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2015 8月

国土交通省公表,7月分の「不動産市場動向マンスリーレポート」

国土交通省が公表した7月分の「不動産市場動向マンスリーレポート」によると、首都圏の
6月の賃貸マンション賃料指数(2005年1月=100)は、前月比0.1ポイント上昇の107.7、東京
都区部は前月比0.2ポイント上昇の105.6となっている。
 一方、オフィス賃貸市場の動向では、東京都心5区の6月の大型ビル(基準階100坪以上)の
空室率は、前月比0.05ポイント下げて5.12%となり、2ヵ月連続で低下。
 空室率は、2009年2月以降77ヵ月連続で需給緩和局面の目安とされる5%を上回り、前年同月
と比較すると、空室率は33ヵ月連続で前年同月を下回っている。
 6月の平均募集賃料は、前月比0.47%上げて1坪当たり1万7,401円となり18ヵ月連続で上昇。
前年同月比は4.78%の上昇となり、平均募集賃料は14ヵ月連続で前年同月を上回った。
 東京都心5区の新築ビル(基準階100坪以上)の6月の空室率は、前月比2.83ポイント上げて
39.67%となり、6ヵ月連続して上昇。前年同月と比較すると、空室率は6ヵ月連続して前年同
月を上回っている。
 6月の平均募集賃料は、前月比0.71%下げて1坪当たり2万6,200円となり2ヵ月連続で下落。
前年同月比は4.25%の下落となり、平均募集賃料は8ヵ月連続で前年同月を下回っている。

相続した家がゴミ屋敷だった場合の対処法と相続放棄という選択

まずは、土地の価値を知ろう

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実家や親戚の不動産を相続することになったが、相続後に困ったことになることがしばしばあります。

たとえば、相続した土地建物が「ゴミ屋敷」だったなんて話をご存知でしょうか? 散々な状態が外からはわかりにくいこともあるようです。

ドアを開けた瞬間に、いくつものゴミ袋が積み上げられた光景に凍りつく…なんてことも。ゴミ袋の中は荒ゴミだけでなく、古くなった電化製品も入っていたりします。部屋の中は、キッチンから寝室までゴミの山。そんなシーンに出くわすと逃げ出したくなりますよね。

でも、自分が相続人になってしまった後では、どうすれば良いのでしょう。

 その対処法について考えてゆきましょう。

まずはその不動産に価値があるのかを調べるのが大切です。法務局へ行って登記簿を閲覧すると、不動産の状況がわかります。価値について自己判断ができない場合は、専門家に相談するのもいいかもしれません。

ゴミを処分して家を解体することで価値が出るケースもあります。

相続放棄という選択

土地に価値が認められない場合、相続放棄という選択もあります。そちらの方が結果的には、利益がなくても損もないことになり得ます。

なぜならゴミの処分に予想以上のお金がかかるからです。また建物自体が古い場合は、建物の解体も必要です。そうなると、ゴミ収集と建物解体は別々に依頼が必要になり、経費も倍増します。

ゴミ処理も、家庭用のゴミ処理ですまないことがほとんどで、産業廃棄物扱いになりトラックで運ぶので、費用も70万?100万円…量によってはもっとかかる場合もあります。たかがゴミと言えども高くつくので、相続したのが不幸の始まりにならないような対処法が大切です。

土地の評価も低い、ゴミ処理に莫大な費用がかかるという時は、相続放棄をおすすめします。

ただし、相続放棄は被相続人が亡くなったことを知ってから3ヶ月以内に行わなければ相続したとみなされますので気をつけてください。放棄申請中にゴミを捨てるのも注意が必要です。資産の処分という単純承認だと取られかねないことになります。

経済的に余裕があるなら土地活用を

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ゴミ処理費用などの資金がある場合は、その土地を活用することもアイデアです。経済的に余裕があり、面倒なことが嫌ならば、一軒分まるごと処分してくれる業者もあるので、ゴミ処理と建物の解体をまとめて依頼することも可能でしょう。

一旦、サラ地になった所に、賃貸マンションを建てたり、駐車場にしたり、様々なことが計画できます。賃料を収益にできるのが魅力ですね。

ただ、新たに固定資産税などが発生しますので、手続きや税制については、充分確認して検討するのが良いでしょう。

 

関連ページ:資産(土地)有効活用→/contents/consultancy-business/effective-use/

シニアの住み替え マンション購入は1階かエレベーターどちらを選ぶべき?

