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転勤になっても「持ち家」は売るな!

サラリーマンの宿命=「転勤」、
特に大手企業にお勤めの方にとっては“避けられない”
会社からの命令かもしれません。

都市伝説のように言われる
「マイホームを買った途端、転勤辞令が出た。」というケース、
実際に筆者のお客様も複数人の方が経験されています。
まるで人事担当者に嫌がらせされているように感じるかもしれませんが、
転勤辞令も“キャリアアップ”というプラスの目的が多いのではないでしょうか。

転勤辞令によって、単身赴任をすることになれば、
今のお住まいの行く末を考える必要はありませんが、
ご家族で転勤先に移住することになれば、
今後、このマイホームをどうずるのか考えなければなりません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

やっとの思いで手に入れたマイホーム。

まだまだ住宅ローンも残っているし、固定資産税などの維持費も掛かる。
その上、転居先の居住費や生活費などの負担を考えれば、
経済的に見てマイホームを空き家の状態で置いておくことは困難かもしれません。
結果、止む無く売却処分せざる負えないという考えになる
可能性が高いのではないでしょうか。

マイホームを維持する上で最大のネックが「住宅ローン」の負担です。
家を購入する時、多くの人が借りる「住宅ローン」、
その支払いをするために働くことは当然ですが、
ご自身の給与で支払う方法以外にも手段はあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

それは、住宅を賃貸して「家賃収入」で支払うという方法です。

「家賃収入」と「住宅ローン」との金額比較で見てみると
以下のようになるケースが多いです。

「家賃収入」≧「住宅ローン」

また、住宅ローン以外の維持費も追加した場合でも以下のケースが多いです。
「家賃収入」≧「住宅ローン」+「固定資産税等」

注)住宅ローン控除を受けている方は、
その控除額を固定資産税等の支払いに充当しているケースが多いですが、
賃貸に伴い住宅ローン控除を受けることが出来なくなります。

要は、家賃収入の方が住宅ローンなどのランニングコストよりも高く、
キャッシュフロー上ではプラスになるケースが多いということです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aさんのマイホームを賃貸活用した事例をご覧ください。

■具体例)
対象住宅:木造2階一戸建て住宅
築5年(新築購入) 面積100㎡ 車庫1台有り
①住宅維持コスト; 借入額3,000万円 借入期間35年 金利1%
住宅ローン月々84,700円 ボーナス返済無し
固定資産税年額100,000円
②賃貸条件:月額賃料150,000円  敷金150,000円  礼金300,000円

収支)
ローン返済月々84,700円×12ヵ月+固都税年額100,000円=1,148,800円(維持コスト)
賃料収入150,000円×12ヵ月=1,800,000円(賃料年収)
年間収支651,200円(プラス)

また、キャッシュフロー収支で得た利益約650,000円について、
毎年、住宅ローンの繰り上げ返済に充当すれば、
ローン返済期間が13年短縮され、22年目で住宅ローン完済が可能です。
(将来の退職金で住宅ローンの繰り上げ完済を予定していればその必要がなくなり、
退職金を別の用途としてご活用頂けます。)

その築22年の一戸建て、一般的にはまだまだ十分に利用価値があり、
このタイミングで売却処分した場合、
ローン残もないことから売却額の殆どがキャッシュとして残ります。
また、売却せずに、引き続き賃貸活用するのであれば、
固定資産税を差し引いた賃料の殆どが収益となります。

当然ながら、当初、賃貸していた賃料よりも築年数が経過しているため、
少し低い賃料となる可能性はありますが、
住宅ローン返済が既に無くなっていることから
とても高い収益率となります。

この賃料収入は「第二の年金」として、
今後の家計にゆとりをもたらしてくれる収益の一つになります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

尚、上記の具体例は一戸建住宅です。
マンションの場合は、管理費や修繕積立金などの費用が別途発生することから、
一戸建て程のプラス効果を期待することは難しいですが、
賃貸活用検証の余地は十分にあります。

このように、持ち家の賃貸活用には資産運用として
とても効果的な側面をもっています。

勤務先の事情で転勤になり、購入した家を売却処分することとなった場合、
購入価格より売却価格の方が低いケースが多く、売却損が出てしまいます。
また、人気のエリアや駅から近いなど、
需要が高い立地などでは購入価格よりも高値で売却処分が可能なケースもありますが、
購入当時の諸費用や売却諸費用などを勘案すれば、
やはり、プラスになる可能性は低いのが実情です。
逆に、人気のエリアや駅近などの需要が高い物件であればあるほど
手放さずに賃貸活用する方が賃貸効果が高く、高い収益性が維持されます。

「今まで住んでいた住宅だから、家賃を支払っていたと思えば
売却損が出ても実際は損ではない。」という理屈や解釈は確かに正論です。
また、「当時は生涯住むつもりで購入したが、
転勤となり必要なくなるので売却処分する。」という考えも、
シンプルで単純明快です。

しかし、「持ち家」はご家族にとって“マイホーム”であるのと同時に、
大切な“資産”です。
転勤となってマイホームという目的がなくなっても、
資産という側面は変わりません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近年は“不動産ブーム”により、一般の方(サラリーマン等)が、
投資目的で不動産を購入するケースがとても増えています。
不動産を取得するためには様々な諸費用が発生します。
「登記費用」「仲介手数料」「ローン諸費用」等々・・、
一般の投資家も同様の諸費用を支払って不動産運用を行います。
マイホームを取得した方々は既にその諸費用を支払っており、
そのアドバンテージを利用し、
これからは投資(運用)資産として賃貸活用を行えば、
“マイホーム”としての役割は終了し、
次は“資産”という役割に転じた「両方の目的」を最大限生かすことができる
「不動産購入」となるのです。

やっとの思いで手に入れたマイホーム。
その大切な資産を今後どのように取扱うのか、
様々な方法を具体的に検証したうえで、
結果、売却処分という方法を選択するのは賢明だと思います。
ただ、その検証については、専門家を交えて売却処分(換金)と
運用(家賃収入)のどちらが効果的なのかという
客観的な資料の基、判断を行うことが望ましいと思います。

 

 

 

【関連コラム】

 ・持ち家を「売る」か「貸す」かは、「貸す」に軍配!?
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