興味を持たれた方は、こちらからご連絡ください。

不動産無料出張サービス

売りたい貸したい、不動産の活用・管理のことなら、神戸市のトップライフまでご相談下さい。
宅地建物取引業:兵庫県知事(3)第11330号 賃貸住宅管理業:国土交通大臣(2)第477号

コラム

不動産仲介を依頼するメリットやデメリット

引っ越して住まなくなった自宅や相続した実家など、
「空き家のままだけど、今後、どうしよう・・」とお悩みではないでしょうか。

使用しなくなった住宅を売却処分したり賃貸活用したり、
それぞれのお考えや家庭事情などによっても対応方法が分かれます。

「売却」「賃貸」どちらを行う場合でも
「買い手」や「借り手」を探して手続き行うことが必要です。
そのような時に依頼するのが不動産仲介会社です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

皆様がお持ちの不動産の各種手続きについて、
将来、不動産仲介会社に依頼する時のためにポイントを確認してみましょう。

不動産仲介会社の仕事とは?

不動産仲介会社とは、お持ちの住宅や不動産を「売る時」「貸す時」に
「買いたい」「借りたい」という相手方を探し、
各種契約手続き等を代行してくれるお店や会社です。

その手続きのことを『仲介』や『媒介』といます。
※「媒介」とは、昔、結婚式で「媒酌人」(新郎と新婦の間を取り持つ人)
という存在があったことの類似の意味です。

不動産仲介会社は、具体的には以下のような業務を行います。

①不動産査定
対象不動産をいくらで売却できるのか、又は、いくらで賃貸できるのかなど、
不動産の価値・評価を試算行います。(現地調査・都市計画調査・建築基準関係調査・権利関係調査等・・)

②集客活動
販売活動や募集活動など、対象物件を「買いたい」「借りたい」という顧客探しを行います。
尚、近年は、インターネットサイト等での集客活動が主流です。
(物件資料作成・写真撮影・サイト掲載登録等・・)

③現地案内
集客したお客様を現地へご案内し、物件の説明やセールスなど行います。

④条件調整
「売主と買主」や「貸主と借主」の間にたって、手続き等の日程調整やその他条件交渉の調整等を行います。

⑤契約手続き
重要事項の説明や契約書類の作成・説明などと併せて、
金銭授受の手配や決済金の中継など、契約締結に伴う契約履行手続きを行います。

⑥不動産の引き渡し
不動産の引き渡し日程に伴い、鍵の受け渡しを行います。

以上が一般的な不動産仲介会社が行う業務です。

 

不動産仲介を依頼するメリットは?

不動産仲介会社に不動産仲介を依頼した場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

①幅広く「購入希望者」や「賃借希望者」を探してくれる。
 例えば、ご自身がお持ちの住宅や不動産を「売却」「賃貸」する際、
自分で「買い手」や「借り手」を探すためには、知人や知人を通じた紹介者など、
限られた人脈での探し方となります。
また、不動産という属性から、オークションやメルカリなどの個人間売買サイトでの売却は困難です。
それに比べて不動産仲介会社は、レインズ(不動産流通機構)というシステムを基に、
全国の不動産会社と連携して幅広く顧客探しを行います。
また、それぞれの不動産仲介会社が加入する民間の不動産ポータルサイト(SUUMOやアットホームなど)
等でも不動産情報を公開し、老若男女問わず希望者を募ります。

不動産仲介会社の情報収集網を活用して、
お持ちの不動産「売却」や「賃貸」を良い条件で取引することが最大のメリットです。

 

②契約関係書類の作成等、契約手続き全般を代行してくれる。
不動産という高額の商品を取得や賃借を希望する相手探しとなれば、
様々な条件交渉や各種調整作業も行わなければなりません。
不動産仲介会社は都道府県知事や国土交通大臣から
「宅地建物取引業」という免許を受けた免許制の業務です。
専門的な契約書類の作成や買主や借主に対する物件の詳細説明から引渡し手続きなど、
「売買」「賃貸」に関する一連の手続きを行ってくれます。

 

それでは、逆に、不動産仲介を依頼するデメリットとは何でしょう。

不動産仲介を依頼するデメリットは?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

①仲介手数料がかかる。
不動産仲介会社に対して支払う一般的な業務手数料については、以下の通りです。
売買の場合)対象不動産の価格(税抜)に対する3%+6万円(税別)
賃貸の場合)対象不動産の賃料(税抜)に対する賃料の1ヵ月分(税別)

業務依頼やサービスを受ければ費用がかかることは当然ですが、唯一のデメリットが金銭的負担です。

 

不動産仲介会社を選ぶポイント

不動産仲介を依頼する場合、悩めるポイントが不動産仲介会社の選定です。
「売り手」や「貸し手」側からすれば、お持ちの不動産を「安心して」「高く」「良い要件」で、
取引してくれる不動産仲介会社を選びたいのは当然です。

近年は、不動産流通市場もシステム化されており、
以前よりも依頼する不動産会社による成約条件や成約率などの差が少なくなりました。
理由は、インターネットが普及し、情報化社会となったことで、
誰でも簡単に情報が取得できるようになったことが一因です。

これは依頼者側からすれば良い傾向ですが、不動産仲介会社からすれば差別化を図ることが難しくなっています。
ただ、依頼者側から見て、その中でも差別化を図り、
強みとして仲介業務を行っている不動産会社を選ぶポイントは、
地域事情に精通している会社を選ぶことです。
「不動産」とは、“不動”の“財産”という意味です。その“不動”とは、立地・環境のことです。
その立地・環境の良し悪しを熟知し、セールスに生かして成約させることが良い条件での成約に繋がります。
また、マンションの場合、棟内の居住世帯の傾向や住み心地感想など、ローカルな情報も重要です。

