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資産(土地)有効活用

資産(土地)有効活用

  • 土地の有効活用
  • 有効活用のメリット・デメリット
  • 有効な活用例
  • 土地の売却
  • 注意点
  • 土地活用Q&A

土地の有効活用

自己所有の遊休地や使用頻度が低い土地を活用しましょう

土地(資産として1番重要といえる土地)を有効活用することで、節税面、収入面で効果が期待できます。贈与や相続等で取得した土地を、利用することなく、遊休地にしていると、毎年固定資産税を納めるだけで負担となります。所有する土地が遊休地であれば将来の相続時にも影響を及ぼします。

賃貸マンションやアパートを建てて運営すると、自分の所有している土地(自用地)の評価ではなく貸家建付地としてみなされます。一般的に貸家建付地は、建物を他人に貸しており所有者が自由に土地を処分しにくい等の理由で、通常の更地などと比べて約20%土地評価額が下がり、相続時の評価が軽減されるため、結果として節税効果が得られます。相続の生前準備の一環としても、土地の有効活用は重要です。
またマンションやアパートなどの賃貸物件や駐車場を作ると、定期的に安定した収入が入ってくることで、老後の生活費に充当することも可能です。なお、空いている土地を全て利用するのではなく、住宅の1区画や狭い土地・変形地を有効活用する方法もあります。

有効活用のメリット・デメリット

安定収入

安定

土地が更地の状態でも、毎年固定資産税や土地の維持費用などの支出は発生します。そこで安定的な土地活用のひとつとして、マンションやアパートなどの賃貸 物件を建てたり、駐車場を作る方法があります。国民年金や保険だけでは老後の暮らしが不安でも、家賃などの収入を得ることで、収入を安定させることができ ます。

マンションやアパート経営が収入面では安定しますが、建造費など事前の費用がかさむ面もあります。近年の少子化傾向も踏まえ、より設備投資費の少ない駐車場経営を選ぶ方が増えています。駐車場であれば違法駐車削減という面で社会貢献にもつながります。

 節税対策

節約

所有する遊休地を売却することで、毎年の固定資産税等の税金負担がなくなるため節税効果があります。
賃貸マンションを建てると、土地の評 価が「貸家建付地」となり、相続時の土地評価額が、更地や駐車場の状態に比べて低くなります。それにより相続税額が大幅に軽減されます。建造物自体の評価 対象額も、「賃貸」という理由で相続税の評価額が通常の7割となります。また、一定の条件を満たすと、毎年の固定資産税が更地や駐車場の1/6となる特例 措置があり、都市計画税も軽減されます。

資金の借り入れによって賃貸住宅を建築した場合、ローン残高が相続財産から差し引かれます。差し引かれた分がそのまま相続税の節税対策となります。
そのほか、テナントビルや貸店舗、貸倉庫、貸工場といった非住宅を建設した場合、条件はありますが、建設完成月の前月末日まで税務署に届け出て還付申告書を提出後に、審査を経て、建設時にかかった消費税が還付されます。

有効な活用例

土地売却

土地を所有しているだけで発生する固定資産税や都市計画税、将来的には相続税といった負担がありますが、土地を売却することで税金負担が少なくなります。 また、土地売却によって得られた収入により、将来相続が発生した場合の納税資金を確保することができます。

マンション・アパート・ビル経営

家賃収入が年金や保険といった将来の収入源として活用できます。 テナントビルやオフィスビルの経営はアパート・マンションと同様、土地に建物を建てて賃貸しますが、対象は企業や店舗です。一般的に、オフィスビルのほうがアパート・マンションより建造コストは高くなります。その分アパート・マンションと比べ、受け取る賃料は高くなります。 工場やテナントビルと比べると、オフィスビルは周辺環境の影響も少ないので、立地の制約は緩和されるため、有効な土地活用方法といえます。 不動産・アパート・マンションなどで空室管理にリスクを感じる場合は、立地条件にもよってウィークリー(マンスリー)マンションとして貸し出す方法も有効です。

等価交換

土地所有者が土地を提供し、建築会社が建築資金と建物の施行を担当して、土地と建物を等しい価値で交換(区分所有)することを等価交換といいます。 等価交換では土地に建物を建てた上で売却します。そのため、土地所有者は土地の一部を提供するだけで建物を取得することができます。 借入金など莫大な資金が必要ないため、土地活用であまり費用をかけたくない場合に適しています。

駐車場経営

初期投資を抑えたい場合に最適です。 駐車場経営なら、整地費用程度の少ない設備投資で土地を有効に活用でき、違法駐車削減といった社会貢献にもつながります。また、月極で契約することで安定した収入を見込めます。アパート・マンション同様に土地の周辺状況よって空車のリスクがある場合は、コインパーキングとして活用する方法もあり、比較的 土地所有者の負担が少ない活用方法だと言えます。

トランクルーム運営

屋外型のトランクルームなどはコンテナなどを置くだけなので、初期投資が比較的少なくて済みますがメンテナンスは必要になるため、その分のコストは見込んでおくことが大切です。都心・郊外に限らず、屋内型の方が環境やセキュリティーの面において比較的高い利用料で使用されるケースが多いようです。現在では、トランクルームを運営する業者がすでに多く存在するため、土地活用の為にトランクルーム運営業者に管理・運営を委託する事も有効な土地活用手段と言えます。

