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古い家(木造一戸建)の売却方法4選!築40年超の家を売却する方法

長年住み続けていた家や、親から相続した実家など、
築後40年・50年が経過している古い一戸建住宅を空き家のままにしており、
「今後どうしよう・・」と思案されている方が多いようです。

古い家の扱い方について、先ず、最初に思いつくのが“売却”かと思います。
ただ、建物が古く利用価値が不明な状態でどのように売却すれば良いのか
悩ましいところではないでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

売却処分の検討に伴い、先ずは不動産会社に相談するのが一般的ですが、
予め売却方法や売主としての心構えなどを事前に把握しておくことが
効果的な売却へと繋がります。

古い家の売却は主に4つの方法に分かれます。
どの売却方法が望ましいのかは物件の状況や売主様のご事情・ご意向によりそれぞれ異なります。

今回は、その4つの方法についてのメリット・デメリットなどを解説していきます。

 

 

古い一戸建て住宅を効果的に売却するための4つの方法

 

①「かし保険付き」の中古住宅として売却する。

簡単に言うと、保険付きの住宅として販売活動を行う方法です。
築後40年超の木造住宅でも、建物の躯体がしっかりとして
十分に利用可能な物件は沢山あります。しかし、購入者側からすれば、
これから20年や30年間という住宅ローンを借りて住み続けることを想定した場合、
購入時の建築が40年の家であれば築60年・70年という住宅に住み続けることになり、
将来不安で購入検討できないという意見も理解できます。
そのようなことを想定したとき、購入時に「かし保険付き」と明記されていれば、
「保険が適用される住宅」という認識のもと、建物については一定の信頼度を得ることができ、
建物評価も高まり、更地解体する費用のマイナスと比較すれば大きく差が出ます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その「かし保険」に加入するためには、
国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人による建物検査を受け、
基準項目が適合する必要がありますが、適合不可の項目については
修理した後に、再度、検査を受けて適合することで「かし保険」に加入することが可能です。
尚、「かし保険」加入には、検査料や保険費用などが必要となりますが、
建物評価向上に伴う売却益を考えれば、大きな負担ではないのではないかと思われます。
また、不動産会社によっては、仲介サービスとして不動産会社が費用負担するケースも
あるようです。

しかし、「かし保険」加入検査を受けることによるデメリットもあります。
それは、「かし保険」加入検査や再検査を受けても不適合だった場合です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、適合を受けるために大規模な工事が必要な場合も現実的には
再検査を断念せざるを得ません。
そのような場合、今後、中古住宅として売却する時には、
買主に対して検査の指摘箇所の説明を伝えなければなりません。
そうなると、建物の欠点をさらけ出さなければならないこととなるため、
中古住宅として売却することが困難となります。
よって、検査を受けるか否かについては、物件の保守状況を見ながら判断する必要があります。

 

②古家付土地として売却する。

建物の利用価値を見出すことが困難な場合は、現状あるがままの状態で売却します。
この場合、売却活動としては「古家付土地」という名目にて販売活動を行いますが、
買主側が物件を見た時、「この建物はまだ使える」という判断を行う可能性もあります。
よって、その買主から見れば、この物件は「古家付土地」という名目ではなく、
「中古住宅」という視点で購入することになることから、
“土地として利用検討する購入者”と“中古住宅として利用する購入者”の
両方がターゲットとなり、購入検討対象者が増えます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、「古家付土地」という状態で売却する場合、
当然ながら売主側にて解体業者手配準備や解体費用負担などはありません。
しかし、買主が建物利用せずに土地として扱う場合、買主側にて解体・滅失を行うことから、
その費用分については、価格交渉などにより売買価格から差し引かれるケースが高くなり、
場合によっては、解体費用以上に価格交渉を受ける可能性があります。

 

③解体して更地の状態で売却する。

室内・外観共に相当程度劣化しており、どう見ても建物利用が出来ないような状況の場合は、
解体・更地にして売却行います。
建物が残っている状況では「売却不動産」としての印象が悪い見た目でも、
更地にすれば見違えるように商品価値が高まることもよくあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

例えば、解体費用に150万円負担しても更地にすることで解体費用以上の評価プラスで
売却できたというケースもあります。
しかし、更地にすれば、翌年からの土地に対する固定資産税額が上昇し、
長期間売却できなければ維持費負担が増えてしまいます。
よって、更地にするタイミングや売却価格の緻密な検証も必要です。

 

④不動産会社や建築会社の買取りにて売却する。

この方法は、建物の利用価値の有無にかかわりません。
建物の利用価値があれば、建物評価を行った価格での買取りとなり、
また、建物価値が無ければ解体を前提とした買取りとなります。
いずれにしても、買取りの場合、例えば室内に家財道具などの残置物が残っていても、
そのままの状態で買取って貰えるケースもあり、
売主からすれば、「とにかく手間暇を掛けずに売却したい。」という方に対応しています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、売却・換金のタイミングも売主様のご意向に合わせて対応可能につき、
利便性という観点では望ましい売却方法です。
しかし、買取業者も事業として不動産を買取る訳ですから、
一般個人(エンドユーザ)に対して売却するような価格では売却出来ません。
買取りで不動産を売却・処分する場合、売却価格については、
一般流通市場よりも低くなることを理解・納得する必要があります。

 

 

以上が、古い家の売却方法となりますが、
記載の通り、それぞれにメリット・デメリットがあります。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

①「かし保険付き」中古住宅として売却する場合。
メリット)
・建物評価(価値)を高めて売却することが可能。
デメリット)
・検査が不適合だった場合、買主に対してその旨の説明が必要となり、
 中古住宅としての売却が困難となる。

②古家付土地として売却する場合。
メリット)
・売主側で更地・解体行う準備や費用負担が不要。
・「土地」として購入検討する方と「中古住宅」として購入検討する方の両方がターゲットとなり、
 売却幅が広がる。
デメリット)
・買主が土地利用として購入する場合、解体費以上の交渉を受ける可能性がある。

③解体して更地の状態で売却する場合。
メリット)
・更地にすることで、土地の印象UPにより商品価値向上が期待できる。
デメリット)
・更地にすれば、翌年からの土地に対する固定資産税が上がり、
 長期間売却できなければ維持費負担増となる。

④不動産会社や建築会社の買取りにて売却する場合。
メリット)
・手間暇をかけずに売却が可能。
・売価・換金の時期が希望通りのタイミングで行うことが可能。
デメリット)
・一般流通市場の価格よりも低い売却となる。

 

 

いかがでしたしょうか。古い家(木造一戸建)には、
その建物の様態に合わせた売却方法があります。

古い家でも立派な大切な資産です。その資産価値を最大限に高めた売却方法で
効果的な不動産売却を実現させましょう。

 

 

 

 

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