住宅の場合、当然、建物の保守状況や設備・仕様などの建物情報についても重要ですが、
建物状況については、不動産仲介会社が提携している専門会社などで対応することが可能です。

よって、最大のポイントはやはり、地域事情に精通している会社に依頼することです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

最後に・・、
お持ちの不動産の「売却」「賃貸」をご検討の際、一般の個人のお客様の場合、
不動産仲介会社に依頼するケースが殆どです。
不動産仲介会社の役割は、依頼者(お客様)が判断・決定するための
判断・検討材料をご提供することが主たる役割(業務)です。
有益な判断材料を提供してくれるか否かが、「満足」「納得」のいく不動産仲介となるのかの分かれ目です。

 

 

 

・お問い合わせフォーム
 https://www.toplife.jp/contents/category/contact/


・家、貸しませんか?
 https://www.toplife.jp/lp/


・オフィシャルサイト
 https://www.toplife.jp/

空き家を活かす!空き家の理由と対応方法『家財が残っている』編

前回のコラムご案内させていただいた通り、持ち家を空き家にしている理由について、
大きく分けると3つあるとお伝え致しました。
今回は、2つ目の理由についてご案内致します。

 

理由②「持ち家に家財道具などが残っている。」
以前に住んでた家や相続した実家、「空き家のままではダメだ、何とかしなければ」
とは思っているけれど、
家の中には家具や荷物がまだ残っているから活用も売却処分も出来ないというケース。

必要なものは特に残っていないけれど、家財処分業者に依頼すれば費用がかかる。
けど、自分達で処分を行うには荷物が多すぎてとても大変。
リサイクルショップや各種買取業者に相談しても殆ど値段がつかず、買取金額は二束三文。
処分費用の問題と手間隙がかかり、結局そのままの状態で何年も放置している。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

空き家に残地されている家財などの対処方法)

A)自分達で処分する。
この方法が最も費用負担が少なく済むことは言うまでもありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、空き家(住宅)の所有者がその空き家に残置しているゴミを処分する場合は、
原則、家庭ゴミという分類として取り扱われることから、
地域のゴミステーションに捨てることが可能です。
(ゴミ処分を業者に依頼すれば、産業廃棄物となり、ゴミステーションでは処分できません。)
処分方法は、小物についてはそれぞれ分別を行い、
指定曜日の朝に地域のゴミステーションに捨てに行きます。
大型ごみ(家具等)については、地域の環境局などに事前連絡を入れて指定場所に持って行き、
少しずつ空き家に残地している家財を処分します。
この方法は、現在お住まいのご自宅から空き家までの距離が近ければ可能ですが、
遠方にお住まいの方にとっては困難です。
また、地域のゴミ出しのルールとして、一度に多くのゴミを出すことを禁止しているケースも多く、
少しずつ何回も捨てに行く必要があります。自分達で処分することを選択する人は、
ご近所にお住いの方や日常の時間にゆとりのある方など、限られた人かと思います。

 

B)処分業者に依頼する
これが最もスタンダードな方法です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、処分業者も大きく分けて「家財処分専門業者」と「リサイクル業者」の2つに分かれます。
違いは「処分」「買取」“どちらを主たる業務としているのか”です。
最近は、両社の違いはあまり無くなっていますが、
家財処分専門業者は処分業務を主としており、家財などの種類や内容により買取りも行うというスタイルです。
また、リサイクル業者は買取りが専門ですが、
買い取ることが出来ない残置物も買取り商品と一緒に撤去・処分してくれるスタイルです。

尚、一般的に、処分業者に依頼した場合の費用は概ね以下の通りです。

一般的な住宅規模の場合
◆家財一式(家具・家電一式)及び小物やタンス・収納内の荷物も全て残っている場合。
(そのまま生活が出来るような状況の荷物が残っている場合)
 費用:約30~40万円

◆家財一式(家具・家電一式)のみの場合。
(小物や収納内の荷物は全て整理処分している場合。)
 費用:約10~20万円

物量にもよりますが作業期間は長くて1週間程度、短ければ1日で終わります。
処分業者も短期間で複数の人員を注ぎ込み早く終わらせようとします。
処分費用については、業者によって価格差がある場合があることから、
ご自身でお探しになる場合は、複数見積もりは必須です。

 

C)空き家に残地している家財で必要な荷物がある場合はトランクルームをレンタルして保管する。
街中で見かけるコンテナハウスのようなトランクルームがこれに該当します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、近年では、空調機能が付いたトランクルームやセキュリティ設備が整ったものなど、
利用用途に合わせた様々なトランクルームが増えています。
費用については、面積規模や設備機能などにより異なりますが、安ければ5,000円/月程度からあります。

 

 

参考)建物を解体する場合、空き家に残地している家財の取扱い方法について。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

古い空き家を解体するとき、空き家の中に家財が残っている場合は、
原則、解体前に家財を撤去・処分する必要があります。
理由は、ご周知の通り、近年、ゴミ処分については細かな分別が必要となることから、
家財が残地されている状態で解体を開始すれば、後の分別作業が大変となることから、
基本、解体業者は室内に残置物がない事を確認してから解体を行います。
ただ、木造一戸建て住宅の解体の場合、解体業者によっては木製家具などであれば、
そのまま置いていても良いというケースがあります。

 

 

上記、それぞれの対処方法は、空き家をお持ちの方のご事情などによって選択肢が異なると思います。
また、業者に依頼したり、トランクルームをレンタルする場合は、共に費用負担が発生します。
ただ、家財が無くなった空き家を賃貸活用することで、その費用程度は十分賄うことが可能です。
また、家財が残っていた当時は定期的に現地へ行き、
空気の入れ替えや通水など維持管理を行わなければなりませんでしたが、
賃貸活用することで管理手間もなくなります。
賃貸を希望されないのであれば、売却処分でも良いと思います。

