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宅地建物取引業:兵庫県知事(3)第11330号 賃貸住宅管理業:国土交通大臣(2)第477号

コラム

賃料100万円の高級賃貸住宅、貸主はどんな人!?(高級賃貸住宅「貸す」編)

賃料100万円超の賃貸住宅。
そのような高額の物件を借りるためには、そもそも物件が存在していなければなりません。
「貸す人」がいるからこそ「借りる人」がいるのは当たり前。
それでは、「貸す人(賃貸人)」とはどのような人なのでしょうか。

 

①大手不動産会社

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まず、高級賃貸住宅で賃貸人となる一番多いケースが「大手不動産会社」です。
「住友不動産」「三菱地所」「三井不動産」「野村不動産」「積水ハウス」などの
大手デベロッパー系の不動産会社が高級賃貸マンション市場の圧倒的多数を占めます。
また、六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズなど再開発プロジェクトなどを担う
「森ビル」グループなども有名なところです。
このような企業は、そもそも、都心一等地などの立地を生かして、
住宅・商業の複合施設をプロジェクト・建設し、収益を上げることを目的として
事業を行っているプロ中のプロフェッショナル集団(企業)です。

 

②大手マンション分譲会社

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

大手マンション分譲会社と言っても、実際のところは、①の大手不動産会社と同様の企業です。
ただ、大手マンション分譲会社と分けた理由は、
①はそもそも、高級賃貸マンション事業を目的としたプロジェクトですが、
②の場合は、マンション分譲(高級マンションとして販売)を目的としたにもかかわらず、
売れなかったために高級賃貸マンションとして賃貸を行っているというケースです。
ただ、実際のところは、マンション分譲会社がその関連会社(子会社等)に売却行い、
関連会社が賃貸行っているケースが多いです。

 

③投資家

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ここでいう投資家とは、J-REIT(ジェイ-リート)という不動産投資運用会社のことです。
J-REITは投資家から資金を集めて収益不動産を運用し、
その運用益を投資家へ配当行う企業です。
その運用する収益不動産の中に高級賃貸マンションなども含まれています。

 

④一般個人

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

富裕層がマイホームとして建てた大豪邸を賃貸するケースです。
元々、自ら住むために建てた住宅を、何らかの事情により住まなくなったため、
売却せずに賃貸住宅として活用しています。
また、マンションの場合は、高級分譲マンションやタワーマンションの上層階住戸など、
マイホームとして購入したけれど、住むことが出来なくなったため、
賃貸として活用しているケースもあります。
元々は、マイホームとして取得した豪邸や高級マンションの場合その住宅名義が個人ではなく、
その個人が経営している会社の法人名義などとなっているケースも多いですが、
事実上は個人所有という観点から、本件では「一般個人」として扱います。

 

以上が、賃料100万円超などの高級賃貸住宅を「貸す人(賃貸人)」の主なケースです。

また、高級賃貸住宅の中には、外国人専用の賃貸住宅もあります。
このような物件は、外資系の企業が運用しているものもあり、
室内の設備仕様なども日本人向けとは異なります。

 

◆賃貸の目的・収益性

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高級賃貸住宅の賃貸人は「当初から賃貸運用を目的とした高級住宅」と
「元々はマイホーム用だった高級住宅」と、大きく2つに分かれます。
]また、一戸建住宅の場合、ほとんどの物件が、“本来は自らが住む目的”で建てられた
「マイホーム用の高級住宅」を賃貸住宅としている物件につき、
個性的な住宅が多いのも特徴です。
海外では、当初から賃貸活用を目的とした大豪邸の一戸建も多くあるようですが、
国内では地価や建築コストなどを考えた場合、
賃貸を目的として大豪邸の一戸建を建築しても収益性が低く、
事業やビジネスとして成立しづらいのが実情のようです。
これは高級賃貸住宅にかかわらず、一般的なファミリー賃貸住宅にも該当する考えです。
ただ、マイホーム用として建てられた大豪邸の一戸建を高級賃貸住宅として貸す場合は、
そもそも収益性を重視していないことから賃貸が可能なのです。

 

◆維持管理・メンテナンス

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高級賃貸住宅の維持管理を行うためには高額な費用も掛かります。
言うまでもなく、富裕層が住む立地は、良環境や利便性が兼ね備えられた場所です。
そのような立地は地価も高く、一戸建であれば固定資産税だけでも年間数百万円という
金額は珍しくありません。
また、マンション・一戸建てにかかわらず、住宅設備などの故障に伴う修理・交換など、
元々の設備仕様が特注や海外製の製品であれば、
修理のための部品交換だけでも数十万円の費用が掛かる場合もあります。
賃貸専用の高級マンションであればメンテナンスなどのランニングコストについては
当初から負担軽減されるような設備仕様になっていると思いますが、
それでも室内のあらゆる箇所に最新の設備・機能が組み込まれたクオリティ高い高級住宅につき、
一般的な住宅とは比較にならないほどの維持費用が掛かると思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高優賃貸住宅の貸主側も高額な賃料収入があるからとはいえ、維持管理コストを考えると、
利益率が高い賃貸住宅運用が出来ているのか不透明な部分もあります。
また、借り手がいれば、1件当たりの賃料収入も大きいですが、
空き室というリスクも伴うことからハイリスクハイリターン的な要素もあります。
ただ、当然ながら大手不動産会社等は高級賃貸住宅運用ビジネスのノウハウがあり、
安定した利益を上げているとは思いますが・・。
また、賃貸ビジネス目的ではない「元々はマイホーム用の高級住宅」を賃貸する人々は、
一定の維持管理コストを賄うということを目的に賃貸しているケースが多いようです。

賃料100万円超の高級賃貸住宅。貸主の目的や事情もそれぞれ異なります。

 

 

 

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賃料100万円の賃貸住宅、どんな人が住むの?!(高級賃貸住宅「借りる」編)

近年もまだまだ続いている、住宅建設ラッシュ。
その中には、投資用マンションなどの賃貸活用を目的としている住宅も多く含まれています。

世間が一般的に思い浮かべる賃貸住宅は、ワンルームマンションや2LDK~4LDK程度の
ファミリーマンションをイメージするのではないでしょうか。
また、賃料については、地域格差があるものの、4~5万円程度(ワンルーム等)から
20万円程度(ファミリーマンションや貸家)までの賃料設定内で流通している
賃貸住宅が多いのが実情です。

ただ、東京都内などでは、ワンルームでも賃料8~10万円や、
ファミリーマンションでは賃料30~40万円という住宅も珍しくありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

東京都内以外の地域で月額賃料が30万円以上もすれば立派な賃貸住宅ですが、
住宅市場には賃料30万円どころか、100万円超の賃貸住宅が存在するのです。
世の中、上を見れば限がないですが、当然ながら需要・ニーズがあるからこそ存在するのです。

特に東京都内では、そもそもの賃料や地価が他の地域と異なることから、
100万円超の賃貸住宅の流通量は比較的多めですが、
それでも年間1200万円以上の賃料を支払う余裕がある方は、
東京都内でもほんの一握りの人だと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

それでは、毎月の賃料が100万円超の賃貸住宅に住む人とは、
どのような方なのでしょうか。
一般庶民とはかけ離れた特別な社会的地位の方や芸能人・著名人・財界人・実業家etc・・・、
また、企業や組織が借りるケースなど、利用目的も様々かと思いますが、
富裕層の方々が求めている賃貸住宅とはどのようなものなのでしょうか。

 

