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2014 8月

家族で考える不動産の活用と節税対策

相続対策や様々な税金対策を検討する際に、不動産をどのようにするかは大きな問題。
持っていれば「資産」になるのが不動産。
しかし、上手に活用しなければ何の付加価値も生み出さず、
税金だけが重荷になることも・・。
相続税の増税を控える今、資産をスムーズに引き継ぐためにも不動産の活用方法
ご家族皆さんで考えてみてはいかがでしょうか。

そこで、不動産の活用というと、すぐに「賃貸物件を建てること」を思い浮かべる人も多いのですが、
それだけではありません。
不動産はあくまでも資産の一つと考えて、金融資産などを含め、
現在保有する資産全体を見渡したうえで、
その資産を守るために不動産をどのように利用すべきかを検討していくことが大切です。
家族で話し合い
具体的には「賃貸物件を建てる」ほか、
「土地そのものを貸す」
「資産の組み替え手段として不動産を利用する。」
「思い切って不動産を売却する。」
という4つの方法が考えられます。
たとえば、現在利用していない土地があるなら、賃貸物件を建てるという方法を選ぶことも可能。
建物を第三者に賃貸していると、相続時には土地・建物ともに評価額を軽減でき、
住宅であれば、固定資産税も軽くなります。
しかし、建物の建築には相応の資金が必要となり、
その土地の立地条件などによっても適しているかどうかは異なります。
また、あまり資金がなくても手軽にできるのが、駐車場や店舗などに土地を貸す方法です。
ただ、これも立地に左右され、税金面でのメリットや大きな収益はあまり期待できません。
その他、不動産の組み換えとは、収益性の低い不動産を、収益性の高い不動産に買い替えたり、
利用しづらい土地を売って投資用マンションを購入するといった方法です。
不動産は持家くらいで、預金や株などの金融資産が多い場合、
相続税の負担を軽くするために、金融資産の一部を不動産に変えておくもの効果的です。

相続の際に不動産の分け方でもめないために、
先に売却して現金化しておくという選択肢もあります。
とはいえ、親の住む家や思い入れのある土地などは
「自分たちが生きている間は売りたくない」ということも。
親の不動産については、当然ながら本人の希望や生活を尊重し、
長期的な視点で考える必要があります。

土地の活用は、相続税対策のためだけに行うことが重要なのではありません。
それを所有する本人が、より安心で快適な老後を送るために必要な場合もあるはずです。
周りの家族は本人の気持ちを尊重し、一緒に考えてみることが大切。
そのためにも、ご家族で話し合うことが第一歩になります。


過去コラム:相続節税対策を行うためには相続人の事情の把握と配慮が大切
/blog/2014/06/post-24.php

相続・贈与不動産の売却について
不動産の活用方法 /contents/consultancy-business/re-inheritance-donation/

不動産会社が行う自宅の価格査定は相場の1~2割高

不動産を売却するにあたっては、複数の不動産会社から自宅等の売却査定を
依頼する場合が多いと思います。
売主の心理としては、高く売ってくれる不動産会社に依頼をしたくなるのは当然です。

たとえば市場価格が3800万円のマンションを売却するにあたって、
いくつかの不動産会社から査定をしてもらったとします。
仮にA社から「あなたのマンションは当社では4000万円で売ります。」
一方のB社からは「3800万円で売ります。」と言われたら、
どちらの不動産会社に依頼したくなりますか?
査定報告書
人間の心理としてA社に依頼したくなるのが自然ではないでしょうか。
しかし、ここが大きなポイントなのです。不動産の査定は、車の査定とは異なります。
なぜなら、買うのは市場のユーザーであって、不動産仲介会社ではないからです。
不動産会社は自分が買うわけではないため、高く査定するのです。
このようなことをする理由は、他社との競合があるためです。
高く査定価格を出してくれたところに依頼するという売主の心理を知っているため、
1円でも高額査定を提示して、売却依頼を受けようとするのです。
査定額
ここで一つ疑問が生じます。
A社は市場価格よりも高く売却を引き受けてどうするのでしょうか?
そう、ここからが本当の勝負です。
いったん売却活動を行って間もなく
「いや~、頑張っているんですが、売れませんね。時期が悪いのでしょう。
ここは一つ売り出し価格を200万円下げて再活動しましょうか?」
などと言う場合が多くあります。
結局はB社の査定価格にならざるを得ないのですが、
いまさらB社に売却依頼を変更しづらく、A社の言う通り価格を改定するということとなります。
正確に査定したB社が報われずに、顧客心理を利用したA社が商売になるという
不動産業界特有の事情があります。
勿論、どの業界でも顧客心理を利用・活用することは大切ですが、
不動産の場合は、むやみやたらに価格を改定(下げる)ことで、
結果的に想定価格よりも低い価格で売却せざるを得ないケースが多々あります。

売出し当初の価格設定はとても大切なため、失敗しない不動産売却を行うためには、
より慎重に決定することが必要となります。



過去のコラム:不動産売却時に高値を付ける不動産査定には要注意
/blog/2014/07/post-30.php


不動産の売却知識については
/contents/sell/

将来の地価や不動産価格は究極の二極化?