空き家の中の家財を処分して賃貸活用したい、又は、売却したいけど、
どの処分業者に依頼すれば良いのかわからないとお考えの方もおられるかと思います。
そのような場合は、お近くの不動産会社にご相談されても良いかと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産会社であれば、良心的な処分業者の1社や2社はご存じかと思います。
また、不動産サービスの中で、家財処分費用を不動産会社が負担してくれるケースもあります。


その他、空き家内に大切な家財や荷物などがある場合は、
保管する品々や物量に合わせてトランクルームの形態も豊富にあります。
トランクルームを借りた場合、当然ながらレンタル料が掛かりますが、
将来、空き家のまま放置することによる建物の劣化に伴う修繕費用負担リスクも考えれば、
検討する意味もあるかと思います。

 

「空き家に残地している家財を何とかしたいけど・・・、どうしよう。」
と悩んでいるだけでは解決は致しません。
どうぞ、ご近所の不動産会社にご相談してみて下さい。
何か良い方法があるかと思います。

もの余りの現代社会は、不動産も物品も所有や保管しているだけでは価値を見出せなくなりました。
使用してこそ利用価値が生まれる時代です。
「物の整理は心の整理」その通りだと感じます。

 

 

◆関連コラム
空き家の家財処分は必ず相見積もりを行いましょう
 https://www.toplife.jp/blog/2608/

 

 

 

お問い合わせフォーム
https://www.toplife.jp/contents/category/contact/


家、貸しませんか?
https://www.toplife.jp/lp/


オフィシャルサイト
https://www.toplife.jp/

空き家を活かす!空き家の理由と対応方法『共有者との意見の不一致』編

現在、神戸市内には約10万9千戸もの空き家が存在しています。
その中で、約4分の1の約2万7千戸の空き家が腐朽・破損等が無いにもかかわらず、
賃貸・売却等にも出されずにそのまま放置されています。

空き家所有者の方々にもそれぞれご事情やお考えがあり、
致し方なく現状空き家にしている方も多いかと思います。
ただ、近年、空き家は社会問題となり、
また、ご自身にとっても空家のまま放置することによって経年劣化による汚損・腐敗など、
持ち家資産価値の低下や負のスパイラルに繋がってしまいます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

持ち家を空き家にしている理由)
「遠方にある相続した実家を何とかしたい」
「以前に住んでいた家が空き家のままだから何とかしたい」
という“何とかしたい”症候群・・。
今まで私たちが多くのお客様から空き家相談を受けてきた中で、
持ち家を空き家のまま放置している理由が大きく分けて3点となることに気づきました。

今回、その理由を3編に分けてご紹介させて頂ければと思います。

 

理由① 「共有者との意見の不一致。」編

これは、相続により兄弟・姉妹等の複数での共有名義となり、
共有者それぞれの意見が異なり売却処分も賃貸活用も出来ない状態のまま
空き家を放置しているケースです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

例)
兄は「所有していても使わないのだから売却処分してスッキリしたい」という意見。
一方、妹は「両親が建てた実家を簡単に売却処分したくない」という想い、
その間に立たされた次男は「それじゃ、賃貸で家賃収入を得て有効活用したら良いのではないか」と・・、
提案したものの、三者三様の考えや思いがまとまらなければ塩漬け状態となってしまいます。
また、何も対策がないまま月日だけが経過し、その後、兄が他界して子供3人が相続したことによって、
合計5人の共有名義となってしまいました。
3人兄弟の時でさえ意見が合わなかったのに、5人の共有名義となれば尚更考えの違いが出てくるし、
しかも、甥っ子や姪っ子といった世代が異なる共有者となれば、意見・意思統一がより難しくなってしまう・・・。

この事例は空き家対策を放置すれば問題が根深くなってしまう典型的なケースです。

 

共有名義空き家問題の対処方法)

A)「不動産は共有名義にしない」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

この方法は、対処方法というよりも、空き家問題防止策という観点となります。
近年の不動産相続の原則は「共有名義にしない」ということです。
ご周知の通り相続は、不動産だけではなく被相続人すべての財産を相続人で協議し分割決定します。
よって、結果的に不動産については共有とするケースも考えられますが、
出来るだけ相続人一人の単独名義にするように財産分割決定することで、
例のような空き家問題を未然に防ぐことが出来ます。

また、実際の相続は共有ではあるが、手続きの便宜上単独での登記名義にすることも可能です。
例えば、相続人が10人おり、本来であれば10人の共有名義にするところ、
既に全員一致で売却処分することが決まっており、
売却手続きの便宜上代表者の単独名義として売却手続きを行い、
手続き完了後、代金を持ち分に応じて分配する方法です。

 

B)「第三者を交えて意思統一を図り対処する」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

共有者同士の意見が分かれてしまえば、再度、第三者を交えて意思統一を図る方法も一つです。
その場合、考えられる第三者ですが、税理士・司法書士・宅地建物取引士などが挙げられます。
先ず、最初に相談する相手は、宅地建物取引士(不動産事業者)が効果的です。
理由は、一番最初に考える必要がある事は「対象不動産の効果的な活用方法等を検証すること」だからです。
勿論、税制面も大切であり、税理士に相談することも時には必要ですが、
先ずは、その不動産をどのように扱えば資産的に効果があるのかを検討した上で、
その効果が税務上でも有効なのかを検討します。

 

C)「共有物分割請求」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

上記の通り、第三者を交えて協議し、共有者全員合意の上で対処出来れば良いのですが、
時には同意・合意形成できず、話し合いで解決できない場合もあります。
そのような時は「共有物分割請求」という方法で訴訟を起こします。

