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賃料100万円の高級賃貸住宅、貸主はどんな人!?(高級賃貸住宅「貸す」編)

賃料100万円超の賃貸住宅。
そのような高額の物件を借りるためには、そもそも物件が存在していなければなりません。
「貸す人」がいるからこそ「借りる人」がいるのは当たり前。
それでは、「貸す人(賃貸人)」とはどのような人なのでしょうか。

 

①大手不動産会社

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まず、高級賃貸住宅で賃貸人となる一番多いケースが「大手不動産会社」です。
「住友不動産」「三菱地所」「三井不動産」「野村不動産」「積水ハウス」などの
大手デベロッパー系の不動産会社が高級賃貸マンション市場の圧倒的多数を占めます。
また、六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズなど再開発プロジェクトなどを担う
「森ビル」グループなども有名なところです。
このような企業は、そもそも、都心一等地などの立地を生かして、
住宅・商業の複合施設をプロジェクト・建設し、収益を上げることを目的として
事業を行っているプロ中のプロフェッショナル集団(企業)です。

 

②大手マンション分譲会社

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

大手マンション分譲会社と言っても、実際のところは、①の大手不動産会社と同様の企業です。
ただ、大手マンション分譲会社と分けた理由は、
①はそもそも、高級賃貸マンション事業を目的としたプロジェクトですが、
②の場合は、マンション分譲(高級マンションとして販売)を目的としたにもかかわらず、
売れなかったために高級賃貸マンションとして賃貸を行っているというケースです。
ただ、実際のところは、マンション分譲会社がその関連会社(子会社等)に売却行い、
関連会社が賃貸行っているケースが多いです。

 

③投資家

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ここでいう投資家とは、J-REIT(ジェイ-リート)という不動産投資運用会社のことです。
J-REITは投資家から資金を集めて収益不動産を運用し、
その運用益を投資家へ配当行う企業です。
その運用する収益不動産の中に高級賃貸マンションなども含まれています。

 

④一般個人

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

富裕層がマイホームとして建てた大豪邸を賃貸するケースです。
元々、自ら住むために建てた住宅を、何らかの事情により住まなくなったため、
売却せずに賃貸住宅として活用しています。
また、マンションの場合は、高級分譲マンションやタワーマンションの上層階住戸など、
マイホームとして購入したけれど、住むことが出来なくなったため、
賃貸として活用しているケースもあります。
元々は、マイホームとして取得した豪邸や高級マンションの場合その住宅名義が個人ではなく、
その個人が経営している会社の法人名義などとなっているケースも多いですが、
事実上は個人所有という観点から、本件では「一般個人」として扱います。

 

以上が、賃料100万円超などの高級賃貸住宅を「貸す人(賃貸人)」の主なケースです。

また、高級賃貸住宅の中には、外国人専用の賃貸住宅もあります。
このような物件は、外資系の企業が運用しているものもあり、
室内の設備仕様なども日本人向けとは異なります。

 

◆賃貸の目的・収益性

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高級賃貸住宅の賃貸人は「当初から賃貸運用を目的とした高級住宅」と
「元々はマイホーム用だった高級住宅」と、大きく2つに分かれます。
]また、一戸建住宅の場合、ほとんどの物件が、“本来は自らが住む目的”で建てられた
「マイホーム用の高級住宅」を賃貸住宅としている物件につき、
個性的な住宅が多いのも特徴です。
海外では、当初から賃貸活用を目的とした大豪邸の一戸建も多くあるようですが、
国内では地価や建築コストなどを考えた場合、
賃貸を目的として大豪邸の一戸建を建築しても収益性が低く、
事業やビジネスとして成立しづらいのが実情のようです。
これは高級賃貸住宅にかかわらず、一般的なファミリー賃貸住宅にも該当する考えです。
ただ、マイホーム用として建てられた大豪邸の一戸建を高級賃貸住宅として貸す場合は、
そもそも収益性を重視していないことから賃貸が可能なのです。

 

◆維持管理・メンテナンス

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高級賃貸住宅の維持管理を行うためには高額な費用も掛かります。
言うまでもなく、富裕層が住む立地は、良環境や利便性が兼ね備えられた場所です。
そのような立地は地価も高く、一戸建であれば固定資産税だけでも年間数百万円という
金額は珍しくありません。
また、マンション・一戸建てにかかわらず、住宅設備などの故障に伴う修理・交換など、
元々の設備仕様が特注や海外製の製品であれば、
修理のための部品交換だけでも数十万円の費用が掛かる場合もあります。
賃貸専用の高級マンションであればメンテナンスなどのランニングコストについては
当初から負担軽減されるような設備仕様になっていると思いますが、
それでも室内のあらゆる箇所に最新の設備・機能が組み込まれたクオリティ高い高級住宅につき、
一般的な住宅とは比較にならないほどの維持費用が掛かると思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高優賃貸住宅の貸主側も高額な賃料収入があるからとはいえ、維持管理コストを考えると、
利益率が高い賃貸住宅運用が出来ているのか不透明な部分もあります。
また、借り手がいれば、1件当たりの賃料収入も大きいですが、
空き室というリスクも伴うことからハイリスクハイリターン的な要素もあります。
ただ、当然ながら大手不動産会社等は高級賃貸住宅運用ビジネスのノウハウがあり、
安定した利益を上げているとは思いますが・・。
また、賃貸ビジネス目的ではない「元々はマイホーム用の高級住宅」を賃貸する人々は、
一定の維持管理コストを賄うということを目的に賃貸しているケースが多いようです。

賃料100万円超の高級賃貸住宅。貸主の目的や事情もそれぞれ異なります。

 

 

 

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