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2015 5月

シニアの住宅を活かすリバースモゲージ制度とは?

多様な高齢者の経済状況

格差社会、高齢化社会などの問題が取り上げられている現在、高齢者のあり方も多様になってきました。

満額の厚生年金+企業年金+持ち家+株など、資産に恵まれている富裕層と言われる高齢者から、

国民年金が少額で切りつめた生活を強いられている高齢者まで、格差が広がっています。

年金は年々減っていくと言われています。自営業者等が加入、受給する国民年金では、

月々6万?7万しか支給されない状況です。

これは、生活保護の支給額より大幅に少ない金額で、これまでも社会的に問題視されてきました。

しかし、法改正はされないまま今日に至っています。

国民年金を受給しているシニアの中で、健康な方はアルバイトをするなど生涯現役で働き続け、

若い人とも関わりながら社会参加をする前向きな方もおられます。

ただし、体調に不安のあるシニアで国民年金だけではやっていけないという方は、生活保護の受給に切り替える方もおられます。

 

持ち家があっても「生活保護」を受給できるか

「生活保護」というと、支給される条件が厳しいイメージがあります。

現金がなくても持ち家があれば支給されないと思い込み、取り返しがつかないことになった高齢者がおられました。

そんなことがないように、事前にリサーチしておきたいですね。

知っていれば、たとえ、自分に該当しなくともご近所の方やご友人にアドバイスできます。

では、持ち家がある人は「生活保護」を受給できるか、これは結論から言うとイエスです。受給できます。

ただし、持ち家が「一定以下の資産価値ならば」という条件付きです。

通常は、持ち家は財産と見なされ、生活保護を申請しても、まずそれを売ってそのお金で生活しなければならず、

申請しても却下されます。

では、「一定以下の資産価値」とはどのような価値を指すのでしょう?

その価値判断は、おおよそ生活保護基準額の10年分と、持ち家(土地含む)の固定資産税評価額を比べて、

評価額の方が少なければ認められるようです。

 

死後に清算し、保証人なしの新制度

生活保護世帯のためのリバースモゲージ制度について確認していきましょう。

要保護世帯向け新貸付資金制度」と呼ばれ、2007年からスタートしたばかりの制度です。

対象は、持ち家・土地を有する65歳以上の生活保護受給者となります。

持ち家・土地の評価額が500万円以上ならば、その不動産を担保に生活支援資金の貸付を受けて、

本人の死後に清算するというものです。長期生活支援資金のように、連帯保証人をつける必要はありません。

ただし、この制度が採用された時点で生活保護の支給は終了します。

そのため、貸付制度の利用と生活保護の支給のどちらが得策か、よく検討してから決定することをおすすめします。

持ち家や土地という資産があるにもかかわらず、それを活用しないで公的支援を受けることへの批判対策として

生まれた制度ですが、まだスタートしたばかりで率直に言って、どの程度活用されるかは予測がつきません。

対象となる世帯が全国で数千件以上は想定され、今後の行方に注目したいところです。

まだ予測がつきにくい制度ですが関心のある方は、いつでもご相談ください。

建ぺい率・容積率オーバーの瑕疵物件の売却について

どんなケースが違反建築物なのか

見た目は立派な建物なのに、建築基準違反の場合があることをご存知でしょうか?

特に一戸建ての場合は、注意しないと建築基準法を満たしていないことが時折あります。

それは、どんな違反なのか、確認していきましょう。

まずは、建物の容積率・建蔽率がオーバーしているケースです。

通常、建物の容積率・建蔽率は、用途地域によって上限が定められています。

住居地域の場合は、建蔽率が30%から60%とされ、容積率は、第一種・第二種低層住居専用地域50%~200%。

第一種・第二種中高層住居専用地域で100%~300%。第一種・第二種住居地域と準住居地域で200%~400%となり

、これらの規定を超える場合は違反となります。

 

