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2021 2月

「売りたくない!」持ち家を貸す場合の注意点

「昔、子供のころに住んでいた実家」
「やっと、住宅ローンを払い終えたマイホーム」
建物自体は古くなっているけれど、
リフォームすればまだ利用可能だし、
便利で環境も良いところだから売りたくない。
けど、自分たちはもう使わない・・・。このようなケース、
持ち家を賃貸するというお考えになる方が増えています。

持ち家を賃貸すれば毎月家賃が入り、
空家の時に作業していた庭の除草や換気などの管理も不要・・
、一石二鳥の良いことばかり・・、とお考えではないでしょうか。
勿論、空き家の賃貸はとても有効な活用手段ですが、
良い事ばかりではありません。
賃貸活用の注意点をしっかり理解・納得したうえで、
賃貸するために注意ポイントをご説明させて頂きます。

 

注意ポイント①
「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらにするのか決める。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸借契約の方法は「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
普通借家契約は、一般的に2年契約毎の更新が行われますが、
賃借人からの中途解約は可能です。
また、賃借人が契約更新を希望しない場合は契約が終了となります。
ところが、賃貸人側からの中途解約は原則、出来ません。
また、同じく賃貸人側からの契約更新の拒絶も出来ません。
よって、事実上、賃借人側からの解約・退去等の申し出が無い限り契約が継続され、
賃貸人側が将来、その対象住宅を利用したいと思っても、
契約終了の意思については賃借人に委ねられます。
次に、定期借家契約についてですが、この契約は、予め契約期間を決定し、
期間満了にて契約は終了です。
契約期間についても賃貸人側で任意に設定することが可能で、
将来設計に合わせて決めることができます。
ただ、契約期間を短く(例:3~5年程度)設定する場合は、
普通借家契約よりも賃料設定が低くなることから、
契約期間と賃料設定のバランスを考慮する必要があります。

 

注意ポイント①のまとめ
・賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」がある。
・普通借家契約は、賃貸人側から契約終了の申し出が、事実上出来ない。
・定期借家契約は、契約期間が短ければ賃料設定が低くなる。

 

注意ポイント②
賃貸収支計画を確認し、万一の対応に備える。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一戸建や分譲マンション等の持ち家1室だけの賃貸でも、立派な「賃貸事業」です。
貸すためのリフォーム工事費用や管理費・固定資産税等のランニング費用など、
設定する賃貸収入とのバランスを考えて収支計画を立てます。
その中には、“水漏れが発生した”“給湯器が故障した”など、
万一に備えての修繕費用の積み立て金も組み込みます。
賃貸当初に設備を一新して、当面の故障は発生しない状況でも「備えあれば憂いなし」です。
賃貸収支計画に“ゆとり”がなければ、賃貸計画自体を考え直す必要があります。

 

注意ポイント②のまとめ
・賃貸収支計画を作成する。
・収支計画には万一の場合の修繕費用の積み立てを組み込み。
・収支計画の内容によっては、賃貸を考え直す。

 

注意ポイント③
火災保険には継続加入をしましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

持ち家が空き家の場合、火災保険が未加入となってるケースが多く見受けられます。
また、火災保険に加入している建物でも、賃貸することで、
賃貸人側の火災保険を解約してしまう建物所有者もおられます。
解約理由は「賃貸したら入居者側が火災保険に加入するから、
賃貸人側の保険はもう不要だと思った。」ということです。
確かに、賃貸借契約書には、賃借人側の火災保険加入義務は明記されています。
ただ、その火災保険は、賃借人側の故意・過失により発生した事故が対象となり、
自然災害や第三者等から受けた被害に対しては賃貸人側が対応しなければなりません。
そのような時のために、火災保険の加入・継続は必要です。
また、ご自身が居住しているマイホームに対して加入する保険と、
賃貸住宅として加入する保険とは異なります。
持ち家の賃貸時に、併せて現在加入している保険会社に切り替え手続きを行いましょう。

 

注意ポイント③のまとめ
・持ち家を賃貸しても火災保険には加入すること。
・マイホーム用と賃貸住宅用の火災保険は異なるため、切り替え手続きが必要。

 

注意ポイント④
賃貸管理について「管理委託」か「サブリース」か決める。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸の場合、賃貸契約後の入居者管理について、
一般的には不動産会社や管理会社に管理を委託します。
その委託の方法としては「管理委託」方式と「サブリース」方式があります。
先ず、管理委託は賃借人(入居者)と賃貸人(建物所有者)が賃貸借契約を締結し、
賃貸人と不動産会社(管理会社)が管理委託契約を締結し、
賃貸借契約期間中に何らトラブルが起こった際には管理委託を受けている不動産会社(管理会社)が対応します。
この方法が一般的です。
次に、サブリースの場合は、賃貸人(建物所有者)と不動産会社(管理会社)が賃貸借契約を締結し、
不動産会社が賃貸人となって転借人(入居者)と賃貸借契約を締結行い、
不動産会社が直接、賃貸借契約期間中のトラブル対応を行います。
この場合、賃貸人(建物所有者)と転借人(入居者)とは法律上の契約関係はありません。
また、サブリースは、管理面だけではなく、不動産会社(管理会社)が建物所有者から
アパートや賃貸マンション一棟一括を借り上げて、
一定賃料を保証するという賃貸人(建物所有者)にとって安定した賃貸経営の提供という
金銭面が主たる目的ですが、一戸建や分譲マンションなど持ち家1室のサブリースの場合、
賃貸人(建物所有者)が賃借人(入居者)と直接係わりを持ちたくないという心理的負担の緩和や、
将来の賃貸人の変更(相続等での所有者変更)時の手続き面など管理の利便性向上が主たる目的です。
尚、管理手数料を比較した場合、「管理委託」方式よりも「サブリース」方式の方が高い傾向があります。

 

注意ポイント④まとめ
・賃貸管理については「管理委託」方式と「サブリース」方式がある。
・一般的には「管理委託」方式となる。
・「サブリース」方式の場合、賃貸人(建物所有者)と入居者は契約関係にないため、
  心理面や手続き等の負担軽減という側面がある。
・「管理委託」よりも「サブリース」の方が、手数料が高い傾向がある。

 

 

最後に、
このコラム筆者(私)は、基本的には持ち家の賃貸活用を推奨しています。
また、冒頭にも記載の通り、近年は持ち家を貸す方が増えているのも事実です。
だから今回、「持ち家を貸すときの注意点」を改めて記載してみました。

また、持ち家を貸すためには、色々なことに注意しながら手続きを進める必要がありますが、
親切な不動産会社であれば、それぞれのメリットやデメリットを細かく比較しながら説明して頂けると思います。
効果的に持ち家を貸すためには、賃貸時の注意点を意識することと併せて、
その注意点をきちんと教えてくれる良い不動産会社を探すことも必要だと思います。

 

 

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