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宅地建物取引業:兵庫県知事(3)第11330号 賃貸住宅管理業:国土交通大臣(2)第477号

コラム

「家、貸しませんか?」サイト開設のご案内。

この度、弊社では、空き家等の活用促進事業の一環として
「家、貸しませんか?」サイトを開設致しました。

当サイトは「相続した一戸建」「住まなくなった一戸建」など、
現在、空き家となっている一戸建住宅を専門とした活用シュミレーション(収支)の作成や、
活用に纏わる様々な参考資料などをご案内しております。

 

 

 

 

 

「家、貸しませんか?」が一戸建て住宅の活用促進に特化した理由は以下の通りです。

一戸建住宅の場合(特に木造住宅)、分譲マンションとは異なり、
空家として放置することによる様々なリスクが高まります。

1.管理リスク・・・不審者侵入・放火・ゴミや廃棄物の不法投棄・除草作業等の維持管理・自然災害・近隣トラブル等

2.資産価値低価リスク・・・空き家による経年劣化の進行・修繕負担増

また、一戸建住宅はマンションのような「管理費」「修繕積立金」等の
ランニングコストが不要につき、活用効率(利回り)がとても高く、
売却をせずに賃貸活用を選択する一戸建オーナー様が増えていることも背景にあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

尚、一戸建て住宅は、物件個々の属性が強く、
一戸建てオーナー様のご要望を勘案した活用提案を行うためには
専門的な知識や、豊富な経験が必要となります。
そこで、様々な不動産実務に携わっている私たちのようなコンサルティング会社が、
多角的な視点で効果的なご活用提案等の情報提供を行う場として
「家、貸しませんか?」を開設させて頂きました。

上記のような空き家リスクに“備える”“対応する”ことと併せて、
“効果的な資産活用”を行うために、
「家、貸しませんか?」サイトをご活用頂ければと思います。

この時期だから、郊外の住宅地に住むメリットをあらためて考える。

ここ最近、新型ウイルスの影響により、
不便な日常生活を強いられている方が多いのではないでしょうか。


この問題を、少し異なる角度で客観的に見た場合、
今後の日常生活のヒントになるかもしれません。

 

「三蜜(密接)(密閉)(密集)を避ける」「仕事はテレワークで行う」
このキーワードは、
今の問題を解決するためだけではなく、
これから私たちが生活する上での常識となる
可能性があるのではないでしょうか。


勿論、現在は新型ウイルスの問題があり、 極端な状況となっていますが、
“接触リスク”や“自由な働き方”という事を
再認識させられる機会となっている側面もあるのは事実です。

 

人口密度が高い市街地や都会で満員電車に揺られながら・・、
又は渋滞する道路でイライラしながら・・、
日常生活を過ごす毎日が本当に幸せな人生でしょうか。


現在の生活を見直したとき、
わざわざ地価や物価が高い場所や人口密度が高い地域で
生活する必要が本当にあるのかを考えさせらせます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その反面、郊外の住宅街は安価で広い住宅を得ることが容易で、
交通等のインフラも整っている地域も多くあります。
また、各地方自治体や行政も、 子育て支援や税制優遇など
人口増を目指した多くの取り組みを行い、
新生活者に対する支援策も豊富に行われている地域も多くあります。


そのようなことが郊外に住む経済的メリットとなりますが、
何より一番のポイントは、
都心よりも「時間の経過がゆるやかに感じる」ことです。


人々に平等に与えられている1日=24時間、
郊外と都心ではこの感じ方が大きく変わります。
これは何物にも代え難いものと思います。

マイホームを“大切なプライベート空間”と考える人にとっては
郊外の広い住宅は希望に叶う生活拠点となる可能性が秘められているのではないでしょうか。


また、これから増々テレワークという働き方改革が進むことが予想され、
「通勤」という日常行動を気にする必要がなくなる方々にとって、
“住まい(マイホーム)”という位置付け自体が大きく変わることが予想されます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

とは言っても、大勢の方が今後も相変わらずの日常生活を過ごすことを強いられるのでしょうが、
この世を騒がせている新型ウイルス問題をきっかけとして、
今後、郊外に住むことも検討の一つとすることを考えてはいかがでしょうか。

知っておきたい一戸建住宅の売却査定評価について

築25年経過した木造一戸建住宅が、何故、建物評価“0円”なのか。

ご所有不動産のご売却を検討されている方、特に、対象物件が木造一戸建て住宅の場合、
査定を受ける前に、知っておいて頂きたいポイントをご案内いたします。

 

