不動産関連ニュース

国土交通省はこのほど、主要都市の高度利用地等における平成30年10月１日～31年１月１日の
地価動向を調査した「地価LOOKレポート」を公表した。

調査対象は東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏９地区、地方圏23地区の全国100地区
（住宅系地区32地区、商業系地区68地区）。

それによると、主要都市の地価は全体として緩やかな上昇基調が継続し、
上昇地区数は前期96地区から今期97地区と、上昇地区数の割合が４期連続して９割を上回った。
ただし、０～３％の緩やかな上昇の地区が70地区。

地方圏の商業系１地区（長野駅前）が横ばいから緩やかな上昇に転じ、京都市の京都駅周辺、
河原町や大阪市の西梅田、茶屋町、中之島西をはじめとする13地区で上昇幅が拡大し、
３～６％の比較的高い上昇となった。上昇幅が縮小したのは東京都の新宿三丁目。

このような地価上昇の主な要因としては、景気回復、雇用・所得環境の改善、低金利環境の下で、
空室率の低下、賃料の上昇等好調なオフィス市況や再開発事業の進展による魅力的な空間・賑わいの創出がある。

さらに、訪日観光客の増加に対応した旺盛な店舗、ホテル需要、利便性の高い地域等での
堅調なマンション需要などによって、オフィス、店舗、ホテル、マンション等に対する
不動産投資が引き続き堅調なことが挙げられる。

“既存住宅を買いたい”“既存住宅に住みたい”を増やす！

「安心Ｒ住宅制度」 個人消費として最大のお買い物「マイホーム」。
３５年の住宅ローンにて購入したにもかかわらず、
“半年後に雨漏りが発生”なんて、とてもショックです。

新築住宅の場合、購入後１０年間の瑕疵担保責任が売主の義務として定められており、
売主の負担にて修繕・保証を受けることが可能です。
しかし、売主が一般個人の既存住宅を購入した場合は 瑕疵担保責任が２～３ヶ月
という短期のケースが多く、 十分な補償を受けることが出来ないのが実情です。

☆「安心Ｒ住宅制度」では、「中古住宅」とは言わずに「既存住宅」と表現しています。
※瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵（欠陥）が発見された場合、
その定められた期間までは売主側にて保証義務や損害賠償義務を負うことです。

マイホーム購入を検討する顧客心理として、
既存住宅は「汚い」「不安」「分からない」などのマイナスイメージが強く、
良質な中古住宅でさえ売れずに解体・建替えなどを余儀なくされることもあるのです。
そこで、国土交通省は耐震性や瑕疵保証など一定の条件を満たした既存住宅を、
国のお墨付きを与えマイナスイメージを払拭し、
既存住宅の流通を促すことを目的として「安心Ｒ住宅制度」を創設しました。


「安心Ｒ住宅」の要件・基準は以下の通りです。

◆「不安」の払拭 　

①一定の耐震性を有すること。 　　
　・昭和５６年６月１日以降に着工したもの 　　
　・昭和５６年５月３１日以前に着工したもので、耐震診断や耐震工事を施し、 　　　
　　販売広告時点で耐震性が確認されているもの。 　

②建物状況調査（インスペクション）を実施し、 　
　構造上の不具合及び雨漏りが認められず（又は、不具合箇所の改修が完了しているもの）
　購入予定者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を付保できる用意がなされているもの。


◆「汚い」イメージの払拭 　

①基準に合致したリフォームを実施し、従来の既存住宅の「汚い」 　
　イメージが払拭されていること。尚、リフォームが実施されていない場合は、 　
　参考価格を含むリフォームプランの情報を付すること。

②外装や主たる内装・水廻り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）の現状写真の情報提供すること。