不動産の場合、この方法で分割する方法は「競売による分割」と「価格賠償」この2つとなります。
①「競売による分割」
この方法は、競売にて落札された代金を分ける方法です。代金については、それぞれ共有持ち分の割合によって分配されます。

②「価格賠償」
この方法は、共有者のうち買取希望者がいる場合、自分以外の持ち分を他の共有から買い取る方法です。

どちらにしても「共有物分割請求」は、最終手段となります。

 

「共有による意思の不一致」により、空き家を放置することを未然に防ぐため、
不動産を共有にしないことが望まれますが、現実的には難しい局面もあります。
その場合、共有者全員の意見をまとめて最善策を実行に移すことが望ましいですが、
共有者同士で話し合い自体行っていないケースも多くあるようです。
また、話し合いは行っても意見がまとまらず、第三者の専門家にも相談することなく、
長年そのまま放置し、建物の劣化が進行しているケースも見受けられます。

長年、共有名義のままで放置し、それぞれ相続が次々と発生して共有者が何十人となっている
空き家も珍しくない時代となっています。
また、自分自身がその共有者の一人であれば、その問題が解決されない限り、
子供や孫の代まで引き継がれていくことになります。

私たちがご相談を受ける空き家の共有者問題の中で、
ご子息・ご令嬢から「あの空き家、私たちに相続させないで、父母の世代で片付けておいてよ!」
と言われたため、何とかして解決したいという想いでご相談にお越しになられる方々がおられます。

 

まとめ)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

・共有者がいる空き家問題の対処方法
「不動産は共有名義にしない」
「第三者を交えて意思統一を図り対処する」
「共有物分割請求」

共有者同士の話し合いの中で、今後の空き家活用・処分について
「面倒だから何もしたくない」とう意見は他の共有者に対してリスクを背負わすことと同じです。

使用予定や利用目的がない空き家の放置は、財産(資産)の目減りを加速させていることに繋がります。
“大切な資産を効果的に取り扱いたい”という考えは、共有者全員同じ想いです。

その想いを叶えるためにも早めの対策が必要です。

 

◆関連コラム

相続の際トラブルに発展しやすい「不動産の共有名義」

 

 

お問い合わせフォーム
 https://www.toplife.jp/contents/category/contact/


家、貸しませんか?
 https://www.toplife.jp/lp/


オフィシャルサイト
 https://www.toplife.jp/

「売りたくない!」持ち家を貸す場合の注意点

「昔、子供のころに住んでいた実家」
「やっと、住宅ローンを払い終えたマイホーム」
建物自体は古くなっているけれど、
リフォームすればまだ利用可能だし、
便利で環境も良いところだから売りたくない。
けど、自分たちはもう使わない・・・。このようなケース、
持ち家を賃貸するというお考えになる方が増えています。

持ち家を賃貸すれば毎月家賃が入り、
空家の時に作業していた庭の除草や換気などの管理も不要・・
、一石二鳥の良いことばかり・・、とお考えではないでしょうか。
勿論、空き家の賃貸はとても有効な活用手段ですが、
良い事ばかりではありません。
賃貸活用の注意点をしっかり理解・納得したうえで、
賃貸するために注意ポイントをご説明させて頂きます。

 

注意ポイント①
「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらにするのか決める。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸借契約の方法は「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
普通借家契約は、一般的に2年契約毎の更新が行われますが、
賃借人からの中途解約は可能です。
また、賃借人が契約更新を希望しない場合は契約が終了となります。
ところが、賃貸人側からの中途解約は原則、出来ません。
また、同じく賃貸人側からの契約更新の拒絶も出来ません。
よって、事実上、賃借人側からの解約・退去等の申し出が無い限り契約が継続され、
賃貸人側が将来、その対象住宅を利用したいと思っても、
契約終了の意思については賃借人に委ねられます。
次に、定期借家契約についてですが、この契約は、予め契約期間を決定し、
期間満了にて契約は終了です。
契約期間についても賃貸人側で任意に設定することが可能で、
将来設計に合わせて決めることができます。
ただ、契約期間を短く(例:3~5年程度)設定する場合は、
普通借家契約よりも賃料設定が低くなることから、
契約期間と賃料設定のバランスを考慮する必要があります。

 

注意ポイント①のまとめ
・賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」がある。
・普通借家契約は、賃貸人側から契約終了の申し出が、事実上出来ない。
・定期借家契約は、契約期間が短ければ賃料設定が低くなる。

 

注意ポイント②
賃貸収支計画を確認し、万一の対応に備える。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一戸建や分譲マンション等の持ち家1室だけの賃貸でも、立派な「賃貸事業」です。
貸すためのリフォーム工事費用や管理費・固定資産税等のランニング費用など、
設定する賃貸収入とのバランスを考えて収支計画を立てます。
その中には、“水漏れが発生した”“給湯器が故障した”など、
万一に備えての修繕費用の積み立て金も組み込みます。
賃貸当初に設備を一新して、当面の故障は発生しない状況でも「備えあれば憂いなし」です。
賃貸収支計画に“ゆとり”がなければ、賃貸計画自体を考え直す必要があります。

 

注意ポイント②のまとめ
・賃貸収支計画を作成する。
・収支計画には万一の場合の修繕費用の積み立てを組み込み。
・収支計画の内容によっては、賃貸を考え直す。

 

注意ポイント③
火災保険には継続加入をしましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

持ち家が空き家の場合、火災保険が未加入となってるケースが多く見受けられます。
また、火災保険に加入している建物でも、賃貸することで、
賃貸人側の火災保険を解約してしまう建物所有者もおられます。
解約理由は「賃貸したら入居者側が火災保険に加入するから、
賃貸人側の保険はもう不要だと思った。」ということです。
確かに、賃貸借契約書には、賃借人側の火災保険加入義務は明記されています。
ただ、その火災保険は、賃借人側の故意・過失により発生した事故が対象となり、
自然災害や第三者等から受けた被害に対しては賃貸人側が対応しなければなりません。
そのような時のために、火災保険の加入・継続は必要です。
また、ご自身が居住しているマイホームに対して加入する保険と、
賃貸住宅として加入する保険とは異なります。
持ち家の賃貸時に、併せて現在加入している保険会社に切り替え手続きを行いましょう。

