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2015 10月

相続した土地の活用、賃貸マンション・アパート建築か駐車場経営か?

土地活用は、周辺環境をしっかりと調査することが大切

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相続した土地の有益な活用法について、頭を悩まされておられる方がおられます。収益につながる夢のある「うれしい悩み」かもしれませんが、どんなことでもメリットとデメリットの両面があるので、慎重に検討してから決断しましょう。

さて、土地活用は、賃貸マンション・アパート建築、あるいは駐車場にする方がいいのか…どちらが得なのでしょう。

まずは、土地の周辺環境をしっかりと調査することが大切です。

たとえば、周辺に大学がある、スーパー等の店舗が多い、駅に近い…など人が暮らしやすい環境であるなら、賃貸マンションのニーズがあるということになります。逆に、人が住むというニーズがないなら、賃貸マンション建築はおすすめしません。むしろ、コインパーキング、トランクルーム、単に土地として貸す方がベターでしょう。

 賃貸マンション・アパート経営のメリット、デメリットについて

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具体的に賃貸マンション・アパート経営のメリットについて確認してゆきましょう。まず、利点として安定した収入が長期に渡って得られます。

次に、借入金の債務が課税遺産総額からマイナスされるので相続財産の圧縮効果があり、相続対策としても有効です。また、固定資産税が借家権割合を減額した金額になるため、節税対策にもなります。家賃収入は、継続的であり、尚かつまとまった金額なので、将来的に資産が目減りしていった時の対策にもなります。さらに土地への愛着がある方や先祖の土地を守ってゆきたい方には、それを維持していくことが可能です。

では、デメリットについてですが、それは何と言っても、初期投資が大きくかかるということでしょう。

そして、建てた後の転用は難しいことです。建ててしまえば、後はよりよく維持していかなくてはなりません。保守管理も大変ですが、今は専門の会社が賃貸マンションを建てる段階からバックアップしてくれるので、そのあたりも調べておく必要があります。

 駐車場経営のメリット、デメリットについて

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では、駐車場経営のメリットについて確認してゆきましょう。

まず、低予算で始められるのは魅力ですね。初期投資が少ない分、他への転用も比較的容易です。将来、売却や自身や親族の住宅として建築することを視野に入れつつ、一時的な活用がしたいというケースにも適しています。

デメリットとしては、マンションの家賃ほど高くないので、収入としては少ないことでしょう。また、税金対策としてもあまり有効ではありません。

車を何台も駐車するには、かなりの広さが必要なので土地の大きさに左右される部分が大きくなります。

賃貸マンション経営、駐車場経営、いずれにしても、その時の経済状況、市場ニーズなどをしっかりと把握しておく必要があります。

また、単に節税対策だけでなく、周辺の都市開発や自身の家族構成など、公私を含め、将来的なことを見据えて、多角的な検討が大切でしょう。

 

不動産登記をしなかった場合、相続時に困ることはあるか?

不動産登記制度について

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不動産登記は、必ずしなければいけないのでしょうか。

まずは、不動産登記制度について確認してゆきましょう。

不動産登記は、不動産取引が安全に、かつスムースに行うために、現状や権利関係を登記簿に記録して公示するものです。建物の種類や構造等は、不動産を取得後、1ヶ月以内に登記するという規則があります。これを「表示登記」と言います。そうしなかった場合は、10万円以下の罰金を処せられてしまうので気をつけましょう。

 不動産の所有権などの権利関係を登記するかどうかは、任意となっていますが、

登記していなければ、第三者に自分がその不動産の所有者であることを主張できません。また、固定資産税は、登記の有無に関わらず支払い義務があります。登記しないことのメリットはないので、少々面倒でも登記する方がリスクが回避されると言えます。また、今の時代、不動産の権利登記については、ほぼ100%行われています。

 

未登記の際、こんな時に困る

むしろ未登記の際のデメリットについて把握しておく方がベターかもしれません。不動産登記をしていないと、第三者に自分がその不動産の所有者であることを主張できないと記述しましたが、それはどういうことでしょう。

