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近年、相続した「住宅」を賃貸活用行う方が増えています。

令和元年。人口減少が本格的に進んでいく時代・・、
住宅がどんどん余っていく・・、
このような表現でこれからの社会構造や住宅事情を例えてしまうと
“将来真っ暗”な印象になってしまいます。

結婚して購入したマイホーム。それ以外に親から相続した実家。
自身で購入したマイホームと夫婦それぞれが相続した実家の合計3件の
自宅を家族で所有するということも、最近では珍しくありません。

そのような場合、相続したご実家を賃貸活用することも考えてみては如何でしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

確かに、冒頭にて記載した通り、住宅が有り余る時代のなか、
折角、賃貸活用のために家財処分や室内リフォームなど行ったにもかかわらず、
借り手が見つからないために労力や費用が無駄になる懸念もあると思います。

ただ、実際には、案外スムーズに借り手が見つかり、
しかも想定以上の良い条件にて賃貸できるケースも多くあるのです。

理由は、相続した「ご実家」の多くは、「一戸建住宅」又は「分譲マンション」です。
そもそも、一戸建住宅の賃貸は賃貸住宅市場の中でも数少なく、
重宝されるケースが多くあります。
また、敷地内に駐車場がある住宅も多く、マンションには無い良さ・魅力があるのです。

分譲マンションの場合、一般の民間マンションとは異なり、
間取りや広さが大きいタイプの部屋が多いため利用者に人気があります。
その他、建物規模にもよりますが、日中は管理人が常駐し、
一般賃貸マンションよりも管理が行き届いている分譲マンションが多いことも人気の理由です。

 

 

 

 

 

 

 

貸す側の懸念材料となる賃貸中の維持管理については、
近年は様々な保証サービス等が充実し、賃貸活用中のトラブルなどのリスク回避も
多様に行われるようになっています。

世の中の流れで、「所有価値」よりも「利用価値」へと価値基準が変化するなか、
ご家族から引き継いだ大切な「住宅資産」を活かすこと、本格的に検討してはいかがでしょうか。

参考)
「マイホーム借り上げ制度」について。

国土交通省 平成30年10月1日~31年1月1日の「地価LOOKレポート」を公表

国土交通省はこのほど、主要都市の高度利用地等における平成30年10月1日~31年1月1日の
地価動向を調査した「地価LOOKレポート」を公表した。

調査対象は東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方圏23地区の全国100地区
(住宅系地区32地区、商業系地区68地区)。

それによると、主要都市の地価は全体として緩やかな上昇基調が継続し、
上昇地区数は前期96地区から今期97地区と、上昇地区数の割合が4期連続して9割を上回った。
ただし、0~3%の緩やかな上昇の地区が70地区。

地方圏の商業系1地区(長野駅前)が横ばいから緩やかな上昇に転じ、京都市の京都駅周辺、
河原町や大阪市の西梅田、茶屋町、中之島西をはじめとする13地区で上昇幅が拡大し、
3~6%の比較的高い上昇となった。上昇幅が縮小したのは東京都の新宿三丁目。

このような地価上昇の主な要因としては、景気回復、雇用・所得環境の改善、低金利環境の下で、
空室率の低下、賃料の上昇等好調なオフィス市況や再開発事業の進展による魅力的な空間・賑わいの創出がある。

さらに、訪日観光客の増加に対応した旺盛な店舗、ホテル需要、利便性の高い地域等での
堅調なマンション需要などによって、オフィス、店舗、ホテル、マンション等に対する
不動産投資が引き続き堅調なことが挙げられる。

住宅ローンが残っていれば賃貸活用ができない!?

近年、住まなくなった住宅を賃貸活用するケースがとても増えており、
それに伴い、各種保険や賃貸保証など、賃貸活用を行う上での様々な
環境整備が整い、一般の方も安心して賃貸業を行うことができるようになりました。

住宅を賃貸する方々の事情も、

「買い替えて住まなくなった空き家を賃貸する人」
「転勤でやむをえず賃貸する人」
「住宅ローンの返済難で賃貸する人」
「相続した実家を賃貸する人」
「賃貸活用を目的に取得した住宅を賃貸する人」

等々・・、様々です。

その中で、賃貸する住宅に、「住宅ローン」が残っている場合、
賃貸活用時には注意が必要です。
その理由は、住宅ローンの借り入れ当時、あくまでも自己居住を
目的として取得するためのローンであることから、
事情の変化(賃貸等)の際は、原則、借入先の金融機関の承諾が必要となります。

