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2021 5月

「不動産」ってよくわからない!? 不動産や不動産会社の種類と業務内容

地域社会に欠かすことのできない“不動産”。
一概に不動産と言っても種類は多岐に亘り、
またその不動産を取扱う不動産会社の業務や役割も様々です。

そこで、今回は不動産や不動産会社の種類や役割について
解りやすくご説明させて頂きます。

 

①不動産の種類について
先ず、不動産と言えば家や土地・マンションを想像するのが一般的です。
また、住宅以外では、店舗や事務所・倉庫・工場など事業用不動産もあります。
その他、田んぼや畑・山林・沼・池沼なども不動産という概念に入り、
日常生活に欠かせない“公衆用道路”も立派な不動産です。
尚、土地は地目という目的に応じて分類されおり、全部で23種類あります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

②不動産会社(不動産屋さん)の種類と業務内容

不動産会社は、大きく分けて「賃貸業者」と「宅地建物取引業者」に分かれます。

◆「賃貸業者」
自らが賃貸人となって、不動産を賃貸する会社です。
また、取扱う不動産は一戸建・マンションなどの住宅系不動産や
店舗・事務所・ビル・倉庫工場などの事業用不動産など、種別は問いません。
尚、自己所有の不動産以外の賃貸斡旋は行いません。
このような賃貸業者のことを「家主専門業者」とも言います。
「家主専門業者」は、特段、資格や免許などは不要で、何時でも開業可能です。

◆「宅地建物取引業者」
不動産の売買・賃貸・媒介・代理を行う会社です。
宅地建物取引業者にも専門分野や主業務など、以下の通り取扱い内容が多岐に亘り、
それぞれ異なります。尚、宅地建物取引業者の場合、不動産業を開業するためには、
都道府県知事又は国土交通省から免許を受ける必要があります。(免許制業務)

 

『不動産デベロッパー』・・・・分譲マンションや戸建ての建売住宅販売、その他宅地開発などの開発事業を手掛ける。
                (新たに不動産を開発・生産する業務)

 

 

 

 

 

 

 

 

『売買仲介会社』・・・・・・・個人や法人から売却依頼を受けた不動産と、購入希望者との媒介(仲介)を行う。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『賃貸仲介会社』・・・・・・・売買仲介と同じく、不動産を貸したい方と借りたい方の媒介(仲介)を行う。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『事業用不動産専門会社』・・・店舗・事務所・倉庫・工場など、事業用の不動産を専門的に取扱う不動産会社。

 

『収益不動産専門会社』・・・・一棟マンション・アパート・ビルなどの投資用不動産(賃料収入を目的とした不動産)
                を専門的に取扱う不動産会社。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『管理会社』・・・・・・・・・マンション・アパート・ビルなどの管理・運営全般を行う。
                (管理のみの場合は宅地建物取引業免許は不要。)

 

 

 

 

 

 

 

 

『リゾート物件専門会社』・・・別荘・セカンドハウスなどのリゾート不動産の開発・分譲・仲介などを行っている会社。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その他、近年は社会構造の変化や様々な社会問題に対応した
「不動産コンサルティング会社」も参入し、相続が絡んだ不動産や共有名義不動産など、
トラブルや問題を抱えた不動産を積極的に取扱う会社もあります。
また、主に田舎や地方の不動産を取り扱う不動産会社などもあり、
不動産会社独自にビジネスチャンスを掘り起こす業務スタイルの確立を目指しています。

上記通り、不動産会社にも様々な専門分野がありますが、
複数の業務を取り扱っている不動産会社も多数あります。
また、駅前や街中でよく見かける「〇〇不動産」などは売買や賃貸の仲介会社が多く、
地元の地主さんやアパートオーナーから委託を受けた管理業務なども
併せて行っているケースもよくあります。また、一般の方がイメージする不動産会社は、
マイホームの購入・賃借などの時に依頼する「〇〇ホーム」や「賃貸〇〇」「〇〇エステート」など、
分かりやすい名称のお店や、チェーン展開している不動産ショップなどが親しみがあるのではないでしょうか。

 

世の中には様々な種類の不動産会社があるということは何となくご理解頂けたかと思いますが、
不動産業界の事情として「不動産会社は不動産会社同士で情報を共有し合っている。」
という業界の体質が側面としてあります。
同業他社同士の繋がりというものは、どの業界にも大なり小なりあると思いますが、
不動産会社の例では「自社では賃貸仲介を専門としているが、賃貸物件で入居者が
なかなか決まらない物件を、オーナーから売却処分の相談を受けた。
しかも、ご家庭の事情があり、直ぐに換金処分したいという意向で有ることから、
知り合いの不動産買取り会社(小規模の不動産デベロッパー)に情報提供行い、売買が成立した。」
というケース(例)。
不動産会社にはそれぞれの専門や主業務がありますが、宅地建物取引業の免許を受けて業務を行うにあたり、
特段、不動産業務別(売買・賃貸・開発・管理等)の免許を割り当てられている訳ではなく、
不動産業全般を行うことが可能です。よって、このようなケースも珍しくありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、不動産会社同士の繋がりとして「レインズ」というシステムがあります。
この「レインズ」とは、東日本・中部圏・近畿圏・西日本の各流通機構があり、
それぞれの機構に加盟している不動産会社が売却・賃貸用の各物件を登録するシステムです。
その登録された情報がデータベース化され、各加盟不動産会社がその情報を共有し合うという制度です。
このレインズシステムは上記の通り、地域ごとに分かれていますが、
一地域に加盟していればどの地域の情報も閲覧可能です。
よって、日本全国の不動産会社が不動産市場の物件情報の取得が可能なのです。
このように過去に取引がない不動産会社同士でも、取引を行うことが可能な仕組みです。
このレインズにより、不動産取引も効率的に行われるようになっています。

