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2014 2月

不動産相続対策に強い専門家が数少ないのが今後の課題

みなさんは相続の相談というと、どのような専門家を思い浮かべますか?
「税理士?」「弁護士?」または「司法書士?」・・・。一般的には「税理士」に
ご相談とお考えになられる方が多いのではないでしょうか。
確かに、相続問題=「相続税問題」と思われる傾向があるため、税金の専門家の
税理士を連想するのは自然なことだと思います。
ただ、相続問題は、税金の問題だけではなく、「分割問題」「権利調整問題」等・・
様々な要因が絡んできます。
また、その中でも一番大きなポイントは、不動産対策です。相続資産の内、
不動産の占める割合が大きいことから「相続対策=不動産対策」と言われるぐらい
不動産をどのように扱うかが大きなポイントとなります。



現金やその他の有価証券などの資産は、評価の方法が明解であり分割も容易ですが、
不動産については、分割方法や活用方法などによって大きく評価が異なり、
最終的な納税額に大きな影響を及ぼします。
又、「遺産分割をどのように行うのか」
「いかに有効な資産活用を行い納税資金の確保や節税につなげるのか」
など、さまざなな角度から検証し、対策を行わなければなりません。



では、税金の申告は税理士に、不動産の評価は不動産鑑定士に、という
分業体制ではどうでしょうか。
こうすれば、評価から分割、申告まで無難に乗り切れるかもしれませんが、
こうした士業の人たちの力が必要になる前に、
やっておかなければならない重要な作業があります。

それは、みなさんが所有する不動産を収益性や換金性、
及び評価の検証という観点から仕分けして、
それぞれの不動産を最も活用できるプランを作成するということです。
収益性が見込まれるものについてはより一層高い収益が得られるように、
売却が可能なものについては売却の条件を整え、
物納したい物については物納の条件を整備していきます。



これらについてはいずれも、建築基準法や都市計画法・借地借家法など
不動産関連の深い知識に裏付けられた、豊富な経験がなければできないことです。
すなわち、不動産相続の分野で何よりも重要なことは、総合的なコンサルティングです。
節対対策・分割協議・権利調整などの総合的な相続対策を提案できるのは、
そのような実務経験の豊富な不動産会社がみなさまの相続対策の良きパートナーとなります。

遺産分割のために、優良な土地をやむなく売却

所有する土地の数が多ければ多いほど、その実態は玉石混交とうことになりがちです。
駅前で立地条件が良く現在は駐車場にしているけれど、
ここに賃貸マンションでも建てればさぞや収益が見込めそうな土地もあれば、
駅から遠く離れてだれも欲しがらないような土地もある、
といったことが多いようです。
優良な土地は、相続が起こる前にそのメリットを最大限に生かした収益不動産にしていくのがベストです。
ところが現実には、その数少ない優良資産を遺産分割の際にみすみす手放さなければならない
羽目になることが少なからずあります。


大切な駅前駐車場が・・


Aさんは、生前、「駅前で駐車場にしている土地について、いつかマンションを建てたい」というのが
口癖でしたが、それを実現させることなく他界しました。
妻がすでに亡くなっているので、相続人は5人の子どもたちです。
相続税の評価は5億円で、その内訳は駅前の駐車場と貸し宅地の評価を合わせて4億円で自宅が7000万円。ただし、資産に占める現金の割合が小さく、預貯金は3000万円にとどまっていました。
相続税額は1億2千万円です。預貯金だけでは納税資金がまかなえないないため、
どうやって納税資金を捻出するか、さらには納税後の資産をどのように分けるかとういう
話し合いの場が持たれました。

遺産分割の話し合いがつかず

ところがきょうだいたちの関心は、納税よりも遺産分割に集中します。
「貸している土地をもらったってしょうがない」
「うちは土地よりも現金が欲しい。これから子供たちが次々と大学に進学するようになるから、
親父の預金の一部をもらえるとすごく助かる。」
「お金が欲しいのはうちだって同じだ」とはいえ、残された現金は預貯金の3000万円ですから、
相続税の納付にも到底足りない金額です。
「だから駅前の駐車場にしている土地に賃貸マンションを、早く建てておけばよかったのに・・」
82年の生涯でただの一度も借金というものをしたことがないAさんは「いつかマンションを建てたい」
が口癖ではあったものの、ローンを組むことに強い抵抗感があり、
子供たちや銀行の担当者にどんなにかき口説かれても「金が貯まったら建てる」の一点張りで、
ガンとして聞く耳を持たなかったのです。

賃貸マンションを建てていれば・・

長男としては、駅前の土地だけは守りたいという思いがあったものの、
相続開始から10ヶ月という相続税の納付期限が刻々と迫ってくることや、
「土地よりもお金が欲しい! 駅前のあの土地を売ってみんなで分けよう」と言う
きょうだいたちに抵抗しきれなかったことから、ついに売却を決意しました。

結果的に一番守りたかった土地を売却せざるを得なくなったのは、返す返すも残念なことでした。
 

相続資産の総額が10億円、なのに納税資金が用意できない!?

”資産家=お金持ち”、というのが世間一般の認識かと思いますが、
皆様は資産家の方々を羨ましく思いますか?
実は、「資産家=お金持ち」の事実は異なっている場合が多くあります。
資産総額が高額なのに、それに占める金融資産の割合が少なくて、
相続時の納税資金の工面に苦労するような資産家が、世の中には多く存在しています。
昔から地元では名士として知られている地主さんたちの中には、
少なからぬ割合でそのような人たちが見られます。


資産家は辛い!?


次にご紹介する事例の方も、金融資産の少ない資産家の人の一人です。

Bさんの家は代々の地主です。
これまで特に相続対策などをしてこなかったのですが、
同じような家庭環境に育った学生時代の友人の家族が、
相続税を納付するのに大変な思いをしたというのです。
その友人によると、先祖伝来の土地の大半を処分してどうにか納税したということでした。
「自分が死んだ後、妻や子供が相続税を支払えるだろうか?」
と考えたBさんは、知り合いの税理士に相談して、
自分の家の資産総額とそれにかかる消費税の額を資産してもらうことにしました。
その結果、Bさんの相続税評価額は10億円、実行税率は30%で、
相続税は3億円であることが分かりました。


自宅や他の不動産評価は高いのに・・


税理士によれば、Bさんが想定していたよりも相続税評価額が高かったのは、
40ヶ所以上に上る貸宅地(土地を他人に貸している)の存在が影響しているということでした。
そこで、資産の構成を見てみると、貸し宅地の合計評価額が8億円、
さらに自宅の土地建物合計が1億8千万円。
総資産に占める不動産の割合が高い一方、金融資産は2000万円と、
大変アンバランスな状況になっていることが分かりました。
もう一つ問題なのは、40ヶ所ある貸し宅地の年間収益の平均額が、
固定資産税を引くと一件あたり20万円程度しかないことです。


金融資産は少ない?


底地の(借地権の設定された土地)の評価額の平均は2000万円、
税率が30%とすると、その底地にかかる相続税学の平均は600万円となります。
地代の収入で、相続税負担を回収するには、約30年もかかります。
30年といえば、ほぼ一世代の代替わりをするぐらいの年数です。
父親の相続税を納付してから、そのまま引き続きこの貸宅地を保有し続けても、
ようやくその相続税相当額を回収できたときには次の相続がおこる・・・、
という事態も十分に考えられます。

評価の高い資産を保有していても、収益を生まない資産が多ければ、
せっかく先祖から譲り受けた大切な資産も手放さなめればならない場合も出てくるのです。
資産家の方々も意外と資金計画が大変のようです。