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News

新型コロナウイルス感染症に伴い賃料支払い猶予・免除した場合の支援策(オーナー向け)

現在、マンション・アパートやテナントビルをご所有のオーナー様で、
入居者やテナントから新型コロナの影響による賃料支払いの猶予や減免などの
ご相談を受けるケースが増えています。

そのようなオーナー様にご活用いただける、各省庁の支援制度や情報について、
以下の通りまとめております。どうぞ、ご参考下さい。


・不動産所有者等が賃料支払いを減免・猶予した場合の支援策について(国土交通省)

https://www.mlit.go.jp/common/001342197.pdf

・資金繰りやローンの返済等でお困りの皆様へ(金融庁)

https://www.fsa.go.jp/ordinary/coronavirus202001/06.pdf

・経済産業省の支援策まとめ

https://www.meti.go.jp/covid-19/

新型コロナウイルス感染症で影響を受けている事業に対する支援・助成金・給付金等がまとめられています。

新型コロナウイルス感染症の影響に伴う住宅ローン減税の適用要件の弾力化 (住宅取得者向け)

新型コロナウイルス感染症の影響により、やむを得ず住宅ローン減税の入居期限要件を満たせない場合でも、

代わりの要件を満たすことで期限内に入居したのと同様の減税措置が適用されることとなります。

 

・新型コロナウイルス感染症の影響で期限内に入居できない方へ(国土交通省)

https://www.mlit.go.jp/common/001339435.pdf

この時期だから、郊外の住宅地に住むメリットをあらためて考える。

ここ最近、新型ウイルスの影響により、
不便な日常生活を強いられている方が多いのではないでしょうか。


この問題を、少し異なる角度で客観的に見た場合、
今後の日常生活のヒントになるかもしれません。

 

「三蜜(密接)(密閉)(密集)を避ける」「仕事はテレワークで行う」
このキーワードは、
今の問題を解決するためだけではなく、
これから私たちが生活する上での常識となる
可能性があるのではないでしょうか。


勿論、現在は新型ウイルスの問題があり、 極端な状況となっていますが、
“接触リスク”や“自由な働き方”という事を
再認識させられる機会となっている側面もあるのは事実です。

 

人口密度が高い市街地や都会で満員電車に揺られながら・・、
又は渋滞する道路でイライラしながら・・、
日常生活を過ごす毎日が本当に幸せな人生でしょうか。


現在の生活を見直したとき、
わざわざ地価や物価が高い場所や人口密度が高い地域で
生活する必要が本当にあるのかを考えさせらせます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その反面、郊外の住宅街は安価で広い住宅を得ることが容易で、
交通等のインフラも整っている地域も多くあります。
また、各地方自治体や行政も、 子育て支援や税制優遇など
人口増を目指した多くの取り組みを行い、
新生活者に対する支援策も豊富に行われている地域も多くあります。


そのようなことが郊外に住む経済的メリットとなりますが、
何より一番のポイントは、
都心よりも「時間の経過がゆるやかに感じる」ことです。


人々に平等に与えられている1日=24時間、
郊外と都心ではこの感じ方が大きく変わります。
これは何物にも代え難いものと思います。

マイホームを“大切なプライベート空間”と考える人にとっては
郊外の広い住宅は希望に叶う生活拠点となる可能性が秘められているのではないでしょうか。


また、これから増々テレワークという働き方改革が進むことが予想され、
「通勤」という日常行動を気にする必要がなくなる方々にとって、
“住まい(マイホーム)”という位置付け自体が大きく変わることが予想されます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

とは言っても、大勢の方が今後も相変わらずの日常生活を過ごすことを強いられるのでしょうが、
この世を騒がせている新型ウイルス問題をきっかけとして、
今後、郊外に住むことも検討の一つとすることを考えてはいかがでしょうか。

知っておきたい一戸建住宅の売却査定評価について

築25年経過した木造一戸建住宅が、何故、建物評価“0円”なのか。

ご所有不動産のご売却を検討されている方、特に、対象物件が木造一戸建て住宅の場合、
査定を受ける前に、知っておいて頂きたいポイントをご案内いたします。

 

先ず、一戸建ての査定の場合は、「土地」評価と「建物」評価に分かれます。
土地については、対象物件周辺にて近年取引された事例を基に、
前面道路・間口や土地形状などの個別要因を勘案して対象土地の単価を算出します。
そして、その単価を土地面積で掛けた金額が土地評価となります。