日本の地価は、今後どのようになっていくのでしょうか?
上昇していくのでしょうか、それとも下落していくのでしょうか。

東京などでは、今後、少なくともオリンピック開催まで、湾岸や東京都心エリアの地価が
上昇するのは既定路線です。
しかし、それが具体的にどのくらい上がるのかまでは見通せません。誰にもわからないでしょう。
一部の専門家の話では、東京都心部や湾岸地域の不動産価格が3割から5割程度上がる
という見方をする方がいるようですが、本当にそこまで上昇するのでしょうか。
また、東京都の地価上昇に伴い、大阪圏やその他の地方都市の地価がどこまで影響があるのでしょうか。

都心エリア

過去の事例から言えることは、今後の不動産価格の上昇が日本経済の成長や
給与所得の上昇を伴えば健全ですが、そうでない場合、その分はバブルだということです。
間違いなくその後は下落し、国の借金と供給過剰の住宅が残り、
状況はもっと悪化する可能性があります。
例外としてグローバルマネーが入る余地のある都心部の不動産のみ、
他の先進国水準まで価格が上昇する余地があると思われます。

これから住宅を購入しようという人は、35年のローンが終わるころには、
日本の人口が3300万人以上、概ねカナダの全人口と同じくらいの人が減少する、
さらには65歳以上の人が全体の40%程度になる、ということを視野に入れておくことをお勧めします。
この時代には、相当程度の人口の局部集中が進み、都心に住んでいればそれほど
実感がないかもしれませんが、人口や世帯数が減少していく中で、
国内の不動産も地方へ行けば行くほど市場価値は失われていくこでしょう。
高度成長期に分譲された郊外のベットタウンは、一部を除いて多くが衰退していくと思われます。

衰退していくベットタウン

現在でも都心部と地方都市との二極化が進んでいる現状がありますが、
今後、ますますそのスピードが加速していくことは容易に想像できます。
複数の不動産をご所有の方は、早い目にに資産整理を行う方が望ましいかもしれません。

マイホームの購入時期は、自分達で決める!

マイホーム

「マイホームを買うか買わないか」「買うとしたら、何時ごろ、どこに、どんなものを?」
こうした問いには私たちの多くが持っており、また、この疑問に答えようとする方々も多くおられます。

しかし、本人以外の人がこの答えを導き出すには一定の限界があります。
というのも、提示できるのは主に「外部要因」だからです。
外部要因とは、景気・住宅ローン金利や融資動向、需給やトレンドなどの住宅市場動向、
政策や税制などです。

こうした大きな潮流は、私たち個人が到底コントロールできるものではありません。
だからこそ私たちはマイホームの買い時を見極め、有利な住宅ローンや各種制度を利用し、
少しでも得をするタイミングや手法を探ろうとします。

ところが、実際にはマイホーム購入のタイミング一つとっても、なかなか思い通りにはなりません。
というのもほとんどの人にとって、マイホーム購入は「市場動向から見ると今は買い時だ」という
外部的な理由ではなく、「親と同居する」「子供の学校に合わせて」などの
「内部要因」が多くのケースで優先されるからです。
人間は経済合理性を第一に生きているわけではありませんから・・。

現実は「自分や家族の都合を考えると、今が買い時だろう。そのときにたまたま市場動向が自分にとって
有利・不利だった。」という方が大半です。
それでよいのです。
言うまでもなく、「自分の家族の幸せのため」です。
長年この業務に携わっていると、“新築住宅を契約したけれど、完成後の引渡しに前に離婚した。”
あるいは “入居後すぐに離婚した。”などというケースにも遭遇します。

経済合理性を優先してマンションを買ったものの、実はその物件は自分たちの生活に合っておらず、
決して快適ではなかった、それで夫婦間が不仲になってしまったという事例もあります。
こうなると「何のためにマイホームを買ったのか」ということになります。
もちろん反対に、マイホームを購入することによって、幸せになった家族もたくさんおられます。
幸せの定義や価値観は人によってさまざまです。

一番大切なのは自分や家族の幸福です。
その上で、より賢いマイホームの選び方やローンの組み方などのノウハウがあるはずです。
「なぜマイホームを購入するのか。」ということを、はっきりと意識付けすることが
大切ではないでしょうか。