増改築を行う場合は、10平方メートルであれば建築確認申請が不要なために、

容積率・建蔽率のオーバーが起きていることがあります。

日曜大工の延長であっても気をつけなくてはいけないポイントです。

増改築を繰り返したために、いざ売却の際に、容積率違反と判断される可能性が出てしまいます。

 

 

増改築後に違反建築物になることも

建物には、隣接している敷地等に日照・通風を確保する斜線制限が規定されています。

最初に定められた基準で建築した建物でも、増改築後に違反しているケースもみられますので注意が必要です。

また、社会問題にもなったアスベストが建物に使用されている場合も違反となります。

昭和50年にアスベストの使用が禁止されましたが、それ以前に建築された建物に、

アスベストが使用されていることがあります。そのあたりの判断は専門家に相談するのが良いでしょう。

 

では、売却したい住居に違反が見つかった場合、どうすれば良いのでしょう?

違反建築物を売却することは可能ですが、違反建築物であるという旨を買い手に重要事項として正直に説明とする必要があります。

そこが大切な点です。

 

 

マイナス面を買い手にとっての魅力に変える工夫を

違反建築物の売却のデメリットは、コンプライアンスを気にして、金融機関がお金を貸してくれないことがあるため、

買い手がつきにくいことが考えられます。現金で購入される分には問題ありませんが、そういう方は稀です。

住宅ローンの審査が厳しくなると予想され、買いにくくなるのです。

そのためデメリットであるマイナス面を補う努力が必要になります。マイナス面を魅力に変えるのです。

たとえば、容積率・建蔽率が基準を満たしていない場合、建物の立地にフォーカスし、

その地域限定で住まいを探されている方をみつけるという方法でうまくまとまったケースがあります。

また、違反建築物で見た目は問題がない場合、オープンハウスを開き、

どんどん実物を見ていただくという方法で購入に至ったというケースもありました。

もちろん、基準違反の旨だけは、しっかりと来場するお客さまにお伝えします。

オープンハウスを見られたお客さまの中に、容積率・建蔽率がオーバーしていても、

広い物件をとても気に入られた方が現れたのです。

ピンチはチャンス!とよく言いますが、率直に違反部分を見せることが、逆に買い手には魅力となり、

功を奏する結果になることがあります。

 

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昨今の住宅市況及び購入者の心得

現在、景気が上向いたことや東日本大震災の復興需要、東京オリンピックに向けたインフラ整備、
職人の高齢化による人手不足等が重なり、建設費が上昇し、それに伴い分譲マンションの価格が
急騰しています。特に土地代よりも建設費のウエートが高い郊外の分譲マンションの売値は
30代から40代の一般的なサラリーマンが購入できる価格帯をオーバーしてしまうため、
郊外立地の分譲マンションの販売は激減しましたが、ここにきて徐々に供給が再開されています。
 
一般に住宅購入は税込年収の5倍~6倍程度が無理のない購入価格帯と言われています。
不動産経済研究所が公表した2015年3月度の首都圏の分譲マンションの契約率は79.6%、
販売平均価格は5,186万円となっています。
これを5と6で除してみると864万円~1,037万円程度の税込年収が無いと購入出来ない事になってしまいます。
この年収帯は1部上場企業でも銀行や商社といったごく限られた層の年収といえ、一般的なサラリーマンの
年収とは大きく乖離しています。なのに、なぜ分譲マンションの販売は好調なのでしょうか?
 
