不動産関連ニュース

令和３年５月２０日、国土交通省は、居住者や利用者らが死亡した
住宅などの「事故物件（心理的瑕疵）」について、
売買や賃貸時の次の利用者に対して告示するケースをまとめた指針案を
初めて公表しました。
内容は、病気・老衰・転倒事故による死亡については告知対象外。
また、殺人・自殺・火災による死亡は告知対象としましたが、
賃貸物件についてはその事件・事故発生から３年経過すれば告知不要という
見解となりました。
また、今後、６月１８日まで一般からの意見を募り、決定するとのことです。

不動産の「事故物件（心理的瑕疵）」については、宅地建物取引業法上の
「重要事項説明」での告知事項に該当しますが、その線引きが不明確で、
具体的な判断については対象不動産を取扱う不動産事業者個々の判断に
委ねられていました。
そのため、その事故物件に居住した利用者とのトラブルや訴訟などに発展するケースが増え、
建物内で死亡した不動産の取扱い方法については今後の課題となっていました。

ただ、今回、一定の方向性は示されましたが、国土交通省がとりまとめた指針を
全ての物件に杓子定規の通り当てはめて取扱いすることはできないのではないかと思います。

理由は、今回、老衰による死亡については告知対象外となっていますが、
実際、俗に言う「孤独死」の場合、長期間放置され、発見された時には
死体が腐敗されているようなケースでも、所有者や不動産事業者の告知義務対象外で
済ませることが可能でしょうか。

筆者（不動産事業者）の見解では、そのような場合、告知義務は必要かと考えます。
今回の指針はあくまでも指針＝参考論であり、事故物件のケースバイケースで都度判断が
必要かと思います。

また、今回、国土交通省「事故物件」の取扱いに関する指針をとりまとめた理由や背景は、
近年の高齢化社会によって増加している高齢者の死亡状況、一般的な自宅での看取られ死や
死亡後数日程度で発見された（比較的すぐに発見された）孤独死などが事故物件扱いすることなく、
一般的な流通物件であるということを国や当局が事前に方向性を示すことで、
過敏に反応する利用者と不動産事業者とのトラブルを未然に防ぐことを目的としているものだと思います。

次に、賃貸物件については３年経過すれば告知不要という指針について、
一定期間経過すれば一般的な流通物件として取扱いすることが出来るようになり、
いつまでも事故物件として借り手が無い空き住戸として放置されることのないよう
社会的経済損失を軽減するための措置的な意味合いも含まれているのではないかと思います。

「事故物件」のような捉え方や解釈が人それぞれ異なる問題について、
社会事情や人間心理を照らし合わせた場合、現在の高齢化社会に伴い
益々自宅死が増えることが想定される世の中と、高度で複雑な社会変化により
人間（顧客）心理も繊細かつ敏感になっている狭間で、
今後も増え続け行くであろう事故物件について、今後どのように取り扱うべきかの
一定の指針は必要かと思います。

このような指針案が設けられた現状では、単に自宅で亡くなられただけの不動産を
「事故物件」と言うこと自体、不適切かもしれません。

当然ですが、人は必ず亡くなります。
それは自然なことだと思うことと、嫌悪感との線引きは、
その事実の経緯やその捉え方などが複雑に絡みあうことから、
意見や考えを慎重に取り纏める必要があると思いますが、
今回、不動産・住宅の取扱いについては一定の方向性は示されました。

この指針案について皆さんはどのようにお感じでしょうか。

◆関連コラム

自宅や敷地内で人が亡くなられた不動産の扱いについて（不動産の心理的瑕疵）
https://www.toplife.jp/blog/2812/

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現在、マンション・アパートやテナントビルをご所有のオーナー様で、
入居者やテナントから新型コロナの影響による賃料支払いの猶予や減免などの
ご相談を受けるケースが増えています。

そのようなオーナー様にご活用いただける、各省庁の支援制度や情報について、
以下の通りまとめております。どうぞ、ご参考下さい。


・不動産所有者等が賃料支払いを減免・猶予した場合の支援策について（国土交通省）

https://www.mlit.go.jp/common/001342197.pdf

・資金繰りやローンの返済等でお困りの皆様へ（金融庁）

https://www.fsa.go.jp/ordinary/coronavirus202001/06.pdf

・経済産業省の支援策まとめ

https://www.meti.go.jp/covid-19/

新型コロナウイルス感染症で影響を受けている事業に対する支援・助成金・給付金等がまとめられています。

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新型コロナウイルス感染症の影響により、やむを得ず住宅ローン減税の入居期限要件を満たせない場合でも、