シニアにとって便利な住まいとは?

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年を重ねると家族構成が変化してゆきます。子どもは独立し、夫婦二人だけになる、あるいは一人暮らしになることも少なくないシニア世代。

収入も年金だけになり、ライフスタイルも変わります。

そのような理由から「今の自分」にピッタリな住居へと、住み替えをするシニアが増えました。

熟年層が田舎暮らしに憧れる一方、シニアになると郊外から、もっと都会へ。病院、スーパー、駅が近い便利な生活スタイルも望まれています。

 一戸建てからコンパクトなマンションへ住み替えするシニアも多いようです。シニアの「マンション選び」は、どのような点に気をつけるのが良いのでしょう? 確認してゆきましょう。

 

自分が最も優先させたいことを紙に書き出そう

まずは、周辺環境をチェックしましょう。駅から徒歩で行けるかどうか、内科、眼科などのクリニックは近くにあるか、スーパー、銀行、郵便局は徒歩圏内にあるか…など、周辺の環境は最大のチェック要素でしょう。

人にもよりますが、自転車は段々乗らなくなりますから、歩いて行ける距離での行動範囲を想定しないといけません。

また、カルチャー教室などに通う人は、電車やバスの利用がしやすいかどうか、タクシーを利用した際の金額等も確認しておくのがベターでしょう。

娘や息子の近くに住みたい人もおられるかもしれません。何を最優先にするかは人それぞれなので、自分が最も優先させたいことを紙に書き出していくと頭の中が整理しやすいです。

そして、実は最も大切な確認要素があります。マンションの場合、何階に住むかでライフスタイルが左右されるということです。

 

何階が良いかは、建物を慎重に確認して決めよう

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では、シニアにとって何階に住むのが一番都合が良いのでしょう。1階が出かけやすいということは言えるでしょう。ただし、虫が多いとか、用心について考えると上階の方が安心という人もいるでしょう。また、団地タイプの1階では、5段ほどの階段がついているため、それならいっそ5階までエレベーターで行く方が良い人もいるかもしれません。

エレベーターがあるなら上階でも問題ないようにも思えます。

ただ、自分の部屋からエレベーターまでの距離は近い方がベターでしょう。停電の際にはエレベーターはストップします。地震や災害で長期の停電の場合は、階段利用になることを記憶しておきましょう。

さらにそのエレベーターは、救急車のストレッチャーが入る大きさかどうかも確認する必要があります。

何がポイントなのかというと、今は健康でも、いつ足腰が悪くなるかわからないので、車椅子になる可能性も想定して決断するのが大事だということです。 建物によって構造は違います。1階でも段差や数段の階段が不安材料になれば、やはり他の物件も見る方が良いでしょう。慎重にチェックすることをおすすめします。 完全なバリアフリーのマンションは難しいかもしれませんが、将来のことを考慮し、自分の「体にとってやさしい」物件を探すのが一番です。

空き家を放置するリスクと売却するメリット

空き家を放置することは大きなデメリット

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土地建物には固定資産税がかかり支払う義務があります。土地だけだと同じように固定資産税がかかり、建物があれば固定資産税が安くなるからという理由で、空き家のまま放置する人が多いようです。

しかし、本当に空き家放置は得策なのでしょうか?

税制上のデメリットはもちろん、防犯上の問題や老朽化による倒壊の危険性もあります。

また、空き家対策措置法により罰則規定が新たにでき、新制度では、空き家であっても固定資産税が一気に6倍にも跳ね上がる可能性もあります。

では、空き家を放置するリスクについて確認してゆきましょう。

まず、固定資産税が高くなるという税制の問題があります。また、3年間空き家だった物件を売却するとなると、「譲渡税」が高くなってしまいます。

さらに、空き家の状態で相続すると「相続税」が高くなります。その他、都市計画税が課税されることもあるので注意が必要です。空き家は予想以上に維持費が高くつくと感じませんか?