先ず、一戸建ての査定の場合は、「土地」評価と「建物」評価に分かれます。
土地については、対象物件周辺にて近年取引された事例を基に、
前面道路・間口や土地形状などの個別要因を勘案して対象土地の単価を算出します。
そして、その単価を土地面積で掛けた金額が土地評価となります。

 

次に、建物についてですが、木造住宅の場合、一般的には築後25~30年が経過すれば、
建物評価が“0円”になってしまうケースが多くあります。
有名なハウスメーカー等が建てた住宅などであれば、200~300万円程度の評価が
残存する場合もありますが、多くの木造住宅は殆ど建物評価がありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そもそも、築25年程度が経過した中古木造住宅の建物評価が低い理由は買い手側の心理があります。
それは、中古住宅は「分からない」「汚い」「不安」という購入心理から、
不動産事業者が「古い建物は取り壊し、新たに新築住宅を建てなければ売れない。」
という感覚や流れにより、中古住宅の建物評価が無くなってしまうのです。

 

そこで、木造一戸建て住宅の評価方法については、新築当時の各種書類の保存状況や
使用建材種類・住宅修繕履歴・ホームインスペクション(建物診断)の有無等、
様々な情報確認のもと、建物査定を行い、適正な評価を算出する動きが出始めています。
ただ、実際には、そのような査定を行うには知識や手間暇がかかることから、
まだまだ「建物評価0円」というような建物評価しか行わない(行えない)
不動産事業者が多いのが実情です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近年、国土交通省の住宅政策として、「既存住宅・リフォーム事業の活性化」
という取り組みがあります。
既存住宅とは、いわゆる「中古住宅」のことです。国も少子高齢化社会の中、
新築住宅を次々と建築することよりも、良好な既存住宅の流通を促す住宅政策へと転換行うために、
中古住宅の建物評価を適正に行い、購入者に対して安心して取得・お住まい頂けるような
制度や仕組みづくりを始めています。

 

そして、私たち不動産事業者側も、率先してその仕組みづくりに協力することが、
お客様(売主様・買主様、共に)と良好な関係が築けるものと考えています。

隣戸の所有者が異なる連棟住宅の維持管理等について。

二件で一棟になっている、“いわゆる“連棟住宅”について、それぞれの所有者が異なり、
維持管理(メンテナンス)状況にも大きな差がある場合、対応方法が難しくなります。

例えば、維持管理が良い住宅側(物件Ⓐ)は賃貸住宅として貸しているが、
もう一方の住宅は長年空き家として放置しており劣化や損傷が進行し、
台風が来れば屋根瓦や外壁が飛んでしまいそうな状態(物件Ⓑ)・・、


このような状況の場合、物件Ⓐの所有者と物件Ⓑの所有者による
話し合いによって問題解決が必要となるケースが多くあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本的に、解決方法としては、物件Ⓑの所有者が自己の負担と責任において修繕を行うことです。
ただ、現実的には、何年も放置している住宅について、今後の利用目的も無さそうな状況にもかかわらず、
費用を掛けて修繕する気持ちになるでしょうか。


“できれば、隣の所有者の方に買い取って欲しい”というような考えになるかもしれません。
ただ、隣の所有者(物件Ⓐ所有者)側も、いくら隣の住宅だからといって、
損傷が激しい住宅を買い取る甲斐性があるでしょうか。
(但し、物件Ⓐの所有者側にメリットがあれば、買い取ってもらえる可能性があります。)

また、物件Ⓐには賃借人もいることから、物件Ⓑの劣化損傷によって賃借人に害を与えてしまう可能性があり、
いずれにせよこのまま放っておく訳にはいきません。

そこで、一般的に考えられる解決方法は、以下の通りです。

①)物件Ⓑの所有者が、自己の責任及び負担にて、修繕行う。
②)物件Ⓑの所有者が、物件Ⓐの所有者の了承のもと、物件Ⓑを切り離し解体する。
※但し、構造や現地の状況によっては切り離し解体が不可の場合有り。
③)物件Ⓐの所有者に物件Ⓑを買い取ってもらう。
④)物件Ⓐの所有者と物件Ⓑの所有者と共同で、両方とも売却処分行う。

①)以外は、双方話し合い・協議のもと、決定する必要があります。
ただ、双方の思いや互いの利益を考えた場合、話し合いが成立するかは不透明です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

実情は、なんとなく「隣と話がしづらい」という理由で、隣の所有者とは何も話し合いもせず、
現状、何年も放置されたまま時間だけが過ぎている・・・、
という現実が、日本中の様々な地域にあります。

