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2021 1月 06

転勤になったら、今住んでる持ち家をどうする?

ようやく手に入れたマイホーム。
快適に住み続けていたところ、突然、勤め先からの転勤辞令が出てしまった。
まだまだ長い住宅ローンが残っているのに、この持ち家をどうしたら良いのだろう・・・、
こんな悩みは突然現れます。

既にそのような状況におかれている方、
また、今後このような状況になる可能性がある方、
今の持ち家をどのように扱えば良いのかを検証してみましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■転勤の場合、持ち家の取り扱い方法は“この4つ”の中で決定することになります。
※単身赴任を除く

 

◇持ち家を「売却処分」する。

これは、先ず真っ先に思い浮かぶ方法でしょう。
これから住まなくなる持ち家なのだから売却処分して住宅ローンを精算してしまう、
という考えはスタンダードかもしれません。

・メリット)
①住宅ローンが精算できる。
②維持管理から解放される。
③売却益がある場合がある。

何と言っても、住宅ローンの清算が一番大きなメリットでしょう。
また、持ち家の場合は、維持管理も必要につき、
売却に伴う管理手間からの解放で心身ともにスッキリすることも利点かもしれません。
その他、持ち家によっては、購入価格よりも高く売却でき、売却益を得る可能性もあります。

・デメリット)
①売却時の諸費用がかかる。
②転勤期間満了後、再度、家探しが必要。
③ローン残債によっては、追加資金が必要。
④再度、同様の持ち家の取得が困難の場合がある。

売却のデメリットは資金的な問題が大きいです。
先ず、売却時には「印紙代」「仲介料」「登記抹消費用」などの売却諸費用がかかります。
また、住宅ローンの残債と売却価格のバランスによっては、
売却のために自己資金を負担する必要があります。
(ローン残高よりも売却価格の方が低い場合等)

あと、資金的な問題以外では、転勤期間満了後に再度、家探しが必要となることや、
せっかく希望に叶うマイホームを取得出来たにもかかわらず、売却後、新たに同様のマイホーム
を買うことができるのか否か不透明です。

 

◇持ち家を「賃貸活用」する。

この方法は、近年とても増えている選択肢です。
やっと念願叶って手に入れたマイホーム、できれば売却はしたくない、
けど、ローンの支払い等の維持コスト管理が必要だ。という方々の多くが賃貸活用を利用しています。

・メリット)
①賃料収入を得ることができる。
②建物維持管理にも繋がる。
③転勤終了後、持ち家に戻ることが可能。(定期借家時)
④コストを抑えられる。

不動産の家賃収入はとても魅力的です。
場合によっては、住宅ローン返済額よりも賃料収入の方が多く、
家計にとって大切な収入源となっているケースもよく聞きます。
また、空き家にせず、住宅利用並びに不動産会社などの管理委託者がいることで、
管理面でも有効という考えも定着しています。
また、将来、自分達が帰ってくる時のことを想定し、
当初から期間限定で賃貸する「定期借家制度」を活用することで、
契約期間を柔軟に対応することも可能です。
その他、賃貸の場合は売却時よりもコスト面が抑えられるということも利点です。

・デメリット)
①他人に家を使われる。
②転勤期間が変更となった場合、柔軟に対応しづらい。

“賃貸する”ということは、他人に自分達の持ち家を貸すことです。
賃貸契約締結の前に、入居者審査(勤務先・ご年収など)を行いますが、
入居申し込み者の人物像までは審査できません。
また、転勤期間が予定よりも短くなり、持ち家に戻りたいと思っても、
賃貸期間中は戻ることが出来ません。
尚、家賃滞納等の金銭リスクについては、近年、賃貸保証など賃貸環境が充実していることから
、賃貸人様(オーナー様)側のリスクは殆どありません。

 

◇持ち家を空き家管理会社に依頼する。(業者依頼)

売却はしたくないけど賃貸も躊躇してしまう、
という方とっては、専門業者に空き家管理を依頼する方法もあります。

・メリット)
①他人に利用されることがない。
②転勤期間の変更に柔軟に対応可能。
③建物の管理(風通し・通水等)面で安心

賃貸時の懸念事項でもある、“自分の持ち家が他人に利用される”ということはありません。
また、転勤期間が予定よりも短くなった場合でも、何時でもマイホームに住むことが可能です。

・デメリット)
①管理委託費のコストがかかる。
②ローン等のマイホーム維持費用の負担。
③“万全な維持管理”とまではならない。

空き家管理などの専門業者などに委託すれば、当然、委託費がかかります。
また、元々支払っている住宅ローンや固定資産税等の維持費用の負担もあり、
経済的には二重負担となります。
その他、管理委託の内容にもよりますが、専門業者に管理委託をお願いしても、
持ち家が空き屋のままだと、通常利用時よりも建物の経年劣化の進行が早まる可能性が高くなります。

 

◇持ち家を空き家のまま置いておく。

持ち家の対策を何もしない。
これが一番楽な方法です。転勤が1~2年程度の短期間であれば、
選択肢として考えられるかもしれません。

・メリット)
①手間暇がまったくかからない。
②不要なコストがかからない。
③他人に利用されることがない。
④転勤期間の変更に柔軟に対応可能。

空き家のまま放置することで、コスト面・手間暇・柔軟性などのメリットが考えられます。
ただ、空き家放置はリスクも大きいことから、
メリット・デメリットをよく勘案して判断することが必要です。

・デメリット)
①防犯面などの管理リスク
②建物の経年劣化進行に伴う資産目減りリスク
③ローン等のマイホーム維持費用の負担。

持ち家を空き家のままにすることが、一番リスクが無いように思われがちですが、
実は、空き家として放置することでもリスクやデメリットがあります。
その中で、住宅ローンの返済や固定資産税(マンションの場合は管理費や修繕積立金なども)等の
維持費用負担という問題は当然ですが、防犯面のリスクや利用していないことで建物の経年劣化の進行が早く、
資産の目減りにも繋がってしまいます。
特に、木造一戸建住宅などでは、換気や通水を止めてしまうと
建具や内装の傷み、又、設備故障の原因となります。
基本的に、住宅は利用継続されている方が維持管理面では望ましいとされていることから、
空家のまま放置は避けたいところです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

~ まとめ ~

転勤時の持ち家の取り扱い方法は
「売却処分する」「賃貸活用する」「空き家管理を依頼する」「空き家のまま放置する」
この4つの方法から選択決定することとなります。
それぞれの方法にメリット・デメリットがあり、比較する必要があります。
また、「転勤」と言っても、転勤の期間が比較的短い場合や長期に亘る場合、
また期間の見通しがたたないケースもあるでしょう。
また、資金面での問題やご家族の事情によっても判断は異なることと思います。
今回、ご紹介させて頂いたそれぞれの方法とご家族のご意向などを勘案して、
よりベストな方法を選択していただければと思います。

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