 親からの援助や相続対策等で購入する方が非常に増えているのも理由のひとつに挙げられていますが、
大きな理由は住宅ローンの金利が非常に低いことが主要因となっています。
金利は一般的に10年国債の利回りが基準となり、それに伴い住宅ローンの金利も上下動します。
現在は黒田日銀総裁による異次元の金融緩和により、金利は非常に低い状態となっています。
フラット35で1.5%程度、民間銀行の変動金利は1%を切った状態で融資が行われており、
ネットバンキングでは0.6%程度で提供している所もあります。
 
 平成20年ぐらいまでは、住宅ローンは定年までに払い終える事を考慮し元利均等支払30年で頭金2割、
金利は3%程度でシミュレーションを組みましたが、現在は元利均等支払の35年ローンで頭金は1割程度、
金利は1%前後で想定する方が増えています。
モデルルームでは低金利が続いていることから変動金利0.7%程度でシミュレーションしている所もあります。
 
 ちなみに販売価格が3,500万円の物件を最初の設定で購入するのであれば借入額2,800万円、
毎月118,049円の支払いとなります。後者では3,150万円の借り入れで毎月88,920円の支払いとなります。
同じ物件で、頭金が1割も少ないにも拘わらず、金利の違いと支払年数が5年違うことにより
月々の支払額が29,129円も安くなることになります。ちなみに後者の設定で毎月の支払額が118,049円
として逆算すると実に約4,181万円まで借り入れることができ、頭金1割であれば約4,645万円相当の物件を
購入できる事になります。
実に以前の購入シミュレーションよりも1.32倍も高い物件を購入できることになるのです。
このように不動産の購入という数千万円単位での借り入れでは、いかに金利が大きな影響を与えるかがわかります。
ここ十数年金利は上下動を繰り返しながらも長期的には低下が続いており、現在は底値ともいえる状態となって
いますが、金利が仮に上昇すれば月々の支払い額はあっと言う間に数万円単位で上がる可能性もあり、
不動産会社として新築住宅の販売や中古住宅の媒介等に携わる場合には、購入者に金利上昇
時のリスクをしっかりと説明しておくことが重要です。
 

平成27年度 住宅・土地税制改正のポイント

不動産を取得したときの税金について
 
 
1.消費税率の引き上げ先送り
 
「消費税・地方消費税の税率(「消費税率」)の10%への引き上げ」について、
その実施の条件とされる景気判断条項が削除された上で、その実施時期が1
年6ヵ月延長され「平成29年4月1日以後の資産の譲渡等」とされました。
そして、消費税率の10%への引き上げに係る経過措置について、その指定日
が平成28年10月1日とされたことにより、「指定日の前日(平成28年9月30日)
までに締結した請負に係る契約に基づき平成29年4月1日以後にされた資産
の譲渡等」については、旧税率(8%)が適用されることになります。
 
 
2.住宅ローン減税等の延長
 
 平成25年度税制改正により、住宅の消費税率の引き上げに伴う対応とし
て、「住宅ローン減税の特例」の適用期限が延長されるとともに、「対価等
に含まれる消費税率8% ・10%の住宅の取得・増改築等(「特定取得」)」
に係る住宅ローン控除額が拡充されました。そして、平成27年度税制改正に
おいては、消費税率の引き上げ時期の変更を踏まえたところにより、その適
用期限が1年6ヵ月延長され「平成31年6月30日までの居住開始」とされました。
同様に、次の特例措置の適用期限が1年6ヵ月延長されました。
 
 
●住宅ローン減税の特例の「控除額の特例」
 
・高齢者等居住改修工事等の特例
・断熱改修工事等の特例
 
 
● 「住宅投資型減税の税額控除の特例」
・ 認定住宅(新築認定長期優良住宅、新築認定低炭素住宅)の特例
・高齢者等居住改修工事等の特例
・一般断熱改修工事等の特例
・住宅耐震改修の特例
 
 
3.すまい給付金制度の延長
 
平成25年10月1日の閣議決定により、住宅の消費税率の引き上げに伴う
対応として、低所得者向けの「特定取得」に係る給付措置である「すまい給
付金制度」が設けられ、平成26年4月1日から実施されました。そして、平成
27年2月17日の閣議決定においては、消費税率の引き上げ時期の変更を
踏まえたところにより、その適用期限が1年6ヵ月延長され「平成31年6月30
日までの居住開始」とされました。
 