代わりの要件を満たすことで期限内に入居したのと同様の減税措置が適用されることとなります。

・新型コロナウイルス感染症の影響で期限内に入居できない方へ（国土交通省）

https://www.mlit.go.jp/common/001339435.pdf

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神戸市では、隣地等の統合（取得等）に伴い、
住環境の改善が図られると認められる場合には、
隣地統合に掛かる測量明示費・登記費用・不動産仲介料等の
諸費用の一部についての補助制度が設けられています。

補助内容）
◆対 象 者：狭小地等その隣地を統合した個人又は法人
◆対象地域：神戸市内
（但し、密集市街地「灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水」を除く。）
◆補助対象：測量費・明示費・登記費用・仲介手数料
◆補助金額：最大５０万円
◆主な条件：平成３０年１０月１日時点で、隣地若しくは自己所有地が６０平米未満であること。
　　　　　　 取得予定地と自己所有地が２Ｍ以上接していること。
                      隣地と対象地が異なる者が所有していること。等
                      土地の売買契約締結前に補助申請を行うこと。

※申請については、令和２年１月３１日まで受け付け予定。（但し、予算に達し次第、終了。）
※密集市街地については、別条件の隣地統合補助事業にて対応。

隣地取得をご検討の方で、上記条件に該当される場合、是非、この機会にご検討下さい。

先日、神戸市固定資産税課所有者調査担当より、
「空き家管理に関するお知らせ」ハガキが配布されました。

このお知らせは、昭和５６年５月３１日以前に建築された
旧耐震基準の建物をお持ちの納税義務者へ送付されています。

お知らせの内容については、２０１９年度、神戸市老朽空家等解体補助事業に伴う
「空き家の解体に伴う補助金（最大５０万円）」のご案内です。

補助金を受け取るための条件は
「破損のある古い空き家」
「幅２Ｍ未満の道のみに接する家屋」
「６０平米未満の土地に建つ家屋」
この３点が兼ね備えられていることになります。

この条件全てが叶う空き家を所有している方は少ないかもしれませんが、
該当者で且つ、解体を検討している方にとっては朗報です。

しかし、このお知らせには重要なポイントの内容が記載されていません。

それは、解体更地（空き地）となることで土地の固定資産税評価が上り、
解体前よりも全体の納税額が増える可能性があることです。

神戸市固定資産税課はこのお知らせの原稿作成に伴い、
あえて記載しなかったのでしょうか？
それとも記載することを忘れていたのでしょうか？

私は前者だと思いますが、皆様はどう思われますか。

国土交通省はこのほど、主要都市の高度利用地等における平成30年10月１日～31年１月１日の
地価動向を調査した「地価LOOKレポート」を公表した。

調査対象は東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏９地区、地方圏23地区の全国100地区
（住宅系地区32地区、商業系地区68地区）。

それによると、主要都市の地価は全体として緩やかな上昇基調が継続し、
上昇地区数は前期96地区から今期97地区と、上昇地区数の割合が４期連続して９割を上回った。
ただし、０～３％の緩やかな上昇の地区が70地区。

地方圏の商業系１地区（長野駅前）が横ばいから緩やかな上昇に転じ、京都市の京都駅周辺、
河原町や大阪市の西梅田、茶屋町、中之島西をはじめとする13地区で上昇幅が拡大し、
３～６％の比較的高い上昇となった。上昇幅が縮小したのは東京都の新宿三丁目。

このような地価上昇の主な要因としては、景気回復、雇用・所得環境の改善、低金利環境の下で、
空室率の低下、賃料の上昇等好調なオフィス市況や再開発事業の進展による魅力的な空間・賑わいの創出がある。

さらに、訪日観光客の増加に対応した旺盛な店舗、ホテル需要、利便性の高い地域等での
堅調なマンション需要などによって、オフィス、店舗、ホテル、マンション等に対する
不動産投資が引き続き堅調なことが挙げられる。

“既存住宅を買いたい”“既存住宅に住みたい”を増やす！

「安心Ｒ住宅制度」 個人消費として最大のお買い物「マイホーム」。
３５年の住宅ローンにて購入したにもかかわらず、
“半年後に雨漏りが発生”なんて、とてもショックです。

新築住宅の場合、購入後１０年間の瑕疵担保責任が売主の義務として定められており、
売主の負担にて修繕・保証を受けることが可能です。
しかし、売主が一般個人の既存住宅を購入した場合は 瑕疵担保責任が２～３ヶ月
という短期のケースが多く、 十分な補償を受けることが出来ないのが実情です。