1.広さを求めている

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


賃料100万円以上する高級賃貸住宅の面積は、一般的な住宅の2倍・3倍は当たり前です。
一般的なマンションの場合、3LDKのファミリーマンションで約70㎡~80㎡程度です。
広いマンションでも100㎡程度までが目安でしょう。
それに比べて高級賃貸マンションでは、200㎡程度の住宅面積は普通で、
物件によっては300㎡超のマンションもあります。また、賃貸一戸建の場合、
敷地面積が1000㎡(約300坪)以上の物件もあり、
お庭も手入れが行き届いた日本庭園やガーデニングが施されているものなど、
まるで敷地内が公園のようなものもあります。
尚、複数台駐車可能な駐車場があることは言うまでもありません。

 

 

2.万全なセキュリティ(防犯・安全性)を求めている。

 

 

 

 

 

 

 

 

 


富裕層は守るべき大切なものが沢山あります。
よって日常生活においては防犯・セキュリティも大切なポイントとなります。
賃料100万円超の高級マンションでは、オートロックや防犯カメラなどの設置は勿論、
警備会社等による24時間365日有人管理や、室内外における様々な防犯システムなど
最新のセキュリティ対策が施されています。
尚、近年では、都心のタワーマンションなどでも、高レベルのセキュリティ対策が行われていますが、
棟内上層階のペントハウスには高層階専用のエレベーターや、
専用のセキュリティなどが設置されている物件もあります。

 

 

3.室内の設備仕様や内装デザインなど高いレベルのクオリティを求めている。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


建物面積が200㎡や300㎡もある住宅には、
バスルームやシャンプードレッサーなど複数設置されているケースは普通です。
また、キッチン設備も最上級クラスのシステムキッチンが設置されており、
快適な日常生活を過ごすための空調機能やその他様々な設備仕様が備え付けられていることは
容易に想像できるでしょう。
また、建具や床、その他内装仕様なども専門家が見ればすぐにわかるような
高級材料を使って仕上げています。
隅々まで拘った内装や設備仕様、富裕層の方々の満足を得るためには全てにおいて
高クオリティが求められます。

 

 

 

4.自分達に見合う環境を求めている

 

 

 

 

 

 

 

 

 


「高級住宅街」という表現があります。その言葉の定義は主観的なものであり、
特段定められている要件などはありませんが、
一般的には富裕層が集まった街やコミュニティを形成している地域を指します。
有名な地域としては、東京方面では「白金」「田園調布」「松濤」「南麻布」「成城」「青葉台」など、
全国的に有名です。
また、関西では、芦屋の「六麓荘」や西宮の「苦楽園」エリア、大阪市内の「帝塚山」や「北畠」など、
とても立派な住宅が建ち並んでいます。
実際、一般庶民と富裕層とでは経済観念や価値基準など求める地域環境が異なります。
例えば、芦屋の六麓荘エリアは、自治会の入会金が50万円とも言われています。
実際のところは不明ですが、電線地中化や地域内のセキュリティ対策など、
地域内の治安や環境を守る上で一定の高額費用が必要ということでしょう。
このように、求める環境価値基準が同一の者同士が集まった結果、「高級住宅街」となるのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

以上の通り、全ての条件が一定基準以上のでなければ富裕層の方々が借りることはありません。
例えば、セキュリティ万全な最新の設備仕様が施された住居面積250㎡の賃貸住宅が、
工場や倉庫が建ち並ぶ地域にあっても誰も借りないでしょう。
工場や倉庫が建ち並ぶ地域というのは極端かもしれませんが、
「広さ」「立地」「環境」「セキュリティ(安全性)」の全てが揃って“価値”が生まれるのです。
どれか一つでも欠けると価値や魅力が大幅に下がってしまいます。
実際、高級賃貸住宅はその全てが一定基準以上に満たされており、
富裕層はその4つの中でどれが最優先の条件なのかを考え、借りる住宅を選別していきます。

また、賃料について、富裕層にとっては月額80万円と100万円の違いなどは、
あまり拘りや差を感じていません。
一般人からすれば、月々20万円の差額⇒年間240万円の負担差、莫大な賃料差として捉えるでしょう。
しかし、富裕層はその賃料の差よりも「自身が求めているものなのか」「希望や要望が適えられるものなのか」
が判断基準となり、金銭的条件は判断基準としての優先順位が低いのが特徴です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一般人からすれば、それだけ高額な賃料を支払うのなら
マイホームを購入すれば良いのではないかという発想になりますが、
当然ながら富裕層にも様々な事情があり、
購入よりも身軽な賃貸住宅の方が望ましいという考えのもと賃貸を選択しているのでしょう。
また、「購入」「賃貸」同程度のクオリティの住宅に住むことを比較した場合、
取得諸費用や維持管理費など、購入するよりも賃貸住宅を借りる方が
コスト面から見ても経済的なのではないかと推測します。

高級賃貸住宅。賃料100万円・150万円・200万円・・、
一般庶民にとっては数か月分の家族の生活費になる金額を、
富裕層は住宅賃料のためだけに費やしているという現実。
庶民がそのような高級住宅に住めば、落ち着かずに夜も眠れなくなり、
一か月程で元の生活が恋しくなるかもしれません。

 

 

 

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相続した実家を貸す時の注意点

日本国内で毎年100万件以上発生する相続。
株式・預金・保険など様々な相続資産の中で、親が住んでいたい実家を相続する方も
多いのではないでしょうか。その相続した“実家”、その後はどうしていますか。
“売却処分” “空き家のまま” “親族や本人が利用している” 等々・・・
ご家庭のご事情やお考えによって対応方法は様々だと思います。
また、近年は、相続した実家を賃貸して家賃収入を得るという選択をしている方々が増えています。

 

 

 

 

 

 

 

 





そこで、今回は、相続した実家を貸す時の注意点をまとめてみました。

 

■実家を貸す時の注意点

①相続登記を行う。

 

 

 

 

 










実家を貸す時、原則、所有者が賃貸人(貸主)となりますが、
不動産賃貸借契約の手続きにおいて、不動産仲介会社は賃貸人と所有者が
同一なのか否かを確認します。
一般的には登記名義人と賃貸人が同一人物なのかという確認方法となることから、
相続登記手続きがされておらず賃貸人と登記名義人が異なっている場合、
その実家(賃貸対象物件)が本当に賃貸人の名義なのか否か(正式に相続を受けているのかどうか)
を確認します。その際、賃貸人の住民票・戸籍謄本や被相続人(父親や母親など)の
戸籍や戸籍の除票なども取得しなければならない可能性があり、手間暇がかかってしまいます。
また、現在、相続登記は任意ですが、2024年を目途に相続登記は義務化される予定となっていることから、
実家を貸すためという理由だけではなく、数年後を見据えて相続登記を行っておく方が望ましいと思います。

 

②家財処分を効果的に行う。

 

 

 

 

 

 

 

 





実家には家財道具や日用品・その他多量の荷物が残地されているケースが多くあります。
元々の家主(相続人の父親や母親など)の年齢的に見ても、
「物を大切にする」「物を捨てない」という教育を受けた世代が多く、
大型家具や電化製品は当然のこと、押し入れ満杯に閉じ込められた衣類や布団、
納戸に長期間収納された貰い物のタオルセットや消耗品など・・・
「とにかく荷物が大量にありどうしよう」、と嘆いている相続人も多いです。

そのような実家の室内に残地された家財処分の方法は、
次のような流れで処分・整理することをお勧めします。

1.先ずは、ご自身で必要な物を整理する。
  これは、当然のことで、既に行っている方が殆どかと思いますが、
  本件の場合は、“最終確認”という意味合いです。資産性のあるもの(金品等)や
  思い出の品など、必要な物品を整理し尽くしましょう。