駐車場
マンション
マンション

土地の売却

土地売却

土地活用

土地の活用が難しい場合、その土地を売却して現金化することも土地活用法の一つといえます。
土地を所有しているだけでは固定資産税や都市計画税 が毎年発生し、将来的には相続税といった負担も視野に入れなければなりません。ただし、土地を売却することで軽減できます。売却収入も相続財産となるため、相続税額は増えますが、分割が難しい土地とは異なり納税を行いやすくなります。

土地売却のデメリットとして は、売却収入のすべてが手取り現金にはならないことが挙げられます。たとえば、土地が1億円で売れても、1億円の現金がそのまま入るわけではありません。 売却で得られた利益に対して、譲渡税として、所得税・住民税がかかります。売却額を他の資産に組み替えようと検討している場合は注意が必要です。

 等価交換

等価交換

等価交換とは土地の所有者が土地の一部を不動産会社に提供し、不動産会社が建てた建物(ビルやマンション等)の一部を取得するというものです。つまり、土地所有者が提供した土地の一部と、建設会社が建てた建物の一部を「交換」する仕組みになります。

ア パートやマンションを等価交換で取得すると、建設資金が不要であるため、安定的に収入が得られるメリットがあります。また、土地を譲渡した場合には譲渡所 得税が課税されますが、等価交換の場合は課税の繰延べのメリットがあります。等価交換はこのように税金によって資産を目減りさせることなく維持することができるので、財産保全対策としても注目されています。

注意点

注意点

土地は重要な資産です。周辺地域の環境や税制、法規制、社会情勢や経済情勢等も把握しておく必要があります。

用途の制限

土地の有効活用を考える前に、土地の利用用途、建物の規模建ぺい率、容積率、地区計画、建築協定などの制限をその土地に属す役所で確認が必要です。また、各自治体単位で様々な建築の制限や条件を設けていることもあるため、建物のデザインや環境へ配慮をするなど、周辺地域への影響も検討が必要です。

道路状況

土地周囲の道路幅によって、建物規模や高さに制限があります。また、都市計画道路に指定されている場合、さまざまな制約がある場合もあります。テナントビルやオフィスビルを建造する場合は前面道路の人や車の交通量は重要な判断材料となります。

周辺地域の開発計画

土地周辺がどのような地域でどういった施設があるかを把握するのは当然、将来の都市計画も確認しておくと、
将来の収入の予定が立てやすくなります。

賃貸の相場

土地の評価額も重要ですが、賃貸住宅建設を考える場合は、周辺地域の賃貸料金の相場も重要です。賃貸料金に加え、周辺でどのような賃貸物件に需要があるのか調べておくことが必要です。

法律・税制改正

土地活用と税金は密接に関係があるため、固定資産税、相続税、所得税などの諸税金や、節税効果については十分に把握しておく必要があります。また、法律や税制は改正されます。税制が変わることで土地活用が促進されたり、新しい活用手法が生まれたりします。常に関心を持っておきましょう。

土地活用Q&A

 Q1.土地活用にはどのような方法がありますか?

A1.土地活用の方法を検討するには、その土地の置かれている、さまざまな環境や条件によって、検討する必要がありますが、アパート・マンション経営、駐車場経営、テナント誘致による建て貸し、土地貸し(借地)等価交換などがあります。

Q2.賃貸物件で土地活用するにあたり、どのようなリスクがありますか?

A2.地域人口の流出による土地・建物の稼働率の低下、借入金利の上昇で生じる収益の悪化、建物の老朽化・劣化による管理維持費の増大、他の土地・建物との競合などがあります。

Q3.賃貸物件経営にはどんなメリットがありますか?

 

A3.安定した家賃収入が得られます。更地に比べると、税金面でも様々な優遇措置が受けられます。

Q4.土地活用することで収益は上がりますか?

A4.賃貸マンション、工場、倉庫等、土地の用途によって変わります。また、それ以外にも土地の特性や周囲の状況、計画などにも左右されます。賃貸住宅を建てても需要がない、駐車場にして収入はあるが税金を払うと手元には殆ど残らないといったケースも考えられます。そのため、収益を上げるにはどのように土地活用をすればいいのか考慮する必要があります。

Q5.費用をかけずに土地活用する方法はありますか?

A5.もっとも費用が掛からないのは、土地をそのまま貸すことです。ただ、借主がその土地に建物を建てると賃借権が発生してしまうので注意が必要です。駐車場経営は初期投資も抑えられるため、費用をかけずに土地活用する場合には最適です。土地活用の方針が決まるまで駐車場にしておく土地所有者もいます。

Q6.相続税対策として土地活用は有効ですか?

A6.相続の方法によって税額が異なりますので、所有している不動産に合わせた節税対策を行なうことが必要です。アパート・マンション経営は、宅地を相続することで、宅地の一定面積の相続税評価額が軽減されるため土地活用として有効です。土地を売却するという方法もあります。土地を持っていることだけで発生する固定資産税や都市計画税、将来的には相続税といった負担がありますが、その土地を手離しますので、保有していることでかかる税金負担はなくなります。土地売却収入により、将来 相続が発生した場合の納税資金を確保することもできます。

Q7.賃貸住宅を建てると固定資産税の負担が増えますか?

A7.農地の場合は、宅地に変わるので土地の固定資産評価は上がります。しかし、賃貸住宅を建てた場合、特別な軽減措置があるので土地の固定資産評価は大幅に下がります。建物についても軽減措置があります。また、固定資産税の支払いは賃貸収入から支払うことができますので、負担そのものは軽くなります。 

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