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適正な価格の決め方

適正な価格の決め方

売却価格を決めるときに、次の4段階に渡っての検討が必要

公的な価格の参照

josei.pngまず売却不動産における価格を検討する第一段階として、国や地方公共団体、税務署などが公表する公的な価格を参照してみます。(マンション売却においても相対比較をするために、参照したほうがよいでしょう。)公的機関が公表する価格には以下の4種類があります。

  1. 地価公示価格
  2. 基準地価格
  3. 相続税路線価格
  4. 固定資産税評価額

不動産鑑定

dentaku.png前述の公的価格は市場における相対的な価格であり、実勢価格とは地域により乖離があります。また売却不動産を特定したものではなく、その地域付近の参考価格です。よって、次に検証したいのが、売却不動産そのものを評価する、いわゆる鑑定に関して検証していきます。不動産の鑑定方法には以下の3つの方式があります。(売買を対象とします)

  1. 原価方式
  2. 収益方式
  3. 比較方式

不動産会社による査定

そして最終的に、実際に売却を依頼する不動産会社が行なう「査定」という価格の検討にたどりつくのです。不動産会社は、前述の公的価格を参考にしながら、実務的には不動産鑑定方式の中の取引事例比較法(比較方式)を利用し、査定を行ないます。(ただし近隣事例が見当たらない場合には、原価方式や収益方式も利用します)

売出価格の検討

実際に市場へ公開する売出し価格を決定する、という段階になりました。この価格を決定するために、価格には下記のような種類があることを認識しておくことが大切です。

売り希望価格売りたい価格です。当然査定価格から相当高い価格です。
査定価格不動産業者による算定価格です。
下取り価格急いで換金したいときに、業者等へ下取って貰う価格です。

この3つの価格において、査定価格と売り希望価格に乖離がなければ問題はないのですが、相当に差異がある場合にはどう考え、どのように売り出し価格を設定するかです。それには、売り希望期間を検証する必要がある。
 

watch.png一般的に不動産会社の査定する価格とは、媒介契約の期間内(3ヶ月)に成約することを見込んだものです。そして、その査定価格に5%程度上乗せした価格設 定の場合、成約に至る期間は4~5ヶ月程度を要するであろうと考えられます。
 さらに10%程度上乗せしますと、半年以上の期間を要すると予想されます。逆 に査定価格を下回る価格設定の場合、短期間での売却が可能になるのです。最終的に、売却を急ぐ、換金を至急に要する場合には、「下取り」「買取」という手段に至るのです。 この買取価格は、一般的には査定価格の80%と考えられています。
※時々「査定価格の100%で買い取ります」という広告宣伝している不動産会社を見かけることがありますが、実は査定価格を低く見積もっているだけのケースが多々ありますので、気をつけたいものです。

売出し価格売却に要する期間
査定価格の10%アップ期間の見通し立たず(売却厳しい?)
査定価格の5%アップ4~6ヶ月以上(売却期間がかなり長期)
査定価格とおり3ヶ月程度(一般的)
査定価格の10%ダウン1~2ヶ月(短期間での売却)
査定価格の20%ダウン買取・下取り(即換金)

また、不動産の交渉においては、「値引き」ということも想定しておく必要があります。但し、これは売りに出された価格が適正であれば、つまり査定価格に近 ければ、それほど交渉されることはなく、反対に過剰な価格設定がなされていれば相当分だけ値引き交渉される可能性が高いのです。なぜなら物件を探している 人は、売却情報をより多く集めており、その価格が適正かどうかの判断を、不動産会社の営業マンレベルで持ち合わせていると言っても過言ではないかもしれな いのです。

point!

skeju-ru.png結論としましては、どれくらいの期間で売却をしなければならないのかという期間を明確にすることにより、売出価格を設定するのがよいということなのです。査定価格は、不動産会社によってそれぞれ異なります。営業戦略(市場占有力)や、査定のために抽出した事例データーの違いなどのためです。気をつけておきた いことは、高い査定価格を設定した会社が、必ずしも高い価格で売ってくれるのではないということです。
市場においては、需要と供給のバランスがあり、適正な価格設定をし たものが適度な期間で売却されるという原理を認識しておく必要があるのです。ですから不動産会社選びは非常に重要な問題であるのです。では何に気をつけ、 どこの会社へ依頼したらよいかという問題ですが、これに関しては後述します「不動産会社選び・媒介選び」をご参照ください。

 

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