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2016 2月

成年後見人による不動産管理(売却・相続)の手続き方法と流れ

「成年後見人制度」の種類について

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「高齢の親が判断能力を失ってしまい、不動産の相続に困っている」といったご相談を受けることが増えてきました。

そのような際は、どうすれば良いのでしょう。高齢者の財産管理のための「成年後見人制度」というのをご存知ですか? 

その制度について解説いたします。認知症などにより判断能力を失う前と後では、利用する後見人制度が異なりますのでご注意ください。

不動産所有者が将来、判断能力を失った際に備えて活用するのが「任意後見制度」です。こちらは、判断能力を失う前に契約によって後見人を決めておく制度です。

既に認知症などを発症し、判断能力を失っている場合は、「法定後見制度」が該当します。この制度は、「後見、保佐、補助」の3つに分けることができます。それはご本人の判断能力の程度によって区別されます。

 

任意後見制度」について

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事前に後見人を決めておく、「任意後見制度」について確認していきましょう。

この制度のメリットは、財産の所有者が自分の意見や意志を反映させることができるという点です。

ご自身の財産相続について将来的に心配な方は、元気で判断能力があるうちに任意後見制度を活用することをおすすめします。

具体的には、公正証書を作成し、後見する人(任意後見人)を契約で決めておきます。あらかじめ選任しておいた任意後見人を、家庭裁判所が選任した任意後見監督人を通じて監督します。

そしてご自身の健康や判断能力が心配になってきた際、家庭裁判所に申し立てをし、任意後見人が任意契約で定められた財産管理などを行います。

 

「法定後見制度」について?後見人による実際の不動産手続き

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「法定後見制度」について確認していきましょう。この制度は「後見、保佐、補助」の3つの区分があります。まず、「後見」とは、判断能力がほとんどない人を対象にしています。家庭裁判所は本人のために成年後見人を選任、成年後見人は本人の財産に関する全ての法律行為を本人に代わって行うことができます。

「保佐」というのは、判断能力が著しく不十分な人が対象です。

そして、「補助」というのは、判断能力が不十分な人が対象です。

 

では、成年後見人が着任した後の不動産管理について解説します。本人の居住用不動産売却には、家庭裁判所の許可が必要です。

手続きの流れとしては、成年後見人が本人の代わりに不動産業者と売買契約を締結します。次に、家庭裁判所に許可を申し立てます。その際は、売買の詳細、処分の具体的な内容が明らかであることが条件です。

また申し立ての実情(本人の生活費、入院費等)も明確に記載して問題がなければ、申し立て後、約1~2カ月で許可が下ります。

その後、法務局に不動産登記を申請します。この場合は、登記関係書類は、司法書士などの専門家により申請されることが多いです。

 

「高齢者名義の賃貸不動産」と「家族信託」

2025年には65歳以上の高齢者の5人に1人が認知症となる。
 
 先日、厚生労働省が衝撃的な発表を行いました。これによれば、現在462万人いる認知症の高齢
者が、2025年には約1.5倍の700万人になるというのです。
 結婚されてお子様もいるようなご家庭であれば、それぞれのご両親や叔父、叔母はいずれも65歳
以上になっているケースも多いのではないでしょうか。
 つまり5人に1人ということは、すべての家庭にとって認知症と無関係ではいられないということ
なのです。安部政権が介護離職ゼロを掲げているように認知症は国を挙げて取り組まなければならな
い重要な問題であるという事は前回の本コラムでも触れましたが、しかし、認知症で問題になるのは
介護だけではありません。
 
 相続を考える上でも、この認知症は大きな問題となります。
 
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 認知症になってしまうと『意思能力がない』と判断されてしまうため、自宅を売却して、老人ホーム
に入ろうとしても売ることができません。また相続税対策で、資産の組み替えや贈与をしようにも同じ
ように意思能力の欠如からできなくなってしまいます。
 
 つまり、認知症になってしまうと、すべての財産が凍結されてしまい身動きが取れなくなってしまう
のです。そんな認知症に対する相続対策として、いま注目を集めているのが「家族信託」です。
 
