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他人に貸している(賃貸中)持ち家を売却処分する方法。

近年は、利用しなくなった持ち家や相続した実家などを賃貸活用する方が増えています。
その背景には、賃貸保証や賃貸管理の充実など、過去と比べて貸す側から見た賃貸環境が
とても整備されていることが大きな要因です。

また、賃貸する持ち家が一戸建の場合、分譲マンション保有時に掛かる
管理費や修繕積立金などが不要につき、収益性が高いことも要因の一つです。

そのようなことから、当初は利用しなくなった持ち家一件だけの賃貸だったのが、
賃料収入のメリットを感じ、賃貸活用を目的として物件を購入して
現在では複数の賃貸住宅オーナーとなっている人も少なくありません。

しかし、当初は利用しなくなった持ち家を賃貸活用していても、
ご自身の事情などの変化により、売却・処分する必要に迫られる場合があります。
また、元々、親が賃貸活用していた住宅を相続し、
その住宅を売却処分したいとお考えの方もおられると思います。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そのように、賃貸中の持ち家を売却処分する方法やメリット・デメリットについて、
私たちの経験を基にご説明させて頂ければと思います。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そもそも、「賃貸中の持ち家を売却処分できるの?」と思われる方もおられますが、
持ち家を他人に賃貸していても売却処分は“可能”です。
また、賃借人に対して、「事前に売却の承諾を得なければならない。」という必要もありません。

但し、これから説明する売却方法や内容によっては
賃借人との打ち合わせが必要なケースもありますが、
基本的には、賃貸人側の意向のみで売却処分することが可能です。

それでは、賃貸中の持ち家の売却処分の方法をご案内させて頂きます。

 

ケース①)収益不動産として、第三者に売却する。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃借人がいるそのままの状態で売却処分する方法です。
この方法が一番スタンダードな売却方法となります。
この場合、売却価格の検証方法は原則2パターンあり、
①近隣の類似物件の成約事例を参考にした「取引事例法」と、
②取得費や維持管理費などを勘案した収益率(利回り)から
売却価格を決定する「収益還元法」があります。

ただ、購入者から見た場合、あくまでも収益(家賃収入)目的で取得することから、
近隣の類似物件の過去の成約価格がいくらであろうと
対象物件の収益性がどれくらいなのかがポイントとなるため、
一般的には「収益還元法」にて価格設定行うケースが多いです。

 

ただ、「収益還元法」の場合、「取引事例法」よりも売却価格設定が
低くなる傾向があることを理解しておく必要があります。
また、収益不動産として第三者に売却する場合、賃借人はそのままで売却可能なため、
退去交渉などの必要はありません。
また、賃借人に対して事前に売却承諾を得たり、又は売却報告する必要はありません。
(但し、売却決定後は報告要)

収益不動産として第三者に売却する場合のメリット・デメリット
・メリット :賃借人との退去交渉などなく、また、売却承諾なども不要なため、
                          所有者の意思のみで売却可能。
・デメリット:収益不動産としての売却は、「収益還元法」の価格設置での売却となるため、
                          売却価格が低くなる傾向がある。

 

ケース②)賃借人と退去交渉行い、空き住宅として売却する。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一般的な住宅と同じように売却するため賃借人と退去交渉を行い、
賃借人の移転後に一般住宅として売却します。
この方法は、ケース①よりも高値で売却するために行われます。
ケース①での説明の通り、収益不動産として売却する場合、売却価格が低くなる傾向があるため、
「収益還元法」よりも高値売却が可能な「取引事例法」にて売却価格を設定し、
高値追及した売却を行います。
ただ、この場合、賃借人との退去交渉が必要なため、賃借人の意向や退去に伴う転居費用の負担など、
労力や費用負担が伴います。

賃借人と退去交渉行い、空き住宅として売却する場合のメリット・デメリット
・メリット :収益不動産として売却するよりも高値での売却可能性あり
・デメリット:賃借人との退去交渉が必要。また、退去に伴う転居費用の負担など必要。

 

ケース③)賃借人に対して売却する。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

現在、持ち家を借りている賃借人がそのまま購入するケースです。
この場合、当然ながら賃借人側の事情や意向などによって売買成立の可否は変わりますが、
価格についても基本的には「取引事例法」に基づいて決定され、
お互いの意向や条件が合致すれば最も効率良い売却となります。
ただ、現状の住宅保守状況については、現在お住まいになっている賃借人が最も状況把握していることから、
価格交渉の際、不具合や劣化箇所などを理由に減額交渉や修繕依頼を申し受ける可能性があります。

賃借人に対して売却する場合のメリット・デメリット
メリット    :収益不動産として売却するよりも高値での売却可能性あり。
                      購入者(賃借人)側は既に物件状況を把握していることから、
                      売却手続きについてもスムーズに行うことが可能。
デメリット:購入者(賃借人)側は、建物保守状況を把握しているため、
                      住宅内の不具合や劣化箇所などを理由に減額交渉や修繕要望を受ける可能性あり。

 

以上が、現在、他人に貸している(賃貸中)持ち家を売却処分する方法です。
上記方法のうち、ケース②及び③については、賃借人の意向や要望によって対応が左右されることから、
実際の売却処分の際はケース①の方法が一番多いのが実情です。
ただ、私たちがこのような案件(賃貸中の持ち家を売却処分したいという案件)のご相談を受けた場合、
ケース③⇒②⇒①の順番で売却の可能性を探ります。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

当然ながら、私たちもご依頼を受けた物件については、
可能な限り良い条件で売却することを追求します。
そのためには必然的にこのような順番となりますが、
先ずは賃借人との各種交渉を行い、その進捗状況を見極めながら
売却手続きを進めていきます。

「家を他人に貸しているから売却処分ができない」又は
「家を他人に貸しているから安くなければ売却処分できない」とお思いの方は、
一度、不動産会社様へご相談してみてはいかがでしょうか。

専門家への相談が良い売却への第一歩に繋がります。

 

 

 

 

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