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2015 9月

住宅ローンを組んだ時に設定した抵当権が残っている不動産の売却

「抵当権」とは、どんな意味を持つのか

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多くの人が住宅を購入する際に住宅ローンを組みます。今は、35年という長期で設定し、月々の支払いを低くする人が多数でしょう。

しかし、家族のあり方は様々で子どもの進学や留学、両親の介護、転勤をはじめ夫婦間の様々な諸事情等、予想しないことが起きるのが人生です。

住宅ローンが残っているのに不動産を売却しなければいけないことになった際、どうすれば良いでしょう。その時、重要なのは「抵当権」です。

住宅ローンを組む際、金融機関は対象となる不動産に抵当権を設定します。抵当権は、もしローンが返済できなかったときの担保となるものです。担保とは、「万が一支払いが困難となった場合に、債務者に提供させるもの」を指します。

返済が滞った際、この不動産を競売にかけることで融資した金額を回収することができるのです。ローンの返済が滞れば、誰が所有していようとその住まいは競売にかけられてしまうため、抵当権付きの住まいを購入しようとする人は、通常はあまりいないでしょう。

一般的には売却するために、設定された抵当権を抹消する必要があります。

 抵当権を抹消する方法

では、抵当権を抹消するにはどうすれば良いのでしょう? 抵当権抹消の第一条件は、ローンの完済です。しかし、ローンの支払いが苦しいから売却したいという方もおられます。

実際の取引では、売却代金を受け取ったと同時に、その資金をローン残高に充てることで抵当権を抹消する…という対策をとります。

売却した代金でローンを完済し、抵当権を抹消できることになります。

売却金額がローン残高よりも低かった場合は、買い換えローンを利用するという方法もあります。

これは、新たにローンを組み直すことで、メリットとデメリットがあります。

 

メリットは、以前組んでいた住宅ローンより安い金利で組み直せる可能性があるということでしょう。

デメリットは、土地価格が下落した際、売却損になる恐れがあることです。

いずれにしても抵当権が抹消すると共に、購入した不動産の抵当権が新規で発生するので、タイミングに気をつけて慎重に行ってください。

 

抵当権付きの不動産を相続した場合

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親や親戚から不動産を相続するという体験は、あまり頻繁に起こることではありません。人生で1度だけ…あるいは経験しない方もおられるでしょう。だからこそ、よくわからないままに相続し、後で困るケースが増えています。

相続した不動産に抵当権が残っていることが後からわかった場合、どうすれば良いでしょう。

まず抵当権を抹消しなければ売却ができません。

しかし、亡くなられた方がその手続きをしていなければ、相続人が印鑑証明書を添付し必要書類を法務局に申請する必要があります。

もし、相続人が自分だけではない場合は、相続人全員の署名、捺印、印鑑証明書が必要になります。

手続きを複雑に感じたら専門家に相談するのもベターかもしれません。

 

 

高齢者が家を担保にお金を借りられる「リバースモゲージ」

持ち家はあるが、現金にゆとりがないシニア世代

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年々、年金が減額され、保険料や介護負担料の負担額は増額。余裕のある高齢者はごく一部だけで、大多数の高齢者にとっては、厳しい時代となっています。

年金生活になってもそれだけでは、なかなか生活は苦しく、アルバイトを続けているシニア世代も多いようです。もっともまだまだ元気なシニアたち、働くことは健康にも良いし、社会参加にもなるので、働ける間は働きたいと願っている人が大半です。ただし、アルバイトやパートといっても、シニアの就職も氷河期だと言われています。

 若い世代と違いシニアになるほど「持ち家はあるけれど、手持ちの現金に余裕はない」という傾向が強まってくるようです。

そんなシニアのために作られたのが家を担保にお金を借りられる「リバースモゲージ」です。いったいどんな仕組みになっているのでしょうか。確認してゆきましょう。

 