 今回はこの家族信託の仕組みと活用法について、Aさんの事例を元にご紹介していきます。
この家族信託を使っていれば、もっと円滑に相続を行うことができた事例です。
 
 Aの実母が亡くなったのは昨年の8月でした。埼玉県のアパートを相続しましたが、正直立地には恵
まれているとは言い難いアパートでした。Aの実母は10年程前から認知症を患い最期は老人ホームで
暮らしていました。
 認知症を患っていたため、アパートをリフォームすることも売却することもできませんでした。例え
家族といえども、手の出しようがなかったのです。
 
 亡くなった後に現地を訪れてみましたが、アパートの惨状は目を覆うばかりだったそうです。白の塗
装はボロボロに剥げ落ち、階段の鉄部は赤錆だらけで、ところどころ小さな穴まで開いてたそうです。
認知症になってから一切手入れをしてこなかったのでまるで廃墟のようになってしまったとの事でした。
 
 認知症になって意思能力が亡くなってしまっても、「成年後見制度」を利用すれば、後見人によって
財産管理や契約行為ができるようになるので、制度上は財産を保全することができます。
 しかし、この後見制度を使うことは簡単ではありません。成年後見制度は、申立から実際に後見人が
決まるまで3~10ヶ月ほどかかります。手続きが煩雑で時間もかかるため使い勝手が良いとは言えな
いのが実情です。
 
 そこでこうした問題点を解決してくれる制度が「家族信託」です。
 
 認知症になる前に家族信託をしていれば家族が財産を管理、処分することができるようになります。
裁判所の許可もいりません。
 家族信託では、自らの財産を信託する「委託者」財産の管理・処分を行う「受託者」財産から生まれ
る利益を受け取る「受益者」の3者を設定します。
 
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 先ほどのケースでは、Aの実母が「委託者」と「受益者」となり、A自身が「受託者」となります。
 
 そうすると、賃貸管理会社とのやり取りはAが行いその家賃収入はAの実母が受け取ることになりま
す。リフォームはもちろん売却についての意思決定も受託者である知人の判断で行うことができるよう
になるのです。
 健康なうちは家賃を受け取り、万が一、認知症になった場合でも、必要に応じてアパートを売却する
こともできるようになります。 
 もちろん、事前の信託契約において、受託者の契約行為の範囲を定めることもできるので、日常的な
管理代行業務だけを委託し、売却はできないようにすることもできます。
 
 ですから、自身の判断力が落ちてきた場合でも、信頼できる子どもたちに信託して、利益だけを受け
取るようにすることが可能です。
 なお、信託した財産の所有権は、もとの所有者から受託者に変更されることになります。紹介した事
例で、もし家族信託をしていた場合、Aの祖母のアパートの所有権は受託者であるAに移ることになる
のです。
 
 貸主さんの中にはこの所有権が移ることに、抵抗がある方もいるかもしれません。
 
 ただ、受益者を自分自身に設定しておけば、利益がアパートを管理・運営する受託者の元にいくこと
はありません。また、委託者が契約を解除できるように設定しておけば、信託契約自体を解除すること
も可能ですから、所有権を取り戻すこともできます。
 
 このように家族信託は、これまでの相続対策では難しかったことが、解決しやすくなる使い勝手の良
い制度です。使い方次第で相続にまつわる様々な問題を解消できる事が今注目されている一番の理由で
しょう。
 

空家の売却に伴う「特別控除」、その他各種税控除/平成28年税制大綱

住宅・不動産関連では、適切な管理が行なわれていない空き家の発生を抑制するために、

空き家を売却した際の譲渡所得の特別控除を導入。

相続により生じた空き家で旧耐震しか満たしていないものに関し、相続人が必要な耐震改修または除却を行なった上で、

家屋または土地を売却した場合の譲渡所得について3,000万円特別控除を適用できるとした。
 また、出産・子育ての不安や負担を軽減することを目的に、借り入れ金や自己資金で三世代同居に対応した

リフォームを行なった場合の税額控除制度も創設した。

既存住宅の改修の場合、250万円を限度に10%に相当する金額をその年分の所得税額から控除する。

 その他、居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失や特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の適用期限を2年延長。

住宅取得に係る措置として、住宅借り入れ金等を有する場合や既存住宅を耐震改修した場合などの所得税額の特別控除について、

非居住者期間中に住宅の新築、取得、増改築などをした際にも適用されることとした。
 

 特定認定長期優良住宅や認定低炭住宅などの所有権の保存登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置は2年延長。