損傷が激しい状況のまま放置し続けた結果、台風等の影響で屋根や外壁が飛散して、
隣家人等に損害を与えてしまい、近隣に対して憎悪的な印象を持たれたり、
場合によっては法律上の責任を負うことにも繋がりかねません。
ご自身と近隣の両方の為に、何らの維持管理対策が必要です。

「所有者不明土地」問題、新法成立

令和元年5月17日、「所有者不明土地」問題を解消する目的にて、
『表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律』が成立しました。

「不動産は資産の代表格」といわれ、多くの一般個人や法人が土地を所有し、
資産として利用しています。
しかし、不動産は個人の所有物であるのと併せて、地域の共有財産という
側面も有していることから、所有者が不明となり“放置”や“野放し”にされることで、
地域にとっては“厄介な代物”となってしまいます。

年々増加傾向の「所有者不明土地」について、その問題を解消するための新しい法律とは、
どのような内容なのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

・新たに成立した法律のポイント。

先ず、「所有者がわからないために、土地を利用できない」という問題を解消するために、
『所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法』(所有者不明土地法)が成立しました。

ポイントは
①所有者の検索方法を明確化したこと。
(現在の所有者を探すために、市区町村に戸籍や住民票の提出を求めることができるようになった。)

②所有者不明の土地を円滑に利用できるようにしたこと。
(検索の結果、所有者が分からなかった土地を公共事業での利用の手続きが簡略化されたり、
地域住民のための施設を才だい10年間設置することが可能となった。)

次に、『表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律』
(令和元年5月17日成立)が公布されました。

具体的には、
①所有者不明土地の登記の適正化を図るため、登記官に所有者の検索のために必要となる調査権限を与え、
所有者等探索委員制度を創設し、所有者の検索結果を登記に反映させるための不動産登記法の特例を設ける。

②所有者の検索を行った結果、所有者を特定することができなかった所有者不明土地について、
その適正な管理を図るための措置として、裁判所の選任した管理者による管理を可能とする制度を設ける。

 

 

 

 

 

 

 

 

上記の中で、特に注目すべき点は、裁判所が選任した管理者による管理が可能になったことです。
この「適正な管理」とは、敷地内に生い茂った草木の除草・伐採などです。
また、一定の条件のもと、管理者の判断によって所有者不明土地を売却することも可能となりました。
この場合、売却代金は所有者が現れたときに返金できるよう供託しておくことになります。
そして供託金が時効となれば国庫に帰属する仕組みとなっています。

根深い社会問題化となっている「所有者不明の空き家・空き地問題」、
ここまで強制力をもつ仕組み(法律)が制度化し、やっと本格的な対策が行われるようになり始めました。

シニア世代も民間賃貸マンションを探しています。

近年、シニア世代・高齢者向け住宅や施設も多様化しています。
「有料老人ホーム」「ケアハウス」「グループホーム」「特別養護老人ホーム」
「サービス付き高齢者住宅」「インナーシティ高齢者特別賃貸住宅」「シルバーハウジング」等々・・、

居住希望者の健康状態や生活スタイル等によって、対象となる住まいは異なりますが、
これだけシニア世代が増えれば多種多様のニーズがあり、それに伴う供給が必要です。


庭付き一戸建てからマンションへと住み替えるシニア世代が増えている中、
近年は、あえて民間の一般賃貸のマンションへ住み替えるシニア世代の方も
増えている様子です。

理由は様々あるかと思いますが、民間一般賃貸マンションの方が
気楽に過ごすことができることも検討の一つのようです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そのような状況の中、健康でアクティブなシニア世代が住むための
民間賃貸マンションの物件数が足りません。


街中には賃貸マンションやアパートが数多くあり、
供給過剰と言っても過言ではない棟数・戸数が建っていますが、
残念ながら、シニア世代(高齢者)に対する賃貸懸念を抱くオーナー様が多く、
賃貸可能物件が限定的なことが要因です。

 

近年は、入居時と併せて警備会社と契約することで受けられる「見守りサービス」等があり、
このようなサービスを積極的に活用し、入居率を上げることで、
シニア世代の入居者とオーナー様の双方メリットがあるような
賃貸マンション斡旋・運営が必要となるのではないかと思います。

 

今後、益々増えていく「シニア・高齢者世代」と「空き家・空き室」。
この双方のマッチングが今後の空き家・空き室活用のキーポイントになるかもしれません。

近年、相続した「住宅」を賃貸活用行う方が増えています。

令和元年。人口減少が本格的に進んでいく時代・・、
住宅がどんどん余っていく・・、
このような表現でこれからの社会構造や住宅事情を例えてしまうと
“将来真っ暗”な印象になってしまいます。

