3月22日、国土交通省は令和5年1月1日時点の公示地価を発表しました。
公示地価とは、その土地が今の土地流通市場でいくら位なのかを知る手掛かりにするための指標となるものです。公示地価は一般での土地売買や公共事業のために用地買収などの目安として活用されたり、金融機関の担保評価の設定や、その他企業が保有する土地の時価評価の基準や指標としても使用されています。
公示地価は実勢価格ではない!?
上記ご説明の通り、公示価格とは、土地流通価格の指標となるものですが、実際の取引価格相場ではありません。一般的な都市部や私たちが拠点とする神戸市東灘区の地域では、地価公示よりも実勢価格の方が高い地点が多く、場所によって異なりますが実勢価格が公示地価の2倍以上になるような場所もあります。よって、公示地価はあくまでも時価評価の指標なのです。
神戸市東灘区の公示地価ランキング
ご説明の通り、公示地価はあくまでも時価評価の指標ではありますが、地域や立地の地価を相対的に見ることが出来る指標です。今回、弊社では、国土交通省サイトより「神戸市東灘区」の全44カ所の地価公示を調べ、ランキング一覧を作成してみました。また、一覧表と併せて東灘区の基準地44カ所の地図も掲載させて頂きましたので、併せてご覧ください。
◆ 令和5年 神戸市東灘区 地価公示ランキング一覧 ◆
ランク | 町 名 | 番 地 | 平米価格(円) | 坪価格(円) | 用 途 | 標準地番号 |
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1 | 岡本1丁目 | 8-23 | 786,000 | 2,598,347 | 近隣商業 | 神戸東灘5-3 |
2 | 岡本2丁目 | 9-26 | 591,000 | 1,953,719 | 一低住居 | 神戸東灘-6 |
3 | 御影郡家2丁目 | 5-21 | 567,000 | 1,874,380 | 一低住居 | 神戸東灘-2 |
4 | 御影本町4丁目 | 10-4 | 530,000 | 1,752,066 | 近隣商業 | 神戸東灘5-5 |
5 | 甲南町3丁目 | 8-23 | 522,000 | 1,725,620 | 近隣商業 | 神戸東灘5-1 |
6 | 住吉本町1丁目 | 23-7 | 518,000 | 1,712,397 | 近隣商業 | 神戸東灘5-4 |
7 | 住吉本町1丁目 | 16-3 | 514,000 | 1,699,174 | 一中高住居 | 神戸東灘-15 |
8 | 本山北町6丁目 | 6-5 | 474,000 | 1,566,942 | 一低住居 | 神戸東灘-17 |
9 | 岡本6丁目 | 2-24 | 466,000 | 1,540,496 | 一低住居 | 神戸東灘-26 |
10 | 本山中町3丁目 | 8-20 | 465,000 | 1,537,190 | 一中高住居 | 神戸東灘-4 |
11 | 御影郡家1丁目 | 8-15 | 415,000 | 1,371,901 | 一低住居 | 神戸東灘-30 |
12 | 田中町2丁目 | 16-14 | 413,000 | 1,365,289 | 一中高住居 | 神戸東灘-27 |
13 | 西岡本5丁目 | 9-7 | 406,000 | 1,342,149 | 一低住居 | 神戸東灘-10 |
14 | 深江北町3丁目 | 9-7 | 378,000 | 1,249,587 | 近隣商業 | 神戸東灘5-2 |
15 | 本山南町5丁目 | 1-27 | 363,000 | 1,200,000 | 一住居 | 神戸東灘-13 |
16 | 深江北町1丁目 | 11-16 | 362,000 | 1,196,694 | 一中高住居 | 神戸東灘-12 |
17 | 魚崎北町8丁目 | 3-3 | 346,000 | 1,143,802 | 一中高住居 | 神戸東灘-5 |
18 | 御影石町4丁目 | 14-3 | 343,000 | 1,133,884 | 一中高住居 | 神戸東灘-8 |
19 | 住吉宮町3丁目 | 8-19 | 335,000 | 1,107,438 | 一中高住居 | 神戸東灘-24 |
20 | 御影本町2丁目 | 11-17 | 332,000 | 1,097,521 | 一住居 | 神戸東灘-28 |
21 | 本庄町2丁目 | 8-31 | 325,000 | 1,074,380 | 一住居 | 神戸東灘-25 |
22 | 住吉山手3丁目 | 1-9 | 305,000 |
1,008,264 | 一中高住居 | 神戸東灘-19 |
22 | 本山北町1丁目 | 13-11 | 305,000 | 1,008,264 | 一中高住居 | 神戸東灘-29 |
24 | 御影石町2丁目 | 3-13 | 268,000 | 885,950 | 一住居 | 神戸東灘-21 |