 

注意ポイント③のまとめ
・持ち家を賃貸しても火災保険には加入すること。
・マイホーム用と賃貸住宅用の火災保険は異なるため、切り替え手続きが必要。

 

注意ポイント④
賃貸管理について「管理委託」か「サブリース」か決める。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸の場合、賃貸契約後の入居者管理について、
一般的には不動産会社や管理会社に管理を委託します。
その委託の方法としては「管理委託」方式と「サブリース」方式があります。
先ず、管理委託は賃借人(入居者)と賃貸人(建物所有者)が賃貸借契約を締結し、
賃貸人と不動産会社(管理会社)が管理委託契約を締結し、
賃貸借契約期間中に何らトラブルが起こった際には管理委託を受けている不動産会社(管理会社)が対応します。
この方法が一般的です。
次に、サブリースの場合は、賃貸人(建物所有者)と不動産会社(管理会社)が賃貸借契約を締結し、
不動産会社が賃貸人となって転借人(入居者)と賃貸借契約を締結行い、
不動産会社が直接、賃貸借契約期間中のトラブル対応を行います。
この場合、賃貸人(建物所有者)と転借人(入居者)とは法律上の契約関係はありません。
また、サブリースは、管理面だけではなく、不動産会社(管理会社)が建物所有者から
アパートや賃貸マンション一棟一括を借り上げて、
一定賃料を保証するという賃貸人(建物所有者)にとって安定した賃貸経営の提供という
金銭面が主たる目的ですが、一戸建や分譲マンションなど持ち家1室のサブリースの場合、
賃貸人(建物所有者)が賃借人(入居者)と直接係わりを持ちたくないという心理的負担の緩和や、
将来の賃貸人の変更(相続等での所有者変更)時の手続き面など管理の利便性向上が主たる目的です。
尚、管理手数料を比較した場合、「管理委託」方式よりも「サブリース」方式の方が高い傾向があります。

 

注意ポイント④まとめ
・賃貸管理については「管理委託」方式と「サブリース」方式がある。
・一般的には「管理委託」方式となる。
・「サブリース」方式の場合、賃貸人(建物所有者)と入居者は契約関係にないため、
  心理面や手続き等の負担軽減という側面がある。
・「管理委託」よりも「サブリース」の方が、手数料が高い傾向がある。

 

 

最後に、
このコラム筆者(私)は、基本的には持ち家の賃貸活用を推奨しています。
また、冒頭にも記載の通り、近年は持ち家を貸す方が増えているのも事実です。
だから今回、「持ち家を貸すときの注意点」を改めて記載してみました。

また、持ち家を貸すためには、色々なことに注意しながら手続きを進める必要がありますが、
親切な不動産会社であれば、それぞれのメリットやデメリットを細かく比較しながら説明して頂けると思います。
効果的に持ち家を貸すためには、賃貸時の注意点を意識することと併せて、
その注意点をきちんと教えてくれる良い不動産会社を探すことも必要だと思います。

 

 

お問い合わせフォーム
 https://www.toplife.jp/contents/category/contact/


家、貸しませんか?
 https://www.toplife.jp/lp/


オフィシャルサイト
 https://www.toplife.jp/

転勤になったら、今住んでる持ち家をどうする?

ようやく手に入れたマイホーム。
快適に住み続けていたところ、突然、勤め先からの転勤辞令が出てしまった。
まだまだ長い住宅ローンが残っているのに、この持ち家をどうしたら良いのだろう・・・、
こんな悩みは突然現れます。

既にそのような状況におかれている方、
また、今後このような状況になる可能性がある方、
今の持ち家をどのように扱えば良いのかを検証してみましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■転勤の場合、持ち家の取り扱い方法は“この4つ”の中で決定することになります。
※単身赴任を除く

 

◇持ち家を「売却処分」する。

これは、先ず真っ先に思い浮かぶ方法でしょう。
これから住まなくなる持ち家なのだから売却処分して住宅ローンを精算してしまう、
という考えはスタンダードかもしれません。

・メリット)
①住宅ローンが精算できる。
②維持管理から解放される。
③売却益がある場合がある。

何と言っても、住宅ローンの清算が一番大きなメリットでしょう。
また、持ち家の場合は、維持管理も必要につき、
売却に伴う管理手間からの解放で心身ともにスッキリすることも利点かもしれません。
その他、持ち家によっては、購入価格よりも高く売却でき、売却益を得る可能性もあります。

・デメリット)
①売却時の諸費用がかかる。
②転勤期間満了後、再度、家探しが必要。
③ローン残債によっては、追加資金が必要。
④再度、同様の持ち家の取得が困難の場合がある。

売却のデメリットは資金的な問題が大きいです。
先ず、売却時には「印紙代」「仲介料」「登記抹消費用」などの売却諸費用がかかります。
また、住宅ローンの残債と売却価格のバランスによっては、
売却のために自己資金を負担する必要があります。
(ローン残高よりも売却価格の方が低い場合等)

あと、資金的な問題以外では、転勤期間満了後に再度、家探しが必要となることや、
せっかく希望に叶うマイホームを取得出来たにもかかわらず、売却後、新たに同様のマイホーム
を買うことができるのか否か不透明です。

 

◇持ち家を「賃貸活用」する。

この方法は、近年とても増えている選択肢です。
やっと念願叶って手に入れたマイホーム、できれば売却はしたくない、
けど、ローンの支払い等の維持コスト管理が必要だ。という方々の多くが賃貸活用を利用しています。