例えば、「転勤でやむをえず賃貸するために承諾して欲しい」
「売却しても住宅ローンの完済がでないため、やむをえず賃貸するために承諾して欲しい」等、
金融機関に申請します。事前に金融機関に報告・承諾を行わずに賃貸した場合、
契約違反により、「期限の利益の喪失」や「優遇金利の見直し」などの
ペナルティーを科せられる可能性があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ただ、実際のところは、金融機関に対する承諾が必要と知らずに、
そのまま賃貸活用している方々も多くおられるのが実情です。
また、昨今の住宅事情や情勢などを鑑み、金融機関側もあまり事細かく
追及していない現状もあります。
金融機関の立場としても、住宅ローンを完済されるよりも
借り続けてもらう方が望ましいですし、
また、資金難等にてローンを滞納されるよりも
賃貸活用してでも約定通りに返済続けてもらえる方が望ましいという
本音があると思われます。

「住宅ローンが残っていれば、賃貸活用が出来ない」と思っていた方も
多くおられるようですが、近年は、金融機関も柔軟に対応していることから、
活用を断念していた方は、一度、ご相談されてみてはいかがでしょうか。

自宅や敷地内で人が亡くなられた不動産の扱いについて(不動産の心理的瑕疵)

近年、不動産の売却相談で、心理的瑕疵の検討が必要なご相談案件が増えています。

そもそも、不動産の「心理的瑕疵」とは・・・

 

先ず、一般的に言われる「瑕疵」とは、表面的には見えない(隠れた)
“欠陥(けっかん)”のことです。
不動産売買では、「瑕疵担保責任」という言葉がありますが、
売却後、売買物件に不具合が見つかった場合、
一定期間内であれば売主の責任にて修復義務等を負うことを「瑕疵担保責任」と言います。

 

上記の通り、一般的な「瑕疵」とは物件の物理的な欠陥や不具合のことを差しますが
「心理的瑕疵」とは、一般的に考えて、人が心理的抵抗や嫌悪感を抱くと想定される出来事が
その物件内にて発生した事実を言います。

 

例えば、建物内で事件や事故が起こった(自殺・他殺等)等です。
近年、高齢化社会に伴い、高齢者一人暮らしがもたらす孤独死も
対象とされるケースがありますが、内容によって見解や判断は様々です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

少し露骨な話になりますが、夏場に1ヶ月以上も気づかず、
死体が腐敗した状態で発見された場合などは、
明らかに「心理的瑕疵」の対象となりますが、
前日に電話で話をしたが、翌日訪問すると亡くなっていた・・、
などは心理的瑕疵には該当しないのではないかという見解や解釈も
近年では増えつつあります。

 

いずれにしても売主から見た場合、当該物件が心理的瑕疵物件に
該当するか否かについての実質的な影響は「価格」です。
出来事の内容によって異なりますが、大事件であれば評価に対する影響は大きく、
又、比較的容認できるような内容であればあまり評価には影響しないという
イメージですが、具体的な評価指針があるわけではありません。
また、その出来事が心理的瑕疵に該当するのか否かの判断基準も特にないことから、
事後のトラブルを未然に防ぐため、予め買主側へは出来るだけの事実を伝えることが望ましい、
と実務上では言われています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

売主様(相続人)からすれば、親族の不幸があり、
その上に対象不動産が「心理的瑕疵」物件として取り扱われてしまう
二重の苦悩を受けることとなりますが、
私たちがご相談を受けた方々のご意見では、
「対象不動産の売却は、心情・気持ちをリセットするためには必ず必要なこと」
と言われる方が多くおられます。

 

心理的瑕疵と思われる案件相談は、私たちもご相談者の事情や背景を勘案し、
また、できる限りご意向に副いながらお手続きを進めていくよう心がけています。

地方の空き家・空き地は“お金を支払い”処分する時代へ

空き家・空き地問題。
今後、ますます様々な問題が浮き彫りとなることは必然です。
それは、空き家・空き地を所有になられている方々も、
薄々と感じ取られていることが伺えます。


私たちの所にも多くの相談が寄せられますが、
その多くが都心から遠く離れた地方の空き家・空き地相談です。

以前から、所有している空き家については漠然とは悩んでいたけれど、
先日、息子から「あそこの田舎の空き地、親父の代で整理しておいてくれよ。」と、
くぎを刺されて言われたために相談に来た・・、
など、自分達の世代で整理・決着をつける為といった理由が比較的多いです。

