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2015 3月

住宅賃貸借の連帯保証人と高齢者の賃貸借契約

不動産や住宅を借りる時は、原則、連帯保証人が必要となります。
神戸在住の方で、お仕事の関係上、関東方面へお引越しする方がおられました。
その引っ越し先に選んだ住宅を賃借する際の申込書の記入箇所に、
連帯保証人の内容を記入する欄があります。
一般的な貸主や管理会社は、連帯保証人についてはご身内の方を求めるケースが多いです。
今回についても、ご身内の方になっていただけるように管理会社の方から言われたようで、
ご本人がお願いして連帯保証人になっていただけそうなご身内は、ご両親だけのようです。
ただ、本人自身の年齢が四十代半ばということから、ご両親といっても既に定年しており、
現状は年金収入のみで生活しています。
また、ご本人も「今更、親に連帯保証人のお願いをしたくない。」という想いから、
お願いするのをためらっています。

連帯保証人

最近では、連帯保証人を付けない代わりに、賃貸保証会社加入制度というものが普及しており、
連帯保証人がいなくても賃貸借契約が行える環境整備も進められています。
とは言うものの、まだまだ、連帯保証人を付さなければ賃借できない契約手続きを行っている
貸主や管理会社も多くあり、混在している状況が実情です。
その他、近年は、シニア・中高年自ら住まうための住宅賃借も増えており、
上記のような例とは逆に、お子様が連帯保証人となる場合や、
場合によってはお子様が契約当事者となって、
入居者をご両親等にするような契約形態も増えつつあります。

弊社では、賃貸借契約の際は、原則、第三親等までの連帯保証人を付けていたくように
お願いしておりますが、昨今は、家庭環境なども多様化されており、
状況に応じてその都度判断させていただいております。
また、高齢者の賃借入居について、基本的には面談をさせて頂き、
入居後等についてのお話をさせていただくことにより、貸主・管理会社と入居者の
双方にとって安心できる契約初期対応をとらせていただいております。

相続したご自宅の活用方法 ~リバースモーゲージ~ という観点

お父様から引き継いだご自宅、現在息子様お一人でお住まいになられています。
 その息子様もあと数年で定年退職を迎えるため、自分の老後生活を見据えた生活を
考えなければならない時期となりました。
お父様から引き継いだ財産は、このご自宅と少しの現金のみ。自身のこれからの生活に
役立てるために、慎重にこの資産の活用方法を考えなければなりません。
自宅は築50年を経過した大きな木造邸宅につき、一人暮らしの身分としては、
もて余す広さや維持メンテナンスの大変さなど、生活利用としての効率がとても悪く、
住み替えを含めた資産の組み替えを検討する方が望ましい状況です。
今回は、ご自宅をご売却して、収益マンションをご購入になられるお手伝いをさせて頂きました。
そして、ご自身は賃貸マンションを借りてお住まいになられ、その収益マンションの賃料収入で
賃料支払い・その他、老後資金の貯蓄などを賄う、いわば“第二の年金”という役割を担う、
資産の組み替えを行いまいた。

相続した古い住宅

今回のポイントは、ご本人が独身者でお子様がいないため、持家を維持する必要性が
ないという点です。
また、もう一つは、間接的なかたちでの「リバースモーゲージ」という発想をもった
「家」の活用を行ったという点です。
リバースモーゲージとは、“ご自宅”=“資産”であるという考え方から、自宅を担保として
金融機関から資金調達を行ったり、ご自宅を賃貸して賃料収益を上げるなど、
“自宅”という資産を活用する手法全般のことをいいます。

マンションへの住み替え

今回のケースは、直接的に自宅を担保設定して資金調達行ったり、
自宅を賃貸して収益を上げたりしていませんが、「ご自宅を売却換金して、
新たな資産に組み換えて収益を上げ、その資金を自己の生活に役立てる」又は
「豊かな生活を過ごすための糧にする」といった考え方は同じです。
ご身内から引き継いだご自宅や、ご自身で築き上げたマイホーム、
いずれにしても、その大切な資産について、時代に沿った価値ある資産にするには
どういう方法が望ましいのかを考えることが求められている時代ではないでしょうか。 

成年後見制度を活用した自宅賃貸方法

父親が認知症になり、高齢者施設に入所。残った自宅は、空家のまま。
そのまま放置しておけば木造一戸建ては経年劣化の進行状況が早く、使い物にならなくなってしまう。
ただ、関東にすむ身内にとっては、ご実家の管理のために、頻繁に帰省することも難しい。
幸いなことに、父親の介護やその他、今後の様々な日常生活のサポートことを考えて、
既に成年後見人になっているご身内がおり、成年後見監督人にご自宅の活用方法を相談した。

(ポイント)
1.ご身内が成年後見人となる場合は、その成年後見人を監督する「成年後見監督人」
 を付するケースがある。
(成年被後見人(父親等)の資産状況や相続人との関係等によって成年後見監督人を付ける場合、
又は不要な場合があります。)
※成年後見監督人とは・・成年後見人を監督する人
 尚、成年後見監督人は主に、司法書士又は弁護士がなる場合が多い

裁判所

結果、成年被後見人のご自宅の処分や活用などについては、裁判所の許可が必要となり、
管轄家庭裁判所に申立て行い、自宅を賃貸することによって得る賃料収入などを、
これからの介護費用などに充当行う旨説明行い、承認を得た。

(ポイント)
1.成年被後見人の自宅以外の資産(不動産等)の処分については、原則、裁判所の許可は不要。
(自宅については、成年被後見人が将来自宅に戻る可能性を考え、戻る場所を確保しておく
 必要があることを検証するため、裁判所の許可が必要)

成年後見制度を活用した不動産賃貸を行う場合は、賃借人と貸主当事者間の直接契約を行わず、
管理会社などの不動産会社を経由した賃貸借契約締結する方が望ましい。
理由:賃貸借契約締結後、将来に亘り、賃借人(入居者)の退去・解約等による
入れ替わりが想定される。
そのような場合、賃借人との直接契約であれば、入れ替わりごとに新たな契約を
締結しなければならないが、管理会社経由の契約であれば契約締結書類などの
事務手続きや裁判所の報告作業などが簡素化される。
また、将来起こり得る相続時に備えても管理会社経由での契約の方が望ましい。

 

関連ページ:/contents/2015/02/post-118.php

空き家対策特別措置法の一部施行へ 基本指針発表

国土交通省と総務省は2月26日、空き家等に関する施策を総合的かつ計画的に
実施するための基本指針を定め、公表しました。
主なトピックスは下記になります。詳しくは添付資料をご覧ください。
 
・空き家の実態把握として、電気・ガス・水道の使用状況などの調査を行い、年間
   を通して建築物などの使用実績がないことなどを空き家の1つの目安として例示
 
・空き家の所有者などの特定については、不動産登記や戸籍謄本などの利用に
   加え、固定資産課税台帳の情報を市町村内部で利用することができる
 
・そのまま放置すれば倒壊するなど、保安上危険となるおそれのある空き家等が
   該当する「特定空家等」の是正措置に関しては、ガイドラインが公表される予定
 
【国土交通省】
空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針
http://www.mlit.go.jp/common/001080563.pdf