◆「わからない」イメージの払拭 　
※「有り」「無し」「不明」の開示が必要な項目

①下記について情報収集を行い、広告時点において情報の有無を開示の上、 　
　購入検討者の求めに応じて詳細情報の開示を行うこと。 　
　・新築時の情報：適法性に関する情報、住宅性能評価に関する情報、設計図書に関する情報。 　
　・過去の維持管理の履歴に関する情報：維持管理計画に関する情報（給排水管・設備の検査、定期保守点検等）
　　防蟻に関する情報＜戸建て住宅のみ＞、修繕に関する情報、リフォーム・改修に関する情報
　・保険・保証に関する情報：構造上の不具合及び雨漏りに関する保険・保証の情報、 　　
　　その他の保険・保証の情報（給排水管・設備・リフォーム工事の関するもの、
　　シロアリに関する情報＜戸建て住宅のみ＞等）　 　
　・省エネに関する情報：断熱性能に関する情報、開口部（窓）の断熱に関する情報、その他省エネ設備等に関する情報 　
　・共同住宅の共用部分に関する情報：管理規約に関する情報、修繕積立金の積立状況に関する情報、
　　大規模修繕計画に関する情報、修繕履歴に関する情報


この要件・基準を満たした既存住宅が「安心Ｒ住宅」として物件広告に上記のマークが付けられています。

この制度は平成２９年１２月から施行し、今後、徐々に住宅流通市場に普及していくことと思われます。
また、それに伴い、既存住宅の流通量が増えるとともに、全体的な既存住宅の品質向上の底上げにも
繋がることが期待されています。

国土交通省「安心Ｒ住宅制度」サイト

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html

マイホーム購入のご検討にあたり、中古の木造一戸建住宅等を見学したときに品質などの懸念によって
購入を躊躇したことはないでしょうか。
現状のいわゆる「中古住宅」は、品質や性能などの適切な情報提供が行われておらず、
見た目や営業マンの口頭での情報だけで購入判断を行わなければならない状況です。

そこで、国土交通省は、スクラップ＆ビルド政策（新築主導型）からストック住宅政策（既存・中古住宅主導型）
への住宅政策転換に伴い、「中古住宅」の流通を促進していくために新たな制度の創設を行っています。
それが「安心Ｒ住宅」制度です。

「安心Ｒ住宅制度」とは・・・
正式名称は「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度」です。一定の要件を満たす既存住宅について、
国が登録した事業者団体を通じて「安心Ｒ住宅」の商標を広告販売時に付与できる制度です。

◆「安心Ｒ住宅」の要件
（１）「不安」の払拭
・現行の建築基準法の耐震基準に適合するもの又はこれに準ずるもの。
・既存住宅売買瑕疵保険契約を締結するための検査基準に適合したものであること。
・管理規約及び長期修繕計画を有するとともに、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示すること。

（２）「汚い」イメージの払拭
・事業者団体毎に「住宅リフォーム工事の実施判断の基準」を定め、基準に適合した
リフォームを実施し、従来の既存住宅の「汚い」イメージが払拭されていること。また、
リフォームが実施されていない場合は、リフォームに関する提案書（費用に関する内容を含む）
を付与するとともに、住宅購入者に求めに応じてリフォーム事業者をあっせんすること。
・外装、主たる内装、台所、浴室、便所、及び洗面設備の現況写真を閲覧できるようにすること。

（３）「わからない」イメージの払拭
・下記について情報収集を行い、広告をするときに、当該住宅に関する書類の保存状況等を記載した
書面を作成・交付するとともに、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示。
※内容：「建築時の情報」「維持保全の状況に係る情報」「保険又は保証に係る情報」
「省エネルギーに係る情報」「共用部分の管理に係る情報」その他。

上記の要件は、国土交通省が行った「住宅購入検討者が中古住宅を検討する際に懸念となっていること
についてのアンケート」を基に、「不安」「汚い」「わからない」というワードから、
内容を細分化して決定したものです。

この制度は、来春から開始されるようですが、制度開始後の普及については、徐々に「安心Ｒ住宅」の
ロゴが付いた中古住宅が流通していくのではないかと思われます。

この制度だけでは、中古住宅購入検討を行うための情報集として十分ではないですが、
公的機関が優良認定を行うことによる意味や役割は大きく、購入検討者にとっても一つの
判断材料となるのではないでしょうか。

