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2017 9月

国土交通省発表、平成29年都道府県基準地価

平成29年9月20日、国土交通省は、今年の7月1日時点の
都道府県基準地価について発表した。
全国的に見ると、商業地は平均値として0.5%の上昇、
住宅地は0.6%下落であるが、下落幅が縮小した。

特に、三大都市圏や福岡県などの大型都市については、
商業地・住宅地共に大幅な上昇となり、
店舗やオフィスの需要が顕著に増えていることや、
諸外国の観光客向けのホテルなど宿泊施設の建設ラッシュに伴う
需要増が地価上昇の後押しとなっている。

 

兵庫県内では、商業地については変動率がゼロで、
9年ぶりに横ばいとなったが、住宅地は1.0%下落となり、
県内地方の過疎化に歯止めがかかっていない状況が想定される。

その中でも商業地は、神戸市中央区の三宮センター街の入口付近が
県内最高額の平米あたり440万円、
上昇率ではJR三宮駅近くの三宮町1丁目がトップとなった。
また、住宅地では、昨年3月にJR摩耶駅が開業したのを受け
、神戸市灘区の三地点が上昇率の上位を占め、
最高額は人気の住宅街「岡本2丁目」の平米あたり53万円となった。

 

今年の基準地価の報道について新聞紙面やニュースでは、
「地価上昇」「下落幅縮小」という発言や文章が飛び交っているが、
全国それぞれの地域を比較対象した場合、地域格差は歴然としており、
今後、益々その差は広がることが想定される。
また、不動産・建設業界では、東京オリンピックが終わった後の
2020年問題による「地価下落(暴落)」懸念もささやかれており、
都心部の土地需要もどこまで続くのかは不透明である。

空き家が“第二の年金”収入の資源に早変わり!?

先日、利用していない空き家をご所有の方から、
今後の活用・処分等についてのご相談を受けました。

本人は、「賃貸活用」「売却処分」のどちらにするのか悩んでおられたため、
当方が各種シュミレーションを行い、比較検討の資料を提供させて頂きました。

対象となる空き家の状況や環境を考えた場合、
結論としては、当面は賃貸活用した方が効果的な結果となり、
具体的な計画・準備を進めることとなりました。
ただ、空き家の現状としては、室内には大量の家財が残されたままで、
且つ、家財撤去の完了後も室内リフォームを全面的に行わなければならない状態です。

 

 

家財撤去費用:約  500,000円
室内改装費用:約1,000,000円
合    計:約1,500,000円

幸いに、室内状況としてキッチンや浴室などの水廻り設備については、
既存の設備が利用可能なことから、
壁紙クロス・畳・襖・部分修繕・一部設備交換・ハウスクリーニングなどの
表面部分の全面張替工事のみで納まりました。
(対象の空き家:5SLDK・約145㎡)

工事が完了し、生まれ変わった室内空間は、
当初、ご相談頂いた室内状態から見比べて見違えるほどの素敵な住宅に変化し、
「空き家」という表現が似合わない一戸建て住宅となりました。

 

 

この素敵な住宅なら直ぐに良い入居者が決まるだろうという想定から賃料設定して
入居募集活動を行うと、結果、賃貸募集後間もなく入居者が確定しました。

賃貸収支は以下の通りとなります。

【収入】賃   料:2,160,000円/年=180,000円/月×12ヶ月
【支出】固定資産税:  200,000円/年
    管理手数料:  108,000円/年=9,000円/月(賃料の5%)×12ヶ月
    支出 合計:  308,000円/年

※管理手数料とは、賃料保証や各種対応管理に伴う管理会社への管理委託費用です。

【収支】収入:2,160,000円/年
    支出:  308,000円/年
   差引計:1,852,000円/年

また、契約時には、別途、敷金・礼金などの収入もあります。※支出も有り。
【別途、収入】敷金礼金等:計720,000円
【別途、支出】仲介手数料: 194,400円
【収支差引計】     : 525,600円

 

 

今回、「空き家」を賃貸活用行うために支出した家財処分費や
室内リフォーム費用などの投下資金が、
概ね6ヶ月程度で回収できることとなりました。
(契約時に受け取る敷金礼金など含む)

また、その後の収入は利益となり、
「空き家」が“第二の年金”としての収入資源となって活かされます。

 

 

当初、一定期間賃貸を行った上、その後は売却処分行う計画だったのが、
「可能な限り賃貸活用を行いたい」と、空き家オーナーの考えも変わり、
とても効果的な空き家活用となりました。

当社では、皆様がご所有になられている「空き家」を賃貸活用行った場合の
“空き家の賃貸シュミレーション”を、無料にて行っております。
(賃貸提案参考資料進呈)

空き家・空き住宅が倍増の勢いで増える!? 有り余る住宅。今のうちに対策!

大手の総合研究所が2018年~2033年迄の
15年間の空き家・空き住宅戸数等の今後の予測推移を発表しました。

2018年には空き家率が17%となり、
2013年の調査時の13.5%から既に3.5%も上昇しています。
そこから15年後の2033年には空き家率が30.4%にも上昇し、
全国の住宅総戸数の3割近くが空き家となってしまいます。

 

空き家件数が急上昇

 

このように空き家・空き住宅がこれからも増え続ける反面、
新築住宅の着工も続いていくようです。
新築着工戸数について
2020年度は74万戸、
2025年度には66万戸、
2030年度には55万戸と、減少傾向ではありますが、
2020年からの10年間で概ね650万戸もの新たな新築住宅が
生まれると推測されています。

増え続ける住宅

この数字はあくまで推測ですが、このまま空き家対策が進まなければ、
世の中は空き家だらけとなり、あなたがご所有になられている空き家も
資産目減りとなる恐れが排除できません。

資産価値というものは、所有しているだけでは表れたものにはならず、
資産減少の懸念やリスクが残ります。
その状況に応じた利用や活用で“価値”が発揮され、
また、換金処分によって新たな“価値”に生まれ変わります。

将来の空き家・空き住宅事情を見据えた対策が必要となっています。