結婚して購入したマイホーム。それ以外に親から相続した実家。
自身で購入したマイホームと夫婦それぞれが相続した実家の合計3件の
自宅を家族で所有するということも、最近では珍しくありません。

そのような場合、相続したご実家を賃貸活用することも考えてみては如何でしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

確かに、冒頭にて記載した通り、住宅が有り余る時代のなか、
折角、賃貸活用のために家財処分や室内リフォームなど行ったにもかかわらず、
借り手が見つからないために労力や費用が無駄になる懸念もあると思います。

ただ、実際には、案外スムーズに借り手が見つかり、
しかも想定以上の良い条件にて賃貸できるケースも多くあるのです。

理由は、相続した「ご実家」の多くは、「一戸建住宅」又は「分譲マンション」です。
そもそも、一戸建住宅の賃貸は賃貸住宅市場の中でも数少なく、
重宝されるケースが多くあります。
また、敷地内に駐車場がある住宅も多く、マンションには無い良さ・魅力があるのです。

分譲マンションの場合、一般の民間マンションとは異なり、
間取りや広さが大きいタイプの部屋が多いため利用者に人気があります。
その他、建物規模にもよりますが、日中は管理人が常駐し、
一般賃貸マンションよりも管理が行き届いている分譲マンションが多いことも人気の理由です。

 

 

 

 

 

 

 

貸す側の懸念材料となる賃貸中の維持管理については、
近年は様々な保証サービス等が充実し、賃貸活用中のトラブルなどのリスク回避も
多様に行われるようになっています。

世の中の流れで、「所有価値」よりも「利用価値」へと価値基準が変化するなか、
ご家族から引き継いだ大切な「住宅資産」を活かすこと、本格的に検討してはいかがでしょうか。

参考)
「マイホーム借り上げ制度」について。

住宅ローンが残っていれば賃貸活用ができない!?

近年、住まなくなった住宅を賃貸活用するケースがとても増えており、
それに伴い、各種保険や賃貸保証など、賃貸活用を行う上での様々な
環境整備が整い、一般の方も安心して賃貸業を行うことができるようになりました。

住宅を賃貸する方々の事情も、

「買い替えて住まなくなった空き家を賃貸する人」
「転勤でやむをえず賃貸する人」
「住宅ローンの返済難で賃貸する人」
「相続した実家を賃貸する人」
「賃貸活用を目的に取得した住宅を賃貸する人」

等々・・、様々です。

その中で、賃貸する住宅に、「住宅ローン」が残っている場合、
賃貸活用時には注意が必要です。
その理由は、住宅ローンの借り入れ当時、あくまでも自己居住を
目的として取得するためのローンであることから、
事情の変化(賃貸等)の際は、原則、借入先の金融機関の承諾が必要となります。

例えば、「転勤でやむをえず賃貸するために承諾して欲しい」
「売却しても住宅ローンの完済がでないため、やむをえず賃貸するために承諾して欲しい」等、
金融機関に申請します。事前に金融機関に報告・承諾を行わずに賃貸した場合、
契約違反により、「期限の利益の喪失」や「優遇金利の見直し」などの
ペナルティーを科せられる可能性があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ただ、実際のところは、金融機関に対する承諾が必要と知らずに、
そのまま賃貸活用している方々も多くおられるのが実情です。
また、昨今の住宅事情や情勢などを鑑み、金融機関側もあまり事細かく
追及していない現状もあります。
金融機関の立場としても、住宅ローンを完済されるよりも
借り続けてもらう方が望ましいですし、
また、資金難等にてローンを滞納されるよりも
賃貸活用してでも約定通りに返済続けてもらえる方が望ましいという
本音があると思われます。

「住宅ローンが残っていれば、賃貸活用が出来ない」と思っていた方も
多くおられるようですが、近年は、金融機関も柔軟に対応していることから、
活用を断念していた方は、一度、ご相談されてみてはいかがでしょうか。

自宅や敷地内で人が亡くなられた不動産の扱いについて(不動産の心理的瑕疵)

近年、不動産の売却相談で、心理的瑕疵の検討が必要なご相談案件が増えています。

そもそも、不動産の「心理的瑕疵」とは・・・

 

先ず、一般的に言われる「瑕疵」とは、表面的には見えない(隠れた)
“欠陥(けっかん)”のことです。
不動産売買では、「瑕疵担保責任」という言葉がありますが、
売却後、売買物件に不具合が見つかった場合、
一定期間内であれば売主の責任にて修復義務等を負うことを「瑕疵担保責任」と言います。

 

上記の通り、一般的な「瑕疵」とは物件の物理的な欠陥や不具合のことを差しますが
「心理的瑕疵」とは、一般的に考えて、人が心理的抵抗や嫌悪感を抱くと想定される出来事が
その物件内にて発生した事実を言います。

