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コラム

「所有者不明土地」問題、新法成立

令和元年5月17日、「所有者不明土地」問題を解消する目的にて、
『表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律』が成立しました。

「不動産は資産の代表格」といわれ、多くの一般個人や法人が土地を所有し、
資産として利用しています。
しかし、不動産は個人の所有物であるのと併せて、地域の共有財産という
側面も有していることから、所有者が不明となり“放置”や“野放し”にされることで、
地域にとっては“厄介な代物”となってしまいます。

年々増加傾向の「所有者不明土地」について、その問題を解消するための新しい法律とは、
どのような内容なのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

・新たに成立した法律のポイント。

先ず、「所有者がわからないために、土地を利用できない」という問題を解消するために、
『所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法』(所有者不明土地法)が成立しました。

ポイントは
①所有者の検索方法を明確化したこと。
(現在の所有者を探すために、市区町村に戸籍や住民票の提出を求めることができるようになった。)

②所有者不明の土地を円滑に利用できるようにしたこと。
(検索の結果、所有者が分からなかった土地を公共事業での利用の手続きが簡略化されたり、
地域住民のための施設を才だい10年間設置することが可能となった。)

次に、『表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律』
(令和元年5月17日成立)が公布されました。

具体的には、
①所有者不明土地の登記の適正化を図るため、登記官に所有者の検索のために必要となる調査権限を与え、
所有者等探索委員制度を創設し、所有者の検索結果を登記に反映させるための不動産登記法の特例を設ける。

②所有者の検索を行った結果、所有者を特定することができなかった所有者不明土地について、
その適正な管理を図るための措置として、裁判所の選任した管理者による管理を可能とする制度を設ける。

 

 

 

 

 

 

 

 

上記の中で、特に注目すべき点は、裁判所が選任した管理者による管理が可能になったことです。
この「適正な管理」とは、敷地内に生い茂った草木の除草・伐採などです。
また、一定の条件のもと、管理者の判断によって所有者不明土地を売却することも可能となりました。
この場合、売却代金は所有者が現れたときに返金できるよう供託しておくことになります。
そして供託金が時効となれば国庫に帰属する仕組みとなっています。

根深い社会問題化となっている「所有者不明の空き家・空き地問題」、
ここまで強制力をもつ仕組み(法律)が制度化し、やっと本格的な対策が行われるようになり始めました。

シニア世代も民間賃貸マンションを探しています。

近年、シニア世代・高齢者向け住宅や施設も多様化しています。
「有料老人ホーム」「ケアハウス」「グループホーム」「特別養護老人ホーム」
「サービス付き高齢者住宅」「インナーシティ高齢者特別賃貸住宅」「シルバーハウジング」等々・・、

居住希望者の健康状態や生活スタイル等によって、対象となる住まいは異なりますが、
これだけシニア世代が増えれば多種多様のニーズがあり、それに伴う供給が必要です。


庭付き一戸建てからマンションへと住み替えるシニア世代が増えている中、
近年は、あえて民間の一般賃貸のマンションへ住み替えるシニア世代の方も
増えている様子です。

理由は様々あるかと思いますが、民間一般賃貸マンションの方が
気楽に過ごすことができることも検討の一つのようです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そのような状況の中、健康でアクティブなシニア世代が住むための
民間賃貸マンションの物件数が足りません。


街中には賃貸マンションやアパートが数多くあり、
供給過剰と言っても過言ではない棟数・戸数が建っていますが、
残念ながら、シニア世代(高齢者)に対する賃貸懸念を抱くオーナー様が多く、
賃貸可能物件が限定的なことが要因です。

 

近年は、入居時と併せて警備会社と契約することで受けられる「見守りサービス」等があり、
このようなサービスを積極的に活用し、入居率を上げることで、
シニア世代の入居者とオーナー様の双方メリットがあるような
賃貸マンション斡旋・運営が必要となるのではないかと思います。

 

