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不動産の事故物件(心理的瑕疵)、国土交通省が指針案を発表

令和3年5月20日、国土交通省は、居住者や利用者らが死亡した
住宅などの「事故物件(心理的瑕疵)」について、
売買や賃貸時の次の利用者に対して告示するケースをまとめた指針案を
初めて公表しました。
内容は、病気・老衰・転倒事故による死亡については告知対象外。
また、殺人・自殺・火災による死亡は告知対象としましたが、
賃貸物件についてはその事件・事故発生から3年経過すれば告知不要という
見解となりました。
また、今後、6月18日まで一般からの意見を募り、決定するとのことです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産の「事故物件(心理的瑕疵)」については、宅地建物取引業法上の
「重要事項説明」での告知事項に該当しますが、その線引きが不明確で、
具体的な判断については対象不動産を取扱う不動産事業者個々の判断に
委ねられていました。
そのため、その事故物件に居住した利用者とのトラブルや訴訟などに発展するケースが増え、
建物内で死亡した不動産の取扱い方法については今後の課題となっていました。

ただ、今回、一定の方向性は示されましたが、国土交通省がとりまとめた指針を
全ての物件に杓子定規の通り当てはめて取扱いすることはできないのではないかと思います。

理由は、今回、老衰による死亡については告知対象外となっていますが、
実際、俗に言う「孤独死」の場合、長期間放置され、発見された時には
死体が腐敗されているようなケースでも、所有者や不動産事業者の告知義務対象外で
済ませることが可能でしょうか。

筆者(不動産事業者)の見解では、そのような場合、告知義務は必要かと考えます。
今回の指針はあくまでも指針=参考論であり、事故物件のケースバイケースで都度判断が
必要かと思います。

また、今回、国土交通省「事故物件」の取扱いに関する指針をとりまとめた理由や背景は、
近年の高齢化社会によって増加している高齢者の死亡状況、一般的な自宅での看取られ死や
死亡後数日程度で発見された(比較的すぐに発見された)孤独死などが事故物件扱いすることなく、
一般的な流通物件であるということを国や当局が事前に方向性を示すことで、
過敏に反応する利用者と不動産事業者とのトラブルを未然に防ぐことを目的としているものだと思います。

次に、賃貸物件については3年経過すれば告知不要という指針について、
一定期間経過すれば一般的な流通物件として取扱いすることが出来るようになり、
いつまでも事故物件として借り手が無い空き住戸として放置されることのないよう
社会的経済損失を軽減するための措置的な意味合いも含まれているのではないかと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「事故物件」のような捉え方や解釈が人それぞれ異なる問題について、
社会事情や人間心理を照らし合わせた場合、現在の高齢化社会に伴い
益々自宅死が増えることが想定される世の中と、高度で複雑な社会変化により
人間(顧客)心理も繊細かつ敏感になっている狭間で、
今後も増え続け行くであろう事故物件について、今後どのように取り扱うべきかの
一定の指針は必要かと思います。

このような指針案が設けられた現状では、単に自宅で亡くなられただけの不動産を
「事故物件」と言うこと自体、不適切かもしれません。

当然ですが、人は必ず亡くなります。
それは自然なことだと思うことと、嫌悪感との線引きは、
その事実の経緯やその捉え方などが複雑に絡みあうことから、
意見や考えを慎重に取り纏める必要があると思いますが、
今回、不動産・住宅の取扱いについては一定の方向性は示されました。

この指針案について皆さんはどのようにお感じでしょうか。

 

 

◆関連コラム

自宅や敷地内で人が亡くなられた不動産の扱いについて(不動産の心理的瑕疵)
https://www.toplife.jp/blog/2812/

 

 

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