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2015 11月

相続トラブル、不動産コンサルティングで対応できる範囲はどこまで?

不動産コンサルタントの役割とは?

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親からの不動産を相続する際、何かとトラブルになりがちです。

その場合、不動産コンサルタントには、どこからどこまで相談できるのでしょう? よくわからない方も多いようです。

基本的に不動産コンサルタントは、税理士・家屋調査士といった専門家などと連携をとりながら、不動産問題の解決を行っています。

一連の仕事の流れをご説明しましょう。

まずは、相続のトラブル渦中にいる依頼者から状況をヒヤリングし、問題を整理します。そして、問題解決に向けて解決策を複数ご提案し、依頼者が豊富な選択肢の中から選べるようにしています。

依頼者が選択した解決策を進めていく中で、専門性が高く、専門家でないと対応できない事柄については各分野のプロへと橋渡しをしていきます。

 どのような士業をどんな形でコーディネートするのかが重要

依頼者の問題がどのようなものなのかを解決するにあたり、問題の専門性によって、つないでいく専門家も異なります。

どのような専門家をどんな形でコーディネートするか、という能力も不動産コンサルタントには求められます。

コーディネートの仕方ひとつで問題解決までに要する時間や、その結果までも変わってしまいます。

ですから、実はこの部分がとても重要な役割だと言えます。

そのような意味でも不動産コンサルタントは、プロフェッショナルで優秀な専門家をどれだけネットワークに持っているかが問われるのです。

また「この問題には、この専門家を」と、即座に振り分けられる技量が必要なのです。

 

具体例で確認を

具体的にどんなケースにどんな専門家が担当するのか、確認していきましょう。

例えば、相続した不動産を保有するか、売却するかについてのご相談で、

  • 税制面でのアドバイスは税理士へ。
  • 相続登記、遺産分割協議書作成、売却処分時の移転登記については、司法書士、または行政書士へ。
  • 売却の場合、土地境界確定・測量が必要なので、土地家屋調査士、測量士へ。
  • 近隣とのトラブルなどのご相談は弁護士、または司法書士へ。
  • 改築工事に伴う資金調達については、詳細をお伺いした後、金融機関をご紹介させていただくこともあります。

上記のことは、当然の内容ですが、例えば税理士でもそれぞれ得て不得手の分野があり、その案件に見合った税理士へ依頼するなど、士業それぞれ専門分野が異なる場合も多くあります。

 

このようにお客さまのニーズに合わせて、それぞれの専門性を駆使してお応えするのが不動産コンサルタントの役割です。

基本的に何でもご相談いただければ、それぞれのプロにおつなぎしながら、解決の糸口をみつけていきます。お気軽にご相談ください。

 

 

シニアの住み替えで残った不動産の活用方法?高値で売却するには

売りたい自宅の資産価値を確認する

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子どもたちの独立などで、広すぎる現在の住まいから、もっとコンパクトな住居へと住み替えたいというシニアが増えています。

その場合は、「現在の住居を売却→新しい住居を買う」という「住み替え」に当たります。あるいは、シニアハウスなどへ入居を決めたので、住まいを売却したい方もおられますね。

まずは、売りたい自宅の資産価値を確認する所からはじめましょう。

土地価格の今の相場、建物の状況や築年数などを含め、査定を試みることです。もちろん専門家にお願いするのが確実ですが、簡易的に調べるなら、インターネットで打ち込むだけで自分で知ることもできます。

査定額には幅があるので、できる限り上限で売却したい所ですね。

 買い手の購買意欲をかき立てる魅力的な物件に

では、できるだけ良い条件、高値で売却するためには、どうすれば良いのでしょう。大切なポイントは買い手の購買意欲をかき立てるということでしょう。

買い手が物件を見た時の第一印象は大切です。不動産も人と同じで、ファーストインプレッションが大事になります。人は目から入ってくる情報が80%とも言われ、いかに「見た目の印象」から物事を判断する傾向にあるかを物語っています。

したがって、見た目の印象によって価格が100万単位で変わってくるという事実にも納得ですね。

では、買い手の購買意欲をかき立てるには、どのような対策をとると良いのでしょう。

住み替えの場合は、次に移転する所が決まっていなければ難しいですが、可能な状況なら、家財は全て処分しておくのがベターでしょう。

細かい修繕は行っておきましょう。特に水回りの修繕は必須です。買い手はキッチン、浴室、トイレなどを念入りにチェックするものです。

また、全面ハウスクリーニングをおすすめします。クロスや畳は新しい方が見栄えが全然違います。

資金があれば、部分的にでもリフォームしてすぐに住める状態にしておくなど、「商品」であるという意識が必要です。

リフォームで見違えた住まいを提供することは、需要と供給のマッチングがスムーズで、双方にメリットがあります。

 

建物として利用できなければ、解体して更地に

マンションではなく一戸建ての場合、もし建物として利用できなければ、解体して更地にしておいた方が良いでしょう。

なぜなら更地にするためにかかった費用よりも不動産価値が上がります。

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さらに早く売れるというメリットにもなります。

古い建物が残ったままだと、人が以前、住んでいたという独特の生活感が残り、

買い手に良いイメージを与えません。また、買い手がこれから新築を建てるイメージがしずらく、前向きに検討することが難しいのです。

内装はもちろん、エントランス、庭、テラス…など外観も大切なポイントです。

更地にしないのなら、できるだけリフォームし、誰かが居住していたという「古い気配」のようなものを一掃しましょう。まっさらにするのは無理でも、「キレイで清潔、住んでみたくなるような住まい」を目指すことです。

そのためには、急いで売却しようとしないで、計画的に段階を踏む必要があります。時間に余裕を持って、納得のいく価格での売却を実現させましょう。

売り手側が行う一番大切なことは、買い手側がこの不動産でこれから快適な生活を行うイメージができるような環境創りを行うことです。

 

相続トラブル、不動産コンサルティングで対応できる範囲はどこまで?