 

次に、建物についてですが、木造住宅の場合、一般的には築後25~30年が経過すれば、
建物評価が“0円”になってしまうケースが多くあります。
有名なハウスメーカー等が建てた住宅などであれば、200~300万円程度の評価が
残存する場合もありますが、多くの木造住宅は殆ど建物評価がありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そもそも、築25年程度が経過した中古木造住宅の建物評価が低い理由は買い手側の心理があります。
それは、中古住宅は「分からない」「汚い」「不安」という購入心理から、
不動産事業者が「古い建物は取り壊し、新たに新築住宅を建てなければ売れない。」
という感覚や流れにより、中古住宅の建物評価が無くなってしまうのです。

 

そこで、木造一戸建て住宅の評価方法については、新築当時の各種書類の保存状況や
使用建材種類・住宅修繕履歴・ホームインスペクション(建物診断)の有無等、
様々な情報確認のもと、建物査定を行い、適正な評価を算出する動きが出始めています。
ただ、実際には、そのような査定を行うには知識や手間暇がかかることから、
まだまだ「建物評価0円」というような建物評価しか行わない(行えない)
不動産事業者が多いのが実情です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近年、国土交通省の住宅政策として、「既存住宅・リフォーム事業の活性化」
という取り組みがあります。
既存住宅とは、いわゆる「中古住宅」のことです。国も少子高齢化社会の中、
新築住宅を次々と建築することよりも、良好な既存住宅の流通を促す住宅政策へと転換行うために、
中古住宅の建物評価を適正に行い、購入者に対して安心して取得・お住まい頂けるような
制度や仕組みづくりを始めています。

 

そして、私たち不動産事業者側も、率先してその仕組みづくりに協力することが、
お客様(売主様・買主様、共に)と良好な関係が築けるものと考えています。

隣戸の所有者が異なる連棟住宅の維持管理等について。

二件で一棟になっている、“いわゆる“連棟住宅”について、それぞれの所有者が異なり、
維持管理(メンテナンス)状況にも大きな差がある場合、対応方法が難しくなります。

例えば、維持管理が良い住宅側(物件Ⓐ)は賃貸住宅として貸しているが、
もう一方の住宅は長年空き家として放置しており劣化や損傷が進行し、
台風が来れば屋根瓦や外壁が飛んでしまいそうな状態(物件Ⓑ)・・、


このような状況の場合、物件Ⓐの所有者と物件Ⓑの所有者による
話し合いによって問題解決が必要となるケースが多くあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本的に、解決方法としては、物件Ⓑの所有者が自己の負担と責任において修繕を行うことです。
ただ、現実的には、何年も放置している住宅について、今後の利用目的も無さそうな状況にもかかわらず、
費用を掛けて修繕する気持ちになるでしょうか。


“できれば、隣の所有者の方に買い取って欲しい”というような考えになるかもしれません。
ただ、隣の所有者(物件Ⓐ所有者)側も、いくら隣の住宅だからといって、
損傷が激しい住宅を買い取る甲斐性があるでしょうか。
(但し、物件Ⓐの所有者側にメリットがあれば、買い取ってもらえる可能性があります。)

また、物件Ⓐには賃借人もいることから、物件Ⓑの劣化損傷によって賃借人に害を与えてしまう可能性があり、
いずれにせよこのまま放っておく訳にはいきません。

そこで、一般的に考えられる解決方法は、以下の通りです。

①)物件Ⓑの所有者が、自己の責任及び負担にて、修繕行う。
②)物件Ⓑの所有者が、物件Ⓐの所有者の了承のもと、物件Ⓑを切り離し解体する。
※但し、構造や現地の状況によっては切り離し解体が不可の場合有り。
③)物件Ⓐの所有者に物件Ⓑを買い取ってもらう。
④)物件Ⓐの所有者と物件Ⓑの所有者と共同で、両方とも売却処分行う。

①)以外は、双方話し合い・協議のもと、決定する必要があります。
ただ、双方の思いや互いの利益を考えた場合、話し合いが成立するかは不透明です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

実情は、なんとなく「隣と話がしづらい」という理由で、隣の所有者とは何も話し合いもせず、
現状、何年も放置されたまま時間だけが過ぎている・・・、
という現実が、日本中の様々な地域にあります。

