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2014 7月

不動産売却査定価格はあくまでも売る為の参考価格

皆さんは自分の保有不動産が、いったいいくらで売れるのか、
どのくらい資産価値があるかをご存知でしょうか?
いざ売ろうとするまで、まったく気にしないという人もいれば、
「近い将来、売却を検討している。」
「持っている不動産の資産価値を把握しておきたい。」
などという理由で、不動産会社に査定を頼む人もいます。

通常、査定は無料で行われていますから、気軽に相談することができます。
大手の不動産会社・地元の不動産会社を含め、殆どが無料で行っていることから、
何社に査定してもらっても構いませんが、
後に、電話やメールなどで「売りませんか?」「訪問させくれませんか?」
と営業がたくさんくる場合もありますので、注意しておきましょう。

不動産査定

また、一番注意していただきたいことは「査定価格=売れる価格」ではないということです。

査定価格はあくまで「売却できるであろう目安の価格」なのです。
査定価格よりも高く売却出来る可能性も、査定価格よりも低くなる可能性もあるのです。
査定価格が高いから高く売れるということではありません。
なぜなら、不動産で取引される価格は、買い手があって初めて決まるからです。
買い手の事情もそれぞれですから、成約する前に価格を予測することは不可能なのです。
売り手に売却事情やタイミングがあるのと同時に、買い手にも事情やタイミングあります。
売却活動を行っている期間に興味を示している買い手がどのくらいいるかは、
そのときどきで異なるのです。
ですから、査定を依頼した複数の不動産会社から出てきた複数の査定価格に一喜一憂するのではなく、
あくまでも売却する際の参考価格、現時点での参考資産価値として捉えて下さい。
価格査定により示された査定額よりも、むしろ不動産査定の根拠と不動産会社各社の行う販売手法や
担当者の考え方に着目しましょう。
 

空家問題と解体・撤去について

空家となった家が老朽化して危険な状態になった時は、できるだけ早く解体・除去する必要があります。
国や地方自治体でも空家の除去を促進する取組を始めており、所有者もしっかり対応していくことが
求められています。



老朽化して解体・除去しなければならない空家は地方部や都市部に関わらず、
日本全国でとても増えてきています。

空家の解体・除去については、国にも支援制度があります。以前から人口が急速に減少してきた
過疎地域を主に対象として、空家の除去費用を助成する「空家再生等推進事業」を行ってきましたが、
2013年度からは対象地域が全国に拡大されました。
対象地域は老朽化した空家を除去することで防犯性・防火性の向上を目的としたもので、
この仕組みを利用するには自治体が計画的な空家の除去を推進すべき地域として地域住宅計画
または、都市再生整備計画を策定する必要があります。

住宅は基本的には個人資産であり、その解体・除去に税金を投入するには明確な理由が必要となります。
東京都などは、地震関連の「地域危険度マップ」作製し、概ね5年ごとに改訂行い公表しています。

空家の新聞記事

空家を放置する理由について、「空家を解体・除去すると固定資産税が高くなるから」という話を
よく聞きます。それは、家屋が建っている土地は住宅用地の軽減特例で評価が軽減されるからです。
固定資産税がネックになっているなら解体・除去後も固定資産税を据え置けば良いのでは?
と思われるかもしれませんが、そう簡単ではないようです。
家屋(住宅)に対して固定資産税の軽減措置があるのは、住宅投資を促進するのが目的です。
広い意味での“景気対策”と言っても良いかもしれません。
住宅が建設されれば地域経済にもプラスになりますし、水道・下水道のインフラなども利用されます。
空地になってしまうと地域・経済への貢献がなくなるため、固定資産税を軽減する明確な理由が
ありません。