しかし、処分といっても、空き家・空き地の場合、家屋(建物)であれば、
解体すれば整理可能ですが、土地の場合、有償・無償にかかわらず、
引き受け相手が見つからなければ手放すことができません。
そこで、「幾らでもいいから売却したい。」とよく言われますが、
1円・10円・100円という金額でも売れない空き家・空き地が多く、
「それでは、無償でも良いから処分して欲しい」と第二段階として言われます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近年は、その空き家・空き地が所在する市区町村などの地方自治体に、
「寄付申請」を行っても、殆ど引き受けてくれません。
地方自治体も将来的に必要となる可能性がある土地なら
寄付を受け付けてくれる場合がありますが、それはよほどの物件です。
そのような土地なら、不動産流通市場でも多少の評価がつきます。

ただ、近年、空き家・空き地所有者の様々な諸事情によって、
“どうしても手放したい(処分したい)”
という方々もおられます。

そのような場合、最近では、

一定の金額を支払い、 相手方に空き家・空き地を引き取ってもらう

というケースがあります。
それでは、一定の費用とは、どれくらいの金額なのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

引き取り費用については、対象となる空き家・空き地により様々ですが、
いくつかの考え方があります。

1.空き家の場合
建物の解体費用+手数料+一定期間の固定資産税等+一定期間の維持管理費

2.空き地の場合
当初の樹木伐採費用+手数料+一定期間の固定資産税+一定期間の維持管理費

 

上記、いずれにしても、地方の空き家・空き地の場合、
固定資産税等の年額はあまり大きな負担とはなりませんが、
維持管理費をどのように試算するのかがポイントとなります。
維持管理費については、現地の現状により個別要因が大きく異なることから、
ケースごとの対応となるようです。

空き家・空き地の所有者も、“目の上のたんこぶ”の如く
以前から悩まされていた田舎の空き家・空き地の処分が出来ることで、
大きな心の整理がつくという観点から、金銭の問題ではないという方もおられます。

本来であれば、空き家・空き地という不動産(財産)を売却し、
その対価として代金を受領するのが普通ですが、
“代金を支払って不動産を処分する”という、時代となってしまいました。

いつまで続く!? 住宅ローン超低金利

弊社店舗の営業時間中に、多くの金融機関の担当者(住宅ローン担当)が、
営業の外回りでご来店になられます。
「〇〇銀行の〇〇です。マイホームを購入されるお客様の案件がございましたら、
是非、当銀行にお申し付け下さい。」
というような感じです。

近年は、がん保険付きの商品や三大疾病付きの住宅ローンなど、
各金融機関も様々な商品を提供し、顧客獲得に繋げる努力を行っています。
その中で、なんといっても金利の低さには驚かされます。
金融機関や申込人の属性などで細かな融資条件は異なりますが、
変動金利が0.4%台など、驚くような超低金利合戦が続いています。

 

 

とある金融機関の担当者の話では、この貸し出し金利では銀行側の事務費などの
諸経費すら賄えないような状態となっており、
「住宅ローン」という商品単体では利益が出ないのが現状のようです。
そのような状況にも関わらず、なぜ、超低金利の融資を続けるのでしょうか。

先ず、日銀の政策でお馴染みの「マイナス金利政策」に伴う金融緩和の影響です。
銀行側は融資先を常に探しています。法人融資や個人融資。
できるだけ高額融資を行う為には個人よりも法人に対する融資の方が望ましいですが、
当然ながらリスクも伴います。

それに比べて個人融資はリスクが低く、また、住宅ローンの場合は融資額も比較的多いことから、
盛んに行われているのです。ただ、本来であれば、銀行は“利ざや”で利益を生む業務ですが、
前述の通り、“利ざや”がない状況にも関わらず積極的に顧客獲得を目指している理由は、
銀行業務の多様化にあります。

一つの例で言うと、「2007年より銀行での保険の販売が全面解禁」となりました。
「保険の販売」と「住宅ローン」がどう結びつくのか理解できないかもしれませんが、
銀行側は「住宅ローン」という顧客との繋がり(パイプ)を使って、
保険などの金融商品の販売に繋げていく思惑があるのです。

そもそも、住宅ローンを借りる方の対象年齢は、主に20代~40歳代といった
将来設計を行う世代の方々です。
住宅ローンは最長35年といった長期に渡る顧客との大切な繋がりとなり、
銀行にとって一生の顧客となって頂けるような重要ツールという
位置付けになっているのが昨今の実情です。

 

 

今後の経済や景気動向によって、住宅ローン金利の変動もあるでしょうが、
これからも昔のような高い金利に戻ることは考えにくく、
当面は、マイホーム購入者にとって良好な融資環境が続くのではないかと思われます。

国土交通省お墨付き「安心R住宅制度」創設

“既存住宅を買いたい”“既存住宅に住みたい”を増やす!

