何かとトラブルが起きがちな不動産売買ですが、なかでも高齢者の自宅売却に関するトラブルが後を絶ちません。消費者生活センターに寄せられる相談のうち、70歳以上の高齢者による相談が全体の半分以上を占めていることが分かっています。そこで今回は、高齢者の不動産売却における注意点をご紹介します。
1.高齢者が不動産の売却を行う際には判断能力に注意
まずは、高齢者の不動産売却においてキーワードとなっている不動産所有者の判断能力の有無について解説します。
1-1.判断能力を有している場合
不動産の持ち主（高齢者）が自宅売却に関する判断能力を有している場合には、持ち主によって代理権限を受けることで家族が自宅の売却を進めることが可能になります。煩雑な手続きを負担に感じるという場合には、このように家族の力を借りて売却を行うことで、よりトラブルに巻き込まれてしまう可能性を少なくできるでしょう。
1-2.判断能力が不十分であるケース
不動産の持ち主の判断能力が不十分である場合には、上記のように代理権限を家族に付与することができません。このような場合には、成年後見人制度を利用する必要があります。
成年後見人制度とは、判断能力が不十分な人が不利益をこうむってしまわないように、適切な財産の管理・契約行為等のサポートを行うための制度です。家庭裁判所で許可を得る必要があり、売却までに時間がかかってしまうことが多いので、可能であれば判断能力を有しているうちに不動産の売却を検討するのがおすすめです。
2.高齢者はリースバックに注意
最近、高齢者の不動産売買においてトラブルが急増しているのがリースバックに関するものです。ここでは、リースバックの仕組みや悪質業者の手口についてご紹介します。
2-1.リースバックとは
リースバックというのは、自宅を売却して得た現金で、毎月の賃料を払うことで、売却者はそのまま自宅に住み続けることができるという仕組みです。老後の資金を確保したい、介護施設へ入所したいという高齢者のニーズにマッチしていることから利用する人が増えています。
2-2.悪質業者の手口
全国の消費生活センターには、高齢者からのリースバックに関する相談が数多く寄せられています。なぜなら、リースバックを行うことで、自宅に住み続けながら大きな額の現金を手に入れられると謳った高齢者を狙った悪徳業者が増えているからです。
さらに、一度契約してしまった自宅の売買契約は、基本的にクーリングオフができず、泣き寝入りするケースも少なくありません。悪徳業者は、自宅の買取金額を相場よりも低く設定し、住み続けるための賃料を高く設定します。そうすると、わずか数年で資金が枯渇し、自宅を出ていかなければならないケースも少なくありません。
そうなると、リースバックの魅力はどうしても自宅に住み続けたいという強い意志がある人でない限り、大きなメリットのある制度とはいえないでしょう。
2-3.リースバックの注意点
リースバックというと新しいサービスに思えますが、この仕組みはオーナーチェンジ物件の売買と同じ仕組みです。オーナーチェンジ物件は、一般市場で売買するよりも価格が低くなるのが特徴です。
国がまとめたリースバックに関するガイドブックには、通常売却や融資などと比較すること、家賃の支払いが生じることを把握しておくこと、自由に設備を改変したり希望の期間住み続けられたりするとは限らないことを理解しておくことなどが注意点としてまとめられています。悪徳業者に騙されないように、消費者が仕組みをしっかりと理解することが大切です。
3.高齢者が不動産売却を確実に行う方法
次に、高齢者が不動産売買を確実に行うための方法をご紹介します。
3-1.不動産業者の訪問に注意する
高齢者のみの世帯や単身世帯は、所有不動産を狙った不動産会社の訪問が行われやすい特徴があります。高齢者の本人はあまり自覚がなく、家族や介護事業者が気づいて相談に至るケースも少なくありません。
また、不動産会社の勧誘は数時間に及ぶことも多く、疲れてしまってついつい署名してしまうという高齢者も後を絶ちません。その手口としては、所有マンションが老朽化のために数年後に取り壊されてしまう、老朽化や大規模の修繕に莫大な費用がかかる、自宅をリースバックする方が得であるという手口が多いようです。相場よりも極端に安い価格で不動産を売却することにもつながるため注意が必要です。
3-2.その場で契約しない
上記で解説した通り、不動産の売買に関してはクーリングオフが適用されません。また、契約解除を申し込んだ場合、違約金が発生してしまうこともあります。そのためトラブルを避けるためには、その場ですぐに契約しないことが一番大切です。
親族や友人に相談する旨を伝えて、一旦保留にするようにしてください。また、高齢者の方は判断能力が十分でない方も多いので、周りの家族が本人に注意を促すことも大切です。
3-3.消費者生活センターに相談する
自宅の売買は、一時的には大金を手にすることができても、その後の生活に大きな影響を与えることになります。不自然に感じることや、困っていることがある場合には、すぐに消費者生活センターに相談することが大切です。
4.まとめ
今回は、高齢者が不動産を売る時の注意点についてご紹介しました。判断能力の有無が大きな課題となるので、できるだけ判断能力があるうちに売却を進めておくのがおすすめです。また、最近ではリースバックをうたった悪徳業者が増えているので、その場で契約しない、必ず周りに相談するなど注意してください。
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