空家対策に手を施す

地域住民から苦情が出たり、行政から勧告があるまで空家を放置しているのには様々な事情があると
思いますが、何らかの解決策を導き出していく必要があります。
 

相続した実家を賃貸する方法

アパートやマンションを借りた経験はあっても、いざ自分が家を貸すとなると心配や不安が出てきます。

借りてくれる人はいるのか、家賃はきちんと支払ってくれるのか、家を大切に使ってくれるのか、
ご近所とのトラブルは起こさないか・・。
他にも様々なご不安が出てくるのではないでしょうか。
賃貸借契約とは、契約締結後は契約内容について、履行を継続して行わなければならないのは
当然のことです。
賃貸人の立場では、家賃を毎月受け取る代わりに、その住宅を賃借人が問題なく利用できる状態に保つ
(管理する)義務が発生します。
例えば、台所の水道が出なくなった場合は、貸主が修理を行う必要があります。実際のところは、
水道業者に依頼して修理を行いますが、業者手配や入居者とのやり取りなど、
維持管理・手配が賃貸人の義務です。
ただ、賃貸人も、日常はお仕事をされていたりして、急を要する賃借人からの連絡を受ける事が
出来ない状況にある方も多いと思います。
また、家賃管理についても、万一、家賃が滞納されていた場合の対処方法なども手際良く
行う事は難しいのが実情です。
そこで、地元の不動産会社や管理会社に一定の管理手数料をお支払して管理を依頼することで、
賃貸人の負担を軽減するのです。
そうすることで、賃貸人は、毎月ご自身の口座に家賃が振り込まれていることを確認するだけで
よくなります。



賃貸業は江戸時代から既にあるサービスです。
最近では、個人が賃貸経営し易い環境も整ってきています。
賃貸業と言えば、何か大変なことをしなければならないのかとお思いになられるかもしれませんが、
そんなことはありません。
賃貸事業用に建てた住宅を貸すのも、両親や自分の歴史が詰まった実家やご自宅を貸すのも
基本は全く同じです。
「賃貸に出すのは面倒。空のままで良い」と思われる方もおられるでしょう。
しかし、都市部でも地域にとって空家が増えるのは、防犯・防火などの観点から見て
良いことではありません。
また、家があれば、固定資産税などの維持費は黙っていても発生しますが、
賃料収入があれば、固定経費を支払っても毎月安定した収入が得られ、
「第二の年金」のような役割を果してくれます。

国や自治体、専門事業者でも、自宅や実家を賃貸に出しやすくする取り組みを始めています。

折角、ご身内から大切な資産(実家)を譲り受けたにも関わらず、そのまま放置しておくのは
もったいない話です。
また、特に、木造の住宅であれば、空家のまま放置していれば、建物の傷みや劣化・損耗が
早く激しくなります。

“家”は、人が住んでこそ役割を果します。

ぜひ、新しい制度や仕組み、サービスを活用して、賃貸経営にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。


・住まなくなった“自宅”を賃貸するときの注意点
 /blog/2015/01/post-42.php

・空家等の個人住宅の賃貸活用について国は推進しています
 /blog/2015/04/post-7.php

・自宅を賃貸する時に知っておきたいこと
 /contents/rent-out/

不動産売却時に高値を付ける不動産査定には要注意

不動産を売却する場合には、不動産仲介会社に依頼するのが殆どです。
この場合、首尾よく売却できるかどうかは不動産会社の力量という側面もあります。



一概には言えませんが、対象不動産の査定を高く付ける会社は、少し警戒した方がいい場合があります。
基本的には、不動産会社の手数料は不動産の価格に対してのパーセンテージという国土交通省の定める
ところによります。
高い査定の方が不動産会社の利益は多いことと同時に、高く売れれば売主にとっても有りがたい話では
ありますが、相場を逸脱した価格で売りに出しても買い手がつくような甘い世界ではありません。
売れない期間が長くなればなるほど、ずるずると長期間売り出していることによって
不動産売買市場では、「売れ残り物件」という印象付けられた物件となってしまい、その後、
価格をずるずると下げてもなかなか売れず、
結果的には、“当初から適正相場で売り出していれば良かった・・”ということになりかねません。

ご自身が不動産を探している立場になった時、長期に渡り不動産チラシやインターネットサイトなどの
広告に掲載されているのを見ると「まだ、売れていないの?」と、感じてしまうのではないでしょうか?

このようなケースは意外と多く、物件所有者の意向と不動産市場という現状とのバランスで
価格決定行うことが大切です。



また、自分でできる売却価格の目安のつけ方としては、国土交通省が運営しているサイト
「土地総合情報システム」を参考とすることも一つです。
ここでは、不動産の取引価格情報、地価公示・都道府県地価調査のデータが検索できます。
同じく、国土交通省が運営する「土地総合ライブラリー」でも同様のデータが検索可能です。

不動産業者が査定した金額が高いのか安いのかの判断を行うことは難しいのが実情です。
前例2つのサイトが必ずしも実際の取引価格が反映されているとは言い切れませんが、
目安や参考にはなるでしょう。

ご身内から譲り受けた不動産・ご自身が購入した不動産、どちらにしても大切な不動産(資産)を
的確に売却するためのストーリーはとても重要です。