先日、総務省統計局が発表した、平成２７年国税調査に基づく
「世帯構造等基本集計」の結果によると、
日本の世帯構造は以下の通りとなっています。

◆世帯総数：５，３４４万８，６８５世帯
（その内）
◇　一般世帯数：５，３３３万１，７９７世帯
◇施設等の世帯：　　　１１万６，８８８世帯

（一般世帯の家族類型別）
◇　１人の世帯　：１，８４１万７，９２２世帯
◇　夫婦と子供
　　から成る世帯：１，４２８万８，２０３世帯
◇夫婦のみの世帯：１，０７１万８，２５９世帯
◇　一人親と子供
　　から成る世帯：　　４７４万７，９７６世帯

前回（５年前）の調査結果と比べると、単独世帯は９．７％上昇しており、
１割近く増えています。この統計結果から、近年の住宅・空き家事情を照らし
合わせた場合、周辺地域では、今後ますます利用しない住宅・空き家が有り余る
状況となることが伺えます。また、１人の世帯の内、６５歳以上の単独世帯が、
前回よりも２３．７％上昇し、今後、その方々が住まう「シニア住宅」の建設も増える
ことが想定されることから、ますます「住宅余り問題」「空き家問題」が深刻化していきます。

日本の世帯事情の変化に沿った新たな住宅建設も大切ですが、その側面に生まれる
「住宅・空き家問題」の解決も併せて考える必要があるのではないでしょうか。

平成２９年９月２０日、国土交通省は、今年の７月１日時点の
都道府県基準地価について発表した。
全国的に見ると、商業地は平均値として０．５％の上昇、
住宅地は０．６％下落であるが、下落幅が縮小した。

特に、三大都市圏や福岡県などの大型都市については、
商業地・住宅地共に大幅な上昇となり、
店舗やオフィスの需要が顕著に増えていることや、
諸外国の観光客向けのホテルなど宿泊施設の建設ラッシュに伴う
需要増が地価上昇の後押しとなっている。

兵庫県内では、商業地については変動率がゼロで、
９年ぶりに横ばいとなったが、住宅地は１．０％下落となり、
県内地方の過疎化に歯止めがかかっていない状況が想定される。

その中でも商業地は、神戸市中央区の三宮センター街の入口付近が
県内最高額の平米あたり４４０万円、
上昇率ではＪＲ三宮駅近くの三宮町１丁目がトップとなった。
また、住宅地では、昨年３月にＪＲ摩耶駅が開業したのを受け
、神戸市灘区の三地点が上昇率の上位を占め、
最高額は人気の住宅街「岡本２丁目」の平米あたり５３万円となった。

今年の基準地価の報道について新聞紙面やニュースでは、
「地価上昇」「下落幅縮小」という発言や文章が飛び交っているが、
全国それぞれの地域を比較対象した場合、地域格差は歴然としており、
今後、益々その差は広がることが想定される。
また、不動産・建設業界では、東京オリンピックが終わった後の
２０２０年問題による「地価下落（暴落）」懸念もささやかれており、
都心部の土地需要もどこまで続くのかは不透明である。

近年の中古住宅流通市場の拡大に伴い、国土交通省が良質な中古住宅の流通を促す目的として、中古住宅の認定制度を導入することとなった。そもそも、日本の住宅産業や流通市場は、“スクラップ＆ビルド”政策といった、いわゆる「新築住宅建築促進政策」だったが、超少子高齢化・空き家対策問題など、政策転換が必要となる住宅事情に伴い、今回の制度導入は中古住宅にフォーカスした政策へとシフトしていく制度設計の一つとなる。

本制度は、国が一定の基準を定め、その基準を満たす住宅に対して『認定住宅』というマークを与え、国内では新築住宅の５分の１ともいわれている中古住宅の流通を促し、中古イメージを高めて中古市場の活性化を図る狙いがあるものと思われる。

