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空き家・空き地の各種サポート

空家・空地の有効活用

空家・空地の有効活用事例

超少子高齢化時代をむかえる社会においては、人口減少に伴い既存住宅が余り、飽和状態となる実態を避けて通ることは出来ません。しかし、空家対策特措置法では、空家やその跡地の活用促進を揚げており、神戸市でも「こうべ空家活用促進事業」と題し、空家活用支援制度(インスペクション「住宅検査」)なども行なっています。ここでは、空家・空地の有効活用事例をご案内致します。

賃貸住宅として一般民間に貸す

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近年は、賃貸住宅市場も様々なサービスが普及しており、不動産オーナー様にとっても、安全・安定的な賃貸運営を行うことが可能な環境が整備されています。賃貸保証サービスや期限付きの賃借契約(定期借家)など、不動産オーナー様のご意向に副った賃貸プランをご提供させて頂きます。

 公的制度を利用して賃貸する(マイホーム借上げ制度)

マイホーム

一般社団法人移住・住みかえ支援機構が提供する賃貸サービス「マイホーム借上げ制度」。高齢者住宅財団の基金を活用した公的な住宅賃貸管理制度です。この制度は、神戸市の住宅政策としても推奨しており、神戸市すまいるネットが定期的に相談会を行っております。(当社のスタッフも相談会の相談員として、参加しております。)

 地域へのコミュニティスペースを利用して町内に提供する

コミュニティスペース

空家を活用したボランタリズム(ボランティア)的な利用方法です。空家は個人の資産ですが、併せて「地域社会の財産でもある」という認識から生まれる価値基準に基づいた活用です。お住まいになられていた時にお世話になった地域への還元活動として自治会などへ空家をご提供します。

DIY型賃貸として活用する

DIY

「賃貸活用を検討したいけど、貸すための改装費用の負担が懸念。」など、費用をかけずに賃貸活用を行いたい方にとっては良いサービスです。賃貸時に必要とされる改装費(リフォーム費用)を賃借人自身が負担するDIY型賃貸サービス。近年は、公営住宅などにも普及し、借り手側が自分の好みに合わせて自己負担にて改装を行い、賃借します。

 建物を解体して駐車場にする

駐車場

駐車場運営については、①月極駐車場、②時間貸駐車場、この2つに分かれます。月極駐車場については、周知の通り近隣住民や商店・企業などに対して賃貸借契約によって賃貸します。また、時間貸駐車場は、コインパーキング用の機材を購入し、近隣周辺に来られた方に対して時間区分で利用いただく方式です。尚、いずれにしても実際の運営・管理については事業者に委託して行うケースが多いです。

 更地にして敷地を一括で賃貸する

更地

トランクルーム用地、資材置場用地、商店・企業用の駐車場一括貸し等々・・・、土地(空き地)を一括にて賃貸します。月極駐車場や時間貸駐車場についても、土地オーナー様が各駐車場運営事業会社に一括にて土地を賃貸することも可能です。

 

空家・空地の処分

処分・売却をご検討の方に対する売却手続き・方法やポイントをご案内致します。

将来的に利用目的のない空家・空き地について、処分・売却をご検討の方に対する売却手続き・方法やポイントをご案内致します。

①売却価格を決める

  • 不動産会社に物件の査定を依頼する。換金
  • 自分で不動産インターネットサイトや近隣の販売チラシ等で周辺の売り出し価格を知る
  • 公的な価格を参照する(路線価・公示地価等)

不動産を売却する際、先ずは売り出し価格を決定しなければなりません。基本的には、地域の不動産会社に査定を依頼し、価格を決定することとなりますが、所有者自身も事前に、周辺地域の不動産相場を知っておく方が望ましいでしょう。近年は、インターネットの普及や各種情報開示もされていることから、様々なところで情報収集が可能な環境が整っています。

 

 ②売り出し開始

  • 販売活動を開始する
  • 売却依頼する不動産会社決定

売り出しが決まったら、これから実際に不動産の販売活動が始まります。

不動産会社に売却依頼する際、大きく分けて2つの依頼方法があります。

  1. 不動産会社1社のみに依頼する「専任媒介契約」
  2. 複数の不動産会社に依頼する「一般媒介契約」

上記2つの契約形態にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

まず、専任媒介契約についてですが、不動産会社1社だけにしか依頼ができず、売却窓口が限定的となってしまう一方、依頼を受けた不動産会社は、自社のみの依頼という立場から、活発的な販売活動を展開していくという傾向があります。