・メリット)
①賃料収入を得ることができる。
②建物維持管理にも繋がる。
③転勤終了後、持ち家に戻ることが可能。(定期借家時)
④コストを抑えられる。

不動産の家賃収入はとても魅力的です。
場合によっては、住宅ローン返済額よりも賃料収入の方が多く、
家計にとって大切な収入源となっているケースもよく聞きます。
また、空き家にせず、住宅利用並びに不動産会社などの管理委託者がいることで、
管理面でも有効という考えも定着しています。
また、将来、自分達が帰ってくる時のことを想定し、
当初から期間限定で賃貸する「定期借家制度」を活用することで、
契約期間を柔軟に対応することも可能です。
その他、賃貸の場合は売却時よりもコスト面が抑えられるということも利点です。

・デメリット)
①他人に家を使われる。
②転勤期間が変更となった場合、柔軟に対応しづらい。

“賃貸する”ということは、他人に自分達の持ち家を貸すことです。
賃貸契約締結の前に、入居者審査(勤務先・ご年収など)を行いますが、
入居申し込み者の人物像までは審査できません。
また、転勤期間が予定よりも短くなり、持ち家に戻りたいと思っても、
賃貸期間中は戻ることが出来ません。
尚、家賃滞納等の金銭リスクについては、近年、賃貸保証など賃貸環境が充実していることから
、賃貸人様(オーナー様)側のリスクは殆どありません。

 

◇持ち家を空き家管理会社に依頼する。(業者依頼)

売却はしたくないけど賃貸も躊躇してしまう、
という方とっては、専門業者に空き家管理を依頼する方法もあります。

・メリット)
①他人に利用されることがない。
②転勤期間の変更に柔軟に対応可能。
③建物の管理(風通し・通水等)面で安心

賃貸時の懸念事項でもある、“自分の持ち家が他人に利用される”ということはありません。
また、転勤期間が予定よりも短くなった場合でも、何時でもマイホームに住むことが可能です。

・デメリット)
①管理委託費のコストがかかる。
②ローン等のマイホーム維持費用の負担。
③“万全な維持管理”とまではならない。

空き家管理などの専門業者などに委託すれば、当然、委託費がかかります。
また、元々支払っている住宅ローンや固定資産税等の維持費用の負担もあり、
経済的には二重負担となります。
その他、管理委託の内容にもよりますが、専門業者に管理委託をお願いしても、
持ち家が空き屋のままだと、通常利用時よりも建物の経年劣化の進行が早まる可能性が高くなります。

 

◇持ち家を空き家のまま置いておく。

持ち家の対策を何もしない。
これが一番楽な方法です。転勤が1~2年程度の短期間であれば、
選択肢として考えられるかもしれません。

・メリット)
①手間暇がまったくかからない。
②不要なコストがかからない。
③他人に利用されることがない。
④転勤期間の変更に柔軟に対応可能。

空き家のまま放置することで、コスト面・手間暇・柔軟性などのメリットが考えられます。
ただ、空き家放置はリスクも大きいことから、
メリット・デメリットをよく勘案して判断することが必要です。

・デメリット)
①防犯面などの管理リスク
②建物の経年劣化進行に伴う資産目減りリスク
③ローン等のマイホーム維持費用の負担。

持ち家を空き家のままにすることが、一番リスクが無いように思われがちですが、
実は、空き家として放置することでもリスクやデメリットがあります。
その中で、住宅ローンの返済や固定資産税(マンションの場合は管理費や修繕積立金なども)等の
維持費用負担という問題は当然ですが、防犯面のリスクや利用していないことで建物の経年劣化の進行が早く、
資産の目減りにも繋がってしまいます。
特に、木造一戸建住宅などでは、換気や通水を止めてしまうと
建具や内装の傷み、又、設備故障の原因となります。
基本的に、住宅は利用継続されている方が維持管理面では望ましいとされていることから、
空家のまま放置は避けたいところです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

~ まとめ ~

転勤時の持ち家の取り扱い方法は
「売却処分する」「賃貸活用する」「空き家管理を依頼する」「空き家のまま放置する」
この4つの方法から選択決定することとなります。
それぞれの方法にメリット・デメリットがあり、比較する必要があります。
また、「転勤」と言っても、転勤の期間が比較的短い場合や長期に亘る場合、
また期間の見通しがたたないケースもあるでしょう。
また、資金面での問題やご家族の事情によっても判断は異なることと思います。
今回、ご紹介させて頂いたそれぞれの方法とご家族のご意向などを勘案して、
よりベストな方法を選択していただければと思います。

 

 

 

お問い合わせフォーム
 https://www.toplife.jp/contents/category/contact/


家、貸しませんか?
 https://www.toplife.jp/lp/


オフィシャルサイト
 https://www.toplife.jp/

家を「売る」か「貸す」か、どっちがお得!?