2.ジャンルや専門別の買取業者や総合リサイクル業者などの買取見積もりを
  依頼・比較して、条件良い相手に買取依頼する。
  家電や家具、衣類(着物など)や雑貨等々・・、市場価値があるものなどは、
  良い条件で買い取ってもらえるよう見積りを依頼します。

3.複数の処分業者に相見積もりを依頼する。
  処分費用については、依頼する業者によって、見積額が大きく異なるケースもあります。
  できれば3社程度の相見積もりを行い、条件が良い業者に依頼しましょう。


以上が基本的な家財処分の効果的な方法ですが、
実家を貸す手続きを依頼する不動産会社が決まっていれば、
その不動産会社から紹介を受けた各業者に依頼することで手間暇も省けます。
多くの不動産会社は、提携業者やよく依頼する良心的な業者を知っている場合がありますので、
ご相談してみても良いのではないでしょうか。

 

③リフォーム工事の施工箇所などを見極める。

 

 

 

 

 

 

 

 





相続した実家、多くの場合が一定の建築年月が経過している住宅かと思います。
また、相続人ご本人が生まれ育った住宅というケースも多いのではないでしょうか。
実家を賃貸する場合、その実家は、賃借人(借主)から見れば「賃貸住宅」という“商品”となります。
その商品の価値を出来るだけ高めて効果的な賃貸活用を行うためには、
一定のリフォーム工事が必要な場合が多くあります。
ただ、闇雲にリフォーム工事を施しても、実家の価値とそれに見合う賃料設定にならなければ
工事を施した価値や意味がありません。

そこで、リフォーム工事を行う際の費用目安について考える必要がありますが、
弊社では、「実家を貸す時に得る賃料の2~3年程度まで」という目安を設けています。
例えば、賃料設定が10万円の場合、最大240~360万円程度として収支計画を立てます。
勿論、工事費用が20~30万円程度で済む住宅も沢山あります。
このように、リフォーム工事費用が安価に対応できれば望ましいのですが、
冒頭に記載の通り、実家の賃貸の場合、一定の築年月が経過している住宅が多く、
ケースによってはキッチンなどの水回り設備の交換が必要な住宅もあり、
100万円という単位でリフォーム工事費用が掛かる実家も珍しくありません。

ただ、賃貸する実家が利便性や環境の良い立地の場合、高額な賃料設定が可能で
短期間でリフォーム工事費用が回収可能という事例もあります。
また、実家を貸すというタイミングに合わせて、「外壁塗装や屋根工事なども行いたい」
というお考えの方もおられます。
その場合は、実家を貸した場合の賃貸収支シュミレーションだけでは測れない
資産(財産)価値の向上という観点となることから、大規模な工事を行う場合は、
長期的な視点で考える必要があります。
ただ、大規模なリフォーム工事を行う場合でも、工事費用の原資は賃料収入で賄うという
考え方でも良いかと思います。

 

④火災保険の加入

 

 

 

 

 

 

 





実家を貸した時、賃借人には借家人賠償責任保険という火災保険にご加入頂きます。
その内容は、万一、賃借人が借りている住宅を火災などで損害を与えてしまった場合、
法律上の賠償責任を保証するものです。
よって、賃借人の責任にて実家が損傷などした場合は、この保険で賄うことが出来ますが、
台風や水害などの自然災害で起こった建物の損傷については、
賃貸人側の責任及び負担にて建物を修理しなければなりません。
そのような時のために、賃貸人は建物所有者という立場として火災保険に加入することが望まれます。

 

~ まとめ ~

 

 

 

 

 

 

 





実家を貸す時の注意点


①相続登記を行う
理由:賃貸するためには、賃貸人と登記名義人が同一人物か否かの確認必要。
   また、2024年頃に相続登記が義務化されるため。

②家財処分を効果的に行う
理由:市場価値がある家財については、出来るだけ良い条件で買い取ってもらう。
   依頼する業者によって、家財処分費用が大きく異なる場合があることから
   複数からの見積りをとる。

③リフォーム工事の施工箇所などを見極める
理由:賃貸住宅としての価値向上のためのリフォーム工事であるため、
   収支バランスを考えた範囲内の工事とする。

④火災保険の加入
理由:台風や水害などの自然災害時による建物損傷については、
   賃貸人側の責任と負担にて建物を修理する必要がある。

以上が、実家を貸す時の注意点や注意する理由です。

近年の住宅流通市場を見ても、今後、実家を賃貸する方々が増えてくることが想定できます。
また、借りる方も、“夢のマイホーム” や “持ち家志向” から、
“身軽な賃貸住宅生活” へとシフトしている傾向が伺えます。そのような賃貸事情から、
今後、益々、賃貸住宅の流通が増えていく中で、先代から引き継いだ大切な資産(実家)を
効果的に活用するための基本的な内容をとりまとめてみました。

是非、今後、実家を貸す時にお役立て頂ければと思います。

 

 

 

 

 

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「不動産」ってよくわからない!? 不動産や不動産会社の種類と業務内容

地域社会に欠かすことのできない“不動産”。
一概に不動産と言っても種類は多岐に亘り、
またその不動産を取扱う不動産会社の業務や役割も様々です。

そこで、今回は不動産や不動産会社の種類や役割について
解りやすくご説明させて頂きます。

 

①不動産の種類について
先ず、不動産と言えば家や土地・マンションを想像するのが一般的です。
また、住宅以外では、店舗や事務所・倉庫・工場など事業用不動産もあります。
その他、田んぼや畑・山林・沼・池沼なども不動産という概念に入り、
日常生活に欠かせない“公衆用道路”も立派な不動産です。
尚、土地は地目という目的に応じて分類されおり、全部で23種類あります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

②不動産会社(不動産屋さん)の種類と業務内容

不動産会社は、大きく分けて「賃貸業者」と「宅地建物取引業者」に分かれます。

◆「賃貸業者」
自らが賃貸人となって、不動産を賃貸する会社です。
また、取扱う不動産は一戸建・マンションなどの住宅系不動産や
店舗・事務所・ビル・倉庫工場などの事業用不動産など、種別は問いません。
尚、自己所有の不動産以外の賃貸斡旋は行いません。
このような賃貸業者のことを「家主専門業者」とも言います。
「家主専門業者」は、特段、資格や免許などは不要で、何時でも開業可能です。

◆「宅地建物取引業者」
不動産の売買・賃貸・媒介・代理を行う会社です。
宅地建物取引業者にも専門分野や主業務など、以下の通り取扱い内容が多岐に亘り、
それぞれ異なります。尚、宅地建物取引業者の場合、不動産業を開業するためには、
都道府県知事又は国土交通省から免許を受ける必要があります。(免許制業務)

 

『不動産デベロッパー』・・・・分譲マンションや戸建ての建売住宅販売、その他宅地開発などの開発事業を手掛ける。
                (新たに不動産を開発・生産する業務)

 

 

 

 

 

 

 

 

『売買仲介会社』・・・・・・・個人や法人から売却依頼を受けた不動産と、購入希望者との媒介(仲介)を行う。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『賃貸仲介会社』・・・・・・・売買仲介と同じく、不動産を貸したい方と借りたい方の媒介(仲介)を行う。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『事業用不動産専門会社』・・・店舗・事務所・倉庫・工場など、事業用の不動産を専門的に取扱う不動産会社。

 

『収益不動産専門会社』・・・・一棟マンション・アパート・ビルなどの投資用不動産(賃料収入を目的とした不動産)
                を専門的に取扱う不動産会社。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『管理会社』・・・・・・・・・マンション・アパート・ビルなどの管理・運営全般を行う。
                (管理のみの場合は宅地建物取引業免許は不要。)

 

 

 

 

 

 

 

 