今後、益々増えていく「シニア・高齢者世代」と「空き家・空き室」。
この双方のマッチングが今後の空き家・空き室活用のキーポイントになるかもしれません。

近年、相続した「住宅」を賃貸活用行う方が増えています。

令和元年。人口減少が本格的に進んでいく時代・・、
住宅がどんどん余っていく・・、
このような表現でこれからの社会構造や住宅事情を例えてしまうと
“将来真っ暗”な印象になってしまいます。

結婚して購入したマイホーム。それ以外に親から相続した実家。
自身で購入したマイホームと夫婦それぞれが相続した実家の合計3件の
自宅を家族で所有するということも、最近では珍しくありません。

そのような場合、相続したご実家を賃貸活用することも考えてみては如何でしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

確かに、冒頭にて記載した通り、住宅が有り余る時代のなか、
折角、賃貸活用のために家財処分や室内リフォームなど行ったにもかかわらず、
借り手が見つからないために労力や費用が無駄になる懸念もあると思います。

ただ、実際には、案外スムーズに借り手が見つかり、
しかも想定以上の良い条件にて賃貸できるケースも多くあるのです。

理由は、相続した「ご実家」の多くは、「一戸建住宅」又は「分譲マンション」です。
そもそも、一戸建住宅の賃貸は賃貸住宅市場の中でも数少なく、
重宝されるケースが多くあります。
また、敷地内に駐車場がある住宅も多く、マンションには無い良さ・魅力があるのです。

分譲マンションの場合、一般の民間マンションとは異なり、
間取りや広さが大きいタイプの部屋が多いため利用者に人気があります。
その他、建物規模にもよりますが、日中は管理人が常駐し、
一般賃貸マンションよりも管理が行き届いている分譲マンションが多いことも人気の理由です。

 

 

 

 

 

 

 

貸す側の懸念材料となる賃貸中の維持管理については、
近年は様々な保証サービス等が充実し、賃貸活用中のトラブルなどのリスク回避も
多様に行われるようになっています。

世の中の流れで、「所有価値」よりも「利用価値」へと価値基準が変化するなか、
ご家族から引き継いだ大切な「住宅資産」を活かすこと、本格的に検討してはいかがでしょうか。

参考)
「マイホーム借り上げ制度」について。

住宅ローンが残っていれば賃貸活用ができない!?

近年、住まなくなった住宅を賃貸活用するケースがとても増えており、
それに伴い、各種保険や賃貸保証など、賃貸活用を行う上での様々な
環境整備が整い、一般の方も安心して賃貸業を行うことができるようになりました。

住宅を賃貸する方々の事情も、

「買い替えて住まなくなった空き家を賃貸する人」
「転勤でやむをえず賃貸する人」
「住宅ローンの返済難で賃貸する人」
「相続した実家を賃貸する人」
「賃貸活用を目的に取得した住宅を賃貸する人」

等々・・、様々です。

その中で、賃貸する住宅に、「住宅ローン」が残っている場合、
賃貸活用時には注意が必要です。
その理由は、住宅ローンの借り入れ当時、あくまでも自己居住を
目的として取得するためのローンであることから、
事情の変化(賃貸等)の際は、原則、借入先の金融機関の承諾が必要となります。

例えば、「転勤でやむをえず賃貸するために承諾して欲しい」
「売却しても住宅ローンの完済がでないため、やむをえず賃貸するために承諾して欲しい」等、
金融機関に申請します。事前に金融機関に報告・承諾を行わずに賃貸した場合、
契約違反により、「期限の利益の喪失」や「優遇金利の見直し」などの
ペナルティーを科せられる可能性があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ただ、実際のところは、金融機関に対する承諾が必要と知らずに、
そのまま賃貸活用している方々も多くおられるのが実情です。
また、昨今の住宅事情や情勢などを鑑み、金融機関側もあまり事細かく
追及していない現状もあります。
金融機関の立場としても、住宅ローンを完済されるよりも
借り続けてもらう方が望ましいですし、
また、資金難等にてローンを滞納されるよりも
賃貸活用してでも約定通りに返済続けてもらえる方が望ましいという
本音があると思われます。