海外では（特にアメリカ・ヨーロッパ諸国）、そもそも圧倒的に新築住宅よりも中古住宅の方が流通市場が多く、築後５０年以上の住宅なども一般的に取引（売買）されており、日本の住宅寿命が低いこともかねてより問題視されていた背景もあった。

今回の制度で認定を受けるためには、１９８１年に改定された耐震基準に適合していることをベースに、構造上主要な部分についての不具合等がないことなどが条件となるが、詳細については、今後明らかになる見通し。

そもそも中古住宅は、耐震状況や修繕歴など、不透明な状況で購入判断を行わなければならないことが、住宅取得者にとって大きな懸念となっていたことから、今回の制度導入で中古住宅の利用ニーズが高まることが期待できる。

２０１６年のアパート・マンションなどの新築貸し家の着工数が高水準となった。

住宅戸数にすると４１万８千戸超となり、住宅全体の着工戸数（９６万７千戸）の４割強を占めた。
中でも平成２７年１月の相続税及び贈与税の税制改正に伴い、相続対策として建てられた
アパート・マンションが目立つ様子。また、日銀のマイナス金利の政策の影響を受けて低金利で
資金調達が可能なことも新築賃貸住宅の建設ラッシュを後押しした形となった。

新築賃貸住宅着工増の市場背景では、既存の賃貸マンションや古いアパートなどの空室率増加があり、
業界関係者の見解では「実需を伴わない単なる“箱もの建設”は持続性がなく、
市場に悪影響を与えるのではないか」と分析している

不動産調査会社によると、２０１５年夏ごろから都心部の賃貸マンション・アパートの空室率が上昇しており、
地域によっては３０％を超える空室率で推移しているとのこと。

今後、急速に進んでいく少子超高齢化の社会の中、限られたパイの奪い合いが激しくなり、
融資を受けて建設した賃貸マンション・アパートの不良債権化が進んでいくのではないかと懸念を示している。

大手不動産総合コンサルティング会社はこのほど、２０１６年に首都圏にて分譲された
新築マンションの販売状況の調査結果を発表した。

２０１６年は、分譲戸数が大幅に減ったものの、一戸あたりの面積規模が小さくなったことから、
調査対象物件数については前年比５４棟増の４９５棟となった。
その内、販売状況が好調だった物件１２４件で全体の約３０.２％だったが、
前年が４０.８％だったことから、売れ行きに陰りが見え始めていることが伺える。

東京２３区内では、坪単価４００万円（７０㎡換算で約８４７０万円）程度の価格帯にて
分譲されているマンションはざらにあり、受給バランスが崩れてかけていることによって、
販売苦戦を強いられているマンションが大幅に増えている。

東京・首都圏エリアのマンション市場状況が、その後の関西圏の市場にも大きく影響を及ぼすことから、
今後、大阪・阪神間の好立地エリアの分譲マンションや中古マンションの流通についも動きの鈍化が懸念される。

来年度の税制改正の原案になる税制改正大綱が、与党で決定され12月8日に公表されました。
 
その中で住宅分野でのトピックは、「耐久性リフォーム」減税制度の創設です。
≪具体的には≫
・耐震・省エネ工事と併せて耐久性向上のためのリフォームを行い、
  今年創設された増改築に係る長期優良住宅の認定を受ける

　　⇒所得税：最大62.5万円の税額控除
　　⇒固定資産税：工事翌年度分について3分の2の減額
 
その他、不動産分野では、タワーマンションの固定資産税の見直しが大きく報じられています。
これまで均一であったタワーマンションの戸別の固定資産税は、階数によって差がつくこととなり、
最下階と最上階で最大10％の差がつきます。
また、買取再販事業者が物件を仕入れたときに発生する不動産取得税についての減額措置を、
2年間延長することも盛り込まれています。
 
これら税制改正大綱の内容は、来年の通常国会を経て来年度に施行されます。
 
【国土交通省】
平成29年度国土交通省税制改正概要
http://www.mlit.go.jp/common/001154872.pdf