 

「安心R住宅制度」 個人消費として最大のお買い物「マイホーム」。
35年の住宅ローンにて購入したにもかかわらず、
“半年後に雨漏りが発生”なんて、とてもショックです。

新築住宅の場合、購入後10年間の瑕疵担保責任が売主の義務として定められており、
売主の負担にて修繕・保証を受けることが可能です。
しかし、売主が一般個人の既存住宅を購入した場合は 瑕疵担保責任が2~3ヶ月
という短期のケースが多く、 十分な補償を受けることが出来ないのが実情です。

☆「安心R住宅制度」では、「中古住宅」とは言わずに「既存住宅」と表現しています。
※瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵(欠陥)が発見された場合、
その定められた期間までは売主側にて保証義務や損害賠償義務を負うことです。

 

 

マイホーム購入を検討する顧客心理として、
既存住宅は「汚い」「不安」「分からない」などのマイナスイメージが強く、
良質な中古住宅でさえ売れずに解体・建替えなどを余儀なくされることもあるのです。
そこで、国土交通省は耐震性や瑕疵保証など一定の条件を満たした既存住宅を、
国のお墨付きを与えマイナスイメージを払拭し、
既存住宅の流通を促すことを目的として「安心R住宅制度」を創設しました。


「安心R住宅」の要件・基準は以下の通りです。

◆「不安」の払拭  

①一定の耐震性を有すること。   
 ・昭和56年6月1日以降に着工したもの   
 ・昭和56年5月31日以前に着工したもので、耐震診断や耐震工事を施し、    
  販売広告時点で耐震性が確認されているもの。  

②建物状況調査(インスペクション)を実施し、  
 構造上の不具合及び雨漏りが認められず(又は、不具合箇所の改修が完了しているもの)
 購入予定者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を付保できる用意がなされているもの。


◆「汚い」イメージの払拭  

①基準に合致したリフォームを実施し、従来の既存住宅の「汚い」  
 イメージが払拭されていること。尚、リフォームが実施されていない場合は、  
 参考価格を含むリフォームプランの情報を付すること。

②外装や主たる内装・水廻り(キッチン・浴室・トイレ・洗面所)の現状写真の情報提供すること。


◆「わからない」イメージの払拭  
※「有り」「無し」「不明」の開示が必要な項目

①下記について情報収集を行い、広告時点において情報の有無を開示の上、  
 購入検討者の求めに応じて詳細情報の開示を行うこと。  
 ・新築時の情報:適法性に関する情報、住宅性能評価に関する情報、設計図書に関する情報。  
 ・過去の維持管理の履歴に関する情報:維持管理計画に関する情報(給排水管・設備の検査、定期保守点検等)
  防蟻に関する情報<戸建て住宅のみ>、修繕に関する情報、リフォーム・改修に関する情報
 ・保険・保証に関する情報:構造上の不具合及び雨漏りに関する保険・保証の情報、   
  その他の保険・保証の情報(給排水管・設備・リフォーム工事の関するもの、
  シロアリに関する情報<戸建て住宅のみ>等)   
 ・省エネに関する情報:断熱性能に関する情報、開口部(窓)の断熱に関する情報、その他省エネ設備等に関する情報  
 ・共同住宅の共用部分に関する情報:管理規約に関する情報、修繕積立金の積立状況に関する情報、
  大規模修繕計画に関する情報、修繕履歴に関する情報


この要件・基準を満たした既存住宅が「安心R住宅」として物件広告に上記のマークが付けられています。

 

この制度は平成29年12月から施行し、今後、徐々に住宅流通市場に普及していくことと思われます。
また、それに伴い、既存住宅の流通量が増えるとともに、全体的な既存住宅の品質向上の底上げにも
繋がることが期待されています。

 

 

国土交通省「安心R住宅制度」サイト

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html

不動産市場にも「ビットコイン」の波が押し寄せている!?

賃貸住宅市場にも「ビットコインでの支払い」が現実のものとして広まり始める

 

インターネット上の仮想通貨ビットコインでの決済対応が広がりを見せる中、電気代、ガス代、

携帯電話といった公共料金に合わせて、家賃の支払いにビットコインが使われる時代が迫っているようです。

不動産業界関連では、賃貸住宅の家賃の決済手段として、実用化に向けた動きが一部で見られ、

来年には具体的 な運用が進む予定となっている様子。

 

ビットコインでの家賃支払いが現実化すると、市場も大きな変化に直面することになりますが、

具体的なイメージは現実的にまだ見えてきません。

 

 

ビットコインは価格が定まっていないこともあって、投機色の色合いが濃いと見られていますが

決済面でメリットの部分も多くeコマース(電子取引)分野で急速な広がりを見せています。

 

