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2019 10月

隣戸の所有者が異なる連棟住宅の維持管理等について。

二件で一棟になっている、“いわゆる“連棟住宅”について、それぞれの所有者が異なり、
維持管理(メンテナンス)状況にも大きな差がある場合、対応方法が難しくなります。

例えば、維持管理が良い住宅側(物件Ⓐ)は賃貸住宅として貸しているが、
もう一方の住宅は長年空き家として放置しており劣化や損傷が進行し、
台風が来れば屋根瓦や外壁が飛んでしまいそうな状態(物件Ⓑ)・・、


このような状況の場合、物件Ⓐの所有者と物件Ⓑの所有者による
話し合いによって問題解決が必要となるケースが多くあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本的に、解決方法としては、物件Ⓑの所有者が自己の負担と責任において修繕を行うことです。
ただ、現実的には、何年も放置している住宅について、今後の利用目的も無さそうな状況にもかかわらず、
費用を掛けて修繕する気持ちになるでしょうか。


“できれば、隣の所有者の方に買い取って欲しい”というような考えになるかもしれません。
ただ、隣の所有者(物件Ⓐ所有者)側も、いくら隣の住宅だからといって、
損傷が激しい住宅を買い取る甲斐性があるでしょうか。
(但し、物件Ⓐの所有者側にメリットがあれば、買い取ってもらえる可能性があります。)

また、物件Ⓐには賃借人もいることから、物件Ⓑの劣化損傷によって賃借人に害を与えてしまう可能性があり、
いずれにせよこのまま放っておく訳にはいきません。

そこで、一般的に考えられる解決方法は、以下の通りです。

①)物件Ⓑの所有者が、自己の責任及び負担にて、修繕行う。
②)物件Ⓑの所有者が、物件Ⓐの所有者の了承のもと、物件Ⓑを切り離し解体する。
※但し、構造や現地の状況によっては切り離し解体が不可の場合有り。
③)物件Ⓐの所有者に物件Ⓑを買い取ってもらう。
④)物件Ⓐの所有者と物件Ⓑの所有者と共同で、両方とも売却処分行う。

①)以外は、双方話し合い・協議のもと、決定する必要があります。
ただ、双方の思いや互いの利益を考えた場合、話し合いが成立するかは不透明です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

実情は、なんとなく「隣と話がしづらい」という理由で、隣の所有者とは何も話し合いもせず、
現状、何年も放置されたまま時間だけが過ぎている・・・、
という現実が、日本中の様々な地域にあります。

損傷が激しい状況のまま放置し続けた結果、台風等の影響で屋根や外壁が飛散して、
隣家人等に損害を与えてしまい、近隣に対して憎悪的な印象を持たれたり、
場合によっては法律上の責任を負うことにも繋がりかねません。
ご自身と近隣の両方の為に、何らの維持管理対策が必要です。

隣地の購入時、市からの補助が出ます。「住環境改善支援制度(隣地統合)」

神戸市では、隣地等の統合(取得等)に伴い、
住環境の改善が図られると認められる場合には、
隣地統合に掛かる測量明示費・登記費用・不動産仲介料等の
諸費用の一部についての補助制度が設けられています。

補助内容)
◆対 象 者:狭小地等その隣地を統合した個人又は法人
◆対象地域:神戸市内
(但し、密集市街地「灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水」を除く。)
◆補助対象:測量費・明示費・登記費用・仲介手数料
◆補助金額:最大50万円
◆主な条件:平成30年10月1日時点で、隣地若しくは自己所有地が60平米未満であること。
       取得予定地と自己所有地が2M以上接していること。
                      隣地と対象地が異なる者が所有していること。等
                      土地の売買契約締結前に補助申請を行うこと。

※申請については、令和2年1月31日まで受け付け予定。(但し、予算に達し次第、終了。)
※密集市街地については、別条件の隣地統合補助事業にて対応。

隣地取得をご検討の方で、上記条件に該当される場合、是非、この機会にご検討下さい。

「所有者不明土地」問題、新法成立

令和元年5月17日、「所有者不明土地」問題を解消する目的にて、
『表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律』が成立しました。

「不動産は資産の代表格」といわれ、多くの一般個人や法人が土地を所有し、
資産として利用しています。
しかし、不動産は個人の所有物であるのと併せて、地域の共有財産という
側面も有していることから、所有者が不明となり“放置”や“野放し”にされることで、
地域にとっては“厄介な代物”となってしまいます。

年々増加傾向の「所有者不明土地」について、その問題を解消するための新しい法律とは、
どのような内容なのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

・新たに成立した法律のポイント。

先ず、「所有者がわからないために、土地を利用できない」という問題を解消するために、
『所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法』(所有者不明土地法)が成立しました。

ポイントは
①所有者の検索方法を明確化したこと。
(現在の所有者を探すために、市区町村に戸籍や住民票の提出を求めることができるようになった。)

②所有者不明の土地を円滑に利用できるようにしたこと。
(検索の結果、所有者が分からなかった土地を公共事業での利用の手続きが簡略化されたり、
地域住民のための施設を才だい10年間設置することが可能となった。)

次に、『表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律』
(令和元年5月17日成立)が公布されました。

具体的には、
①所有者不明土地の登記の適正化を図るため、登記官に所有者の検索のために必要となる調査権限を与え、
所有者等探索委員制度を創設し、所有者の検索結果を登記に反映させるための不動産登記法の特例を設ける。

②所有者の検索を行った結果、所有者を特定することができなかった所有者不明土地について、
その適正な管理を図るための措置として、裁判所の選任した管理者による管理を可能とする制度を設ける。

 

 

 

 

 

 

 

 

上記の中で、特に注目すべき点は、裁判所が選任した管理者による管理が可能になったことです。
この「適正な管理」とは、敷地内に生い茂った草木の除草・伐採などです。
また、一定の条件のもと、管理者の判断によって所有者不明土地を売却することも可能となりました。
この場合、売却代金は所有者が現れたときに返金できるよう供託しておくことになります。
そして供託金が時効となれば国庫に帰属する仕組みとなっています。

根深い社会問題化となっている「所有者不明の空き家・空き地問題」、
ここまで強制力をもつ仕組み(法律)が制度化し、やっと本格的な対策が行われるようになり始めました。