☆「安心Ｒ住宅制度」では、「中古住宅」とは言わずに「既存住宅」と表現しています。
※瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵（欠陥）が発見された場合、
その定められた期間までは売主側にて保証義務や損害賠償義務を負うことです。

マイホーム購入を検討する顧客心理として、
既存住宅は「汚い」「不安」「分からない」などのマイナスイメージが強く、
良質な中古住宅でさえ売れずに解体・建替えなどを余儀なくされることもあるのです。
そこで、国土交通省は耐震性や瑕疵保証など一定の条件を満たした既存住宅を、
国のお墨付きを与えマイナスイメージを払拭し、
既存住宅の流通を促すことを目的として「安心Ｒ住宅制度」を創設しました。


「安心Ｒ住宅」の要件・基準は以下の通りです。

◆「不安」の払拭 　

①一定の耐震性を有すること。 　　
　・昭和５６年６月１日以降に着工したもの 　　
　・昭和５６年５月３１日以前に着工したもので、耐震診断や耐震工事を施し、 　　　
　　販売広告時点で耐震性が確認されているもの。 　

②建物状況調査（インスペクション）を実施し、 　
　構造上の不具合及び雨漏りが認められず（又は、不具合箇所の改修が完了しているもの）
　購入予定者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を付保できる用意がなされているもの。


◆「汚い」イメージの払拭 　

①基準に合致したリフォームを実施し、従来の既存住宅の「汚い」 　
　イメージが払拭されていること。尚、リフォームが実施されていない場合は、 　
　参考価格を含むリフォームプランの情報を付すること。

②外装や主たる内装・水廻り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）の現状写真の情報提供すること。


◆「わからない」イメージの払拭 　
※「有り」「無し」「不明」の開示が必要な項目

①下記について情報収集を行い、広告時点において情報の有無を開示の上、 　
　購入検討者の求めに応じて詳細情報の開示を行うこと。 　
　・新築時の情報：適法性に関する情報、住宅性能評価に関する情報、設計図書に関する情報。 　
　・過去の維持管理の履歴に関する情報：維持管理計画に関する情報（給排水管・設備の検査、定期保守点検等）
　　防蟻に関する情報＜戸建て住宅のみ＞、修繕に関する情報、リフォーム・改修に関する情報
　・保険・保証に関する情報：構造上の不具合及び雨漏りに関する保険・保証の情報、 　　
　　その他の保険・保証の情報（給排水管・設備・リフォーム工事の関するもの、
　　シロアリに関する情報＜戸建て住宅のみ＞等）　 　
　・省エネに関する情報：断熱性能に関する情報、開口部（窓）の断熱に関する情報、その他省エネ設備等に関する情報 　
　・共同住宅の共用部分に関する情報：管理規約に関する情報、修繕積立金の積立状況に関する情報、
　　大規模修繕計画に関する情報、修繕履歴に関する情報


この要件・基準を満たした既存住宅が「安心Ｒ住宅」として物件広告に上記のマークが付けられています。

この制度は平成２９年１２月から施行し、今後、徐々に住宅流通市場に普及していくことと思われます。
また、それに伴い、既存住宅の流通量が増えるとともに、全体的な既存住宅の品質向上の底上げにも
繋がることが期待されています。

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マイホーム購入のご検討にあたり、中古の木造一戸建住宅等を見学したときに品質などの懸念によって
購入を躊躇したことはないでしょうか。
現状のいわゆる「中古住宅」は、品質や性能などの適切な情報提供が行われておらず、
見た目や営業マンの口頭での情報だけで購入判断を行わなければならない状況です。

そこで、国土交通省は、スクラップ＆ビルド政策（新築主導型）からストック住宅政策（既存・中古住宅主導型）
への住宅政策転換に伴い、「中古住宅」の流通を促進していくために新たな制度の創設を行っています。
それが「安心Ｒ住宅」制度です。

「安心Ｒ住宅制度」とは・・・
正式名称は「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度」です。一定の要件を満たす既存住宅について、
国が登録した事業者団体を通じて「安心Ｒ住宅」の商標を広告販売時に付与できる制度です。

◆「安心Ｒ住宅」の要件
（１）「不安」の払拭
・現行の建築基準法の耐震基準に適合するもの又はこれに準ずるもの。
・既存住宅売買瑕疵保険契約を締結するための検査基準に適合したものであること。
・管理規約及び長期修繕計画を有するとともに、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示すること。