『リゾート物件専門会社』・・・別荘・セカンドハウスなどのリゾート不動産の開発・分譲・仲介などを行っている会社。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その他、近年は社会構造の変化や様々な社会問題に対応した
「不動産コンサルティング会社」も参入し、相続が絡んだ不動産や共有名義不動産など、
トラブルや問題を抱えた不動産を積極的に取扱う会社もあります。
また、主に田舎や地方の不動産を取り扱う不動産会社などもあり、
不動産会社独自にビジネスチャンスを掘り起こす業務スタイルの確立を目指しています。

上記通り、不動産会社にも様々な専門分野がありますが、
複数の業務を取り扱っている不動産会社も多数あります。
また、駅前や街中でよく見かける「〇〇不動産」などは売買や賃貸の仲介会社が多く、
地元の地主さんやアパートオーナーから委託を受けた管理業務なども
併せて行っているケースもよくあります。また、一般の方がイメージする不動産会社は、
マイホームの購入・賃借などの時に依頼する「〇〇ホーム」や「賃貸〇〇」「〇〇エステート」など、
分かりやすい名称のお店や、チェーン展開している不動産ショップなどが親しみがあるのではないでしょうか。

 

世の中には様々な種類の不動産会社があるということは何となくご理解頂けたかと思いますが、
不動産業界の事情として「不動産会社は不動産会社同士で情報を共有し合っている。」
という業界の体質が側面としてあります。
同業他社同士の繋がりというものは、どの業界にも大なり小なりあると思いますが、
不動産会社の例では「自社では賃貸仲介を専門としているが、賃貸物件で入居者が
なかなか決まらない物件を、オーナーから売却処分の相談を受けた。
しかも、ご家庭の事情があり、直ぐに換金処分したいという意向で有ることから、
知り合いの不動産買取り会社(小規模の不動産デベロッパー)に情報提供行い、売買が成立した。」
というケース(例)。
不動産会社にはそれぞれの専門や主業務がありますが、宅地建物取引業の免許を受けて業務を行うにあたり、
特段、不動産業務別(売買・賃貸・開発・管理等)の免許を割り当てられている訳ではなく、
不動産業全般を行うことが可能です。よって、このようなケースも珍しくありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、不動産会社同士の繋がりとして「レインズ」というシステムがあります。
この「レインズ」とは、東日本・中部圏・近畿圏・西日本の各流通機構があり、
それぞれの機構に加盟している不動産会社が売却・賃貸用の各物件を登録するシステムです。
その登録された情報がデータベース化され、各加盟不動産会社がその情報を共有し合うという制度です。
このレインズシステムは上記の通り、地域ごとに分かれていますが、
一地域に加盟していればどの地域の情報も閲覧可能です。
よって、日本全国の不動産会社が不動産市場の物件情報の取得が可能なのです。
このように過去に取引がない不動産会社同士でも、取引を行うことが可能な仕組みです。
このレインズにより、不動産取引も効率的に行われるようになっています。

 

不動産業者間だけではなく、近年は一般の方々も様々な情報がインターネットから取得可能となり、
マイホームを売りたい・買いたい・貸したい・借りたいと思ったときは、
先ず、ネット検索するのが一般的かと思います。
そのような状況下、各種不動産会社も自社の宣伝として、業務内容やセールスポイントなどを
記載したオフィシャルサイトを作成している会社も多いと思います。
ホームページやブログなどでもその不動産会社の業務や強みがイメージし易くなっていると思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マイホームを買うときや借りるとき、先ずは、スマホやパソコンで希望の物件をネット検索行い、
その掲載情報を基に、物件の問い合わせや現地見学などで情報収集するのが一般的かと思いますが、
マイホームやその他、お持ちの不動産を売りたい・貸したいと考えたときは、
どこに相談すれば良いのか悩んでしまうのではないでしょうか。
そのようなときは、先ずは、お近くの不動産会社に相談し、
それぞれの専門分野の不動産会社を紹介を受けたりなど、相談した不動産会社を起点として、
手続きを進めて行くことも可能です。

今後のご参考にして頂ければと思います。

 

 

 

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不動産仲介を依頼するメリットやデメリット

引っ越して住まなくなった自宅や相続した実家など、
「空き家のままだけど、今後、どうしよう・・」とお悩みではないでしょうか。

使用しなくなった住宅を売却処分したり賃貸活用したり、
それぞれのお考えや家庭事情などによっても対応方法が分かれます。

「売却」「賃貸」どちらを行う場合でも
「買い手」や「借り手」を探して手続き行うことが必要です。
そのような時に依頼するのが不動産仲介会社です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

皆様がお持ちの不動産の各種手続きについて、
将来、不動産仲介会社に依頼する時のためにポイントを確認してみましょう。

不動産仲介会社の仕事とは?

不動産仲介会社とは、お持ちの住宅や不動産を「売る時」「貸す時」に
「買いたい」「借りたい」という相手方を探し、
各種契約手続き等を代行してくれるお店や会社です。

その手続きのことを『仲介』や『媒介』といます。
※「媒介」とは、昔、結婚式で「媒酌人」(新郎と新婦の間を取り持つ人)
という存在があったことの類似の意味です。

不動産仲介会社は、具体的には以下のような業務を行います。

①不動産査定
対象不動産をいくらで売却できるのか、又は、いくらで賃貸できるのかなど、
不動産の価値・評価を試算行います。(現地調査・都市計画調査・建築基準関係調査・権利関係調査等・・)

②集客活動
販売活動や募集活動など、対象物件を「買いたい」「借りたい」という顧客探しを行います。
尚、近年は、インターネットサイト等での集客活動が主流です。
(物件資料作成・写真撮影・サイト掲載登録等・・)

③現地案内
集客したお客様を現地へご案内し、物件の説明やセールスなど行います。

④条件調整
「売主と買主」や「貸主と借主」の間にたって、手続き等の日程調整やその他条件交渉の調整等を行います。

⑤契約手続き
重要事項の説明や契約書類の作成・説明などと併せて、
金銭授受の手配や決済金の中継など、契約締結に伴う契約履行手続きを行います。

⑥不動産の引き渡し
不動産の引き渡し日程に伴い、鍵の受け渡しを行います。

以上が一般的な不動産仲介会社が行う業務です。

 

不動産仲介を依頼するメリットは?

不動産仲介会社に不動産仲介を依頼した場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

①幅広く「購入希望者」や「賃借希望者」を探してくれる。
 例えば、ご自身がお持ちの住宅や不動産を「売却」「賃貸」する際、
自分で「買い手」や「借り手」を探すためには、知人や知人を通じた紹介者など、
限られた人脈での探し方となります。
また、不動産という属性から、オークションやメルカリなどの個人間売買サイトでの売却は困難です。
それに比べて不動産仲介会社は、レインズ(不動産流通機構)というシステムを基に、
全国の不動産会社と連携して幅広く顧客探しを行います。
また、それぞれの不動産仲介会社が加入する民間の不動産ポータルサイト(SUUMOやアットホームなど)
等でも不動産情報を公開し、老若男女問わず希望者を募ります。

不動産仲介会社の情報収集網を活用して、
お持ちの不動産「売却」や「賃貸」を良い条件で取引することが最大のメリットです。

 

②契約関係書類の作成等、契約手続き全般を代行してくれる。
不動産という高額の商品を取得や賃借を希望する相手探しとなれば、
様々な条件交渉や各種調整作業も行わなければなりません。
不動産仲介会社は都道府県知事や国土交通大臣から
「宅地建物取引業」という免許を受けた免許制の業務です。
専門的な契約書類の作成や買主や借主に対する物件の詳細説明から引渡し手続きなど、
「売買」「賃貸」に関する一連の手続きを行ってくれます。