不動産の売却をはじめ、担保設定して金融機関から借り入れができないということになります。

また売買で購入した不動産を未登記のまま放置している状態で売り主が死亡してしまった場合は、売り主の相続人から書類をもらわなければなりません。

その際、相続人はひとりだと限りません。複数であれば、手続きが煩雑になってしまうので避けたい所です。

そのような理由からも、不動産を所有したら、速やかに登記することをおすすめします。

 

いつからでもできる不動産登記、その方法について

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では、不動産の登記方法についてご紹介しましょう。古い未登記の不動産でも、いつでも登記は可能です。表題登記は土地家屋調査士が現地に赴き、その不動産の所在、構造、床面積等を調査して申請します。所有者は、建物の評価証明書、建築確認済証などの書類提示が必要となります。

表題登記の後に「所有権保存登記」をすることによって「所有権に関する事項欄」に所有者として名前が記入され、登記は完了です。

また不動産相続人が複数の場合は、登記も共同名義にするかについて決めなくてはなりません。例えば兄弟姉妹4人で不動産相続をした場合、相続する持分の1/4ずつを相続することになるので、遺産分割協議をすることなく、共同名義として登記することが可能です。

ただし、共同名義として登記するのは、後々なトラブルになりがちなのであまりおすすめはできません。

たとえば、不動産を処分・売却したくなった時、共有者全員の同意が必要になります。その他、手続きを含めて何かとリスクが多いので、そのあたりをよく把握、検討してから共同名義で登記するか否かを決めましょう。

 

相続人が複数人いる場合の、分割方法と留意点

複数で相続する、共有不動産の正しい解釈とは

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不動産を相続する場合、特に遺言がない場合において、遺産分割をしない限り、

その不動産は相続人の共有となります。共有不動産とは、「持分」の割合で複数の相続人が、共有で持ち合う状態のことです。

たとえば、80平米の土地を2人で相続した際、40平米ずつもらえるというのではなく、80平米の土地保有の権利を2分の一ずつ持つことができるという意味になります。ですから、単独で40平米のみを所有したり、占有したりはできません。

 ただ、2人の共有者が合意のもと、40平米ずつ分割することは可能です。

しかし、不動産の場合、土地の形、接道状況、周辺環境によっても資産価値が変わるため、面積だけを持分の割合で均等に分割しても資産価値も均等であるとは言えません。

いずれにしても相続人が複数である場合は、まずは「分割協議」の場を設け、充分な話し合いが必要でしょう。

 

「分割協議」をする際の注意点

相続人が分割協議を行い、充分に話し合った結果、相続不動産の活用について、意見が一致したときは、全員の合意により協議が成立したことになります。

分割協議を行う際の注意点として、遺産分割協議書を作成しておくことを忘れないようにしましょう。協議成立後に書類に署名、捺印をします。

遺産分割協議書は、後でトラブルにならないようにするためにも必ず作成することをおすすめします。

どんな時に役立つかというと、

  • 相続不動産を遺産分割によって所有権の移転登記行う場合
  • 銀行から被相続人の口座を解約する場合→相続が開始されると、相続人同士のトラブル防止のために被相続人の預金口座を金融機関が凍結させ、引き出せなくなります。
  • 小規模宅地等の特例を受ける場合

書類に形式の決まりは特になく、縦書き、横書きのどちらでも結構ですが、サイズはA4が望ましいでしょう。

「分割請求」の申し出

では、残念なことに相続不動産の活用について、意見が一致しなかったときは、どうすればいいでしょう。

その場合は、家庭裁判所に「分割請求」として、申立てができます。

これには調停と審判の2通りの方法がありますが、通常は先に調停手続きをすすめ、調停が成立しなかった際、審判手続きに移行します。

裁判に持ち込み、長期争うより、調停でできる限り早く解決するのがベターでしょう。

分割請求の方法は他にも色々ありますが、競売により換金を行い、現金で分割し各々に分配するケースが多いようです。

 