又、一般媒介契約は、依頼者側にとっては、複数の不動産会社に依頼することが可能という利点がありますが、依頼を受けた不動産会社の方からすれば、他社にも依頼しているという考えから、専任媒介と比べて販売活動の積極性が低くなる傾向が伺えます。尚、複数の不動産会社に依頼することで各社の競争心をあおるということもありますが、般媒介を選択する場合でも、2~3社程度に留める方が望ましいようです。

 

③売買契約の締結

売り出し開始して、購入希望者が現れたら、売買契約を締結します。売買契約

契約書に署名・捺印行い、手付金を受領して正式に売買契約が成立します。

契約書には、売買代金・物件の引き渡し時期・その他詳細の契約内容が明記されており、売主・買主それぞれ、その契約内容に沿って手続きを進めていきます。

 

④物件引き渡し・残代金授受

契約内容に沿って、期日通りに物件の明け渡し(鍵渡し)を行い、残代金を受領します。引渡し

それに合わせて、不動産所有権登記移転手続きも行います。

これで売買が完了です。

 

 

 

不動産売却後に行うこと

不動産の売却後、確定申告を行います。

売却した不動産と、その不動産の当時の取得費用の差引することで確定する損益に対する所得税の課税や損失による控除等の各種申告を行うためです。

 

◆売却に伴う損益の計算方法

空家空地の処分図

※取得費のうち、建物の価格については、減価償却後の費用のみとなります。また、取得当時に掛かった各種手数料や測量費・登記費用なども含まれます。

尚、売却翌年の2~3月頃の申告時期に行いますが、以下のことがポイントとなります。

 

売却不動産の取得(購入)当時の取得費用を把握しておくこと

 

若し、取得当時の金額などが不明な場合は、譲渡価格(売却価格)の5%が当時の取得費として課税譲渡所得金額が計算されるため、譲渡益(売却益)に対する所得税が高額になる場合があるため、当時の取得費(購入価格等)はおさえておきましょう。

 

空家の解体

「特定空家等」になる前に、事前に対策を行うことが求められます。

空家対策特措置法では、著しく保安上危険となる恐れのある「特定空家等」に対しては、行政が所有者に代わり強制的に建物の解体を行うことが出来るようになりました。(行政代執行)

また、強制的な解体とまでは行かなくとも、このまま放置してしまえば危険な状態になりつつある“予備軍”は多く存在します。「特定空家等」になる前に、事前に対策を行うことが求められます。

 

建物の解体費用(概算・目安)

構造/費用 坪単価 30坪の空家の場合 諸経費を含む総費用

木造

約3万円 約90万円 100~120万円

鉄骨造

約4万円 約120万円 130~150万円

鉄筋コンクリート

約5万円 約150万円 180~200万円

 

建物の解体費用は、対象建物の周辺環境(隣地建物との距離・前面道路の幅員等)によって大きく異なります。

※隣接建物との距離が近ければ、建物解体用の重機が使えず、人の手バラシ解体となり、人員増や期間延長により日よが高くなります。

 

建物解体の流れ

建物解体の流れ

建物解体に伴う手続き・作業

  • 電気・ガス・水道等のライフラインの閉栓手続き
  • 建物の火災保険解約手続き
  • 建物内の荷物(貴重品)の最終確認

 

建物解体後のポイント

建物解体に要した費用については、将来、その敷地の売却時の必要経費として計上できるため、領収書・請求書等の各種明細は必ず保管しておきましょう。

 

借地の空家・借地権

不動産の借地権及び賃貸借に関わる諸問題解決のサポートを行います。

①借地権を保有している(土地を借りている)場合

menu05_img04所有する空家の敷地が借地なため、地代支払いなどの維持コストが高くて困っている方もおられると思います。「建物の利用価値はあるけれど、借地だから売却・処分がしづらい・・・。」とお悩みの方、一度、賃貸利用を検討してはいかがでしょうか。敷地は借地でも、建物は自己所有につき、当然ながら建物の賃貸は自由です。売却の場合は、借地権の名義変更などについて、地主の承諾を要しますが、建物の賃貸については所有者の意思のもと、賃貸借契約の締結が可能です。

