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2014 4月

相続税は納めすぎている場合が多い!?

一度納めた相続税でも、5年以内であれば戻ってくる可能性があります。
特に、相続資産の内、不動産の割合が多い方にとっては可能性はかなり高まります。

税金還付

相続税の申告は、すべて税理士にお任せ、「丸投げ」という方が多いと思います。
税理士は「税金のエキスパート」であり、相続税評価額はどの税理士が評価しても
大差はないと信じているからでしょう。
しかし、ここに盲点があります。
実は不動産、なかでも土地については、申告業務をした税理士の評価額では高すぎるケースが
多く見受けられるのです。

申告された土地の評価を改めてやり直してみると、様々な「減額すべきポイント」が発見されます。
不動産用語で言う「縄延び」や「縄縮み」(登記簿に記載された面積と実際の面積が異なること)は
珍しいことではないので、場合によっては土地家屋調査士に依頼して、現況測量をする必要もあります。
役所調査等によっても、その土地の評価額を安くできる新たな減額要因を発見できる場合が沢山あります。しかし相続税申告書を作成するとき、こうした徹底的な調査を行う税理士はまれなのです。
このような落とし穴は、このほかにも多々あります。



土地評価は税理士の専門分野ではありませんから仕方ない面もあるでしょう。
そこを不動産専門の私たちの目で徹底的に見直し、納税者に最も有利な評価額を算出し、
税務署に提出します。
税務署は、それが正しい評価なのであれば申告内容の変更を認め、
納めすぎていた税金 を納税者に返してくれるのです。
土地の評価は一概には路線価×地積では決められません。
一つ一つの土地にあるさまざまな条件を精査して、一体いくらが適正であるのかが決められます。
そこに大きな誤差が生じてしまうことは、ある面では仕方ないこととも言えるでしょう。
ですから、相続財産の額が大きく、土地の占める割合が大きいケースにおいては、
還付の可能性がより高まるというわけです。
勿論、土地評価のルールに従って、法的に正しい土地評価をするわけですから、
税務署も積極的に検討してくれます。
また、当然ながら、予め最初の段階で、最も正しい土地評価を行った上で、
申告するに越したことはございません。
 

「老老介護」ならぬ「老老相続」

皆様は、「老老相続」という言葉をお聞きになられたとこがございますか?
そもそも、既に「老老介護」という言葉はありますが、最近、相続も「老老化!?」が増えています。
現在、90歳以上の方は全国で約170万人以上もおられます。90歳代の方の子供達ともなれば、
既に60歳代以上になられていると思われます。場合によっては、70歳代の方もおられるでしょう。
そのようなご家族構成の場合、90歳代の親が亡くなれば、60歳代又は70歳代の子供達方が
資産を相続することになります。
又、80歳代の方でお子様がおられない場合、事実上はご兄弟・姉妹が相続することになりますが、
既にご兄弟もご高齢のことでしょう。



近年、超高齢化社会となっている日本は、上記二つの相続のケースが大幅に増えてきています。
日本の人口統計では、平成26年時点での70歳以上の方は約2350万人と日本の総人口の概ね
5分の1もおられます。
数年後には団塊の世代の方々も70歳以上となり、今後益々「老老相続」も増えていくことと思われます。
テレビや新聞での報道では、日本の個人金融資産が1500兆円とも言われていますが、
その多くをシニア・中高年世代が保有していることは周知の通りです。
また、別途、金融資産以外の資産と言えば、ご自宅などの不動産となりますが、最近はシニア・高齢者
住宅などが充実されていることから、ご自宅を売却・処分して、シニア・高齢者住宅に移り住み、
更に金融資産を増やすことによって、老後の生活の安定を図る方が増えてきています。

超高齢化社会は「老老相続」により、社会全体にとっても大切な財産をシニア・中高年の方々だけで順繰り巡らせているような「個人財産・資産の循環」を形成しています。
 

相続税増税に向けてやっておくべきこと「不動産の活用で相続財産を圧縮」

相続税の増税がいよいよ来年(平成27年1月1日以降の相続)から実施されます。
所得税の最高税率の上昇も同時に施行され、先行して平成26年4月から消費税8%に増税なり、
不動産を保有するオーナーは今後、どのような資産対策・防衛をしていくべきなのか
方向性がつかみにくい時代になってしまいました。

では、どのようにして資産防衛をすべきなのか。
その答えは保有する不動産を戦略的に活用していくことにあります。
 相続財産の内、現金や預金は手元に残っている現金残高・預金の預入額が
そのまま相続税の課税価格となります。
ところが、建物や土地の場合、建物は固定資産税評価額、
土地は路線価方式又は倍率方式により評価され、建物であれば時価よりも約40~50%、
土地では約20~30%も相続税の課税価格が低くなると言われています。
また、アパート・マンションとして賃貸すると、建物は貸家、土地は貸家付き地として評価され、
さらに相続税の評価減にも繋がります。

つまり、賃貸不動産ビジネス(運営)が相続財産の評価を下げ、
それに伴い相続税を安く抑える仕組みとなっているのです。

アパート経営ビジネス

そこで、賃貸不動産ビジネスを行っていく中で、より競争力の高い賃貸物件を供給し、
市場での優位性を高めていくことが必要となります。
その場合には建物用途の潜在的価値を高め、土地の立地特性などを考慮して
成熟化した賃貸需要に長期にわたり応えていくことにあります。
不動産投資についてしっかりとした経営基盤が描けるようになったら、
併せて相続対策も考慮していきます。
そんな時、売却・購入のノウハウ、不動産運用知識の多いパートナーが必要なことは言うまでもありません。
また、賃貸経営トラブルや遺産争いにならない対策を策定する法律のプロ、
賃貸経営がキャッシュフロー上適正に運営されているかチェックし、
かつ所得税・法人税が有効に節税でき、相続税対策にも目を配る税務のプロなど・・、
それぞれの分野の専門家と連携をとりながら事業運営のサポートを行う役割を担うパートナーも
併せて必要となります。
そのようなプロとパートナーシップを結めば健全な賃貸経営を行うことができ、
不動産活用による相続税対策が可能となるでしょう。