損傷が激しい状況のまま放置し続けた結果、台風等の影響で屋根や外壁が飛散して、
隣家人等に損害を与えてしまい、近隣に対して憎悪的な印象を持たれたり、
場合によっては法律上の責任を負うことにも繋がりかねません。
ご自身と近隣の両方の為に、何らの維持管理対策が必要です。

隣地の購入時、市からの補助が出ます。「住環境改善支援制度(隣地統合)」

神戸市では、隣地等の統合(取得等)に伴い、
住環境の改善が図られると認められる場合には、
隣地統合に掛かる測量明示費・登記費用・不動産仲介料等の
諸費用の一部についての補助制度が設けられています。

補助内容)
◆対 象 者:狭小地等その隣地を統合した個人又は法人
◆対象地域:神戸市内
(但し、密集市街地「灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水」を除く。)
◆補助対象:測量費・明示費・登記費用・仲介手数料
◆補助金額:最大50万円
◆主な条件:平成30年10月1日時点で、隣地若しくは自己所有地が60平米未満であること。
       取得予定地と自己所有地が2M以上接していること。
                      隣地と対象地が異なる者が所有していること。等
                      土地の売買契約締結前に補助申請を行うこと。

※申請については、令和2年1月31日まで受け付け予定。(但し、予算に達し次第、終了。)
※密集市街地については、別条件の隣地統合補助事業にて対応。

隣地取得をご検討の方で、上記条件に該当される場合、是非、この機会にご検討下さい。

「所有者不明土地」問題、新法成立

令和元年5月17日、「所有者不明土地」問題を解消する目的にて、
『表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律』が成立しました。

「不動産は資産の代表格」といわれ、多くの一般個人や法人が土地を所有し、
資産として利用しています。
しかし、不動産は個人の所有物であるのと併せて、地域の共有財産という
側面も有していることから、所有者が不明となり“放置”や“野放し”にされることで、
地域にとっては“厄介な代物”となってしまいます。

年々増加傾向の「所有者不明土地」について、その問題を解消するための新しい法律とは、
どのような内容なのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

・新たに成立した法律のポイント。

先ず、「所有者がわからないために、土地を利用できない」という問題を解消するために、
『所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法』(所有者不明土地法)が成立しました。

ポイントは
①所有者の検索方法を明確化したこと。
(現在の所有者を探すために、市区町村に戸籍や住民票の提出を求めることができるようになった。)

②所有者不明の土地を円滑に利用できるようにしたこと。
(検索の結果、所有者が分からなかった土地を公共事業での利用の手続きが簡略化されたり、
地域住民のための施設を才だい10年間設置することが可能となった。)

次に、『表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律』
(令和元年5月17日成立)が公布されました。

具体的には、
①所有者不明土地の登記の適正化を図るため、登記官に所有者の検索のために必要となる調査権限を与え、
所有者等探索委員制度を創設し、所有者の検索結果を登記に反映させるための不動産登記法の特例を設ける。

②所有者の検索を行った結果、所有者を特定することができなかった所有者不明土地について、
その適正な管理を図るための措置として、裁判所の選任した管理者による管理を可能とする制度を設ける。

 

 

 

 

 

 

 

 

上記の中で、特に注目すべき点は、裁判所が選任した管理者による管理が可能になったことです。
この「適正な管理」とは、敷地内に生い茂った草木の除草・伐採などです。
また、一定の条件のもと、管理者の判断によって所有者不明土地を売却することも可能となりました。
この場合、売却代金は所有者が現れたときに返金できるよう供託しておくことになります。
そして供託金が時効となれば国庫に帰属する仕組みとなっています。

根深い社会問題化となっている「所有者不明の空き家・空き地問題」、
ここまで強制力をもつ仕組み(法律)が制度化し、やっと本格的な対策が行われるようになり始めました。

神戸市からの空き家管理に関するお知らせです。

先日、神戸市固定資産税課所有者調査担当より、
「空き家管理に関するお知らせ」ハガキが配布されました。

このお知らせは、昭和56年5月31日以前に建築された
旧耐震基準の建物をお持ちの納税義務者へ送付されています。

お知らせの内容については、2019年度、神戸市老朽空家等解体補助事業に伴う
「空き家の解体に伴う補助金(最大50万円)」のご案内です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

補助金を受け取るための条件は
「破損のある古い空き家」
「幅2M未満の道のみに接する家屋」
「60平米未満の土地に建つ家屋」
この3点が兼ね備えられていることになります。

この条件全てが叶う空き家を所有している方は少ないかもしれませんが、
該当者で且つ、解体を検討している方にとっては朗報です。

しかし、このお知らせには重要なポイントの内容が記載されていません。

それは、解体更地(空き地)となることで土地の固定資産税評価が上り、
解体前よりも全体の納税額が増える可能性があることです。

神戸市固定資産税課はこのお知らせの原稿作成に伴い、
あえて記載しなかったのでしょうか?
それとも記載することを忘れていたのでしょうか?

