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2016 1月

シニア世代の住み替えの種類と選び方のポイント

シニアの住み替えには、どんなパターンがあるか

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年齢に応じてライフスタイルは変化し、住まいのあり方も変わっていきます。そして、ライフステージに合わせて住居を住み替える人が増えてきました。特にシニア世代は、ファミリーで住んでいた形態から夫婦二人、あるいは初めて一人暮らしを体験する方もおられるようです。

シニア世代の住み替えには、どんなパターンがあるのでしょう。

またその際、気をつけたいポイントについても解説いたします。

シニアの住み替えの理由としては、子どもの独立が非常に多く、次いで家の老朽化や老後の快適な暮らしを考え、バリアフリーを施した住まいへと移行する方がいらっしゃいます。

さらに、高齢になるほど郊外ではなく、病院やスーパーなどが近く生活に便利な所に移りたい方もおられます。

 中には、まだ健康に不安はないけれど元気なうちにシニアハウスなどの高齢者施設へ転居されるケースもあるようです。

もちろん、住み替えしないと決めている方もおられます。いずれにしろ、ご本人にとって快適な住まいであれば問題はありません。

 

一戸建てとマンションのどちらがベターか

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郊外から生活に便利な町へ転居する方は、駅前の分譲マンションを購入するケースが多いでしょう。また、マンション購入となると多額のお金が動き、手続きも大変なので、それらを避けるために、あえて賃貸マンションへ移る人も多くなりました。それは、今までと賃貸住宅の事情が変わってきたことが要因でしょう。以前は、高齢者は賃貸契約が結ぶのが難しかったのですが、現在は、高齢者で受け入れるところが増えてきたため、賃貸住宅を借りやすくなりました。

では、住み替える際、注意したいポイントについて確認していきましょう。

まず、住み替える住まいは一戸建てかマンションか、という選択にぶつかります。

これまでの住まいが一戸建ての人もそうでない人も、住み替え先にはマンションを選ぶ人が多いようです。

その理由としては、一戸建ては、庭の手入れを含め保守管理を全部、自分でしなければなりません。また、2階建てが主流なので、家の中でも階段を使用しなくてはいけなくなります。エントランスから室内の全てをバリアフリーにするのは、とても大変です。セキュリティも必要になります。

マンションでは、セキュリティも優れており、室内には階段はないので、バリアフリーが実現しやすいというメリットがあります。

 

自分とって快適なことや必須条件の優先順位を書き出そう

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一方、シニア世代と言っても、趣味や思考は千差万別です。ガーデニングが好きな人にとっては、一戸建ての方が心地よく暮らせることもあるようです。

大切なのは、「自分(自分たち夫婦)にとって、何が快適なのか」を考えることでしょう。住み替えのポイントを考える際、自分とって快適なこと、必要な条件に優先順位をつけて書き出してみましょう。そうすることで、具他的なポイントが整理されます。

住み替えの注意点として、室内がバリアフリーであることは必須ですが、部屋数が多すぎる物件、大きすぎる住まいは避けた方が賢明でしょう。

お孫さんたちが遊びにくることを想定し、部屋数が多く大きな住居を購入される方がおられますが、その後に後悔されることもあります。

なぜなら、平米数が広いマンションは管理費も高くなります。日頃の掃除も手間がかかり、しんどくなってしまうようです。

年を重ねるほど、シンプルな生活を好まれる傾向があります。部屋数は少なめに、物を減らすことで掃除やお手入れも簡単になり、空いた時間は好きな趣味などに充てられます。

 

また、高齢者施設に入る際は、分譲の施設と賃貸の施設があります。公的年金だけでどのように暮らしていけるか、シミュレーションをしてきっちり確認することをおすすめします。

経済状況に合わせて分譲と賃貸のどちらにするか、じっくりと検討してから選ぶのが大事です。

 

2016年の賃貸住宅経営の課題と取り巻く市場環境(賃住協)