建物を賃貸することで得る賃料収入で、地代・固定資産税の支払いや将来に向けた修繕費の貯蓄など、大切な資産の効果的な活用が見込めます。また、建物は無いけれど、空き地上に借地権を保有している場合は、駐車場利用などを検討してみてはいかがでしょうか。

 

?土地を貸している場合

「土地を貸しているけれど、地代の支払いが滞っている。」「地主の承諾無しに、賃借人が建物の増築をしている。」等々・・、土地所有者(地主)にとって、貸地についての悩みは頻繁に訪れます。また、借地権についての各種諸問題解決の糸口がなかなか見つけることができず、そのまま放置しているケースも多いのではないでしょうか。

借地権に関しては、当然ながら地主と賃借人双方の利害関係は相反します。ちょっとしたことがお互い感情的になってしまい収拾がつかなくなってしまった、あるいは裁判になってしまった、相続が発生して共有者との利害調整がつかない、など様々なご相談が寄せられます。実はこの借地や借家の問題に対応出来る専門業者が極めて少ないのが今の日本の現状です。

このような時、一度ご相談下さい。
  • 借地権付住宅を活用したい
  • 相談したが要領を得ないまたは断られた
  • 円満に解決したい
  • 条件交渉の目安や方法が解らない
  • 相続が発生したがどうして良いか解らない
  • 売却や立退きについてどうしたら良いか解らない
  • 借地権や底地を売却したいが税金問題が心配

 

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借地について、日常においては特に問題になることはありません。しかしながら、いざ、売却処分・利用活用等、現状からの変化が伴う場合、借地権の更新または相続等が発生してしまった場合など、どう対処してよいのかわからずに滞るケースが多いようです。これらの問題は経験に裏付けられた専門的な知識に加え、相手方に対して誠意をもって対応することが必須となります。特に長期にわたり契約が継続し、なおかつ安易に更新を行なってきてしまった場合など問題が生じることが多いのです。土地を借りている、あるいは貸しているが条件の変更又は契約の解除をしたいなど、当社では、不動産の借地権及び賃貸借に関わる諸問題解決のサポートを行います。

 

 

 

 

空家・空き地の登記

空家・空き地の登記について

不動産(空家・空き地)登記は、私たちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果しています。

 

相続登記

1436256679不動産の所有者が死亡し相続が開始すると、その相続人に所有権が移転します。しかし、その不動産の名義を変えるためには、相続登記の手続きが必要になります。


相続登記は、いつまでにしなければならないという決まりはありませんが、被相続人名義のままではその不動産を売却したり、担保に入れることもできません。 

相続登記をせず長期に放っておくと、相続人にさらに相続が発生するなどして、遺産分割協議に加わる人の数が増え、協議がまとまりにくくなることがあります。

以上の理由から相続登記は早めに済ませるのが賢明でしょう。

 

住所(氏名)変更登記

住所変更登記今現在の住所(氏名)と登記簿上の住所(氏名)が異なる場合、今現在の住所(氏名)に登記を変更する手続きです。物件を購入した際に前の住所のままで登記された場合にこの手続きを行い、新しい住所に変更します。

住所変更登記については、すぐに登記しなくても問題はありませんし、期限もありません。

ただし、所有している物件を売却する場合や、物件を担保に融資を受ける場合は必ず必要です。つまり、何かの登記を申請する前提として今現在の住所(氏名)と登記簿の住所(氏名)を合わせる必要があるということです。

通常は売買や融資(担保権の設定)をする司法書士が併せて登記をします。抵当権抹消登記の前提としても必要です。

 

建物滅失登記

滅失登記2建物、家屋を解体した場合、1ヶ月以内に滅失登記を行わなければなりません。その建物が存在しなくなったことを法務局の登記簿上に登記するためです。また、建物の固定資産税は1月1日時点で固定資産税課税台帳に登録されている内容を元に課税されるため、現存しない建物に対して請求される事もありますので、建物滅失登記忘れの無いよう注意が必要です。

空家・空地の相続について

空家や空き地の相続の場合「とりあえず共有名後にしておこう」はキケン!