実際、空き家を持つことはお金がかかるということに他なりません。

 

空き家を売却するメリットとは?

では、売却する場合のメリットについて見てゆきましょう。

売却して現金化することによって、その現金を納税資金に充てられます。今までのような維持管理が不要になり、経済的にも助かります。固定資産税がかからなくなります。

売却するにあたり、ポイントとなるのは、空き家になって3年以内に売ることです。

なぜなら、空き家になった日から3年目の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。売却益が3,000万円までなら、その譲渡所得に対して所得税は課税されません。

 

思い出の実家を売却したくない場合

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どうしてもその建物に思い出があり、手放したくない場合、私の個人的な意見としては、売却しないなら利用・活用したほうがベターだと思います。

どんな活用法があるかというと、やはり賃貸にすることでしょう。

たとえば、実家の両親が高齢者介護施設に入居することになり、空き家になったとします。実家を賃貸に出す場合に注意が必要な点は、確定申告をきっちり行うことです。青色申告を届け出れば、10万円が特別控除に該当します。 また賃貸の状態で相続することになれば、固定資産税評価額が減額されます。

いかがですか? 空き家の売却、賃貸について確認してみました。空き家のまま放置することが一番お金が、かかることがおわかりいただけたのではないでしょうか。

 

関連ページ: /contents/vacant/

 

不動産の所有履歴から何が分かるか?

購入前に、過去に事故があった物件だと知っておくために

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不動産物件を購入する際、どんなことに気をつければ良いでしょう? 色々ある中で、今日は「所有履歴」についてご紹介しましょう。

所有履歴を調べるということ…それは思いつかなかった、とおっしゃる方も多いかもしれません。

でも、購入した土地が以前お墓だった、入居したマンションや一戸建て住宅で何らかの事故が発生していた…ということもあります。

もちろん「だからどうなんだ?」と、全く気にしない方もおられるでしょう。

ただ、このような履歴を気にされる方も多いので、想像していなかった過去の事故等が購入後にわかったとしても、取り返しがつきません。購入前にできる限り不安材料は、軽減させたいものです。

 不動産の所有履歴は、どうやって調査するの?

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では、どのように不動産の所有履歴を調べたら良いのか、調査方法について確認しましょう。

調べ方としては、法務局に行く方法があります。法務局では、土地の利用履歴をはじめ、所有者、所有権の移転理由などが記載された書面を閲覧することができます。現在の権利関係を調べるには「登記簿謄本」で確認することができます。これらを不動産会社にまかせることもできますが、自身で調べることも可能です。

調査して、全てがわかるということではありませんが、調べてわかることなら悔いのないように調査しておく方がベターでしょう。

不動産会社にまかせるならば、担当者のノウハウ、経験、意欲に依るところが大きいと言えます。熱心に調べてくれる熱意のある担当者との出会いを期待したいですね。

 調べる際のチェックポイントはここ!

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ご自身で調べる際は、どんなところに注意してチェックすればいいのでしょう。

どんな要素から何が判断できるのか確認しましょう。

まず、過去に何らかの事故やトラブルがなかったか、注意したいところです。

短期間で売買を繰り返されていないかについて調べましょう。もし短期間での売買が繰り返されていたら、何かトラブルがあった可能性も出てきます。

所有者の社会的属性等がわかれば状況がつかみやすいでしょう。

また、購入予定地の過去の状態を知ることは必須です。駐車場だったのか、畑だったのか、沼地だったのか…それによって地盤の状態も異なります。しっかりとしているか、地震などの災害にどこまで対応できるかなど、防災の視点は必要ですね。

また、近隣に工場はないか、もしあるなら土壌汚染は問題ないか…現在なくても、過去に工場があった際、土壌汚染の可能性はあります。そのような環境面も慎重にチェックしたいですね。

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