2016年は不動産投資、そして賃貸住宅経営にとってどのような年になるのか。経済環境の予測
とともに、賃貸経営が直面する課題などについてまとめてみた。
 経済全般を見渡すと、世界的な経済の回復や国内の設備投資、所得の伸びの遅れのほか、消費
税増税の駆け込み需要とその反動などの影響が予測され、「先行き不透明感」が圧力要因となり、
景気の弾みはやや弱い状況にあると思われる。
 具体的に新年における賃貸経営の課題事項について取り上げてみる。
 やはり大きいのは社会問題化している「空き家対策」と賃貸経営における入居率との関連。人
が住まないで放置されている空き家の対策は行政が中心となって取り組んでいるが、賃貸住宅の
空き家は市場の動きを反映した結果であることから、解決には経営側の意向も強く反映している。
 空き家全体の中、賃貸住宅の割合が大きいのは決して放置されているわけではなく、入居決定
に至らない入居者待ちの住宅で、空き年数を重ねると建物がさらに古くなって、入居者の足が遠
のく結果を招いている。
  賃貸住宅の新設が衰えずに市場に供給される状態がここ1~2年堅調で、空き家対策元年とい
われた昨年から、今年は2年目に入り、空き家が増える一方、新築増加で市況がさらに軟調にな
ることから、経営の舵取りがさらに難しくなっている。市場では選ぶ物件数が豊富にあることか
ら、入居条件の交渉が顕在化するなど、今までに見られなかった傾向が年々強まっている。

 賃貸経営にとっての空き部屋対策は入居率向上を指すわけで、今年も入居稼働率のアップを図
る対策とプランニングが最大の関心事となる。このほかにも昨年の積み残しとなっている「民法
(債権関係)改正」や、多様化が進む入居者ニーズに対応する経営などの問題も抱えている。

 ところで今年の注目点として、国家戦略特区において旅館業法を緩和して個人宅や賃貸住宅を
宿泊施設などに活用する「民泊」がクローズアップされている。本格的な運用は法整備や市場環
境を整える必要があり、やや期待感が先行しているが、賃貸経営において意外な変化を見せるか
もしれない。

相続の際トラブルに発展しやすい「不動産の共有名義」

「共有名義」は不動産をどのように活用していくか、細部まで同意が必要

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以前、複数の相続人の「共有不動産」について、その分割方法等を解説しました。

今回は、トラブルになりやすい「不動産の共有名義」について考えてみたいと思います。

相続時に共同名義にする場合は、具体的にその不動産をどのように活用していくか、細かい部分まで同意した上で行う必要があります。

共有不動産とは、複数の相続人が共有で持ち合う状態のことです。以前のコラムでもご紹介したように、相続人が複数である場合は、まずは「分割協議」の場を設け、十分な話し合いが必要でしょう。(「分割協議」の箇所にコラム16へのテキストリンクを設置してください)

では、共同名義だとなぜトラブルに発展しやすいのか確認していきましょう。

 共有名義でトラブルに発展しやすい例

相続した不動産を「売却したい」「リフォームしたい」など、管理面全てにおいて、共有名義者の同意が必要となります。

具体的には、活用方法、売却価格・条件などのすべての項目で共有者全員の同意はもちろん、署名、捺印が必要な書類も多々あります。

たとえば、共有名義人のうちのどなたかが亡くなった場合はどうなるでしょう。2人の相続人の1人であれば、もう一方がそのまま相続すれば問題はありませんが、複数の相続人で共有名義にした場合はそう簡単にはいきません。

共有名義人、全員での話し合いが必要です。

スムーズに決まればいいですが、意見がまとまらず、なかなか手続きが進められなくなる可能性もあります。

現実問題としても、話し合いでまとまり難いケースもよくみられます。

 

複数の相続人の場合、どうすれば良いか

このように共有名義は、将来的にトラブルが出てくる可能性があります。それゆえ、単独で代表名義にすることをおすすめします。

複数の相続人が想定される場合は、分割での相続方法をご検討ください。

分割での相続方法は、「現物分割」「換価分割」「代償分割」等があります。

「現物分割」は、不動産はAさんが、現金はBさんが、車はCさんがなど、それぞれ異なる遺産を各々が相続することです。

「代償分割」は、不動産を代表者が単独で相続し、他の相続人に代表者が各々の持ち分に応じた代償金を支払う方法です。

「換価分割」は、不動産を売却し現金化、その代金を相続人全員で分ける方法です。

現実的には、なかなか難しい問題ですが適した方法をじっくりと考えて選択してください。