（２）「汚い」イメージの払拭
・事業者団体毎に「住宅リフォーム工事の実施判断の基準」を定め、基準に適合した
リフォームを実施し、従来の既存住宅の「汚い」イメージが払拭されていること。また、
リフォームが実施されていない場合は、リフォームに関する提案書（費用に関する内容を含む）
を付与するとともに、住宅購入者に求めに応じてリフォーム事業者をあっせんすること。
・外装、主たる内装、台所、浴室、便所、及び洗面設備の現況写真を閲覧できるようにすること。

（３）「わからない」イメージの払拭
・下記について情報収集を行い、広告をするときに、当該住宅に関する書類の保存状況等を記載した
書面を作成・交付するとともに、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示。
※内容：「建築時の情報」「維持保全の状況に係る情報」「保険又は保証に係る情報」
「省エネルギーに係る情報」「共用部分の管理に係る情報」その他。

上記の要件は、国土交通省が行った「住宅購入検討者が中古住宅を検討する際に懸念となっていること
についてのアンケート」を基に、「不安」「汚い」「わからない」というワードから、
内容を細分化して決定したものです。

この制度は、来春から開始されるようですが、制度開始後の普及については、徐々に「安心Ｒ住宅」の
ロゴが付いた中古住宅が流通していくのではないかと思われます。

この制度だけでは、中古住宅購入検討を行うための情報集として十分ではないですが、
公的機関が優良認定を行うことによる意味や役割は大きく、購入検討者にとっても一つの
判断材料となるのではないでしょうか。

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先日、総務省統計局が発表した、平成２７年国税調査に基づく
「世帯構造等基本集計」の結果によると、
日本の世帯構造は以下の通りとなっています。

◆世帯総数：５，３４４万８，６８５世帯
（その内）
◇　一般世帯数：５，３３３万１，７９７世帯
◇施設等の世帯：　　　１１万６，８８８世帯

（一般世帯の家族類型別）
◇　１人の世帯　：１，８４１万７，９２２世帯
◇　夫婦と子供
　　から成る世帯：１，４２８万８，２０３世帯
◇夫婦のみの世帯：１，０７１万８，２５９世帯
◇　一人親と子供
　　から成る世帯：　　４７４万７，９７６世帯

前回（５年前）の調査結果と比べると、単独世帯は９．７％上昇しており、
１割近く増えています。この統計結果から、近年の住宅・空き家事情を照らし
合わせた場合、周辺地域では、今後ますます利用しない住宅・空き家が有り余る
状況となることが伺えます。また、１人の世帯の内、６５歳以上の単独世帯が、
前回よりも２３．７％上昇し、今後、その方々が住まう「シニア住宅」の建設も増える
ことが想定されることから、ますます「住宅余り問題」「空き家問題」が深刻化していきます。

日本の世帯事情の変化に沿った新たな住宅建設も大切ですが、その側面に生まれる
「住宅・空き家問題」の解決も併せて考える必要があるのではないでしょうか。

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平成２９年９月２０日、国土交通省は、今年の７月１日時点の
都道府県基準地価について発表した。
全国的に見ると、商業地は平均値として０．５％の上昇、
住宅地は０．６％下落であるが、下落幅が縮小した。

特に、三大都市圏や福岡県などの大型都市については、
商業地・住宅地共に大幅な上昇となり、
店舗やオフィスの需要が顕著に増えていることや、
諸外国の観光客向けのホテルなど宿泊施設の建設ラッシュに伴う
需要増が地価上昇の後押しとなっている。

兵庫県内では、商業地については変動率がゼロで、
９年ぶりに横ばいとなったが、住宅地は１．０％下落となり、
県内地方の過疎化に歯止めがかかっていない状況が想定される。

その中でも商業地は、神戸市中央区の三宮センター街の入口付近が
県内最高額の平米あたり４４０万円、
上昇率ではＪＲ三宮駅近くの三宮町１丁目がトップとなった。
また、住宅地では、昨年３月にＪＲ摩耶駅が開業したのを受け
、神戸市灘区の三地点が上昇率の上位を占め、
最高額は人気の住宅街「岡本２丁目」の平米あたり５３万円となった。

今年の基準地価の報道について新聞紙面やニュースでは、
「地価上昇」「下落幅縮小」という発言や文章が飛び交っているが、
全国それぞれの地域を比較対象した場合、地域格差は歴然としており、
今後、益々その差は広がることが想定される。
また、不動産・建設業界では、東京オリンピックが終わった後の
２０２０年問題による「地価下落（暴落）」懸念もささやかれており、
都心部の土地需要もどこまで続くのかは不透明である。