神戸市東灘区の戸建売却

戸建売却の実績

過去３年間で成約された東灘区内の一戸建取引市況（令和５年８月３１日時点）

戸建売却実績例

• 神戸市東灘区住吉山手7丁目 中古戸建　約1,000万円
• 神戸市東灘区住吉山手6丁目 中古戸建　約2,900万円
• 神戸市東灘区住吉山手7丁目 中古戸建　 約2,500万円
• 神戸市東灘区住吉山手5丁目 中古戸建　約1,400万円
• 神戸市東灘区住吉山手7丁目 中古戸建　約1,400万円
• 神戸市東灘区住吉山手6丁目 中古戸建　約3,400万円
• 神戸市東灘区住吉山手7丁目土地　 約2,500万円
• 神戸市東灘区住吉山手7丁目土地　 約1,000万円
• 神戸市東灘区住吉山手7丁目 中古戸建　約2,100万円
• 神戸市東灘区住吉山手7丁目 中古戸建　約4,200万円
• 神戸市東灘区住吉山手7丁目 中古戸建　約4,500万円
• 神戸市東灘区住吉山手8丁目新築一戸建て　約4,400万円
• 神戸市東灘区住吉山手9丁目新築一戸建て　約4,800万円
• 神戸市東灘区住吉山手9丁目 中古戸建　約900万円
• 神戸市東灘区住吉山手2丁目新築一戸建て　約5,700万円
• 神戸市東灘区住吉山手2丁目 中古戸建　約7,700万円
• 神戸市東灘区住吉山手9丁目土地　約1,900万円

東灘区の戸建売却動向（令和4年9月～令和5年8月）

■平均価格

【中古⼾建】

東灘区の中古⼾建の成約平均価格は約4,622 万円でした。これはその前年（令和3 年9 ⽉〜令和4年8 ⽉）の同価格4,156 万円よりも500 万円近くも高くなっています。理由は、側近１年間で１億円超の価格帯の成約件数が⼤幅に増えたことが⼤きな要因です。東灘区の⼾建流通市場は超過需要となっており、流通物件（売り出される物件）の状況によって成約動向が⼤きく左右されます。今回、そのように例外的に多くの高額帯の⼾建住宅が売りに出て成約されたことが要因かと思われます。

【新築⼾建】

東灘区の新築⼾建の成約平均価格帯は4,749 万円でした。これはその前年（令和3 年9 ⽉〜令和4年8 ⽉）の同価格4,699 万円より50 万円程度高い結果となりました。この程度の価格差であれば、〝横ばい″という状況かと思われます。全国的に３〜４年前頃から建築コストの上昇が顕著に表れはじめ、新築⼾建て分譲事業にも⼤きく影響を及ぼしています。ただ、過去と同様の販売では分譲（販売）価格が高額となり、一般顧客層に手が届かない価格帯となってしまう可能性があることから、東灘区という比較的地価が高い地域事情を鑑み、土地面積を少しコンパクトに分割行い、総額を抑えた販売価格にしたことが、「横ばい」となる要因かと思われます。

■価格帯

【中古⼾建】

東灘区の中古⼾建の成約価格帯ボリュームゾーンは３千万円台となります。これは全体に占める割合の約21.7%となります。次に多い成約価格帯は４千万円台の17.9％、その次は５千万円台の14.1％という順になります。参考までに、東灘区の中古⼾建で１億円を超える成約価格帯の全体に占める割合が6.4％あります。比較として、関⻄エリアで１億円以上の⼾建て成約率が全体の５％を超えることは珍しく、東灘区がいかに高額帯の物件が多い地域なのかが分かります。

【新築⼾建】

東灘区の新築⼾建で最も多い成約価格帯は４千万円台です。この価格帯は全体の約40.6％の割合を占め、最も需要があります。次に多い価格帯は５千万円台となり、全体に占める割合は約25％となります。また、その次が３千万円台の18.7％という順となります。
参考までに、この上記データの前年対比として、一昨年（上記、データの１年前）を見てみると、１位：３千万円（37.8％）、２位：４千万円（29.7％）、３位：５千万円（21％）となっていました。この前年対比で明らかになっていることは、価格の上昇です。東灘区の一昨年に成約された新築⼾建の全体に占める割合で最も多かった価格帯３千万円台が、この１年間で20％近くの割合が減っています。この要因は、土地と建築コストの上昇です。尚、このように前年対比で見た場合、成約価格帯の順位には⼤幅な変動がありましたが、「平均価格」については、あまり変動はありませんでした。その理由は、側近１年の成約価格帯には低額帯（２千万円台）の物件が複数成約さており、それが平均価格を下げていることが影響しているからです。

■沿線・地域別

【中古⼾建】

東灘区の中古⼾建の沿線別成約状況について、阪急沿線：33.8%、ＪＲ沿線：33.8％・阪神沿線：32.4％となります。この数値を見る限りでは、どの沿線も平均的に成約されているように見えますが、詳細確認してみると地域差があるのが分かります。阪急線では特に御影駅の⼭手エリアの中古⼾建が多く成約されています。また、ＪＲ線では住吉駅の⼭手エリア、阪神線では深江駅の浜手エリアなど成約件数が多くなっています。これは、単純にこの地域の面積が広いため、それにより売り物件が多いことが要因です。また、逆に阪急線「岡本」駅やＪＲ線「摂津本⼭」駅、また阪神線「御影」駅などの徒歩圏内の中古⼾建物件の成約件数はとても少ないのが実情です。沿線だけで見れば、均等な成約状況かと思われますが、実際には成約件数の地域差は⼤きくあります。

【新築⼾建】

東灘区の新築⼾建の沿線別成約状況について、阪神沿線：42.3％、ＪＲ沿線：38.1％、阪急沿線：19.6％となっています。東灘区の新築⼾建供給事情は、その時々によって⼤きく異なり、供給が多くなる地域や沿線については、その年によって流動的となります。そもそも、新築⼾建て分譲は、売り土地情報との連動性が強く、そのベースとなる売り土地情報自体が流動的だからです。ただ、東灘区の地域性を鑑みた場合、⼭手エリアの邸宅やお屋敷の売却に伴い、その物件を宅地造成行い、新築分譲するケースも多く見受けられることから、阪急沿線なども新築⼾建て成約件数は多い傾向です。ただ、今回のデータでは、結果的に阪神沿線が一番多くなりました。

■東灘区の⼾建動向のまとめ

平均価格

【中古⼾建】約4,622 万円 ※１億円超の成約物件増が平均価格を押し上げている。
【新築⼾建】約4,749 万円 ※低額帯の物件の成約が含まれている。

価格帯

【中古⼾建】①３千万円台（21.7％） ②４千万円台（17.9％） ③５千万円台（14.1％）
【新築⼾建】①４千万円台（40.6％） ②５千万円台（25％） ③３千万円台（18.7％）

沿線・地域別

【中古⼾建】①阪急沿線（33.8％） ①ＪＲ沿線（33.8％） ③阪神沿線（32.4％）
※沿線別だけで見れば均一に見えるが、実際には地域差がある。
【新築⼾建】①阪神沿線（42.3％） ②ＪＲ沿線（38.1％） ③阪急沿線（19.6％）
※この年のデータ結果は上記であるが、年によって変動あり。