 
4.住宅取得等資金贈与の非課税特例の延長拡充
 
消費税率の引き上げ前後における駆け込み需要およびその反動による住宅
市場への影響を踏まえ、その影響の平4住宅取得等資金贈与の非課税
特例の延長拡充準化・緩和を図ることが必要とされます。
そのため、平成27年度税制改正においては、「住宅取得等資金贈与の非課税特例」
について、その適用期限が4年6ヵ月延長され「平成31年6月30日までの金銭の贈与」
とされるとともに、消費税率の引き上げおよびその経過措置の時期に応じた
ところによりその非課税限度額が拡充されました。
さらに、良質な住宅ストックの形成を促すため、質の高い住宅用家屋の範囲に
「一次エネルギー消費量等級4以上」「高齢者等配慮対策等級3以上」が加えら
れるとともに、増改築等の範囲に「バリアフリー改修工事」「一定の省エネ改修工事」
「給排水管または雨水の浸入を防止する部分に係る工事(要「付保証明書」)」が
加えられました。
なお、非課税限度額は、各住宅用家屋(「増改築等」を含む)ごとに最初の
契約日に応じた非課税額が上限とされることになります。
その際、上限額からすでに適用を受けた非課税額を控除しなければなりません。
 

遺産としての不動産、生前贈与と死後の相続はどちらが得する?

親からの贈与と相続、徹底比較!


親が所有する不動産をいつ相続するかについて、考えたことはありますか? 何も考えていない状態で、
親が亡くなれば、自動的に亡くなった後に相続することになります。
では、実際に生前贈与と死後の相続のどちらが得になるのか確認してみましょう。
まずは、不動産取得に伴う各種税金について比較してみます。

● 不動産取得税
・ 相続時→不要
・ 生前贈与→3%(事業用建物は4%)

● 登録免許税
・ 相続時→0.4%
・ 生前贈与時→2%

登録免許税や不動産取得税を見ると、贈与時の税率の方が高く、負担が大きくなります。
さらに、相続財産が3000万円の不動産の場合で、相続人が1名の際、
・ 相続時→3000万円−基礎控除3000万円=非課税
・ (生前)贈与税→3000万円−基礎控除110万円=2890万円
2890万円×税率45%−控除額265万円=1324.5万円

また、住宅取得等、資金の贈与を受け、贈与税の相続時精算課税制度を選択した場合、
合計3000万円までは、贈与税の申告時には課税されませんが、
不動産の贈与ではなく、資金での贈与となります。


若年親子

 

相続時精算課税の制度が変わったことに注意を

さて、各種税金等を比較してみましたが、不動産取得税が発生しない、
贈与税より相続税の方が安い、登録免許税は相続の方が税率が安いなど、
基本的には相続の方が得であると考えられます。
ただし、状況によってどちらが得になるか違ってくることもあります。
平成27年度より、贈与における相続時精算課税制度が改正されました。
この制度は、2500万円までの贈与には贈与税がかからず、
2500万円を超える部分に20%の贈与税が課されます。
贈与者は60歳以上の親、または祖父母とされ、贈与される側は、
推定相続人である20歳以上の子、もしくは孫となります。
相続時に、相続時精算課税での贈与財産を加算して計算した相続税額から、
既に支払っていた贈与税との差額を納めます。還付を受ける場合もあります。
贈与の金額によっては、このような制度を使用することで、状況により特になるケースも
あることを記憶しておきましょう。
 

基本的には贈与より相続が得

ここまで検証してきましたが、結論から言いますと、基本的には、やはり生前贈与より
相続の方が得だと言えるでしょう。
ただ、将来的に値上がりするものを贈与される場合には、贈与の方が得になることもあります。
たとえば、土地や株であればその可能性があります。
一方では、その逆もありきで、数年後に価値が下がってしまうこともあるのです。
贈与されてから相続するまで時間的な経過がある場合は、メリットとデメリットの両面を想定し、
考慮する必要があるでしょう。
生前贈与か相続かについて決める際にも、リターンとリスクの両サイドから考えることが大切です。

 

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