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空き家を活かす!空き家の理由と対応方法『共有者との意見の不一致』編

現在、神戸市内には約10万9千戸もの空き家が存在しています。
その中で、約4分の1の約2万7千戸の空き家が腐朽・破損等が無いにもかかわらず、
賃貸・売却等にも出されずにそのまま放置されています。

空き家所有者の方々にもそれぞれご事情やお考えがあり、
致し方なく現状空き家にしている方も多いかと思います。
ただ、近年、空き家は社会問題となり、
また、ご自身にとっても空家のまま放置することによって経年劣化による汚損・腐敗など、
持ち家資産価値の低下や負のスパイラルに繋がってしまいます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

持ち家を空き家にしている理由)
「遠方にある相続した実家を何とかしたい」
「以前に住んでいた家が空き家のままだから何とかしたい」
という“何とかしたい”症候群・・。
今まで私たちが多くのお客様から空き家相談を受けてきた中で、
持ち家を空き家のまま放置している理由が大きく分けて3点となることに気づきました。

今回、その理由を3編に分けてご紹介させて頂ければと思います。

 

理由① 「共有者との意見の不一致。」編

これは、相続により兄弟・姉妹等の複数での共有名義となり、
共有者それぞれの意見が異なり売却処分も賃貸活用も出来ない状態のまま
空き家を放置しているケースです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

例)
兄は「所有していても使わないのだから売却処分してスッキリしたい」という意見。
一方、妹は「両親が建てた実家を簡単に売却処分したくない」という想い、
その間に立たされた次男は「それじゃ、賃貸で家賃収入を得て有効活用したら良いのではないか」と・・、
提案したものの、三者三様の考えや思いがまとまらなければ塩漬け状態となってしまいます。
また、何も対策がないまま月日だけが経過し、その後、兄が他界して子供3人が相続したことによって、
合計5人の共有名義となってしまいました。
3人兄弟の時でさえ意見が合わなかったのに、5人の共有名義となれば尚更考えの違いが出てくるし、
しかも、甥っ子や姪っ子といった世代が異なる共有者となれば、意見・意思統一がより難しくなってしまう・・・。

この事例は空き家対策を放置すれば問題が根深くなってしまう典型的なケースです。

 

共有名義空き家問題の対処方法)

A)「不動産は共有名義にしない」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

この方法は、対処方法というよりも、空き家問題防止策という観点となります。
近年の不動産相続の原則は「共有名義にしない」ということです。
ご周知の通り相続は、不動産だけではなく被相続人すべての財産を相続人で協議し分割決定します。
よって、結果的に不動産については共有とするケースも考えられますが、
出来るだけ相続人一人の単独名義にするように財産分割決定することで、
例のような空き家問題を未然に防ぐことが出来ます。

また、実際の相続は共有ではあるが、手続きの便宜上単独での登記名義にすることも可能です。
例えば、相続人が10人おり、本来であれば10人の共有名義にするところ、
既に全員一致で売却処分することが決まっており、
売却手続きの便宜上代表者の単独名義として売却手続きを行い、
手続き完了後、代金を持ち分に応じて分配する方法です。

 

B)「第三者を交えて意思統一を図り対処する」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

共有者同士の意見が分かれてしまえば、再度、第三者を交えて意思統一を図る方法も一つです。
その場合、考えられる第三者ですが、税理士・司法書士・宅地建物取引士などが挙げられます。
先ず、最初に相談する相手は、宅地建物取引士(不動産事業者)が効果的です。
理由は、一番最初に考える必要がある事は「対象不動産の効果的な活用方法等を検証すること」だからです。
勿論、税制面も大切であり、税理士に相談することも時には必要ですが、
先ずは、その不動産をどのように扱えば資産的に効果があるのかを検討した上で、
その効果が税務上でも有効なのかを検討します。

 

C)「共有物分割請求」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

上記の通り、第三者を交えて協議し、共有者全員合意の上で対処出来れば良いのですが、
時には同意・合意形成できず、話し合いで解決できない場合もあります。
そのような時は「共有物分割請求」という方法で訴訟を起こします。

不動産の場合、この方法で分割する方法は「競売による分割」と「価格賠償」この2つとなります。
①「競売による分割」
この方法は、競売にて落札された代金を分ける方法です。代金については、それぞれ共有持ち分の割合によって分配されます。

②「価格賠償」
この方法は、共有者のうち買取希望者がいる場合、自分以外の持ち分を他の共有から買い取る方法です。

どちらにしても「共有物分割請求」は、最終手段となります。

 

「共有による意思の不一致」により、空き家を放置することを未然に防ぐため、
不動産を共有にしないことが望まれますが、現実的には難しい局面もあります。
その場合、共有者全員の意見をまとめて最善策を実行に移すことが望ましいですが、
共有者同士で話し合い自体行っていないケースも多くあるようです。
また、話し合いは行っても意見がまとまらず、第三者の専門家にも相談することなく、
長年そのまま放置し、建物の劣化が進行しているケースも見受けられます。

長年、共有名義のままで放置し、それぞれ相続が次々と発生して共有者が何十人となっている
空き家も珍しくない時代となっています。
また、自分自身がその共有者の一人であれば、その問題が解決されない限り、
子供や孫の代まで引き継がれていくことになります。

私たちがご相談を受ける空き家の共有者問題の中で、
ご子息・ご令嬢から「あの空き家、私たちに相続させないで、父母の世代で片付けておいてよ!」
と言われたため、何とかして解決したいという想いでご相談にお越しになられる方々がおられます。

 

まとめ)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

・共有者がいる空き家問題の対処方法
「不動産は共有名義にしない」
「第三者を交えて意思統一を図り対処する」
「共有物分割請求」

共有者同士の話し合いの中で、今後の空き家活用・処分について
「面倒だから何もしたくない」とう意見は他の共有者に対してリスクを背負わすことと同じです。

使用予定や利用目的がない空き家の放置は、財産(資産)の目減りを加速させていることに繋がります。
“大切な資産を効果的に取り扱いたい”という考えは、共有者全員同じ想いです。

その想いを叶えるためにも早めの対策が必要です。

 

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