25 | 深江本町4丁目 | 3-1 | 255,000 | 842,975 | 一住居 | 神戸東灘-16 |
26 | 魚崎南町7丁目 | 4-11 | 241,000 | 796,694 | 一住居 | 神戸東灘-7 |
27 | 御影塚町2丁目 | 4-4 | 237,000 | 783,471 | 準工業 | 神戸東灘-23 |
28 | 森北町6丁目 | 8-13 | 236,000 | 780,165 | 一低住居 | 神戸東灘-14 |
29 | 深江南町1丁目 | 9-17 | 234,000 | 773,554 | 一中高住居 | 神戸東灘-9 |
30 | 御影山手6丁目 | 4-23 | 229,000 | 757,025 | 一低住居 | 神戸東灘-18 |
30 | 鴨子ヶ原1丁目 | 10-23 | 229,000 | 757,025 | 一低住居 | 神戸東灘-1 |
32 | 魚崎南町3丁目 | 16-22-1 | 192,000 | 634,711 | 一住居 | 神戸東灘-33 |
33 | 御影本町3丁目 | 4-14 | 184,000 | 608,264 | 準工業 | 神戸東灘-22 |
34 | 鴨子ヶ原3丁目 | 27-11 | 174,000 | 575,207 | 一低住居 | 神戸東灘-31 |
35 | 魚崎南町3丁目 | 2-3 | 165,000 | 545,455 | 準工業 | 神戸東灘9-5 |
36 | 西岡本7丁目 | 9-9 | 160,000 | 528,926 | 一低住居 | 神戸東灘-20 |
37 | 深江南町3丁目 | 8-23 | 157,000 | 519,008 | 準住居 | 神戸東灘5-6 |
38 | 森北町7丁目 | 23-5 | 135,000 | 446,281 | 一低住居 | 神戸東灘-3 |
39 | 住吉台 | 13-17 | 116,000 | 383,471 | 一中高住居 | 神戸東灘-11 |
40 | 深江浜町 | 133 | 113,000 | 373,554 | 準工業 | 神戸東灘9-4 |
41 | 住吉山手9丁目 | 15-8 | 97,000 | 320,661 | 一低住居 | 神戸東灘-32 |
42 | 深江浜町 | 30 | 91,000 | 300,826 | 工業地域 | 神戸東灘9-3 |
43 | 魚崎浜町 | 36-2 | 88,500 | 292,562 | 工業地域 | 神戸東灘9-1 |
44 | 住吉浜町 | 19-5 | 73,000 | 241,322 | 工業地域 | 神戸東灘9-2 |
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東灘区の公示地価ナンバーワンは「岡本1丁目」の基準値でした。
東灘区全44カ所の基準値で最も高い地点は「岡本1丁目」でした。また、一番低い基準値は住吉浜町となっています。用途を見れば分かりますが、上位には駅前の近隣商業地域がランクインされており、下位には浜手エリア(工業エリア)が占めています。尚、このデータは住宅地や商業地などの異なる用途全て含まれたランキングです。
また、住宅地に関しては「岡本1丁目」「御影郡家2丁目」「住吉本町1丁目」の順に上位を占めており、地元地域の事情を知っている方から見れば納得のランキングかと思います。
神戸市東灘区の今後の地価動向の予測
神戸市東灘区の公示地価ランキングを見る限り、住宅地の最上位と最下位の差はなんと6倍以上となり、地域格差が大きいことも伺えます。このような地域格差は、今後もっと広がっていくことが予想されます。理由は、住宅地の上位エリアの地価は今後も安定的に推移することが想定されますが、ランク下位エリアにつては、今後も地価の下落率が大きくなることが見込まれているからです。
東灘の住宅地は今後、どうなる!?
東灘区は南北約7キロもの縦に長い地形(六甲アイランド含む)ですが、山手エリアの住宅利用ニーズが年々減少傾向です。ご周知の通り、山手の坂道の勾配はきつく、中高年のシニア層は山手からフラットエリアに移転行い、また、近年は若年層もあまり山手エリアを好まない傾向が伺えます。よって、老若男女共々に、平坦地を望む傾向が顕著に表れ、その現象が価格に直結しています。これは東灘区に限らず、神戸市内全体に言える現象ですが、東灘区は神戸市2番目に人口が多い区です。そんな人口が多い地域で居住地格差が広がれば、公示地価が上位の地域は、これ以上に価格が上昇する可能性もあります。既に、「岡本」「本山」「住吉」「御影」などの人気エリアは、一般的な平均のサラリーマンなど世帯では購入出来ないような価格で販売されている住宅も多くあります。地価が上がりすぎるのも考えものかと思います。
今回、国土交通省発表の公示地価を基に神戸市東灘区の地価ランキングや今後の動向について検証してみました。
このデータをご参考にしていただき、今後の家・不動産のご売却やマイホーム購入などにお役立ていただければ幸いです。