 

それでは、逆に、不動産仲介を依頼するデメリットとは何でしょう。

不動産仲介を依頼するデメリットは?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

①仲介手数料がかかる。
不動産仲介会社に対して支払う一般的な業務手数料については、以下の通りです。
売買の場合)対象不動産の価格(税抜)に対する3%+6万円(税別)
賃貸の場合)対象不動産の賃料(税抜)に対する賃料の1ヵ月分(税別)

業務依頼やサービスを受ければ費用がかかることは当然ですが、唯一のデメリットが金銭的負担です。

 

不動産仲介会社を選ぶポイント

不動産仲介を依頼する場合、悩めるポイントが不動産仲介会社の選定です。
「売り手」や「貸し手」側からすれば、お持ちの不動産を「安心して」「高く」「良い要件」で、
取引してくれる不動産仲介会社を選びたいのは当然です。

近年は、不動産流通市場もシステム化されており、
以前よりも依頼する不動産会社による成約条件や成約率などの差が少なくなりました。
理由は、インターネットが普及し、情報化社会となったことで、
誰でも簡単に情報が取得できるようになったことが一因です。

これは依頼者側からすれば良い傾向ですが、不動産仲介会社からすれば差別化を図ることが難しくなっています。
ただ、依頼者側から見て、その中でも差別化を図り、
強みとして仲介業務を行っている不動産会社を選ぶポイントは、
地域事情に精通している会社を選ぶことです。
「不動産」とは、“不動”の“財産”という意味です。その“不動”とは、立地・環境のことです。
その立地・環境の良し悪しを熟知し、セールスに生かして成約させることが良い条件での成約に繋がります。
また、マンションの場合、棟内の居住世帯の傾向や住み心地感想など、ローカルな情報も重要です。

住宅の場合、当然、建物の保守状況や設備・仕様などの建物情報についても重要ですが、
建物状況については、不動産仲介会社が提携している専門会社などで対応することが可能です。

よって、最大のポイントはやはり、地域事情に精通している会社に依頼することです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

最後に・・、
お持ちの不動産の「売却」「賃貸」をご検討の際、一般の個人のお客様の場合、
不動産仲介会社に依頼するケースが殆どです。
不動産仲介会社の役割は、依頼者(お客様)が判断・決定するための
判断・検討材料をご提供することが主たる役割(業務)です。
有益な判断材料を提供してくれるか否かが、「満足」「納得」のいく不動産仲介となるのかの分かれ目です。

 

 

 

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空き家を活かす!空き家の理由と対応方法『家財が残っている』編

前回のコラムご案内させていただいた通り、持ち家を空き家にしている理由について、
大きく分けると3つあるとお伝え致しました。
今回は、2つ目の理由についてご案内致します。

 

理由②「持ち家に家財道具などが残っている。」
以前に住んでた家や相続した実家、「空き家のままではダメだ、何とかしなければ」
とは思っているけれど、
家の中には家具や荷物がまだ残っているから活用も売却処分も出来ないというケース。

必要なものは特に残っていないけれど、家財処分業者に依頼すれば費用がかかる。
けど、自分達で処分を行うには荷物が多すぎてとても大変。
リサイクルショップや各種買取業者に相談しても殆ど値段がつかず、買取金額は二束三文。
処分費用の問題と手間隙がかかり、結局そのままの状態で何年も放置している。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

空き家に残地されている家財などの対処方法)

A)自分達で処分する。
この方法が最も費用負担が少なく済むことは言うまでもありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、空き家(住宅)の所有者がその空き家に残置しているゴミを処分する場合は、
原則、家庭ゴミという分類として取り扱われることから、
地域のゴミステーションに捨てることが可能です。
(ゴミ処分を業者に依頼すれば、産業廃棄物となり、ゴミステーションでは処分できません。)
処分方法は、小物についてはそれぞれ分別を行い、
指定曜日の朝に地域のゴミステーションに捨てに行きます。
大型ごみ(家具等)については、地域の環境局などに事前連絡を入れて指定場所に持って行き、
少しずつ空き家に残地している家財を処分します。
この方法は、現在お住まいのご自宅から空き家までの距離が近ければ可能ですが、
遠方にお住まいの方にとっては困難です。
また、地域のゴミ出しのルールとして、一度に多くのゴミを出すことを禁止しているケースも多く、
少しずつ何回も捨てに行く必要があります。自分達で処分することを選択する人は、
ご近所にお住いの方や日常の時間にゆとりのある方など、限られた人かと思います。

 

B)処分業者に依頼する
これが最もスタンダードな方法です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、処分業者も大きく分けて「家財処分専門業者」と「リサイクル業者」の2つに分かれます。
違いは「処分」「買取」“どちらを主たる業務としているのか”です。
最近は、両社の違いはあまり無くなっていますが、
家財処分専門業者は処分業務を主としており、家財などの種類や内容により買取りも行うというスタイルです。
また、リサイクル業者は買取りが専門ですが、
買い取ることが出来ない残置物も買取り商品と一緒に撤去・処分してくれるスタイルです。

尚、一般的に、処分業者に依頼した場合の費用は概ね以下の通りです。

一般的な住宅規模の場合
◆家財一式(家具・家電一式)及び小物やタンス・収納内の荷物も全て残っている場合。
(そのまま生活が出来るような状況の荷物が残っている場合)
 費用:約30~40万円

◆家財一式(家具・家電一式)のみの場合。
(小物や収納内の荷物は全て整理処分している場合。)
 費用:約10~20万円

物量にもよりますが作業期間は長くて1週間程度、短ければ1日で終わります。
処分業者も短期間で複数の人員を注ぎ込み早く終わらせようとします。
処分費用については、業者によって価格差がある場合があることから、
ご自身でお探しになる場合は、複数見積もりは必須です。

 

C)空き家に残地している家財で必要な荷物がある場合はトランクルームをレンタルして保管する。
街中で見かけるコンテナハウスのようなトランクルームがこれに該当します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、近年では、空調機能が付いたトランクルームやセキュリティ設備が整ったものなど、
利用用途に合わせた様々なトランクルームが増えています。
費用については、面積規模や設備機能などにより異なりますが、安ければ5,000円/月程度からあります。

 

 

参考)建物を解体する場合、空き家に残地している家財の取扱い方法について。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

古い空き家を解体するとき、空き家の中に家財が残っている場合は、
原則、解体前に家財を撤去・処分する必要があります。
理由は、ご周知の通り、近年、ゴミ処分については細かな分別が必要となることから、
家財が残地されている状態で解体を開始すれば、後の分別作業が大変となることから、
基本、解体業者は室内に残置物がない事を確認してから解体を行います。
ただ、木造一戸建て住宅の解体の場合、解体業者によっては木製家具などであれば、
そのまま置いていても良いというケースがあります。

 

 

上記、それぞれの対処方法は、空き家をお持ちの方のご事情などによって選択肢が異なると思います。
また、業者に依頼したり、トランクルームをレンタルする場合は、共に費用負担が発生します。
ただ、家財が無くなった空き家を賃貸活用することで、その費用程度は十分賄うことが可能です。
また、家財が残っていた当時は定期的に現地へ行き、
空気の入れ替えや通水など維持管理を行わなければなりませんでしたが、
賃貸活用することで管理手間もなくなります。
賃貸を希望されないのであれば、売却処分でも良いと思います。

空き家の中の家財を処分して賃貸活用したい、又は、売却したいけど、
どの処分業者に依頼すれば良いのかわからないとお考えの方もおられるかと思います。
そのような場合は、お近くの不動産会社にご相談されても良いかと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産会社であれば、良心的な処分業者の1社や2社はご存じかと思います。
また、不動産サービスの中で、家財処分費用を不動産会社が負担してくれるケースもあります。


