2022年度の国内の死亡者数はおおよそ156万人となり、戦後最多の人数となりました。人が亡くなれば相続が発生することとなり、これは老若男女問わない話です。その中でも当然ながら故人（被相続人）は高齢者が圧倒的多数を占め、一般的には子供たちが親の資産を相続することとなります。私たちが活動拠点とする神戸市内でも年間約1万7千人の方がお亡くなりになられており、それだけの相続が発生していることになります。
その相続する資産の中でも多くの割合を占めるのが、土地・建物などの「不動産」です。また、その不動産の中でも一般的に言う「実家」については、当時、両親が購入した金額が低く、売却時に発生する譲渡所得税に悩まされている方が多くおられるのが実情です。そのようなことから、国税庁では、相続によって取得した居住用の空き家を３年以内に譲渡した場合の特別控除の特例を以下の通り定めています。
この特例措置は、実家を譲渡（売却）したとき、譲渡益に対して3,000万円までの控除が適用されるものです。この要件の適用を受けるには、相続発生後３年以内に譲渡しなければなりません。
【主な適用要件】
◆対象となる空き家）
① 被相続人が居住の用に供していた土地建物 ※但し、マンションは不可
② 昭和５６年５月３１日以前に建築された住宅
※①②両方の条件に該当するもの。
◆適用期間）
相続の開始から３年を経過する日の属する年の１２月３１までの間に譲渡したもの。
◆売却条件）
Ａ）耐震リフォームなどを行い、新耐震基準を満たしたうえで譲渡すること。
Ｂ）建物を取り壊して更地にして譲渡すること。
上記Ａ）・Ｂ）のどちらかの方法にて譲渡すること。
◆適用事例）
父親は既に他界し、母親一人暮らしをしていた家（実家）がある。２年前に母親も亡くなり、相続した実家をそのまま空き家にしていたが、老朽化が進むことを懸念し売却検討した。ただ、そのまま売却すれば、譲渡所得税が大幅にかかるため、建物解体行い、更地にして特別控除を受けたことで、譲渡所得税を大幅に軽減することが出来た。
・事例の売却内容）
対象不動産）
所在：神戸市東灘区 物件種類：木造一戸建 築年月：昭和３８年１０月
土地：150㎡ 建物：100㎡
売却価格及び売却諸費用）
売却価格：4,000万円 売却諸費用：300万円（内、解体費用150万円）
当時の取得費）
不明（当時、親が購入した価格等が分からない）
⇒当時の取得費が不明の場合、売却価格×５％を当時の取得費となります。
※今回の場合、売却価格4,000万円×５％＝200万円（取得費）
譲渡所得税計算）
売却価格4,000万円－取得費200万円－売却諸費用300万円＝3,500万円
①・・3,000万円特別控除が適用されない場合
3,500万円×20%（税率）＝700万円（譲渡所得税）
②・・3,000万円特別控除が適用される場合
3,500万円－3,000万円×20%（税率）＝100万円（譲渡所得税）
税金の差額が600万円
結果、今回、３年以内の売却が実現したことで3,000万円特別控除を受けることができ、この事例では600万円の節税となった。
親から相続した実家は、当時、親がその物件を取得した費用（購入費用等）が分からないケースも多く、そのような場合は、売却価格の５％しか当時の取得費として計上することができません。取得原価が低ければ必然的に高額な譲渡益が発生してしまい、それに伴う納税も高額になります。（親自身もその実家を相続して取得していたのであれば、尚更わからないケースも珍しくありません。）また、当時の取得価格が分かっていても、建物の費用については、減価償却を考慮しなければならず、当時に購入した金額そのまま取得費用となる訳ではないことも注意が必要です。
よって、相続した実家を譲渡（売却）した際は、高額な譲渡所得税が発生するケースが多くなるのが実情なのです。
そのようなことから、実家を売却すれば税金が掛かることを懸念し、空き家のまま放置していた方が多かったのですが、平成２８年の税制改正により当制度が創設され、徐々に浸透しています。
この税制優遇措置は、令和９年１２月３１日までの譲渡の適用期限となる時限立法となります。現在、お持ちになられている相続したご実家のご売却をお悩みになられている方にとっては、大きな決断材料となる制度かと思われます。
私たちも当制度を活用した「ご実家売却」のお手伝いを行う目的として、万一、一般仲介の売り出しで３年以内に売却が困難な場合にご活用頂く「買取り制度」を設け、売主様のサポートをさせていただく体制を整えています。
現在、空き家のままにしているご実家が、当制度の対象となるのか否か、また、対象となる場合、どれくらいの節税となるのかなどの疑問にもお答えさせて頂きます。
お気軽にご相談下さい。
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