 

不動産業者間だけではなく、近年は一般の方々も様々な情報がインターネットから取得可能となり、
マイホームを売りたい・買いたい・貸したい・借りたいと思ったときは、
先ず、ネット検索するのが一般的かと思います。
そのような状況下、各種不動産会社も自社の宣伝として、業務内容やセールスポイントなどを
記載したオフィシャルサイトを作成している会社も多いと思います。
ホームページやブログなどでもその不動産会社の業務や強みがイメージし易くなっていると思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マイホームを買うときや借りるとき、先ずは、スマホやパソコンで希望の物件をネット検索行い、
その掲載情報を基に、物件の問い合わせや現地見学などで情報収集するのが一般的かと思いますが、
マイホームやその他、お持ちの不動産を売りたい・貸したいと考えたときは、
どこに相談すれば良いのか悩んでしまうのではないでしょうか。
そのようなときは、先ずは、お近くの不動産会社に相談し、
それぞれの専門分野の不動産会社を紹介を受けたりなど、相談した不動産会社を起点として、
手続きを進めて行くことも可能です。

今後のご参考にして頂ければと思います。

 

 

 

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不動産の事故物件(心理的瑕疵)、国土交通省が指針案を発表

令和3年5月20日、国土交通省は、居住者や利用者らが死亡した
住宅などの「事故物件(心理的瑕疵)」について、
売買や賃貸時の次の利用者に対して告示するケースをまとめた指針案を
初めて公表しました。
内容は、病気・老衰・転倒事故による死亡については告知対象外。
また、殺人・自殺・火災による死亡は告知対象としましたが、
賃貸物件についてはその事件・事故発生から3年経過すれば告知不要という
見解となりました。
また、今後、6月18日まで一般からの意見を募り、決定するとのことです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産の「事故物件(心理的瑕疵)」については、宅地建物取引業法上の
「重要事項説明」での告知事項に該当しますが、その線引きが不明確で、
具体的な判断については対象不動産を取扱う不動産事業者個々の判断に
委ねられていました。
そのため、その事故物件に居住した利用者とのトラブルや訴訟などに発展するケースが増え、
建物内で死亡した不動産の取扱い方法については今後の課題となっていました。

ただ、今回、一定の方向性は示されましたが、国土交通省がとりまとめた指針を
全ての物件に杓子定規の通り当てはめて取扱いすることはできないのではないかと思います。

理由は、今回、老衰による死亡については告知対象外となっていますが、
実際、俗に言う「孤独死」の場合、長期間放置され、発見された時には
死体が腐敗されているようなケースでも、所有者や不動産事業者の告知義務対象外で
済ませることが可能でしょうか。

筆者(不動産事業者)の見解では、そのような場合、告知義務は必要かと考えます。
今回の指針はあくまでも指針=参考論であり、事故物件のケースバイケースで都度判断が
必要かと思います。

また、今回、国土交通省「事故物件」の取扱いに関する指針をとりまとめた理由や背景は、
近年の高齢化社会によって増加している高齢者の死亡状況、一般的な自宅での看取られ死や
死亡後数日程度で発見された(比較的すぐに発見された)孤独死などが事故物件扱いすることなく、
一般的な流通物件であるということを国や当局が事前に方向性を示すことで、
過敏に反応する利用者と不動産事業者とのトラブルを未然に防ぐことを目的としているものだと思います。

次に、賃貸物件については3年経過すれば告知不要という指針について、
一定期間経過すれば一般的な流通物件として取扱いすることが出来るようになり、
いつまでも事故物件として借り手が無い空き住戸として放置されることのないよう
社会的経済損失を軽減するための措置的な意味合いも含まれているのではないかと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「事故物件」のような捉え方や解釈が人それぞれ異なる問題について、
社会事情や人間心理を照らし合わせた場合、現在の高齢化社会に伴い
益々自宅死が増えることが想定される世の中と、高度で複雑な社会変化により
人間(顧客)心理も繊細かつ敏感になっている狭間で、
今後も増え続け行くであろう事故物件について、今後どのように取り扱うべきかの
一定の指針は必要かと思います。

このような指針案が設けられた現状では、単に自宅で亡くなられただけの不動産を
「事故物件」と言うこと自体、不適切かもしれません。

当然ですが、人は必ず亡くなります。
それは自然なことだと思うことと、嫌悪感との線引きは、
その事実の経緯やその捉え方などが複雑に絡みあうことから、
意見や考えを慎重に取り纏める必要があると思いますが、
今回、不動産・住宅の取扱いについては一定の方向性は示されました。

この指針案について皆さんはどのようにお感じでしょうか。

 

 

◆関連コラム

自宅や敷地内で人が亡くなられた不動産の扱いについて(不動産の心理的瑕疵)
https://www.toplife.jp/blog/2812/

 

 

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