「住宅ローンが残っていれば、賃貸活用が出来ない」と思っていた方も
多くおられるようですが、近年は、金融機関も柔軟に対応していることから、
活用を断念していた方は、一度、ご相談されてみてはいかがでしょうか。

自宅や敷地内で人が亡くなられた不動産の扱いについて(不動産の心理的瑕疵)

近年、不動産の売却相談で、心理的瑕疵の検討が必要なご相談案件が増えています。

そもそも、不動産の「心理的瑕疵」とは・・・

 

先ず、一般的に言われる「瑕疵」とは、表面的には見えない(隠れた)
“欠陥(けっかん)”のことです。
不動産売買では、「瑕疵担保責任」という言葉がありますが、
売却後、売買物件に不具合が見つかった場合、
一定期間内であれば売主の責任にて修復義務等を負うことを「瑕疵担保責任」と言います。

 

上記の通り、一般的な「瑕疵」とは物件の物理的な欠陥や不具合のことを差しますが
「心理的瑕疵」とは、一般的に考えて、人が心理的抵抗や嫌悪感を抱くと想定される出来事が
その物件内にて発生した事実を言います。

 

例えば、建物内で事件や事故が起こった(自殺・他殺等)等です。
近年、高齢化社会に伴い、高齢者一人暮らしがもたらす孤独死も
対象とされるケースがありますが、内容によって見解や判断は様々です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

少し露骨な話になりますが、夏場に1ヶ月以上も気づかず、
死体が腐敗した状態で発見された場合などは、
明らかに「心理的瑕疵」の対象となりますが、
前日に電話で話をしたが、翌日訪問すると亡くなっていた・・、
などは心理的瑕疵には該当しないのではないかという見解や解釈も
近年では増えつつあります。

 

いずれにしても売主から見た場合、当該物件が心理的瑕疵物件に
該当するか否かについての実質的な影響は「価格」です。
出来事の内容によって異なりますが、大事件であれば評価に対する影響は大きく、
又、比較的容認できるような内容であればあまり評価には影響しないという
イメージですが、具体的な評価指針があるわけではありません。
また、その出来事が心理的瑕疵に該当するのか否かの判断基準も特にないことから、
事後のトラブルを未然に防ぐため、予め買主側へは出来るだけの事実を伝えることが望ましい、
と実務上では言われています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

売主様(相続人)からすれば、親族の不幸があり、
その上に対象不動産が「心理的瑕疵」物件として取り扱われてしまう
二重の苦悩を受けることとなりますが、
私たちがご相談を受けた方々のご意見では、
「対象不動産の売却は、心情・気持ちをリセットするためには必ず必要なこと」
と言われる方が多くおられます。

 

心理的瑕疵と思われる案件相談は、私たちもご相談者の事情や背景を勘案し、
また、できる限りご意向に副いながらお手続きを進めていくよう心がけています。

地方の空き家・空き地は“お金を支払い”処分する時代へ

空き家・空き地問題。
今後、ますます様々な問題が浮き彫りとなることは必然です。
それは、空き家・空き地を所有になられている方々も、
薄々と感じ取られていることが伺えます。


私たちの所にも多くの相談が寄せられますが、
その多くが都心から遠く離れた地方の空き家・空き地相談です。

以前から、所有している空き家については漠然とは悩んでいたけれど、
先日、息子から「あそこの田舎の空き地、親父の代で整理しておいてくれよ。」と、
くぎを刺されて言われたために相談に来た・・、
など、自分達の世代で整理・決着をつける為といった理由が比較的多いです。