買取再販で扱われる住宅取得に係る登録免許税の特例措置も2年延長とした。
 新築住宅および新築の認定長期優良住宅に係る固定資産税の税額の減額措置も2年延長する。

バリアフリー改修や省エネ改修は要件を変更したうえで、改修住宅係る固定資産税の減額措置を2年延長。

耐震改修については2年3ヵ月延長する。

 不動産取得税については、新築住宅を宅地建物取引業者等が取得したものとみなす日を住宅新築の日から

1年経過した日に緩和する特例措置を2年延長。

新築住宅特例適用住宅用土地に係る不動産取得税の減額措置について、土地取得後の住宅新築までの

経過年数要件を緩和する特例措置の適用期限を2年延長。

マンションの建替え等の円滑化に関する法律に規定する施行者またはマンション敷地売却組合が取得する

マンションおよびその敷地に係る不動産取得税の非課税措置の適用期限も2年延長した。

新築の認定長期優良住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置の適用期限も2年延長する。

 サービス付き高齢者向け賃貸住宅の割増償却制度について、割増償却率を現行の14%から10%

(耐用年数が35年以上のものは14%(現行:20%))に引き下げたうえで、適用期限を1年延長。所得税も同様とした。

 

 

認知症・痴呆になったとき、将来に備えて活用する任意後見人制度

任意後見人制度のメリット

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任意後見人制度とは、前回のコラムでご紹介したように、不動産所有者が将来、判断能力を失った際に備えて事前に契約によって後見人を決めておく制度です。

メリットとしては、財産の所有者が自分の意見や意志を反映させることができるという「自己決定権」がある点でしょう。また、家庭裁判所が選任した任意後見監督人を通じて監督することで、任意後見人がきちんと仕事をしているかをチェックできるということもあげられます。

親族の他に、司法書士・弁護士・社会福祉士などが後見人になることができます。最近の傾向としては、親族よりも専門家がなるケースが増えており、中でも多いのが司法書士です。

専門家に委ねられる理由は、身内が後見人になることにより親族内でトラブルが発生することがあるからです。親族が多いのにもかかわらず、後見人は1人だけですので、不動産売買や相続についてトラブルが起きることが多々あるようです。

 

任意後見人制度の手続き

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では、任意後見人制度について確認しましょう。

再度、整理しますと任意後見人制度を活用できるのは、現時点で判断能力に何も問題がない人のみということになります。まずすべきことは、後見人を選ぶことです。先ほども述べたように、親族の他に、司法書士・弁護士・社会福祉士などが後見人になることができるので、信頼できる人を選ぶことが重要です。子どもや身内がいない人は、早いうちから後見人を選択する準備をしておくと、病気になったり不慮の事故にあったりしても安心していられるのではないでしょうか。

後見人を決めると、公証人役場で公正証書を作成します。そして、法務局にそれが登記されます。

その後、ご自身の判断能力が心配になってきた際、家庭裁判所に申し立てをします。任意後見監督人は、選んだ任意後見人がきちんと仕事をしているかをチェックし、任意後見人が任意契約で定められた財産管理などを行います。これらが一連の流れです。

 

任意後見人制度にかかる費用

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シニアにとって一番気になるのは、任意後見人制度にかかる費用でしょう。

公正証書作成などは司法書士に依頼するために費用が発生します。

公正証書作成の基本手数料としては、1万1,000円。

その他に、
 ・登記嘱託手数料 1,400円
 ・登記所に納付する印紙代 2,600円

また、親族以外の後見人の場合は報酬を支払うのが通常です。任意後見人の報酬について家庭裁判所は関与しないので、本人と後見人との間で契約時に決めておく必要があります。一般的には、月額3万円~だと言われています。

毎月の一定額の支払いは、年金生活のシニアにはちょっと厳しいかもしれませんが、それ以上に財産の管理が大変な人にとっては頼れる制度でしょう。

デメリットとしては、後見人としての任務は、依頼人の死亡と同時に終了するため、死後の処理を委任することができないという点です。

ただし、任意後見契約の際に死後の事務処理の委任についても一緒に付随する形、例えば遺言死後事務委任契約などを組み合わせて交わしておけば大丈夫です。

注意点として、法定後見制度のように取消権がないので、何らかのトラブルが発生する可能性も否めません。やはり後見人との信頼関係が重要な鍵となります。