私は前者だと思いますが、皆様はどう思われますか。

シニア世代も民間賃貸マンションを探しています。

近年、シニア世代・高齢者向け住宅や施設も多様化しています。
「有料老人ホーム」「ケアハウス」「グループホーム」「特別養護老人ホーム」
「サービス付き高齢者住宅」「インナーシティ高齢者特別賃貸住宅」「シルバーハウジング」等々・・、

居住希望者の健康状態や生活スタイル等によって、対象となる住まいは異なりますが、
これだけシニア世代が増えれば多種多様のニーズがあり、それに伴う供給が必要です。


庭付き一戸建てからマンションへと住み替えるシニア世代が増えている中、
近年は、あえて民間の一般賃貸のマンションへ住み替えるシニア世代の方も
増えている様子です。

理由は様々あるかと思いますが、民間一般賃貸マンションの方が
気楽に過ごすことができることも検討の一つのようです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そのような状況の中、健康でアクティブなシニア世代が住むための
民間賃貸マンションの物件数が足りません。


街中には賃貸マンションやアパートが数多くあり、
供給過剰と言っても過言ではない棟数・戸数が建っていますが、
残念ながら、シニア世代(高齢者)に対する賃貸懸念を抱くオーナー様が多く、
賃貸可能物件が限定的なことが要因です。

 

近年は、入居時と併せて警備会社と契約することで受けられる「見守りサービス」等があり、
このようなサービスを積極的に活用し、入居率を上げることで、
シニア世代の入居者とオーナー様の双方メリットがあるような
賃貸マンション斡旋・運営が必要となるのではないかと思います。

 

今後、益々増えていく「シニア・高齢者世代」と「空き家・空き室」。
この双方のマッチングが今後の空き家・空き室活用のキーポイントになるかもしれません。

近年、相続した「住宅」を賃貸活用行う方が増えています。

令和元年。人口減少が本格的に進んでいく時代・・、
住宅がどんどん余っていく・・、
このような表現でこれからの社会構造や住宅事情を例えてしまうと
“将来真っ暗”な印象になってしまいます。

結婚して購入したマイホーム。それ以外に親から相続した実家。
自身で購入したマイホームと夫婦それぞれが相続した実家の合計3件の
自宅を家族で所有するということも、最近では珍しくありません。

そのような場合、相続したご実家を賃貸活用することも考えてみては如何でしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

確かに、冒頭にて記載した通り、住宅が有り余る時代のなか、
折角、賃貸活用のために家財処分や室内リフォームなど行ったにもかかわらず、
借り手が見つからないために労力や費用が無駄になる懸念もあると思います。

ただ、実際には、案外スムーズに借り手が見つかり、
しかも想定以上の良い条件にて賃貸できるケースも多くあるのです。

理由は、相続した「ご実家」の多くは、「一戸建住宅」又は「分譲マンション」です。
そもそも、一戸建住宅の賃貸は賃貸住宅市場の中でも数少なく、
重宝されるケースが多くあります。
また、敷地内に駐車場がある住宅も多く、マンションには無い良さ・魅力があるのです。

分譲マンションの場合、一般の民間マンションとは異なり、
間取りや広さが大きいタイプの部屋が多いため利用者に人気があります。
その他、建物規模にもよりますが、日中は管理人が常駐し、
一般賃貸マンションよりも管理が行き届いている分譲マンションが多いことも人気の理由です。

 

 

 

 

 

 

 

貸す側の懸念材料となる賃貸中の維持管理については、
近年は様々な保証サービス等が充実し、賃貸活用中のトラブルなどのリスク回避も
多様に行われるようになっています。

世の中の流れで、「所有価値」よりも「利用価値」へと価値基準が変化するなか、
ご家族から引き継いだ大切な「住宅資産」を活かすこと、本格的に検討してはいかがでしょうか。

参考)
「マイホーム借り上げ制度」について。