空家・空き地を相続する場合、基本的には相続の権利者全員で「誰が」「何を」「どれだけ」相続するのかを協議します。これを「遺産分割協議」といいます。

この遺産分割協議が終了するまでの間は、原則、相続人全員の共有となり、また、遺産分割協議が整い、「遺産分割協議書」を作成して、空家や空き地の相続人を決定します。

この時、一件の空家について全員の共有名義にすることも当然可能ですが、その空家の将来の利用や管理・処分等、今後の行く末のことを考えた場合、単独の名義にすることをお勧めします。理由は、単独名義の方が将来的に空家等の活用や処分・建物解体・改装等容易に行うことが可能だからです。

共有名義3

共有名義(2人・3人・4人・・・)の場合、共有者全員の意思確認・統一のもと、物事を一つ一つ進めていかなければなりません。又、共有者全員の意思統一を図ることが出来ればまだ良いですが、共有者間で意見や考えが異なったり、共有者の誰かが連絡がつかずに意思確認ができなければ、物事を進めることはできません。その他、共有者の一人に対して新たな相続が発生し、その新たな相続人が複数名の場合には、相続人が増えて更に意思統一を図ることが困難となり、空家や空き地が“塩漬け状態”となってしまうケースがあります。

 

 

 共有不動産に対する悩み・問題点

  • 共有不動産の売却や賃貸活用にあたっては、他の共有者の同意が必要。
  • 共有者間で利害が対立する場合には調整が困難である。
  • 共有持分の単独売却は難しいことから、簡単に資金化できない場合がある。
  • 建物のリニューアル、建て替えも共有者全員の同意が必要となる。

既に、遺産分割協議により、共有名義としている空家・空き地を保有されている場合は、共有者の関係が良好なうちに換金・処分を行い、キャッシュで分配することをお勧めします。その他、以下のような対応をご検討下さい。

 

  1. 資金的に余裕のある共有者が、他の共有者からその持分を買取る。
  2. 共有不動産が複数ある場合は、「持分の交換」を活用し、単独名義にする。

 

尚、空き地の場合は、土地自体を分割する方法もありますが、分割後の土地形状やその他条件などによって、資産価値を損ねてしまう場合がありますので、注意が必要です。

現在の空家・空き地問題の原因の一つには、「共有者全員の意思統一が図れず放置している」というような背景があるのです。

 

被相続人(ご両親等)が当時に取得した書類等の確認を行いましょう

相続した空家や空き地について、将来、売却・処分を行う時の為に、被相続人(ご両親等)が当時取得した価格や諸費用明細などの関係資料を出来るだけ集めておきましょう。

当時に取得した価格は、売却の際に課税される不動産譲渡所得税に大きく影響を及ぼす場合があります。

売却時に課税される不動産譲渡所得税の計算方法は

 

譲渡価格-(「(当時の)取得費」+「譲渡費用」+「特別控除」)×税率

となります。

この「(当時の)取得費」とは、課税対象者がその不動産を取得した価格及び諸経費の合計となりますが、相続にて取得した場合は、被相続人が当時に取得した費用を引き継ぐこととなります。

また、「(当時の)取得費」が不明な場合は、譲渡価格に対する5%と定めらており、譲渡所得金額が高くなります。

 

例)

譲渡(売却)価格2000万円の場合 ⇒ 5%・・(当時の)取得費は100万

※当時の取得費が低ければ、上記の計算式上、課税対象となる譲渡所得金額が高くなります。

 

 

被相続人が取得した年月によって異なりますが、実際に取得(例えば購入)した費用の方が、譲渡価格の5%よりも高い場合も多くあり、当時に取得した費用が不明なために高額な譲渡所得税を納めなければならないケースも出てきます。また、当時に取得した費用などが記載されている書類については、正式な書類が保管されている方が望ましいですが、原本でなくてもコピーやその他メモ書きなどでも構いません。出来るだけ、当時の取得した価格などが記載されている書類の確保に努めましょう。

