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任意売却・債務整理

任意売却・債務整理

  • 任意売却とは?
  • 任意売却の費用
  • 任意売却のメリット
  • こんな方が対象者です。
  • 競売と任意売却の違い
  • 任意売却の流れ
  • 任意売却の期限
  • 買い戻しとは?
  • リースバックとは?

任意売却とは?

任意売却

任意売却とは、債務者(一般的に売主のこと)がローンを支払えなくなった場合に、債権者(金融機関・保証会社・サービサー 等)の合意のもとで、所有者の意志に基づいて適正価格にて、自宅などの不動産を売却することです。万一、競売になってしまうと所有者の意志には関係なく強 制的に売却処分されますが、「任意売却」は文字通り、所有者の意志(任意)で売買することが可能です。

任意売却の費用

任意売却のメリットの1つとして、売主が負担する費用はありません。仲介手数料や抵当権等の抹消費用等売主に対してかかる売却諸費用についてはご自宅などの不動産を売却した代金(買主側から支払われた代金)から配分される為、新たに売主が持ち出して負担する費用はかからないのです。
そ の上、ローン残高より低い価格での売却であっても債権者の合意範囲で、引越し代等の名目で現金を受け取れる場合もあります。競売では自費で引越しする必要 がありますが、任意売却では、転居費用及び新生活への準備金として売却代金から捻出し、現金を受け取る事が出来る可能性があるのです。

任意売却のメリット

任意売却8つのメリット

売却価格

一般市場(購入者は銀行融資も可能で安心取引)での売却なので、市場価格又は相場に近い価格で売買が可能。 よって最大限残債を少なくすることが可能。

残債

債権者との相談の上、無理のない額での分割返済が可能。

明渡し

買主や債権者との打ち合わせにより、引渡時期等の物件引渡条件についてはある程度柔軟に要望を聞いてもらいやすい。

プライバシー

初期段階なら誰にも知られず売却することも可能。又競売でなく通常の住み替えとしての販売活動が行える。 家族のプライバシーも守りやすい。

他人からの干渉

一般の売買として引っ越すので、慣れ親しんだ地域内でも住みやすい。又、状況次第では引越しすることなく、 そのまま住み続ける方法もある。(リースバック)

諸費用

売主として持ち出し負担の費用は一切無く、債権者との調整次第で、売却代金の中から一部を引越代金や住替え資金(現金)として配分できる。又税金、管理費・修繕積立金(マンションの場合)等の滞納金も精算可能なケースもある。

精神面

強制退去とは異なり、自主(自分の意志)売買での引渡しなので、計画的に且つ前向きに新生活のスタートができる。

手段

債務者・債権者共にメリットが多く有効な手段なので話し合いによる円満解決方法の一つと言える。債務者再建型。

こんな方が対象者です。

こんな方が「任意売却」の"対象者"です!!

任意売却

任意売却

  • 借入金返済の為、売りに出したが中々売れず困っている
  • 不動産会社に売却相談したが残債が多すぎて無理だと断られた
  • 会社倒産・リストラ等で収入減、ローン返済が出来なくなった
  • 離婚等により1人でのローン返済が困難になってしまった
  • 給料・ボーナスカットにより今後の返済が不可能に近い状態だ
  • 住宅ローンの為に他から借金して返済に充当している状態だ
  • 金利アップ・返済額アップによりこれ以上の返済が困難だ
  • 病気や怪我などにより仕事が出来なくなった
  • 税金やローン支払いが滞納し「催告状」「督促状」が届いている
  • 債権者から「期限の利益喪失」通知が届いている
  • 債権者側から「代位弁済」通知が届いている
  • 裁判所から「競売開始決定」通知が届いている
  • 「不動産の現状調査」通知が届いている
  • 「期間入札」実施予定通知が届いている
  • 多重債務に陥り"自己破産"を検討中又は破産した

 

競売と任意売却の違い

競売の流れ

競売申し立てと差押え

債権者が裁判所に競売の申立てを行います。

競売開始決定通知(通知1)

裁判所から郵送で送られます。これが届くと、
早ければ4~6カ月後には自宅を手放さなければなりません。

現状調査(通知2)