自宅に住み続けながら老後の資金を調達し、返済は死後に一括でOK

リバースは「逆の」、モゲージは「担保」という意味の英語です。住宅ローンの逆の流れになっていると考えてみてください。住宅ローンでは、不足資金を金融機関から一括して借入れ、毎月一定額を長期で返済します。「リバースモゲージ」はその逆になるので、すでに保有している住宅を担保に毎月一定額の融資を受けるローンです。返済はせず、借入者の死亡時に住宅を処分して返済資金にあてるという仕組みとなっています。

実は新しい考え方ではなく、18世紀にフランスで誕生し、アメリカ、カナダなど欧米ではシニア世代の資金調達として普及しています。日本では1981年に東京都武蔵野市が最初に導入を試みました。公的プランと民間金融機関の2種類があります。

手持ちの現金にゆとりがなくなった場合、自宅を売却して資金繰りしなければいけないところですが、リバースモゲージを使えば、自宅に住み続けながら、老後の資金を調達できますので、その点は大きなメリットだといえます。

 

利用しても大丈夫か、リスクについて確認しよう

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公的プランとしては、「長期生活支援資金」いう厚生労働省が導入し、都道府県社会福祉協議会が実施している制度があります。借り入れの条件は、

  • 65歳以上
  • 配偶者又は親以外の同居人がいないこと
  • 借入世帯が市町村民税の非課税世帯程度の世帯であること
  • 土地の評価額がおおむね1500万円以上の一戸建て住宅(ただし、貸付月額によっては評価額1000万円程度でも貸し付け対象となる)

などが基本でその他詳細は市町村に問い合わせてみてください。

 内容は、

  • 貸付限度額が土地評価額の70%程度
  • 貸付額は月30万以内、
  • 返済は死亡時一括

※詳しくは厚生労働省による概要を参照ください。
http://www.mhlw.go.jp/bunya/seikatsuhogo/seikatsu-fukushi-shikin2.ht

 

民間金融機関にも、いくつかの高齢者支援プランがあり、公的プランとは条件、内容共にやや異なりますので十分な比較検討をおすすめします。

ただ、どちらにも言えることは、対象とされているのが土地付一戸建てのみです。分譲マンションは該当しないので利用ができません。また、介護のために子供が同居しているケースも認められないので、これらの点は改良の余地があるのではないでしょうか。

またリスクも考えられます。金利が予想以上に上昇し、借入残高も増加すれば、担保割れが生じてしまいます。不動産価値が下落しても、担保割れが発生します。

さらに契約者が、想定された年齢よりも長生きし、存命中に借入金残高が不動産評価額に達してしまうこともあり得ます。これらの場合は、利用者がリスクを負担し、担保割れが生じた段階で融資は打ち切られることになります。

プラン提供サイドは「リバースモゲージ」が普及している海外のケースをもっとリサーチし、もう少し内容を充実させ、利用者の立場に立った安定したプランへと追加・修正してゆけば、これから日本のシニアにもニーズが高まるのではないでしょうか。

ローンが残っている住宅を売却できるか?

返済額+新居購入額が売却金を下回っているか確認を

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マンションや一戸建ての住宅ローンは長期にわたっています。長い人生、色々なことがあるのが普通でしょう。ローンを完済していなくても、住み替えたくなったり、移転しなければいけない事情が発生することも…。

では、ローンが残っているのに、住宅の売却は可能なのでしょうか?

答えは、イエスですが、ある程度の条件を満たさなくてはなりません。

 

通常、ローンが残っている不動産を売却する際、住宅の売却代金でローンを全て返済します。

もしローン残高の方が物件価格より高い際、その差額を支払って売却します。となると、ある程度のまとまった現金が必要になります。

 こういった場合に買い替えローンを活用できます。

買い替えローンは、住んでいる家を売却し、新しい住まいを購入するときに利用する住宅ローンのことです。

 

先にも述べたように、買い替えるには現在借りている住宅ローンを完済しなければなりません。

住んでいる家が、ローン残高よりも高い金額で売れれば良いですが、ローン残高の方が多い場合は、銀行で買い替えのためのローンを組むことができます。

買い替えローンは、すでに組んでいる住宅ローンより低い金利で借り換えることが可能です。

 

支払いが困難で売却せざるを得ない人は「任意売却」を

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では、住宅ローンの支払いが苦しくなり、支払えないから売却したい、売却せざるを得ない…という人はどうすれば良いのでしょう?