その他、空き家内に大切な家財や荷物などがある場合は、
保管する品々や物量に合わせてトランクルームの形態も豊富にあります。
トランクルームを借りた場合、当然ながらレンタル料が掛かりますが、
将来、空き家のまま放置することによる建物の劣化に伴う修繕費用負担リスクも考えれば、
検討する意味もあるかと思います。

 

「空き家に残地している家財を何とかしたいけど・・・、どうしよう。」
と悩んでいるだけでは解決は致しません。
どうぞ、ご近所の不動産会社にご相談してみて下さい。
何か良い方法があるかと思います。

もの余りの現代社会は、不動産も物品も所有や保管しているだけでは価値を見出せなくなりました。
使用してこそ利用価値が生まれる時代です。
「物の整理は心の整理」その通りだと感じます。

 

 

◆関連コラム
空き家の家財処分は必ず相見積もりを行いましょう
 https://www.toplife.jp/blog/2608/

 

 

 

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空き家を活かす!空き家の理由と対応方法『共有者との意見の不一致』編

現在、神戸市内には約10万9千戸もの空き家が存在しています。
その中で、約4分の1の約2万7千戸の空き家が腐朽・破損等が無いにもかかわらず、
賃貸・売却等にも出されずにそのまま放置されています。

空き家所有者の方々にもそれぞれご事情やお考えがあり、
致し方なく現状空き家にしている方も多いかと思います。
ただ、近年、空き家は社会問題となり、
また、ご自身にとっても空家のまま放置することによって経年劣化による汚損・腐敗など、
持ち家資産価値の低下や負のスパイラルに繋がってしまいます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

持ち家を空き家にしている理由)
「遠方にある相続した実家を何とかしたい」
「以前に住んでいた家が空き家のままだから何とかしたい」
という“何とかしたい”症候群・・。
今まで私たちが多くのお客様から空き家相談を受けてきた中で、
持ち家を空き家のまま放置している理由が大きく分けて3点となることに気づきました。

今回、その理由を3編に分けてご紹介させて頂ければと思います。

 

理由① 「共有者との意見の不一致。」編

これは、相続により兄弟・姉妹等の複数での共有名義となり、
共有者それぞれの意見が異なり売却処分も賃貸活用も出来ない状態のまま
空き家を放置しているケースです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

例)
兄は「所有していても使わないのだから売却処分してスッキリしたい」という意見。
一方、妹は「両親が建てた実家を簡単に売却処分したくない」という想い、
その間に立たされた次男は「それじゃ、賃貸で家賃収入を得て有効活用したら良いのではないか」と・・、
提案したものの、三者三様の考えや思いがまとまらなければ塩漬け状態となってしまいます。
また、何も対策がないまま月日だけが経過し、その後、兄が他界して子供3人が相続したことによって、
合計5人の共有名義となってしまいました。
3人兄弟の時でさえ意見が合わなかったのに、5人の共有名義となれば尚更考えの違いが出てくるし、
しかも、甥っ子や姪っ子といった世代が異なる共有者となれば、意見・意思統一がより難しくなってしまう・・・。

この事例は空き家対策を放置すれば問題が根深くなってしまう典型的なケースです。

 

共有名義空き家問題の対処方法)

A)「不動産は共有名義にしない」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

この方法は、対処方法というよりも、空き家問題防止策という観点となります。
近年の不動産相続の原則は「共有名義にしない」ということです。
ご周知の通り相続は、不動産だけではなく被相続人すべての財産を相続人で協議し分割決定します。
よって、結果的に不動産については共有とするケースも考えられますが、
出来るだけ相続人一人の単独名義にするように財産分割決定することで、
例のような空き家問題を未然に防ぐことが出来ます。

また、実際の相続は共有ではあるが、手続きの便宜上単独での登記名義にすることも可能です。
例えば、相続人が10人おり、本来であれば10人の共有名義にするところ、
既に全員一致で売却処分することが決まっており、
売却手続きの便宜上代表者の単独名義として売却手続きを行い、
手続き完了後、代金を持ち分に応じて分配する方法です。

 

B)「第三者を交えて意思統一を図り対処する」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

共有者同士の意見が分かれてしまえば、再度、第三者を交えて意思統一を図る方法も一つです。
その場合、考えられる第三者ですが、税理士・司法書士・宅地建物取引士などが挙げられます。
先ず、最初に相談する相手は、宅地建物取引士(不動産事業者)が効果的です。
理由は、一番最初に考える必要がある事は「対象不動産の効果的な活用方法等を検証すること」だからです。
勿論、税制面も大切であり、税理士に相談することも時には必要ですが、
先ずは、その不動産をどのように扱えば資産的に効果があるのかを検討した上で、
その効果が税務上でも有効なのかを検討します。

 

C)「共有物分割請求」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

上記の通り、第三者を交えて協議し、共有者全員合意の上で対処出来れば良いのですが、
時には同意・合意形成できず、話し合いで解決できない場合もあります。
そのような時は「共有物分割請求」という方法で訴訟を起こします。

不動産の場合、この方法で分割する方法は「競売による分割」と「価格賠償」この2つとなります。
①「競売による分割」
この方法は、競売にて落札された代金を分ける方法です。代金については、それぞれ共有持ち分の割合によって分配されます。

②「価格賠償」
この方法は、共有者のうち買取希望者がいる場合、自分以外の持ち分を他の共有から買い取る方法です。

どちらにしても「共有物分割請求」は、最終手段となります。

 

「共有による意思の不一致」により、空き家を放置することを未然に防ぐため、
不動産を共有にしないことが望まれますが、現実的には難しい局面もあります。
その場合、共有者全員の意見をまとめて最善策を実行に移すことが望ましいですが、
共有者同士で話し合い自体行っていないケースも多くあるようです。
また、話し合いは行っても意見がまとまらず、第三者の専門家にも相談することなく、
長年そのまま放置し、建物の劣化が進行しているケースも見受けられます。

長年、共有名義のままで放置し、それぞれ相続が次々と発生して共有者が何十人となっている
空き家も珍しくない時代となっています。
また、自分自身がその共有者の一人であれば、その問題が解決されない限り、
子供や孫の代まで引き継がれていくことになります。

私たちがご相談を受ける空き家の共有者問題の中で、
ご子息・ご令嬢から「あの空き家、私たちに相続させないで、父母の世代で片付けておいてよ!」
と言われたため、何とかして解決したいという想いでご相談にお越しになられる方々がおられます。

 

まとめ)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

・共有者がいる空き家問題の対処方法
「不動産は共有名義にしない」
「第三者を交えて意思統一を図り対処する」
「共有物分割請求」

共有者同士の話し合いの中で、今後の空き家活用・処分について
「面倒だから何もしたくない」とう意見は他の共有者に対してリスクを背負わすことと同じです。

使用予定や利用目的がない空き家の放置は、財産(資産)の目減りを加速させていることに繋がります。
“大切な資産を効果的に取り扱いたい”という考えは、共有者全員同じ想いです。

その想いを叶えるためにも早めの対策が必要です。

 

◆関連コラム

相続の際トラブルに発展しやすい「不動産の共有名義」

 

 

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「売りたくない!」持ち家を貸す場合の注意点

「昔、子供のころに住んでいた実家」
「やっと、住宅ローンを払い終えたマイホーム」
建物自体は古くなっているけれど、
リフォームすればまだ利用可能だし、
便利で環境も良いところだから売りたくない。
けど、自分たちはもう使わない・・・。このようなケース、
持ち家を賃貸するというお考えになる方が増えています。

