあえず共有にしておこう」はキケン!

借地・借家問題で紛争中

借地借家に関する様々なご相談をお受けしております。

借地・借家問題で紛争中

2016.6.262.jpg周辺地域にある空き家や空き地。見た目には直ぐに利用出来そうな状態でも、実際のところ複雑な権利関係が絡み、権利者(借地人・借家人)との調整等を行わなければ売却処分や活用ができないものも多く存在します。

折角、立地条件などの良い場所に空き家や空き地を所有しているにもかかわらず、各種権利者との調整が整わないために“塩漬け”“放置”となっていることはないでしょうか。

 

特に、借地・借家問題は、利害関係人(借地人・借家人)との交渉等が必要なため、問題が長期化すればするほど解決し難い問題へと発展してしまいます。その大きな理由としては、将来、交渉相手に相続が発生すれば利害関係人が増え、それに伴い交渉相手が増えてしまうからです。当然ながら交渉相手が増えれば、諸問題に対する合意形成が難しくなり、より一層複雑な問題となってしまうのです。

 

また、借地・借家トラブルを抱えた空き家や空き地は、相続時にもマイナスの影響を齎します。それは、諸問題を抱えた空き家空き地の時価(実勢価格)は低価となりますが、相続評価ではトラブル諸問題の有無にかかわらず、一般基準にて評価が行われるため、実評価と相続評価のバランスが崩れることで、スムーズな遺産分割や納税の妨げとなってしまう恐れがあります。

 

借地・借家問題の解決

私たちが定義する借地・借家問題の解決とは、一つの不動産に対して複数の目的の権利が絡み発生している状態を、目的や権利者を一本化することで、その空き家や空き地本来の価値を取り戻すことです。そうすることによって、適正な価格で不動産流通市場に売却処分することができ、また、市場に見合う使用収益を上げることが可能となります。

 

一つの不動産に対する様々な目的や権利者

①目的                 ②権利者

  1. 所有【所有権】            1. 所有者
  2. 借地【借地権】            2. 借地権者
  3. 借家【借家権】            3. 借家人

 

上記、3三者の内、誰か1人が他の権利を全て取得(買取)することで、目的や権利者が一本化され、市場流通性のある不動産(空き家・空き地)となる。

その中でも、A)所有者が、B)借地権者・C)借家人から権利取得(買取)行い、権利の一本化を行うケースが多い。

 

弊社では、借地権や借家権の買取相談から、所有権(底地権)の売却・処分のご相談まで、借地借家に関する様々なご相談をお受けしております。

敷地境界が確定できない

状況に応じた処分・活用方法をご提案致します。

空き家や空き地の活用・処分を行うにあたり、妨げとなっている問題の一つとして、「敷地境界のトラブル」が挙げられます。境界問題は、年月が経過すればするほど根深い問題へと発展しかねません。次世代へ問題解決を委ねるのではなく、早めの解決処理をお勧めします。

土地の境界問題

空き家の敷地や空き地の境界問題については、当事者間での話し合いで解決の糸口を見つけ出すことは困難です。仲介人や土地家屋調査士などの第三者が介入することで、比較的容易に解決できる場合もあります。

 

境界問題や紛争の解決方法

①話し合いによる解決

所有権の範囲に関する争いは、本来であれば隣地者間の話し合いによって誤解を解き、解決することが望ましいですが、話し合いを行う余地が無い場合などは第三者の介入(土地家屋調査士など)による話し合い調整での解決を行います。

②民事の調停制度による解決

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管轄する簡易裁判所にて土地所有権の境界を求めるための調停申し立て制度です。

この制度は裁判とは異なり、代理人などの選任は不要であり、費用についても比較的少額で済みます。また、問題解決までの期間もあまり長期化することはありません。

③ADR法による解決(裁判外の紛争解決手続き)

裁判所が行う民事調停とは異なり、土地家屋調査士会が実施する境界不明に起因する紛争解決機関(境界問題相談「解決」センター)を介し解決します。

④民事訴訟(所有権確認訴訟)

所有権境界を訴訟により解決する方法です。通常の一般の民事訴訟となります。

境界を確定させるべく訴訟を起こした原告が提出した証拠(根拠)によって、その内容が認められるか否か裁判所が判断します。よって、原告が主張する境界線について、客観的に裏付けられる証拠(根拠)を集め、事前に十分な検証をしておくことが望ましいでしょう。

⑤筆界特定制度による境界の解決

この制度は平成18年1月より開始され、法務局の筆界特定登記官が土地の所有権の登記名義人等の申請により、申請人に意見書や各種資料の提出の機会を与えて外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえ、現地における筆界の位置を特定する制度です。

尚、この制度で特定された筆界は、所有権界と一致するとは限りません。

境界紛争の予防方法

境界紛争の予防方法.jpg時代とともにその土地の所有者が代わっていけば、それに伴い土地の境界についても徐々に曖昧となっていくことも否めません。そこで、土地家屋調査士等の資格者が作成した土地の各筆ごとの境界を明示した実測図を基に、隣地所有者と立ち合い確認を行ったことを証した署名・押印がされた実測図を作成・保管しておくことが望ましいでしょう。また、将来、その土地を売却する場合も、新たな所有者に継承行い、将来に亘りその境界の認識を引き継ぐことで、紛争の防止に繋がります。

 

現在、既に境界問題を抱えている場合

ご所有の土地に対して、既に隣地境界線等の諸問題を抱えている場合、その問題程度に応じた解決方法をご提案致します。また、そのような境界問題を抱えた空き家・空き地をご所有でも状況に応じた処分・活用方法がございます。どうぞお気軽にご相談下さい。