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2017 2月

相続した実家の売却に伴う税制特例措置について

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不動産の売却は、内容によっては高額な税負担が伴う場合があります。その中でも、売却することによって得た利益に係る「譲渡所得税」という“厄介”な税項目があります。

その「譲渡所得税」について、相続した実家を売却する場合、一定の用件を満たすことによって、3000万円の特別控除を受けることが出来るよう法改正されました。

 

【課税譲渡所得金額(税額を算出するための基礎となる金額)】の計算式

      課税譲渡所得金額=A)譲渡価格-B)取得費-C)譲渡費用-3000万円(特別控除「特例措置」)

※A)譲渡価格とは→「売却した価格」

 B)取得費とは →「譲渡した不動産の当時の購入価格(建物については原価償却後)+当時購入時に掛った諸費用(仲介料・登記費用等)」

 C)譲渡費用とは→「売却に伴う諸費用(仲介料・印紙代等)」

 

【譲渡所得税】の計算式

 1.譲渡する不動産の保有期間が5年超の場合(長期譲渡所得)

          課税譲渡所得金額×20%=譲渡所得税(長期譲渡所得税)

 

 2.譲渡する不動産の保有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得) 

           課税譲渡所得金額×39%=譲渡所得税(短期譲渡所得税)

 

固定資産税.jpg

今までは、相続にて取得した不動産については、当時の取得費用(取得原価)が低い(安い)ケースが多く、譲渡所得税の納税を余儀なくされる場合が多いのが実情でした。(相続にて取得した不動産は、被相続人が当時取得した取得費をそのまま引き継ぎます。また、その取得費が不明な場合は、譲渡価格に対する5%が取得費となります。よって、売却時の価格よりも取得費の方が大幅に低くなり、税負担が大きくなる場合が多いのです。)

それにより、相続した不動産が不要でも、納税懸念により売却をためらう方々が多くおられました。

 

しかし、上記の通り、相続にて取得したご実家については、特別控除の利用によって譲渡所得税がかからなくなる方も増えるため、売却を検討になられる不動産所有者の利益は当然、休眠不動産流通や空き家対策といた観点からも効果的な税制措置となっています。

また、この3000万円特別控除は、元々は自己居住用の住宅を売却した際に受けることが可能な制度なのですが、それを相続した実家の売却時にも利用可能としたものです。

但し、当該税制特別控除を受けるためには、期限その他個別用件などの適用条件があります。 

 

【主な要件】

  • 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
  • 相続の開始前において被相続人の居住用として供されていたもの。
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。(マンション除く)
  • 相続の時から譲渡時まで事業・貸付(賃貸)又は居住用に供されていたことがないこと。
  • 譲渡価格が1億円以下
  • 家屋を取り壊し、更地にして譲渡すること。
  • 家屋を譲渡する場合は、耐震性リフォームを行うこと。(既に耐震基準を満たしている場合は不要)

※解体費用や耐震リフォーム費用は、課税譲渡所得金額を算出するための費用算入可能

 

尚、弊社では、上記の“実家の売却に伴う税制特例措置”の適用を受けることができない方に対してのサポートも行っております。

 

 

 

 

 

新築貸家着工件数増えて、過剰供給に!?

2016年のアパート・マンションなどの新築貸し家の着工数が高水準となった。

住宅戸数にすると41万8千戸超となり、住宅全体の着工戸数(96万7千戸)の4割強を占めた。
中でも平成27年1月の相続税及び贈与税の税制改正に伴い、相続対策として建てられた
アパート・マンションが目立つ様子。また、日銀のマイナス金利の政策の影響を受けて低金利で
資金調達が可能なことも新築賃貸住宅の建設ラッシュを後押しした形となった。

新築賃貸住宅着工増の市場背景では、既存の賃貸マンションや古いアパートなどの空室率増加があり、
業界関係者の見解では「実需を伴わない単なる“箱もの建設”は持続性がなく、
市場に悪影響を与えるのではないか」と分析している

不動産調査会社によると、2015年夏ごろから都心部の賃貸マンション・アパートの空室率が上昇しており、
地域によっては30%を超える空室率で推移しているとのこと。

今後、急速に進んでいく少子超高齢化の社会の中、限られたパイの奪い合いが激しくなり、
融資を受けて建設した賃貸マンション・アパートの不良債権化が進んでいくのではないかと懸念を示している。