※譲渡所得税計算に伴う「(当時の)取得費」について、建物(家屋)の費用(評価)については、減価償却した残存分についてのみ計上可能です。

 当社では、空家・空き地は勿論、その他不動産相続のご相談についてもお受けしております。どうぞお気軽にお申し付け下さい。

空き家の改修・リフォーム

幅広く対応可能な各工事会社の紹介や監修を行っております。

外壁塗装・屋根葺替え工事

i-catch3外壁や屋根は大切な家を直射日光や風雨による腐食から守っています。

外壁塗装や屋根の葺替え工事は、美観を保つ目的と併せて、家の経年劣化の進行を遅らせる大切な役割があります。

例えば、塗装の剥がれを放置しておくと、ひび割れにつながる場合もあります。一度ひび割れが起きてしまうと、そこから雨水が建物内部に浸み込む可能性があり、湿気が建物内に侵入し、雨漏りや建築材の腐食を招いてしまいます。また、屋根については、メンテナンスを行わず劣化していくことによって、台風などの災害時に簡単に吹き飛んでしまうこともあります。よって外壁・屋根については10~15年に一度、塗装・葺替えをする必要性があります。また、外壁については、塗装工事をすることによって新築のような綺麗な外観になるので、さらに家に対する愛着がわくことでしょう。

尚、各種工事を依頼する際は、細かく分類された工事箇所の名称が明記された工事内容明細書をしっかりと確認してください。例えばベランダの床(防水)、雨戸、戸袋などが外壁塗装施工の工事箇所に入っているか、また、雨どいの交換は行われるのかなど、内容を確認することで後のトラブルを防ぐことが可能です。

 

室内改装(リフォーム)工事

室内改装リフォーム室内の改装工事を行う際の工事依頼業者選定については、思案されるところかもしれません。

改装工事(リフォーム)業者といっても、多岐に亘り、得意分野や工事の品質・料金体系など千差万別です。表装工事(クロス・襖など)などを主に手掛けている会社、水廻り関連工事を主としている会社、その他デザイン性を重視しインテリア要素を取り入れた会社など、それぞれの得意分野がございます。また、当然ながら、全体的なバランスがとれたリフォーム会社も多く存在しますが、その中でも、プランニングから図面作成・造作提案などスタッフが全面的なサポートを行っている会社や、依頼者からの依頼内容に基づいた作業内容を主として行う会社など、それぞれの会社の業務スタンスによって料金体系も異なります。また、近年は、良心的に対応してくれる工事会社も増えており、リフォーム業界の環境も以前より良くなっていますが、中には、工事内容から見てかなり高額な費用請求をする会社も存在することから、業者選定には慎重になることをお勧めします。

 

賃貸のためのリフォーム工事

b41ba90c5f701d0d06c91bf780be045c_s空家(空部屋)を賃貸利用するために室内をリフォームする場合、当然ながら、現状の保守状況によって、リフォームを行う箇所や程度が異なります。室内の状況が比較的綺麗な状態の場合、どの程度のリフォームを行えば良いのか思案するところです。例えば、寝室について、「北面と西面の壁紙(クロス)は汚れているから張替えを行うが、東面と南面は汚れが目立たないのでそのままにする」という場合、壁紙の張替えが完了した後に寝室を見渡すと、当然ながら貼替えを行ったところは綺麗に仕上げているのですが、逆に、張替を行わなかった壁紙の汚れが目立ち、中途半端な状態の室内改装で賃貸入居募集を行い、なかなか入居希望者が現れないというケースが見受けられます。リフォームを行う前は目立たなかった汚れでも、当初、汚れがひどかった箇所の部分的な張替えにより一部が綺麗になることで、リフォームを行う前は目立たなかった箇所の汚れが浮き出てしまい、せっかくリフォームを行ったにも関わらず、室内全体の印象が当初と変わらないということになってしまいます。近年は、表装リフォームも安価となっており、壁紙(クロス)の張替え費用などは1,000円/㎡未満で行うことが可能です。また、賃貸する場合、その対象となる住宅は大切な“商品”です。商品が汚れていれば、「借りたい」「住みたい」という気持ちも半減します。今後、年間数十万円(物件によっては百数十万円)の賃料収入を得る大切な商品について、きっちりとしたリフォーム工事を行い、新たな入居者を迎える準備を行いましょう。