裁判所の調査官が訪問し、自宅の撮影や鑑定評価※を行います。
※競売という事情により、市場評価より40%前後減額されます。

配当要求広告

裁判所による情報の公開です。

入札開始(通知3)

鑑定評価計算された売却基準価格をもとに競売期間入札が実施されます。

開札・売却許可決定

最も高い額で入札した人が、買受人と定められます。その後、通常1週間後に売却許可が決定します。

物件明け渡し

買受人に物件を明け渡します。
裁判所から強制的に退去させられる場合もあります。
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任意売却の流れ

弊社へご相談

現在のローン残高や返済状況など、どんなことでもお話しください。
できる限りご希望を優先できるよう、手段・方法を組み立て、その中から一番ベストな方法を選択します。
方法・内容をご納得いただけましたら、専任媒介契約の手続きを行います。

債権者への交渉

債権者の売却の同意を得るための活動を開始します。又、複数の債権者の各残高を確認し、
売却の際の配分表などを提示し段取りを行います。※「任意売却」での売却合意・意向を確認。
同時に近隣相場や蓄積されたデータ・取引事例をもとに価格査定、不動産調査等も行います。

販売活動

広告媒体(折り込みチラシ、HP等)への掲載をはじめ、積極的に販売活動を行います。
また、業者間への情報公開も同時に行います。売買が早期に成立するよう幅広く情報を発信します。

買主様との条件成立

ご自宅の購入希望者と条件面等の商談を行います。成立すれば売買契約の締結です。
「任意売却」成功のためのスタート!!

物件引渡し(お引越し)

買主様より代金受領、各費用の清算を行います。差押えや競売の取下げも行います。
又、債権者の合意を得て引越代等の現金をお手元に残せるようにサポートします。
残った債務について、生活状況によりアドバイスすることも可能です。
新しい生活への第一歩です。
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競売のデメリットVS任意売却のメリット

競売と任意売却で結果が大きく変わります。
競売のデメリット 比較内容 任意売却のメリット
一般的に転売目的での不動産業者が入札参加するケースが多く、市場価格に比べかなり低額で落札(自宅処分)され多額の残債が残ってしまう。 売却価格 一般市場(購入者は銀行融資も可能で安心取引)での売却なので、市場価格又は相場に近い価格で売買が可能。よって最大限残債を少なくすることが可能。
競売後の残債について強行に支払いを迫られる場合がある(給料差押えの可能性も)ご自身で債権者と交渉しなければなりません。 残債 債権者との相談の上、無理のない額での分割返済が可能。
落札後、早期立退きを迫られる。速やかに明け渡しを行わないと不法占拠者として強制執行される。 明渡し
買主や債権者との打合せにより、引越し時期や条件等ある程度柔軟に対応が可能。
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競売物件として自宅が競売にかけられていることを世間に知られてしまう。(新聞・インターネット・競売情報誌等)競売業者が訪問したり近所への占有状況を尋ね回ったり。 プライバシー 初期段階なら誰にも知られず売却することも可能。又競売でなく通常の住み替えとしての販売活動が行える。家族のプライバシーも守りやすい。
“競売”にかかったという負い目から、近所の目を気にする日々、落ち着かない暮らしになってしまうことも。 他人からの干渉 一般の売買として引っ越すので、慣れ親しんだ地域内でも住みやすい。又、状況次第では引越しすることなく、そのまま住み続ける方法もある(リースバック)
基本的に立退料や引越代の請求はできない。立退き日等においてトラブル発生も。(落札者は裁判所に引渡命令・強制執行の申立が行うことができる) 諸費用 売主として持ち出し負担の費用は一切無く、債権者との調整次第で、売却代金の中から一部を引越代金や住替え資金(現金)を受け取る事が出来る場合がある。又税金、管理費・修繕積立金(マンションの場合)の滞納金も、精算可能な場合がある。
強制的に退去させられた(取られた)という精神的ダメージが残り、先行き不安。 精神面 強制退去とは異なり、自主(自分の意思)売買での引渡しなので、計画的に且つ前向きに新生活のスタートができる。
債務者・債権者との間での最終手段。物別れの結果とも言え、債務者への配慮は基本的にありません。強制精算型。 手段 債務者・債権者共にメリットが多く有効な手段なので話し合いによる円満回越方法の1つと言える。債務者再建型。