持ち家を賃貸すれば毎月家賃が入り、
空家の時に作業していた庭の除草や換気などの管理も不要・・
、一石二鳥の良いことばかり・・、とお考えではないでしょうか。
勿論、空き家の賃貸はとても有効な活用手段ですが、
良い事ばかりではありません。
賃貸活用の注意点をしっかり理解・納得したうえで、
賃貸するために注意ポイントをご説明させて頂きます。

 

注意ポイント①
「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらにするのか決める。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸借契約の方法は「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
普通借家契約は、一般的に2年契約毎の更新が行われますが、
賃借人からの中途解約は可能です。
また、賃借人が契約更新を希望しない場合は契約が終了となります。
ところが、賃貸人側からの中途解約は原則、出来ません。
また、同じく賃貸人側からの契約更新の拒絶も出来ません。
よって、事実上、賃借人側からの解約・退去等の申し出が無い限り契約が継続され、
賃貸人側が将来、その対象住宅を利用したいと思っても、
契約終了の意思については賃借人に委ねられます。
次に、定期借家契約についてですが、この契約は、予め契約期間を決定し、
期間満了にて契約は終了です。
契約期間についても賃貸人側で任意に設定することが可能で、
将来設計に合わせて決めることができます。
ただ、契約期間を短く(例:3~5年程度)設定する場合は、
普通借家契約よりも賃料設定が低くなることから、
契約期間と賃料設定のバランスを考慮する必要があります。

 

注意ポイント①のまとめ
・賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」がある。
・普通借家契約は、賃貸人側から契約終了の申し出が、事実上出来ない。
・定期借家契約は、契約期間が短ければ賃料設定が低くなる。

 

注意ポイント②
賃貸収支計画を確認し、万一の対応に備える。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一戸建や分譲マンション等の持ち家1室だけの賃貸でも、立派な「賃貸事業」です。
貸すためのリフォーム工事費用や管理費・固定資産税等のランニング費用など、
設定する賃貸収入とのバランスを考えて収支計画を立てます。
その中には、“水漏れが発生した”“給湯器が故障した”など、
万一に備えての修繕費用の積み立て金も組み込みます。
賃貸当初に設備を一新して、当面の故障は発生しない状況でも「備えあれば憂いなし」です。
賃貸収支計画に“ゆとり”がなければ、賃貸計画自体を考え直す必要があります。

 

注意ポイント②のまとめ
・賃貸収支計画を作成する。
・収支計画には万一の場合の修繕費用の積み立てを組み込み。
・収支計画の内容によっては、賃貸を考え直す。

 

注意ポイント③
火災保険には継続加入をしましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

持ち家が空き家の場合、火災保険が未加入となってるケースが多く見受けられます。
また、火災保険に加入している建物でも、賃貸することで、
賃貸人側の火災保険を解約してしまう建物所有者もおられます。
解約理由は「賃貸したら入居者側が火災保険に加入するから、
賃貸人側の保険はもう不要だと思った。」ということです。
確かに、賃貸借契約書には、賃借人側の火災保険加入義務は明記されています。
ただ、その火災保険は、賃借人側の故意・過失により発生した事故が対象となり、
自然災害や第三者等から受けた被害に対しては賃貸人側が対応しなければなりません。
そのような時のために、火災保険の加入・継続は必要です。
また、ご自身が居住しているマイホームに対して加入する保険と、
賃貸住宅として加入する保険とは異なります。
持ち家の賃貸時に、併せて現在加入している保険会社に切り替え手続きを行いましょう。

 

注意ポイント③のまとめ
・持ち家を賃貸しても火災保険には加入すること。
・マイホーム用と賃貸住宅用の火災保険は異なるため、切り替え手続きが必要。

 

注意ポイント④
賃貸管理について「管理委託」か「サブリース」か決める。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸の場合、賃貸契約後の入居者管理について、
一般的には不動産会社や管理会社に管理を委託します。
その委託の方法としては「管理委託」方式と「サブリース」方式があります。
先ず、管理委託は賃借人(入居者)と賃貸人(建物所有者)が賃貸借契約を締結し、
賃貸人と不動産会社(管理会社)が管理委託契約を締結し、
賃貸借契約期間中に何らトラブルが起こった際には管理委託を受けている不動産会社(管理会社)が対応します。
この方法が一般的です。
次に、サブリースの場合は、賃貸人(建物所有者)と不動産会社(管理会社)が賃貸借契約を締結し、
不動産会社が賃貸人となって転借人(入居者)と賃貸借契約を締結行い、
不動産会社が直接、賃貸借契約期間中のトラブル対応を行います。
この場合、賃貸人(建物所有者)と転借人(入居者)とは法律上の契約関係はありません。
また、サブリースは、管理面だけではなく、不動産会社(管理会社)が建物所有者から
アパートや賃貸マンション一棟一括を借り上げて、
一定賃料を保証するという賃貸人(建物所有者)にとって安定した賃貸経営の提供という
金銭面が主たる目的ですが、一戸建や分譲マンションなど持ち家1室のサブリースの場合、
賃貸人(建物所有者)が賃借人(入居者)と直接係わりを持ちたくないという心理的負担の緩和や、
将来の賃貸人の変更(相続等での所有者変更)時の手続き面など管理の利便性向上が主たる目的です。
尚、管理手数料を比較した場合、「管理委託」方式よりも「サブリース」方式の方が高い傾向があります。

 

注意ポイント④まとめ
・賃貸管理については「管理委託」方式と「サブリース」方式がある。
・一般的には「管理委託」方式となる。
・「サブリース」方式の場合、賃貸人(建物所有者)と入居者は契約関係にないため、
  心理面や手続き等の負担軽減という側面がある。
・「管理委託」よりも「サブリース」の方が、手数料が高い傾向がある。

 

 

最後に、
このコラム筆者(私)は、基本的には持ち家の賃貸活用を推奨しています。
また、冒頭にも記載の通り、近年は持ち家を貸す方が増えているのも事実です。
だから今回、「持ち家を貸すときの注意点」を改めて記載してみました。

また、持ち家を貸すためには、色々なことに注意しながら手続きを進める必要がありますが、
親切な不動産会社であれば、それぞれのメリットやデメリットを細かく比較しながら説明して頂けると思います。
効果的に持ち家を貸すためには、賃貸時の注意点を意識することと併せて、
その注意点をきちんと教えてくれる良い不動産会社を探すことも必要だと思います。

 

 

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転勤になったら、今住んでる持ち家をどうする?

ようやく手に入れたマイホーム。
快適に住み続けていたところ、突然、勤め先からの転勤辞令が出てしまった。
まだまだ長い住宅ローンが残っているのに、この持ち家をどうしたら良いのだろう・・・、
こんな悩みは突然現れます。

既にそのような状況におかれている方、
また、今後このような状況になる可能性がある方、
今の持ち家をどのように扱えば良いのかを検証してみましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■転勤の場合、持ち家の取り扱い方法は“この4つ”の中で決定することになります。
※単身赴任を除く

 

◇持ち家を「売却処分」する。

これは、先ず真っ先に思い浮かぶ方法でしょう。
これから住まなくなる持ち家なのだから売却処分して住宅ローンを精算してしまう、
という考えはスタンダードかもしれません。

・メリット)
①住宅ローンが精算できる。
②維持管理から解放される。
③売却益がある場合がある。

何と言っても、住宅ローンの清算が一番大きなメリットでしょう。
また、持ち家の場合は、維持管理も必要につき、
売却に伴う管理手間からの解放で心身ともにスッキリすることも利点かもしれません。
その他、持ち家によっては、購入価格よりも高く売却でき、売却益を得る可能性もあります。

