マイホームの購入時に多くの人が利用する「住宅ローン」。
最長３５年という長年借り続けることを前提として返済計画を立てますが、
ご自身やご家庭などのご事情により、ローン返済期間中に引っ越しを
余儀なくされる人も多いのではないでしょうか。
そのような時、今住んでいる住宅を売却・処分するのではなく、
賃貸活用して家賃収入を得ようと考える人が増えています。
ただ、その時には、現在返済している「住宅ローン」のことについて検討が必要です。
とはいっても、一般的には、毎月の家賃収入からローン返済することを考えますが、
住宅ローンの借り入れ当時、金融機関の担当者から
「住宅ローンの返済中はマイホームの賃貸活用は出来ません。」
と言われた記憶があるのではないでしょうか。
それにも関わらず、住宅ローン返済中の家を賃貸活用することが可能なのでしょうか。
答え：住宅ローン返済中の条件を満たせば賃貸活用が可能です。
ではその条件を満たすためにはどうすればよいのでしょうか。
住宅ローン返済中の家を賃貸するためには、
住宅ローンを借りた金融機関へ住み替えする理由を説明し、
ローン返済中の家を賃貸活用することの承諾を受ける必要があります。
尚、住宅金融支援機構「フラット３５」のみ融資受けている場合は、
返済窓口の金融機関へ住み替え理由の説明と住所変更の手続きを行うことで
概ね賃貸活用が可能となります。
しかし、都市銀行や地方銀行などの一般的な民間の金融機関の住宅ローンの場合、
住宅ローンが残っている家を売却せずに賃貸活用する正当な事由が必要です。
また、その事由の正当性についての判断は、
最終的には金融機関に委ねられることになりますが、
住宅ローンの返済を続けながら賃貸活用行う正当性があると認められる可能性が高い
住み替え理由は以下の通りです。（※あくまで、弊社の見解です。）
・勤務先からの転勤辞令により住み替えすることになった。
・転職に伴う勤務地への通勤関係等の事情で住み替えることとなった。
・親や親族の介護などにより、同居や近居への住み替えが必要になった。
・子供の教育環境を考えて住み替えを行うこととなった。
・家族構成の変化（家族が増える・減る）により、住宅が手狭・手広くなった。
・住宅ローンの返済負担が重いため、住み替えることにした。
等々・・
ポイント①「仕事関係」「家族・親族関係」「資金問題」による事情等で住み替えすること。
上記に記載した内容以外でも住み替えをしなければならない個別事情があるかと思いますが、
一般的に考えたとき、住み替える理由に合理性や納得材料があるのか否かが
金融機関の判断の一つのようです。逆に、ただ単に「他に住みたい住宅が見つかったから」
「今の家に住むのが飽きたから」などが理由であれば、
金融機関側は元々住んでいたの家の賃貸活用について承諾しないのではないかと思われます。
当然ながら、本来、住み替えやマイホームの賃貸活用自体は所有者本人の自由です。
また、マイホームを売却処分したり、空き家のままで置いておくのであれば、
金融機関の承諾など必要はありません。
しかし、自分達が住まなくなった家の住宅ローンを返済しながら賃貸活用するには、
合理性や納得材料がある住み替え理由を説明の上、承諾を得る必要があります。
また、「資金問題」の場合、本来は、家の売却処分で住宅ローンを精算するのが
望ましいのですが、売却価格よりも住宅ローン残債の方が多いなど、
そもそも売却が困難な場合は、銀行も容易に承諾するのではないかと思われます。
次に、上記の住み替え事情と併せてもう一つポイントがあります。
ポイント② これから賃貸活用する家に、将来、戻ってきて住む予定や戻りたい意思があるのか。
住み替えた後、「元々住んでいた家を売却処分せずに賃貸活用して維持し続ける理由」
についても金融機関の納得材料が必要となります。
そこで、元々住んでいた家を売却せずに賃貸活用する理由が
「また、将来的に戻って（帰って）きて住む予定や意思があるので売却処分せずに賃貸活用する」
ということになるのです。
逆に、維持し続ける理由が、単に「資産形成のため」や「手放したくない」などの理由では
金融機関の承諾を受けることは困難ではないかと思われます。
しかし、実際のところ「〇年後に戻る予定がある」など、具体的に伝える必要はありません。
例えば、転勤の場合、期間３年の転勤と会社から言われていても
３年後に元々住んでいた地域の通勤圏内の支店や営業所などに戻れる保証はありません。
また、親の介護やご家族の事情で住み替えた場合、
将来、また元の家に戻る可能性やいつ戻るかなど、現実的には未知数かと思います。
よって、実際は、元々住んでいた家に戻る具体的な予定や時期を伝えるということよりも
「元々の家に戻りたいという思いがあるため、売却せずに賃貸活用で家を維持したい」
というように金融機関へ伝えることがポイントです。
勿論、具体的に戻る時期が決まっていたり、ある程度の見通しがあるのであれば
その内容を金融機関に伝えれば良いかと思います。
自分の家であるにも関わらず、上記のように金融機関が承諾しなければ賃貸活用が出来ない理由は、
そもそも、「住宅ローン」は本人又は家族が居住する目的で低金利融資を受けることができるからです。
よって、賃貸活用となれば、当初の約定と異なる利用目的となってしまうことから
、利用目的が変わることに対して金融機関に承諾を得る必要があります。
参考）
注意点：住宅ローン控除を受けている場合、対象の住宅を賃貸活用することによって
住宅ローン控除が受けられなくなります。
以上のことから、ポイントをまとめると、
「合理的な事情があって住み替えしなければならないけれど、
将来的には元々住んでいた家に戻ってくる意思があるので、
空き家のままではローン返済が大変なため、
家賃収入でローン返済行うために賃貸活用行いたい。」
という理由や事情を金融機関に伝えることにより、
スムーズに承諾を得ることが可能となるものと推測します。
近年のライフスタイルの変化の速さや生活様式多様化により、
住宅ローン返済中の家の賃貸活用がし易くなる！？
今回、ご説明させて頂いた通り、
住宅ローン返済中の家を賃貸活用するためには基本的に金融機関の承諾が必要です。
しかし、“マイホームは一生涯の住まい”という概念は既に崩れており、
特に、近年は、その時のライフスタイルに合わせて住み替えたり、
また、生活様式の多様化などによって住み替えが当たり前のように行われています。
そのような住宅事情に併せて、金融機関側も住宅ローン返済中の家の賃貸活用について、
可能な限り柔軟に対応するような傾向が見受けられます。
特に住宅金融支援機構の「フラット３５」融資は、
住宅ローン返済中の家の賃貸活用の取扱いについては
「事情を問わず融資住宅を賃貸することは可能です。」という見解を示しています。
住み替えた元々の家の取扱いについて、
近年の傾向では住み替えた家を売却処分せずに、賃貸活用を検討する方が増えています。
参考例）
住宅ローン返済：月々100,000円・固定資産税年額：150,000円 年間支出：計1,350,000円
賃貸活用した場合）賃料収入：月額150,000円
差し引き収支：年間450,000円のキャッシュフロー収支プラス。
10年続けば4,500,000円のプラス。
このように、住宅資産の維持が結果的に住宅資産の有効活用に繋がります。
念願の想いが叶って手に入れたマイホーム。
簡単に手放すのではなく、賃貸活用という手段で資産形成を考えてみることも
選択肢の一つではないでしょうか？
住宅ローンが残っている家の賃貸活用をご希望の方、ご参考頂ければと思います。
参考コラム）