今後、物件価格、仲介手数料、賃料の支払いにビットコインが使用されるケースも、

そう遠くはない時代となってるのかもしれません。

 

すでに東京都内で不動産仲介手数料のビットコイン決済を開始した事例が見られ、賃貸住宅市場にも

「ビットコインでの支払い」が現実のものとして広まり始めるのは、目の前まで近づいているようです。

中古住宅購入時の指標「安心R住宅」制度創設

マイホーム購入のご検討にあたり、中古の木造一戸建住宅等を見学したときに品質などの懸念によって
購入を躊躇したことはないでしょうか。
現状のいわゆる「中古住宅」は、品質や性能などの適切な情報提供が行われておらず、
見た目や営業マンの口頭での情報だけで購入判断を行わなければならない状況です。

そこで、国土交通省は、スクラップ&ビルド政策(新築主導型)からストック住宅政策(既存・中古住宅主導型)
への住宅政策転換に伴い、「中古住宅」の流通を促進していくために新たな制度の創設を行っています。
それが「安心R住宅」制度です。

 

 

「安心R住宅制度」とは・・・
正式名称は「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度」です。一定の要件を満たす既存住宅について、
国が登録した事業者団体を通じて「安心R住宅」の商標を広告販売時に付与できる制度です。

 

◆「安心R住宅」の要件
(1)「不安」の払拭
・現行の建築基準法の耐震基準に適合するもの又はこれに準ずるもの。
・既存住宅売買瑕疵保険契約を締結するための検査基準に適合したものであること。
・管理規約及び長期修繕計画を有するとともに、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示すること。

 

(2)「汚い」イメージの払拭
・事業者団体毎に「住宅リフォーム工事の実施判断の基準」を定め、基準に適合した
リフォームを実施し、従来の既存住宅の「汚い」イメージが払拭されていること。また、
リフォームが実施されていない場合は、リフォームに関する提案書(費用に関する内容を含む)
を付与するとともに、住宅購入者に求めに応じてリフォーム事業者をあっせんすること。
・外装、主たる内装、台所、浴室、便所、及び洗面設備の現況写真を閲覧できるようにすること。

 

(3)「わからない」イメージの払拭
・下記について情報収集を行い、広告をするときに、当該住宅に関する書類の保存状況等を記載した
書面を作成・交付するとともに、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示。
※内容:「建築時の情報」「維持保全の状況に係る情報」「保険又は保証に係る情報」
「省エネルギーに係る情報」「共用部分の管理に係る情報」その他。

 

上記の要件は、国土交通省が行った「住宅購入検討者が中古住宅を検討する際に懸念となっていること
についてのアンケート」を基に、「不安」「汚い」「わからない」というワードから、
内容を細分化して決定したものです。

 

この制度は、来春から開始されるようですが、制度開始後の普及については、徐々に「安心R住宅」の
ロゴが付いた中古住宅が流通していくのではないかと思われます。

 

この制度だけでは、中古住宅購入検討を行うための情報集として十分ではないですが、
公的機関が優良認定を行うことによる意味や役割は大きく、購入検討者にとっても一つの
判断材料となるのではないでしょうか。

総務省発表「日本の世帯構造等基本集計」結果から見る住宅事情

先日、総務省統計局が発表した、平成27年国税調査に基づく
「世帯構造等基本集計」の結果によると、
日本の世帯構造は以下の通りとなっています。

 

◆世帯総数:5,344万8,685世帯
(その内)
◇ 一般世帯数:5,333万1,797世帯
◇施設等の世帯:   11万6,888世帯

(一般世帯の家族類型別)
◇ 1人の世帯 :1,841万7,922世帯
◇ 夫婦と子供
  から成る世帯:1,428万8,203世帯
◇夫婦のみの世帯:1,071万8,259世帯
◇ 一人親と子供
  から成る世帯:  474万7,976世帯

 

前回(5年前)の調査結果と比べると、単独世帯は9.7%上昇しており、
1割近く増えています。この統計結果から、近年の住宅・空き家事情を照らし
合わせた場合、周辺地域では、今後ますます利用しない住宅・空き家が有り余る
状況となることが伺えます。また、1人の世帯の内、65歳以上の単独世帯が、
前回よりも23.7%上昇し、今後、その方々が住まう「シニア住宅」の建設も増える
ことが想定されることから、ますます「住宅余り問題」「空き家問題」が深刻化していきます。

 

日本の世帯事情の変化に沿った新たな住宅建設も大切ですが、その側面に生まれる
「住宅・空き家問題」の解決も併せて考える必要があるのではないでしょうか。