関連ページ:共有者多数による全員の意思疎通と合意→/contents/sharedestate/

―”もし実家が空き家になったら”調査―

もし実家が空き家になったら「売却したい」41.6% 理由「将来住むことがないから」
 
不動産情報サービスのアットホーム株式会社(本社:東京都大田区、代表取締役:松村 文衞)は、
実家が持ち家の、全国の30~40代男女618名を対象に、“もし実家が空き家になったら”
調査を行いました。
主な結果は以下の通りです。
 
 
<主な調査結果>
 
◆空き家になった場合、実家は「売れる」42.9%、「借り手が見つかる」31.9%
 
「もし、実家が空き家になったら」と仮定した上で、「売却する場合、売れると思うか」と聞いたところ、
「売れる」と思う人は42.9%でした。また、「賃貸物件にする場合、借り手が見つかると思うか」も聞いたところ、
「借り手が見つかる」と思う人は31.9%となり、売るよりも借り手を探す方が難しいと考えているようです。
 
 
◆もし実家が空き家になったら「売却したい」41.6%
 
「もし、実家が空き家になったら」という仮定で、空き家になった際にどのようにしたいかを聞いたところ、
「売却する」が最も多く41.6%、「賃貸にする(土地活用含む)」は11.7%という結果でした。
売却に次いで2番目に多かったのは、「将来自分もしくは親族が住む」で34.8%、
「誰が住むかはわからないが、空き家にして管理し続ける」7.9%を合わせると、
実家を残したいと思っている人も4割以上いることがわかります。
 
 
◆売却したい理由「将来住むことがないから」、賃貸にしたい理由「賃料収入を得たいから」
 
「売却」を選んだ理由は、「将来、その家に住むことがないから」が最も多く49.8%と約半数、
次いで「現金収入が欲しいから」38.5%、僅差で「固定資産税を払いたくないから」38.1%と続きました。
一方、「賃貸(土地活用含む)」を選んだ理由は、「賃料収入を得たいから」が最も多く
61.1%と6割以上にのぼりました。
 
 
もし実家が空き家になった際にどうするかについて、「売却」を選んだ理由は、
「将来、その家に住むことがないから」が最も多く49.8%と約半数、
次いで「現金収入が欲しいから」38.5%、
僅差で「固定資産税を払いたくないから」38.1%と続きました。
一方、「賃貸(土地活用含む)」を選んだ理由は、
「賃料収入を得たいから」が最も多く61.1%と6 割以上にのぼりました。
「もしかしたら将来自分が住むかもしれないから」や「慣れ親しんだ家や土地を手放したくないから」
という人も一定数おり、賃貸にする理由も売却するよりは実家を手元に残したいと
考えている人が少なくないようです。
ちなみに、「もし賃貸にするとしたらどのように活用したいか」についても全体に聞いたところ、
最も多かったのは「居住用賃貸物件として貸し出す」で71.7%、
次いで「家を解体して駐車場として貸し出す(コインパーキング含む)」15.9%、
「家を解体してマンション・アパートを建てて賃貸経営する」11.8%と続きました。
 
 
 
◆空き家を管理してくれるサービスがある事を知っている 26.7%
 
 
空き家に関するサービスや法律等について認知度を調査したところ、
「空き家を管理してくれるサービス」があることを知っている人は26.7%、
「空き家対策のための特別措置法が2015 年5 月に執行された」ことを知っている人は35.8%、
「それにより、場合によっては悪質な空き家に対して、市町村が除去などの措置を強制執行できる」
ことを知っている人は39.8%、「空き家バンク」を知っている人は14.7%でした。
※空き家バンクとは、主に自治体が移住・定住促進等のために、空き家情報を提供する仕組みのこと。
 
 
 
<調査概要>
 
◆対象/実家が持ち家で、現在実家に居住者がいる、全国の30~40代男女618名
※実家とは、自分が生まれた家や、自分の父母が住んでいる家の事を指しています
 
◆調査方法/インターネットリサーチ
 
◆調査期間/2015年8月12日(水)~8月13日(木)
※小数点第2位を四捨五入しているため、 合計100%にならない場合があります。