ご所有になられていない住宅について、
「売る」か「貸す」か迷っている方からの相談をよく受けます。

売却と賃貸のどちらにするのかの判断基準は、
やはり『どちらの方が金銭的メリットがあるのか』
というのがポイントとなるのではないでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そこで、先ず考えるのが売却価格と賃料収入との比較となりますが、
そもそも、売却価格と賃料収入(月額・年額)とは
性質が異なるものにつき、単純比較はできません。

それでは、どのように比較すれば良いのでしょうか。
物件の属性によっても異なりますが、弊社では、以下の基準を一つの目安にしています。

売却の場合)
売買価格-売却諸経費-税金(譲渡所得税)=売却後の残金(A)

賃貸の場合)
〔賃料(年収)-年間の固定費(固都税・管理費等)〕×10年-初期費用(改装費等)
=10年間の実質収入(B)

建物築年数        (B)÷(A)
築20年程度までの住宅  30%程度以上の場合は賃貸優先
築20年程度以上の住宅  20%程度以上   〃

上記計算式は、築年数が比較的新しい場合、
築年数が古い住宅よりも売却価格に対して建物評価の比率が高く、
10年間賃貸した後の建物評価の一定の償却(下落)を勘案していることから、
築後20年程度を目安として、賃料収入のパーセンテージに差を付けています。

また、元々の建物築年数が経過(古い)していれば、
賃貸に伴う改装工事費用の負担も勘案しています。

また、上記計算式は、対象住宅を即時売却した場合と、
10年程度賃貸した後に売却した場合という観点から
比較するための目安のものになります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

勿論、10年後、世の中や経済がどのような状況になっているのか誰にもわかりません。
よって、あくまでも10年後の状況が「現在と大きな変化が無い」
若しくは「変化が緩やかである」という前提となりますが、
「売る」か「貸す」かの判断の目安材料にはなるのではないかと思います。

個人資産全体の6割を占めると言われている住宅資産。
その大切な資産をどのように生かすかは、あなた次第です。

 

 

お問い合わせフォーム
 https://www.toplife.jp/contents/category/contact/


家、貸しませんか?
 https://www.toplife.jp/lp/


オフィシャルサイト
 https://www.toplife.jp/

「家、貸しませんか?」サイト開設のご案内。

この度、弊社では、空き家等の活用促進事業の一環として
「家、貸しませんか?」サイトを開設致しました。

当サイトは「相続した一戸建」「住まなくなった一戸建」など、
現在、空き家となっている一戸建住宅を専門とした活用シュミレーション(収支)の作成や、
活用に纏わる様々な参考資料などをご案内しております。

 

 

 

 

 

「家、貸しませんか?」が一戸建て住宅の活用促進に特化した理由は以下の通りです。

一戸建住宅の場合(特に木造住宅)、分譲マンションとは異なり、
空家として放置することによる様々なリスクが高まります。

1.管理リスク・・・不審者侵入・放火・ゴミや廃棄物の不法投棄・除草作業等の維持管理・自然災害・近隣トラブル等

2.資産価値低価リスク・・・空き家による経年劣化の進行・修繕負担増

また、一戸建住宅はマンションのような「管理費」「修繕積立金」等の
ランニングコストが不要につき、活用効率(利回り)がとても高く、
売却をせずに賃貸活用を選択する一戸建オーナー様が増えていることも背景にあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

尚、一戸建て住宅は、物件個々の属性が強く、
一戸建てオーナー様のご要望を勘案した活用提案を行うためには
専門的な知識や、豊富な経験が必要となります。
そこで、様々な不動産実務に携わっている私たちのようなコンサルティング会社が、
多角的な視点で効果的なご活用提案等の情報提供を行う場として
「家、貸しませんか?」を開設させて頂きました。

上記のような空き家リスクに“備える”“対応する”ことと併せて、
“効果的な資産活用”を行うために、
「家、貸しませんか?」サイトをご活用頂ければと思います。

 

「家、貸しませんか?」はこちら

 ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

お問い合わせフォーム
 https://www.toplife.jp/contents/category/contact/


家、貸しませんか?
 https://www.toplife.jp/lp/


オフィシャルサイト
 https://www.toplife.jp/

 

 

この時期だから、郊外の住宅地に住むメリットをあらためて考える。

ここ最近、新型ウイルスの影響により、
不便な日常生活を強いられている方が多いのではないでしょうか。


この問題を、少し異なる角度で客観的に見た場合、
今後の日常生活のヒントになるかもしれません。

 

「三蜜(密接)(密閉)(密集)を避ける」「仕事はテレワークで行う」
このキーワードは、
今の問題を解決するためだけではなく、
これから私たちが生活する上での常識となる
可能性があるのではないでしょうか。


勿論、現在は新型ウイルスの問題があり、 極端な状況となっていますが、
“接触リスク”や“自由な働き方”という事を
再認識させられる機会となっている側面もあるのは事実です。

 

人口密度が高い市街地や都会で満員電車に揺られながら・・、
又は渋滞する道路でイライラしながら・・、
日常生活を過ごす毎日が本当に幸せな人生でしょうか。


現在の生活を見直したとき、
わざわざ地価や物価が高い場所や人口密度が高い地域で
生活する必要が本当にあるのかを考えさせらせます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その反面、郊外の住宅街は安価で広い住宅を得ることが容易で、
交通等のインフラも整っている地域も多くあります。
また、各地方自治体や行政も、 子育て支援や税制優遇など
人口増を目指した多くの取り組みを行い、
新生活者に対する支援策も豊富に行われている地域も多くあります。


そのようなことが郊外に住む経済的メリットとなりますが、
何より一番のポイントは、
都心よりも「時間の経過がゆるやかに感じる」ことです。


人々に平等に与えられている1日=24時間、
郊外と都心ではこの感じ方が大きく変わります。
これは何物にも代え難いものと思います。

マイホームを“大切なプライベート空間”と考える人にとっては
郊外の広い住宅は希望に叶う生活拠点となる可能性が秘められているのではないでしょうか。


また、これから増々テレワークという働き方改革が進むことが予想され、
「通勤」という日常行動を気にする必要がなくなる方々にとって、
“住まい(マイホーム)”という位置付け自体が大きく変わることが予想されます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

とは言っても、大勢の方が今後も相変わらずの日常生活を過ごすことを強いられるのでしょうが、
この世を騒がせている新型ウイルス問題をきっかけとして、
今後、郊外に住むことも検討の一つとすることを考えてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