しかし、処分といっても、空き家・空き地の場合、家屋(建物)であれば、
解体すれば整理可能ですが、土地の場合、有償・無償にかかわらず、
引き受け相手が見つからなければ手放すことができません。
そこで、「幾らでもいいから売却したい。」とよく言われますが、
1円・10円・100円という金額でも売れない空き家・空き地が多く、
「それでは、無償でも良いから処分して欲しい」と第二段階として言われます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近年は、その空き家・空き地が所在する市区町村などの地方自治体に、
「寄付申請」を行っても、殆ど引き受けてくれません。
地方自治体も将来的に必要となる可能性がある土地なら
寄付を受け付けてくれる場合がありますが、それはよほどの物件です。
そのような土地なら、不動産流通市場でも多少の評価がつきます。

ただ、近年、空き家・空き地所有者の様々な諸事情によって、
“どうしても手放したい(処分したい)”
という方々もおられます。

そのような場合、最近では、

一定の金額を支払い、 相手方に空き家・空き地を引き取ってもらう

というケースがあります。
それでは、一定の費用とは、どれくらいの金額なのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

引き取り費用については、対象となる空き家・空き地により様々ですが、
いくつかの考え方があります。

1.空き家の場合
建物の解体費用+手数料+一定期間の固定資産税等+一定期間の維持管理費

2.空き地の場合
当初の樹木伐採費用+手数料+一定期間の固定資産税+一定期間の維持管理費

 

上記、いずれにしても、地方の空き家・空き地の場合、
固定資産税等の年額はあまり大きな負担とはなりませんが、
維持管理費をどのように試算するのかがポイントとなります。
維持管理費については、現地の現状により個別要因が大きく異なることから、
ケースごとの対応となるようです。

空き家・空き地の所有者も、“目の上のたんこぶ”の如く
以前から悩まされていた田舎の空き家・空き地の処分が出来ることで、
大きな心の整理がつくという観点から、金銭の問題ではないという方もおられます。

本来であれば、空き家・空き地という不動産(財産)を売却し、
その対価として代金を受領するのが普通ですが、
“代金を支払って不動産を処分する”という、時代となってしまいました。

いつまで続く!? 住宅ローン超低金利

弊社店舗の営業時間中に、多くの金融機関の担当者(住宅ローン担当)が、
営業の外回りでご来店になられます。
「〇〇銀行の〇〇です。マイホームを購入されるお客様の案件がございましたら、
是非、当銀行にお申し付け下さい。」
というような感じです。

近年は、がん保険付きの商品や三大疾病付きの住宅ローンなど、
各金融機関も様々な商品を提供し、顧客獲得に繋げる努力を行っています。
その中で、なんといっても金利の低さには驚かされます。
金融機関や申込人の属性などで細かな融資条件は異なりますが、
変動金利が0.4%台など、驚くような超低金利合戦が続いています。

 

 

とある金融機関の担当者の話では、この貸し出し金利では銀行側の事務費などの
諸経費すら賄えないような状態となっており、
「住宅ローン」という商品単体では利益が出ないのが現状のようです。
そのような状況にも関わらず、なぜ、超低金利の融資を続けるのでしょうか。

先ず、日銀の政策でお馴染みの「マイナス金利政策」に伴う金融緩和の影響です。
銀行側は融資先を常に探しています。法人融資や個人融資。
できるだけ高額融資を行う為には個人よりも法人に対する融資の方が望ましいですが、
当然ながらリスクも伴います。

それに比べて個人融資はリスクが低く、また、住宅ローンの場合は融資額も比較的多いことから、
盛んに行われているのです。ただ、本来であれば、銀行は“利ざや”で利益を生む業務ですが、
前述の通り、“利ざや”がない状況にも関わらず積極的に顧客獲得を目指している理由は、
銀行業務の多様化にあります。

一つの例で言うと、「2007年より銀行での保険の販売が全面解禁」となりました。
「保険の販売」と「住宅ローン」がどう結びつくのか理解できないかもしれませんが、
銀行側は「住宅ローン」という顧客との繋がり(パイプ)を使って、
保険などの金融商品の販売に繋げていく思惑があるのです。

そもそも、住宅ローンを借りる方の対象年齢は、主に20代~40歳代といった
将来設計を行う世代の方々です。
住宅ローンは最長35年といった長期に渡る顧客との大切な繋がりとなり、
銀行にとって一生の顧客となって頂けるような重要ツールという
位置付けになっているのが昨今の実情です。

 

 

今後の経済や景気動向によって、住宅ローン金利の変動もあるでしょうが、
これからも昔のような高い金利に戻ることは考えにくく、
当面は、マイホーム購入者にとって良好な融資環境が続くのではないかと思われます。

不動産市場にも「ビットコイン」の波が押し寄せている!?