不動産コンサルタントの役割とは?

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親からの不動産を相続する際、何かとトラブルになりがちです。

その場合、不動産コンサルタントには、どこからどこまで相談できるのでしょう? よくわからない方も多いようです。

基本的に不動産コンサルタントは、税理士・家屋調査士といった専門家などと連携をとりながら、不動産問題の解決を行っています。

一連の仕事の流れをご説明しましょう。

 まずは、相続のトラブル渦中にいる依頼者から状況をヒヤリングし、問題を整理します。そして、問題解決に向けて解決策を複数ご提案し、依頼者が豊富な選択肢の中から選べるようにしています。

依頼者が選択した解決策を進めていく中で、専門性が高く、専門家でないと対応できない事柄については各分野のプロへと橋渡しをしていきます。

 

どのような士業をどんな形でコーディネートするのかが重要

依頼者の問題がどのようなものなのかを解決するにあたり、問題の専門性によって、つないでいく専門家も異なります。

どのような専門家をどんな形でコーディネートするか、という能力も不動産コンサルタントには求められます。

コーディネートの仕方ひとつで問題解決までに要する時間や、その結果までも変わってしまいます。

ですから、実はこの部分がとても重要な役割だと言えます。

そのような意味でも不動産コンサルタントは、プロフェッショナルで優秀な専門家をどれだけネットワークに持っているかが問われるのです。

また「この問題には、この専門家を」と、即座に振り分けられる技量が必要なのです。

 

具体例で確認を

具体的にどんなケースにどんな専門家が担当するのか、確認していきましょう。

例えば、相続した不動産を保有するか、売却するかについてのご相談で、

  • 税制面でのアドバイスは税理士へ。
  • 相続登記、遺産分割協議書作成、売却処分時の移転登記については、司法書士、または行政書士へ。
  • 売却の場合、土地境界確定・測量が必要なので、土地家屋調査士、測量士へ。
  • 近隣とのトラブルなどのご相談は弁護士、または司法書士へ。
  • 改築工事に伴う資金調達については、詳細をお伺いした後、金融機関をご紹介させていただくこともあります。

上記のことは、当然の内容ですが、例えば税理士でもそれぞれ得て不得手の分野があり、その案件に見合った税理士へ依頼するなど、士業それぞれ専門分野が異なる場合も多くあります。

 

このようにお客さまのニーズに合わせて、それぞれの専門性を駆使してお応えするのが不動産コンサルタントの役割です。

基本的に何でもご相談いただければ、それぞれのプロにおつなぎしながら、解決の糸口をみつけていきます。お気軽にご相談ください。

高齢者の不動産売却で本人以外の家族でも対応できること

親族に替わって不動産を売却できる、成年後見人制度について

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高齢化社会を迎えた今、不動産の売主が高齢者であることはめずらしくありません。ご高齢の両親の不動産を相続する場合の手続きなども含め、高齢者の不動産売買について確認してゆきましょう。

「お父様(またはお母様)が認知症等を患い、介護施設に入居し、空き家となった元の住居を長年放置している。トラブルの元になる前に売却したいが親族が勝手に売却するのは可能でしょうか」と言ったご相談をよく受けます。

その際に、成年後見人制度を利用することをおすすめしています。

この制度は、親族あるいは司法書士らの専門家を認知症である親族の後見人とするシステムです。親族の後見開始の審判手続きを家庭裁判所に申し立てる必要があります。受理されれば、親族に代わって売買契約の当事者になることができます。

ご両親の大切な住まいだからこそ、トラブルは避けたいものです。売却するのであれば、成年後見人制度について検討してみてください。

 

高齢のご本人が必ず対応しないといけないこと

認知症ではないが、ご健康なご高齢者の方でも生活の利便性を考え、自らシニアのケアハウスのような所へ入居される方が増えてきました。

ご本人が空き家となった住居を売却したいと希望される場合、不動産売買における煩雑な手続きの全てをご高齢者が担うのは、大変です。

では、ご本人が必ず対応しないといけないことは何でしょう。

まず一番始めに大切なのが、不動産売却の意思確認です。

それは、司法書士がご本人に対して行わなければいけません。ご本人に直接会って、その所有者であるご本人であることの確認、売却の意思の確認、物件の確認などを行います。

ただ、質問に「はい/いいえ」と回答していただくだけではなく、ご本人からも売却に関して依存はないか、じっくりと意見をうかがい、売主として尊重することが大切でしょう。

 

家族の対応可能なことについて、把握しておくことが重要なポイント

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高齢者の不動産売買では、司法書士や不動産の専門家に相談しながらすすめるのがベターでしょう。場合によっては医師の診断書が必要なこともあります。

ご本人でないといけない署名や捺印はどの項目か、家族の対応可能なことはどれとどれか、親族が把握しておくことが重要なポイントとなります。

それについては、専門家に詳しく説明を受けましょう。

ケアハウスに入居している売主、別の所に住んでいる家族…と該当内容ごとに署名項目も異なり複雑になるので、 実務経験が豊富な専門家がサポートすることでスムースに運ぶのではないでしょうか。

売主の判断能力に依っては、成年後見人制度を活用するのが得策かもしれません。迷っている方は、いつでもご相談をお待ちしています。