興味を持たれた方は、こちらからご連絡ください。

不動産無料出張サービス

売りたい貸したい、不動産の活用・管理のことなら、神戸市のトップライフまでご相談下さい。
宅地建物取引業:兵庫県知事(2)第11330号 賃貸住宅管理業:国土交通大臣(2)第477号

2016 11月

評価と価値が見合わない相続不動産は優良な不動産に組替えましょう。

親族から引き継いだ相続不動産。
相続時の評価額(相続税算出の基準となる評価額)が実際のところどれくらいの価値があり、
又、その価値に見合う収益を上げているのかご存じでしょうか?(相続評価と時価の差)


遺言書.jpg
 

市街地の一般的な不動産の場合、相続時の評価よりも時価の方が不動産価値が髙いケースが多いのですが、
その差が逆転している場合や収益性が低い不動産については、価値に見合う不動産に組み換えることを勧めします。

 

一般的な市街地等の場合、時価の7~8割程度が相続評価と言われています。

(地域や物件属性により格差があります。)

 

仮に、相続した不動産の相続評価が7000万円の場合、上記の割合であれば時価はおおよそ1億円ですが、
相続した不動産の時価が相続評価と同程度の7000万円だった場合、
新たに時価7000万円の不動産に買い換える(資産の組換え)ことによって、
評価が5000万円程度に下がり、その価値に見合う収益を生む不動産に替ります。

不動産の組換えに伴い、必要諸経費が掛りますが、物によっては1~2年程度で十分に回収可能です。
また、時価を維持して評価を下げることで、固定資産税等の負担減や将来の相続税対策にも繋がり、
様々なことに対して効果を齎します。

 

その価値に見合う不動産への組換え例)

相続した実家の相続評価=5000万円 ⇒ 時価6000万円 

⇒現在の収益率0% ※実際は固定資産税の納税で収益率はマイナス

 

そこで、実家を6000万円で売却し、予算6000万円の収益マンションを購入(資産の組換え)

購入した収益マンションの利回り5%=300万円/年の実収入

 

 

保有資産(財産)全ての価値に対する年間の純収益の割合を総資産利益率(ROA)と言います。
一般的な個人の方のROAが2~3%程度と言われているようですが、財務コンサルタントの方々の見解では、
5~7%程度にすることは十分可能とのことです。


円マークと青い空.jpg
 

相続した不動産については、「親から引き継いだ資産だから、手放せない」「思い出のある地だから惜しい」など、
様々な想いもあると思います。
ただ、今の時代はそのような感傷を優先して“所有”と“利用”の価値バランスを崩してでも保持する社会環境ではありません。
不動産を相続したとき、今のご自身の生活環境や今後の人生設計において効果的な資産(不動産)の組換えや
見直しを検討することも必要かと思います。