賃貸住宅市場にも「ビットコインでの支払い」が現実のものとして広まり始める

 

インターネット上の仮想通貨ビットコインでの決済対応が広がりを見せる中、電気代、ガス代、

携帯電話といった公共料金に合わせて、家賃の支払いにビットコインが使われる時代が迫っているようです。

不動産業界関連では、賃貸住宅の家賃の決済手段として、実用化に向けた動きが一部で見られ、

来年には具体的 な運用が進む予定となっている様子。

 

ビットコインでの家賃支払いが現実化すると、市場も大きな変化に直面することになりますが、

具体的なイメージは現実的にまだ見えてきません。

 

 

ビットコインは価格が定まっていないこともあって、投機色の色合いが濃いと見られていますが

決済面でメリットの部分も多くeコマース(電子取引)分野で急速な広がりを見せています。

 

今後、物件価格、仲介手数料、賃料の支払いにビットコインが使用されるケースも、

そう遠くはない時代となってるのかもしれません。

 

すでに東京都内で不動産仲介手数料のビットコイン決済を開始した事例が見られ、賃貸住宅市場にも

「ビットコインでの支払い」が現実のものとして広まり始めるのは、目の前まで近づいているようです。

『相続』の相談は、町(地域)の不動産会社にするのが効果的

現在、日本の家計資産の約7割は、65歳以上の世帯が保有しているという“偏在”となっています。 また、人口構造のボリュームゾーンとなっている団塊の世代も70代を迎え、今後、贈与や相続など 「資産の移行」が益々増えてくることは周知の通りです。

国の政策としても相続税の増税や、贈与税(生前贈与)の引き下げなど行い、 世代間の資産保有の偏りを軽減させるべく施策を行っていますが、 実際のところ 想定通りには資産の移行はされていません。

そして、その移行させるべく資産の内訳としては、自宅や土地などの不動産の割合が 家計資産全体の約7割にも及ぶと試算されており、 このことが試算移行を妨げる第一の要因と なっているのではないかと推測します。

 

 

民間の調査機関が行った意識調査で、「相続の相談は誰にしますか?」という質問について、 「誰に相談して良いのかわからない」という回答が最も多く、半数近い約48.9%となりました。 その次に「身内に相談する」(15%)、この2回答の合計で63.9%となり、 専門家に相談するという意識が低く、実際の相談者がいないのが実情です。 その次の相談者として「弁護士」「税理士」という回答になるのですが、 上記の通り、家計資産の約7割が「不動産」が占めるにもかかわらず、不動産会社に相談するという 選択意識があまりありません。

相続資産が不動産の場合、活用や形状・評価方法などによって相続評価や節税効果など大きく変わります。 「相続対策=不動産対策」と言われるくらい、不動産の扱いによって相続資産全体に大きく影響を及ぼすため、 不動産の取り扱いに対する実務知識や実務経験が相続対策にとって必要不可欠なのです。

上記の内容の通り、相続資産の内訳を検証したとき、家・土地などの不動産が比較的多く含まれている場合は、 効果的な資産継承や有効な相続対策を行うために、地域の不動産を知り尽くした「町(地域)の不動産会社」に ご相談することをお勧めします。

 

 

“なぜ”「町の不動産会社」に相談するのが良いのか。


不動産会社や土地活用を行う会社など、不動産関連会社も多岐に亘りますが、 相続相談を行う場合、なぜ、「町の不動産会社が良いのでしょうか?