そのような状況に適しているのが「任意売却」です。

「任意売却」とは、借入先の金融機関である債権者の同意を得て、ローンが残っている不動産を売却する方法です。

「任意売却」に決定したからといって、返済しなくてよくなるのではないので、少額でもきちんと支払ってゆく誠意ある姿勢を見せることが大事です。

 

競売はできる限り避け、そうなる前に手を打とう

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また、債権が債権回収会社に委譲されている際は、返済額を減額されることがあります。債務者の生活状況や資産等を考慮した上で、実際に返済が可能かどうか判断され、減額か妥当かどうか決められます。債務者は、自分に決定権はないので減額されるかどうかは、あまり期待しない方がベターでしょう。

また、ローン返済が不可能となり、滞納を続けた場合、裁判所によって強制的に売却されることになります。いわゆる競売にかけられるということになってしまうのです。

競売では、不動産物件は、市場価格の7割前後でしか売却できません。さらに自身の手元には、現金はほぼ残りません。

できれば競売は避け、そうなる前に「任意売却」を選択する方が良いでしょう。

関連ページ:任意売却→/contents/consultancy-business/private-sale/

二世帯住宅を購入する場合のローンについて

親の年齢を気にせず、長く借りられるのが「親子リレーローン」

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二世帯住宅を考える方が多いようです。その際、「親子ローン」を選ぶ方も増えてきました。厳密には、「親子リレーローン」と「親子ペアローン」の2種類があるのをご存知ですか? 各々について特徴を見てゆきましょう。

基本的に、住宅ローンには、ローン完済時期に債務者の年齢が75歳未満であることが望ましいなどの制約があります。債務者である親の年齢が75歳を超えるような場合、年齢を気にせずに組むことができるのが「親子リレーローン」です。

「親子リレーローン」とは、親の年齢が理由で長期の返済期間が組めない時、親と子の同居を前提に親と子の連名で借主人(連帯債務者)になることで、親の年齢に関係なく住宅ローンが組めるシステムとなっています。

返済期間を長くしたい場合や父親がメインで支払うならば、こちらがおすすめでしょう。以下に事例をご紹介します。

 ● 二世帯住宅を「フラット35」を利用してローンを組む際、

お申し込みご本人が60歳3ヶ月、後継者が30歳3 ヶ月の場合

・ 親子リレーを利用しない時の借入期間 80歳−61歳=19年

・ 親子リレーを利用する時の借入期間  80歳-31歳=49年→35年(最長)

※住宅金融支援機構サイトから抜粋

 

子どもがメインで借りるのが「親子ペアローン」

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では「親子ペアローン」とは、どのような仕組みでしょう。こちらは、親と子どもが別々に借入をして、お互いに連帯保証人となる必要があります。

そうすることで、親・子どもが各々単独で住宅ローンを借りるよりも、大きな金額を借入することになります。できるだけ多くの借入を希望する際は、こちらを選択します。

どのような親子に適しているかというと、子どもに安定した経済力がある場合だと言えます。親子ペアローンでは、子どもメインの債務者となり借入の比重が多いのが特徴です。

たとえば、3000万円の住宅購入のためのローン計画では、父親が1000万円の借入、子どもが2000万円の借入ということになります。

団体信用生命保険については、親子ともに加入しなくてはいけません。

 減税対策もきっちりと確認しよう

それぞれのご家族の収入や年齢などの状況を考え、フィットするのはどちらか、じっくり検討して選びましょう。

住宅ローン減税については、親子リレーローンの場合は、連帯債務者となるので、住宅の持ち分の割合を確認します。持ち分の割合によって住宅ローンの返済負担の比重が決まります。住宅ローンの返済負担分は住宅ローン減税対象となります。
親子ペアローンの場合は、単独債務なので自分の名義で借りている住宅ローンについては減税の対象となります。税制についてもあらかじめ調査しておく方がベターでしょう。