・デメリット)
①売却時の諸費用がかかる。
②転勤期間満了後、再度、家探しが必要。
③ローン残債によっては、追加資金が必要。
④再度、同様の持ち家の取得が困難の場合がある。

売却のデメリットは資金的な問題が大きいです。
先ず、売却時には「印紙代」「仲介料」「登記抹消費用」などの売却諸費用がかかります。
また、住宅ローンの残債と売却価格のバランスによっては、
売却のために自己資金を負担する必要があります。
(ローン残高よりも売却価格の方が低い場合等)

あと、資金的な問題以外では、転勤期間満了後に再度、家探しが必要となることや、
せっかく希望に叶うマイホームを取得出来たにもかかわらず、売却後、新たに同様のマイホーム
を買うことができるのか否か不透明です。

 

◇持ち家を「賃貸活用」する。

この方法は、近年とても増えている選択肢です。
やっと念願叶って手に入れたマイホーム、できれば売却はしたくない、
けど、ローンの支払い等の維持コスト管理が必要だ。という方々の多くが賃貸活用を利用しています。

・メリット)
①賃料収入を得ることができる。
②建物維持管理にも繋がる。
③転勤終了後、持ち家に戻ることが可能。(定期借家時)
④コストを抑えられる。

不動産の家賃収入はとても魅力的です。
場合によっては、住宅ローン返済額よりも賃料収入の方が多く、
家計にとって大切な収入源となっているケースもよく聞きます。
また、空き家にせず、住宅利用並びに不動産会社などの管理委託者がいることで、
管理面でも有効という考えも定着しています。
また、将来、自分達が帰ってくる時のことを想定し、
当初から期間限定で賃貸する「定期借家制度」を活用することで、
契約期間を柔軟に対応することも可能です。
その他、賃貸の場合は売却時よりもコスト面が抑えられるということも利点です。

・デメリット)
①他人に家を使われる。
②転勤期間が変更となった場合、柔軟に対応しづらい。

“賃貸する”ということは、他人に自分達の持ち家を貸すことです。
賃貸契約締結の前に、入居者審査(勤務先・ご年収など)を行いますが、
入居申し込み者の人物像までは審査できません。
また、転勤期間が予定よりも短くなり、持ち家に戻りたいと思っても、
賃貸期間中は戻ることが出来ません。
尚、家賃滞納等の金銭リスクについては、近年、賃貸保証など賃貸環境が充実していることから
、賃貸人様(オーナー様)側のリスクは殆どありません。

 

◇持ち家を空き家管理会社に依頼する。(業者依頼)

売却はしたくないけど賃貸も躊躇してしまう、
という方とっては、専門業者に空き家管理を依頼する方法もあります。

・メリット)
①他人に利用されることがない。
②転勤期間の変更に柔軟に対応可能。
③建物の管理(風通し・通水等)面で安心

賃貸時の懸念事項でもある、“自分の持ち家が他人に利用される”ということはありません。
また、転勤期間が予定よりも短くなった場合でも、何時でもマイホームに住むことが可能です。

・デメリット)
①管理委託費のコストがかかる。
②ローン等のマイホーム維持費用の負担。
③“万全な維持管理”とまではならない。

空き家管理などの専門業者などに委託すれば、当然、委託費がかかります。
また、元々支払っている住宅ローンや固定資産税等の維持費用の負担もあり、
経済的には二重負担となります。
その他、管理委託の内容にもよりますが、専門業者に管理委託をお願いしても、
持ち家が空き屋のままだと、通常利用時よりも建物の経年劣化の進行が早まる可能性が高くなります。

 

◇持ち家を空き家のまま置いておく。

持ち家の対策を何もしない。
これが一番楽な方法です。転勤が1~2年程度の短期間であれば、
選択肢として考えられるかもしれません。

・メリット)
①手間暇がまったくかからない。
②不要なコストがかからない。
③他人に利用されることがない。
④転勤期間の変更に柔軟に対応可能。

空き家のまま放置することで、コスト面・手間暇・柔軟性などのメリットが考えられます。
ただ、空き家放置はリスクも大きいことから、
メリット・デメリットをよく勘案して判断することが必要です。

・デメリット)
①防犯面などの管理リスク
②建物の経年劣化進行に伴う資産目減りリスク
③ローン等のマイホーム維持費用の負担。

持ち家を空き家のままにすることが、一番リスクが無いように思われがちですが、
実は、空き家として放置することでもリスクやデメリットがあります。
その中で、住宅ローンの返済や固定資産税(マンションの場合は管理費や修繕積立金なども)等の
維持費用負担という問題は当然ですが、防犯面のリスクや利用していないことで建物の経年劣化の進行が早く、
資産の目減りにも繋がってしまいます。
特に、木造一戸建住宅などでは、換気や通水を止めてしまうと
建具や内装の傷み、又、設備故障の原因となります。
基本的に、住宅は利用継続されている方が維持管理面では望ましいとされていることから、
空家のまま放置は避けたいところです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

~ まとめ ~

転勤時の持ち家の取り扱い方法は
「売却処分する」「賃貸活用する」「空き家管理を依頼する」「空き家のまま放置する」
この4つの方法から選択決定することとなります。
それぞれの方法にメリット・デメリットがあり、比較する必要があります。
また、「転勤」と言っても、転勤の期間が比較的短い場合や長期に亘る場合、
また期間の見通しがたたないケースもあるでしょう。
また、資金面での問題やご家族の事情によっても判断は異なることと思います。
今回、ご紹介させて頂いたそれぞれの方法とご家族のご意向などを勘案して、
よりベストな方法を選択していただければと思います。

 

 

 

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家を「売る」か「貸す」か、どっちがお得!?

ご所有になられていない住宅について、
「売る」か「貸す」か迷っている方からの相談をよく受けます。

売却と賃貸のどちらにするのかの判断基準は、
やはり『どちらの方が金銭的メリットがあるのか』
というのがポイントとなるのではないでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そこで、先ず考えるのが売却価格と賃料収入との比較となりますが、
そもそも、売却価格と賃料収入(月額・年額)とは
性質が異なるものにつき、単純比較はできません。

それでは、どのように比較すれば良いのでしょうか。
物件の属性によっても異なりますが、弊社では、以下の基準を一つの目安にしています。

売却の場合)
売買価格-売却諸経費-税金(譲渡所得税)=売却後の残金(A)

賃貸の場合)
〔賃料(年収)-年間の固定費(固都税・管理費等)〕×10年-初期費用(改装費等)
=10年間の実質収入(B)

建物築年数        (B)÷(A)
築20年程度までの住宅  30%程度以上の場合は賃貸優先
築20年程度以上の住宅  20%程度以上   〃

上記計算式は、築年数が比較的新しい場合、
築年数が古い住宅よりも売却価格に対して建物評価の比率が高く、
10年間賃貸した後の建物評価の一定の償却(下落)を勘案していることから、
築後20年程度を目安として、賃料収入のパーセンテージに差を付けています。

また、元々の建物築年数が経過(古い)していれば、
賃貸に伴う改装工事費用の負担も勘案しています。

また、上記計算式は、対象住宅を即時売却した場合と、
10年程度賃貸した後に売却した場合という観点から
比較するための目安のものになります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

勿論、10年後、世の中や経済がどのような状況になっているのか誰にもわかりません。
よって、あくまでも10年後の状況が「現在と大きな変化が無い」
若しくは「変化が緩やかである」という前提となりますが、
「売る」か「貸す」かの判断の目安材料にはなるのではないかと思います。

個人資産全体の6割を占めると言われている住宅資産。
その大切な資産をどのように生かすかは、あなた次第です。

 

 

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