お問い合わせフォーム
 https://www.toplife.jp/contents/category/contact/


家、貸しませんか?
 https://www.toplife.jp/lp/


オフィシャルサイト
 https://www.toplife.jp/

知っておきたい一戸建住宅の売却査定評価について

築25年経過した木造一戸建住宅が、何故、建物評価“0円”なのか。

ご所有不動産のご売却を検討されている方、特に、対象物件が木造一戸建て住宅の場合、
査定を受ける前に、知っておいて頂きたいポイントをご案内いたします。

 

先ず、一戸建ての査定の場合は、「土地」評価と「建物」評価に分かれます。
土地については、対象物件周辺にて近年取引された事例を基に、
前面道路・間口や土地形状などの個別要因を勘案して対象土地の単価を算出します。
そして、その単価を土地面積で掛けた金額が土地評価となります。

 

次に、建物についてですが、木造住宅の場合、一般的には築後25~30年が経過すれば、
建物評価が“0円”になってしまうケースが多くあります。
有名なハウスメーカー等が建てた住宅などであれば、200~300万円程度の評価が
残存する場合もありますが、多くの木造住宅は殆ど建物評価がありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そもそも、築25年程度が経過した中古木造住宅の建物評価が低い理由は買い手側の心理があります。
それは、中古住宅は「分からない」「汚い」「不安」という購入心理から、
不動産事業者が「古い建物は取り壊し、新たに新築住宅を建てなければ売れない。」
という感覚や流れにより、中古住宅の建物評価が無くなってしまうのです。

 

そこで、木造一戸建て住宅の評価方法については、新築当時の各種書類の保存状況や
使用建材種類・住宅修繕履歴・ホームインスペクション(建物診断)の有無等、
様々な情報確認のもと、建物査定を行い、適正な評価を算出する動きが出始めています。
ただ、実際には、そのような査定を行うには知識や手間暇がかかることから、
まだまだ「建物評価0円」というような建物評価しか行わない(行えない)
不動産事業者が多いのが実情です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近年、国土交通省の住宅政策として、「既存住宅・リフォーム事業の活性化」
という取り組みがあります。
既存住宅とは、いわゆる「中古住宅」のことです。国も少子高齢化社会の中、
新築住宅を次々と建築することよりも、良好な既存住宅の流通を促す住宅政策へと転換行うために、
中古住宅の建物評価を適正に行い、購入者に対して安心して取得・お住まい頂けるような
制度や仕組みづくりを始めています。

 

そして、私たち不動産事業者側も、率先してその仕組みづくりに協力することが、
お客様(売主様・買主様、共に)と良好な関係が築けるものと考えています。

 

 

 

お問い合わせフォーム
 https://www.toplife.jp/contents/category/contact/


不動産を売りたい方
 https://www.toplife.jp/contents/category/sell/


オフィシャルサイト
 https://www.toplife.jp/

隣戸の所有者が異なる連棟住宅の維持管理等について。

二件で一棟になっている、“いわゆる“連棟住宅”について、それぞれの所有者が異なり、
維持管理(メンテナンス)状況にも大きな差がある場合、対応方法が難しくなります。

例えば、維持管理が良い住宅側(物件Ⓐ)は賃貸住宅として貸しているが、
もう一方の住宅は長年空き家として放置しており劣化や損傷が進行し、
台風が来れば屋根瓦や外壁が飛んでしまいそうな状態(物件Ⓑ)・・、


このような状況の場合、物件Ⓐの所有者と物件Ⓑの所有者による
話し合いによって問題解決が必要となるケースが多くあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本的に、解決方法としては、物件Ⓑの所有者が自己の負担と責任において修繕を行うことです。
ただ、現実的には、何年も放置している住宅について、今後の利用目的も無さそうな状況にもかかわらず、
費用を掛けて修繕する気持ちになるでしょうか。


“できれば、隣の所有者の方に買い取って欲しい”というような考えになるかもしれません。
ただ、隣の所有者(物件Ⓐ所有者)側も、いくら隣の住宅だからといって、
損傷が激しい住宅を買い取る甲斐性があるでしょうか。
(但し、物件Ⓐの所有者側にメリットがあれば、買い取ってもらえる可能性があります。)

また、物件Ⓐには賃借人もいることから、物件Ⓑの劣化損傷によって賃借人に害を与えてしまう可能性があり、
いずれにせよこのまま放っておく訳にはいきません。

そこで、一般的に考えられる解決方法は、以下の通りです。

①)物件Ⓑの所有者が、自己の責任及び負担にて、修繕行う。
②)物件Ⓑの所有者が、物件Ⓐの所有者の了承のもと、物件Ⓑを切り離し解体する。
※但し、構造や現地の状況によっては切り離し解体が不可の場合有り。
③)物件Ⓐの所有者に物件Ⓑを買い取ってもらう。
④)物件Ⓐの所有者と物件Ⓑの所有者と共同で、両方とも売却処分行う。

①)以外は、双方話し合い・協議のもと、決定する必要があります。
ただ、双方の思いや互いの利益を考えた場合、話し合いが成立するかは不透明です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

実情は、なんとなく「隣と話がしづらい」という理由で、隣の所有者とは何も話し合いもせず、
現状、何年も放置されたまま時間だけが過ぎている・・・、
という現実が、日本中の様々な地域にあります。

損傷が激しい状況のまま放置し続けた結果、台風等の影響で屋根や外壁が飛散して、
隣家人等に損害を与えてしまい、近隣に対して憎悪的な印象を持たれたり、
場合によっては法律上の責任を負うことにも繋がりかねません。
ご自身と近隣の両方の為に、何らの維持管理対策が必要です。

 

 

 

お問い合わせフォーム
 https://www.toplife.jp/contents/category/contact/


家、貸しませんか?
 https://www.toplife.jp/lp/


オフィシャルサイト
 https://www.toplife.jp/

;