ケーススタディ(ローン残高2500万円の場合)

競売の場合(物件を1500万円で落札された場合)

競売では、市場価格を大きく下回る金額で自宅が落札されてしまいます。その為税金も清算できず、競売で落札された1,500万円の金額は先順位の債権者への配分となり、手元に現金を残すことは出来ませんでした。
残債の行方と可能性
残債は競売後、約1,000万円残りました。債権者から一方的に残債一括請求が届き、強硬な手段での請求される場合もあります。残された選択肢は自己破産!?

任意売却の場合(物件を2000万円で売却した場合)

任意売却で自宅が2,000万円で売却できました。任意売却の場合(物件を2000万円で売却した場合)その売却代金2,000万円から清算します。※但し債権者の合意範囲内です。
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債権者返済充当分、不動産会社への仲介手数料、市役所への滞納税金、司法書士への抹消費用、管理会社への滞納管理費等をその中から支払い、さらに30万円(ケースによって金額は異なります)の引越代が手元に残りました。任意売却で市場価格に近い金額で売却を試みる事で、引越代として現金が残せ、さらに税金も売却費用から清算できる可能性があります。
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残債の行方と可能性
残債約 620万円
債権者と協議し、例えば月1万円の無理のないよう、返済金額の交渉ができます。
債権者は回収見込みの低い債権を多数にまとめて、債権回収会社(サービサー)に低価(債権額の1~5%?!)で売却する事ができます、これを債権譲渡といいます。
債権回収会社(サービサー)は、債権買取額以上で貴方に一括清算を提案してくる場合があります。又、債務者側から弁護士に依頼し減額交渉する事も可能な場合もあります。結果、状況と交渉次第では、一時金を支払うことで残りの残債が0円(債権放棄による和解)になる事もあります。

任意売却の流れ

1.弊社へご相談(ご希望・ご意向のお伺い)

お客様のお話を伺った上で、一番ベストな方法を選択します。お客様からご事情をお伺いし、現状債務状況等を勘案して、最良の方法をご提案致します。

2.媒介契約(無料)

お客様の代理人として、各種調査・交渉を行います。

3.不動産価格調査

近隣相場や蓄積されたデータ、取引事例をもとに価格査定を行います。

4.全ての債権者へ

金融機関・保証会社等の債権者へ連絡し「任意売却」での売却・意向を確認

5.販売活動(一般の住み替えと同様)

売買が早期に成立するよう、幅広く情報発信します。

6.購入申し込み

購入希望者から申込書を受け取ります。

7.債権者との配分調整

債権者が複数いる場合には、配当の調整などを用いて個別に交渉します。
クレジット会社や消費者金融等との債務減額交渉も引き受けます。(弁護士・司法書士等)

8.不動産売買契約

条件が成立すれば買主と売買契約を締結していただきます。

9.各スケジュール調整

引っ越し準備・決済準備・日程調整

10.決済

代金精算・抵当権抹消・差押解除・所有権移転・競売取下げ・引っ越し代受け取り。

新生活スタート!

任意売却の期限

任意売却出来る期限は?

競売を取り下げるには?

債務者が競売を取り下げる事はできませんが、債権者はいつでも競売申し立てを取り下げる事ができます。早めに任意売却事業者に相談し「できるかぎり早い段階で債権者と話し合いをすること」です。円滑にまとまれば競売の取り下げ申請が可能です。

競売取り下げの期限

競 売申立人は競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、競売を取り下げることができます。しかし、入札期日が終了し、開 札になった場合、競売を取り下げるにはその買い受け人の同意がないといけません。買受人が代金を納付してしまうと競売を取下げすることはできません。
売却が実施されて「最高価買受申出人」の決定がされた後の取下げについては、最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。
確実に競売を取り下げるためには、申立債権者に開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出してもらう必要があります。
 
■ポイント
  • 競売申立人は競売をいつでも取り下げる事が出来る
  • 確実に競売を取り下げてもらうためには、申立債権者に競売開札期日の前日までに、取下書を提出してもらう必要がある。(債権者によって異なるが、実務上は入札期間が始まる前までに任意売却等の手続き完了させなければ、取下げてもらうことはできません。)
任意売却を相談する時期は早ければ早いほうが解決できる確率が高くなります
逆に残された期間が短いほど、買い手を見つけるのが困難になり、結果、競売の取下げができないケースもございます。 裁判所から「競売開始決定通知」がまだ届いていない方も、 このまま滞納を続けるとそのうち競売になってしまいます。
落ち着いて解決策のご相談する時間を確保する為にも、できるだけお早い段階でご相談いただくことをおすすめいたします。
 

買い戻しとは?