 

例えば、建物内で事件や事故が起こった(自殺・他殺等)等です。
近年、高齢化社会に伴い、高齢者一人暮らしがもたらす孤独死も
対象とされるケースがありますが、内容によって見解や判断は様々です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

少し露骨な話になりますが、夏場に1ヶ月以上も気づかず、
死体が腐敗した状態で発見された場合などは、
明らかに「心理的瑕疵」の対象となりますが、
前日に電話で話をしたが、翌日訪問すると亡くなっていた・・、
などは心理的瑕疵には該当しないのではないかという見解や解釈も
近年では増えつつあります。

 

いずれにしても売主から見た場合、当該物件が心理的瑕疵物件に
該当するか否かについての実質的な影響は「価格」です。
出来事の内容によって異なりますが、大事件であれば評価に対する影響は大きく、
又、比較的容認できるような内容であればあまり評価には影響しないという
イメージですが、具体的な評価指針があるわけではありません。
また、その出来事が心理的瑕疵に該当するのか否かの判断基準も特にないことから、
事後のトラブルを未然に防ぐため、予め買主側へは出来るだけの事実を伝えることが望ましい、
と実務上では言われています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

売主様(相続人)からすれば、親族の不幸があり、
その上に対象不動産が「心理的瑕疵」物件として取り扱われてしまう
二重の苦悩を受けることとなりますが、
私たちがご相談を受けた方々のご意見では、
「対象不動産の売却は、心情・気持ちをリセットするためには必ず必要なこと」
と言われる方が多くおられます。

 

心理的瑕疵と思われる案件相談は、私たちもご相談者の事情や背景を勘案し、
また、できる限りご意向に副いながらお手続きを進めていくよう心がけています。

地方の空き家・空き地は“お金を支払い”処分する時代へ

空き家・空き地問題。
今後、ますます様々な問題が浮き彫りとなることは必然です。
それは、空き家・空き地を所有になられている方々も、
薄々と感じ取られていることが伺えます。


私たちの所にも多くの相談が寄せられますが、
その多くが都心から遠く離れた地方の空き家・空き地相談です。

以前から、所有している空き家については漠然とは悩んでいたけれど、
先日、息子から「あそこの田舎の空き地、親父の代で整理しておいてくれよ。」と、
くぎを刺されて言われたために相談に来た・・、
など、自分達の世代で整理・決着をつける為といった理由が比較的多いです。

しかし、処分といっても、空き家・空き地の場合、家屋(建物)であれば、
解体すれば整理可能ですが、土地の場合、有償・無償にかかわらず、
引き受け相手が見つからなければ手放すことができません。
そこで、「幾らでもいいから売却したい。」とよく言われますが、
1円・10円・100円という金額でも売れない空き家・空き地が多く、
「それでは、無償でも良いから処分して欲しい」と第二段階として言われます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近年は、その空き家・空き地が所在する市区町村などの地方自治体に、
「寄付申請」を行っても、殆ど引き受けてくれません。
地方自治体も将来的に必要となる可能性がある土地なら
寄付を受け付けてくれる場合がありますが、それはよほどの物件です。
そのような土地なら、不動産流通市場でも多少の評価がつきます。

ただ、近年、空き家・空き地所有者の様々な諸事情によって、
“どうしても手放したい(処分したい)”
という方々もおられます。

そのような場合、最近では、

一定の金額を支払い、 相手方に空き家・空き地を引き取ってもらう

というケースがあります。
それでは、一定の費用とは、どれくらいの金額なのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

引き取り費用については、対象となる空き家・空き地により様々ですが、
いくつかの考え方があります。

1.空き家の場合
建物の解体費用+手数料+一定期間の固定資産税等+一定期間の維持管理費

2.空き地の場合
当初の樹木伐採費用+手数料+一定期間の固定資産税+一定期間の維持管理費

 

上記、いずれにしても、地方の空き家・空き地の場合、
固定資産税等の年額はあまり大きな負担とはなりませんが、
維持管理費をどのように試算するのかがポイントとなります。
維持管理費については、現地の現状により個別要因が大きく異なることから、
ケースごとの対応となるようです。

空き家・空き地の所有者も、“目の上のたんこぶ”の如く
以前から悩まされていた田舎の空き家・空き地の処分が出来ることで、
大きな心の整理がつくという観点から、金銭の問題ではないという方もおられます。

本来であれば、空き家・空き地という不動産(財産)を売却し、
その対価として代金を受領するのが普通ですが、
“代金を支払って不動産を処分する”という、時代となってしまいました。

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