当社では、小さな修繕から大規模な改修工事まで、幅広く対応可能な各工事会社の紹介や監修を行っております。どうぞお気軽にご相談下さい。

家財道具移転・処分

空家に家財道具が残っている

空家のままにしている大きな理由の一つが「室内に荷物が残っているから」です。遺品の整理・処分する場合や、家財等の移動など、労力や手間のことを考えると億劫になってしまいます。「今年中には片付けよう・・。」「少しずつやっていこう・・。」と、思っているけどなかなか手付かずの状態で何年もそのままとなっている。そのような空家所有者の方は多いのではないでしょうか。

 

空家の中にある「家財道具」「遺品等」の処分

家財道具や遺品整理を自分で行う場合

家財道具や遺品は、基本的には家庭ごみです。よって、各市町村のゴミ収集での処分は可能ですが、家電やその他リサイクル法などで指定されているものについては、その内容に基づく処分が必要です。

また、大型ごみについては、個別対応の上、有料にて処分行うケースが多く、処分費用は安く済みますが、一回の処分に対する数量の制限がある場合があり、まとめて処分できないこともあります。

ご自身で整理・処分を行うことの最大のメリットは、費用が安価に済むことですが、分別やリサイクル法などに伴う各種手配、その他大型ごみの搬出作業などの手間暇がとてもかかるため、時間にゆとりのある方や、少量の荷物の処分を行う場合に適しています。

 

家財道具や遺品整理を業者に依頼する場合

tranior4LDKの戸建住宅まるごとの家財道具や遺品整理などは、なかなかご自身やご家族だけで整理・処分するはできません。そこで、多くの方がリサイクル業者や不用品回収業者などに依頼行いますが、複数の業者から処分費用などの見積もりをとり、その中から業者を選定するのが一般的です。

 

 

 

「リサイクルショップ(業者)」と「不用品回収業者」の違い。

家財処分や遺品整理について、専門業者に依頼するとなった場合、どのような業者に依頼すれば良いのでしょうか。

近年は、「遺品整理専門」や「不用品回収無料」など、様々な特徴を掲げた整理・処分業者が増えていますが、その中で、ゴミ処分・整理業者には、大きく分けて2つの業態に分かれます。

 

・リサイクルショップ(業者)

主に、家財や小物・その他の物品の買取りを行っているところ。また、買取と併せて処分・整理についても同時に有料にて行ってくれる。その他、古物商(特定の中古品の売買許認可)営業許可を取得している。

 

・不用品回収業者

主に、ゴミの運搬・処分を行っている。また、同時に物品の買取りも行っている。その他、一般廃棄物収集運搬業又は産業廃棄物収集運搬業の許可を取得している。

 

上記、両者共に両方の業務を行っているケースが多いですが、要は、主たる業務の違いです。また、お互い共存のため、取引関係にもあります。

いずれにしても家財道具の処分や遺品整理を業者に依頼する場合は、特徴が異なる複数の業者に見積もり行い、最終決定しましょう。

 

空家に置いている家財道具の移設

1168-slide-2管理不十分な空家の場合、室内に湿気が溜り、家財道具等を放置したままにしておくと、自然素材の家具などは、経年劣化に伴い損耗が激しくなります。また、家財道具が置かれている空家の場合、不法侵入者や不法滞在者による放火・火災率が高いとも言われており、資産維持の観点から見てもデメリットが多いようです。

近年は、民間事業者による荷物保管用のトランクルームなどが充実しており、住み替えに伴う家財の保管庫としてよく利用されています。また、最近は空調機能が付いたトランクルームも増え、特にマンションなどにお住まいの方々に重宝されています。

尚、民間のトランクルームを利用するにあたり、月々の費用が発生することは周知のことですが、空家を賃貸利用することで、トランクルームの利用料などは、十分賄えます。

家財など荷物の整理を行うことで、次世代への資産継承の準備にも繋がり、様々な良い効果を齎します。

トランクルーム

荷物なくなった空家を「貸家」として賃貸活用。その収益の一部をトランクルーム利用料に充当。