「買い戻し」について

肉親・親族等の協力者の名義で買い戻すことが可能です。

ご希望と状況の確認

お客様のお話・内容・状況を伺った上で、より良い解決方法を見出します。
また、現状を踏まえた上で先々の暮らしを考え、ご希望を優先します。

買い戻しが可能かどうか分析します

売却価格や買い戻し名義人の資金計画などを計算します。

専任媒介契約

お客様の代理人として、各種証明書の取得、不動産調査・査定・調整・段取りを行うための契約を締結します。

債権者との段取り(金融機関・保証会社・サービサー等)

債権者との交渉を行います。債権者が複数の場合には、それぞれと配当の調整を行います。
信販会社や消費者金融に対する債権減額交渉も可能です。(弁護士・司法書士)

当社・協力業者又は協力者で買い取る

期限のある競売前に成立させる為、一時的に当社又は提携会社が買い取る場合もあります。

協力者による買い戻し契約の成立

ご親族の名義で売買契約を締結します。
 
買戻しの完了
 
引越しやお子様の転校の心配もいりません。そのまま住み続ける事ができます。

買い戻し成功への5つのポイント

  1. 【関係者全員の同意】
    共有者や保証人がいる場合、全ての方の同意を得る必要があります。
  2. 【債権者の合意】
    任意売却が可能かどうか?抵当権や差押えの解除に応じてもらえるか?
  3. 【税金滞納分の清算方法】
    税金滞納による差押登記がある場合、行政(市や税務署等)に交渉し差押え解除に応じてもらえるか?
  4. 【買い戻し予定者の決定】
    ご親族などで、購入できる方、協力してくれる方がいるかどうか?又現金購入でない場合、その方がローンを組む必要があります。協力者がいない場合、当社または協力業者においてリースバック等による方法も検討します。
  5. 【売買が成立するか?】
    限られた期日前(競売)までに、買主を見つけられるかどうか?通常競売入札開始前までに買主の残金決済を完了させる必要があります。

リースバックとは?

トップライフのリースバック

リースバック

所有の不動産(居住している自宅)をそのまま第三者に売却し、元所有者は売却先の相手に家賃を払うことで住み続ける方法です。賃借期間満了時において優先的に買い戻すことも可能です。

 リースバックの方法

STEP1:買主を探す!

買主候補としては、下記が候補となります。その他に家族・親戚・知人等が買主となることも可能です。ただ、お金の問題はトラブルの原因となりますから、しっかりとした取りきめをおこなう事が大切です。

買主候補
?自社?提携先企業?不動産会社?個人投資家

STEP2:賃貸借契約!

買主との交渉が成立したら、賃貸借契約を行います。
契約に基づき家賃を支払い、自宅に住み続けることが可能です。
 
契約条件の一例
  • 契約期間2年
  • 表面利回りで10~15%相当の家賃
  • 買い戻し額は売却額×120~130%前後
※契約期間満了時に契約更新が可能か確認しましょう

STEP3:契約期間満了!!

賃貸借契約が満了します。契約上可能なら、契約更新ができます。
「買い戻し」という方法もあります!
肉親・親族等の協力者がいれば、その方の名義で買い戻しも可能です。

買い戻し額
売却額×120~130%前後

STEP4:契約終了

契約更新ができず、買い戻しが成立しない場合は、契約終了となります。
明け渡しが必要です。

このようなご相談にもお答えします

  • 借地借家相談
  • 成年後見と不動産売却
  • 不動産事務手続きサポート
  • 資産(土地)有効活用
  • 相続不動産売却サポート