①当然、地域の不動産や周辺情報に精通している。(全国規模の会社のようなスタッフの移動や組織編制が無く、 地域に根付いたコミュニティ活動などを行っているため、個々が地域の細かな情報も保有している。 効果的な不動産流通を行う上で最も重要。)

②建替えやアパート建築などに特化していないため、建替え・アパート建築などの賃貸経営だけを勧めない。

③売買・賃貸・管理の分野を分け隔てなく行っているため、大手不動産会社(「〇〇不動産販売」など)のように 「売却・処分・換金」だけを勧めない。

④スタッフ自身が不動産関連の税務知識や相談対応の経験がある場合が多く、ワントップで一般的な方向性 (検討指針等)を示してくれる。 また、その次のステップで具体的な動きになると、そのジャンルに見合った専門家へ橋渡ししてくれる。

相続相談や不動産相談などの“いわゆる”「資産相談」は、先ず、「町の不動産会社」へ不動産の『処方』を依頼し、 効果的な資産継承を実現させるための“第一歩”を踏み出しましょう。

空き家が“第二の年金”収入の資源に早変わり!?

先日、利用していない空き家をご所有の方から、
今後の活用・処分等についてのご相談を受けました。

本人は、「賃貸活用」「売却処分」のどちらにするのか悩んでおられたため、
当方が各種シュミレーションを行い、比較検討の資料を提供させて頂きました。

対象となる空き家の状況や環境を考えた場合、
結論としては、当面は賃貸活用した方が効果的な結果となり、
具体的な計画・準備を進めることとなりました。
ただ、空き家の現状としては、室内には大量の家財が残されたままで、
且つ、家財撤去の完了後も室内リフォームを全面的に行わなければならない状態です。

 

 

家財撤去費用:約  500,000円
室内改装費用:約1,000,000円
合    計:約1,500,000円

幸いに、室内状況としてキッチンや浴室などの水廻り設備については、
既存の設備が利用可能なことから、
壁紙クロス・畳・襖・部分修繕・一部設備交換・ハウスクリーニングなどの
表面部分の全面張替工事のみで納まりました。
(対象の空き家:5SLDK・約145㎡)

工事が完了し、生まれ変わった室内空間は、
当初、ご相談頂いた室内状態から見比べて見違えるほどの素敵な住宅に変化し、
「空き家」という表現が似合わない一戸建て住宅となりました。

 

 

この素敵な住宅なら直ぐに良い入居者が決まるだろうという想定から賃料設定して
入居募集活動を行うと、結果、賃貸募集後間もなく入居者が確定しました。

賃貸収支は以下の通りとなります。

【収入】賃   料:2,160,000円/年=180,000円/月×12ヶ月
【支出】固定資産税:  200,000円/年
    管理手数料:  108,000円/年=9,000円/月(賃料の5%)×12ヶ月
    支出 合計:  308,000円/年

※管理手数料とは、賃料保証や各種対応管理に伴う管理会社への管理委託費用です。

【収支】収入:2,160,000円/年
    支出:  308,000円/年
   差引計:1,852,000円/年

また、契約時には、別途、敷金・礼金などの収入もあります。※支出も有り。
【別途、収入】敷金礼金等:計720,000円
【別途、支出】仲介手数料: 194,400円
【収支差引計】     : 525,600円

 

 

今回、「空き家」を賃貸活用行うために支出した家財処分費や
室内リフォーム費用などの投下資金が、
概ね6ヶ月程度で回収できることとなりました。
(契約時に受け取る敷金礼金など含む)

また、その後の収入は利益となり、
「空き家」が“第二の年金”としての収入資源となって活かされます。

 

 

当初、一定期間賃貸を行った上、その後は売却処分行う計画だったのが、
「可能な限り賃貸活用を行いたい」と、空き家オーナーの考えも変わり、
とても効果的な空き家活用となりました。

当社では、皆様がご所有になられている「空き家」を賃貸活用行った場合の
“空き家の賃貸シュミレーション”を、無料にて行っております。
(賃貸提案参考資料進呈)