遺産としての不動産、生前贈与と死後の相続はどちらが得する？

親が所有する不動産をいつ相続するかについて、考えたことはありますか? 何も考えていない状態で、親が亡くなれば、自動的に亡くなった後に相続することになります。

では、実際に生前贈与と死後の相続のどちらが得になるのか確認してみましょう。

まずは、不動産取得に伴う各種税金について比較してみます。

● 不動取得税

　・相続時→不要

　・生前贈与→3％(事業用建物は4％)

● 登録免許税

　・相続時→0.4％

　・生前贈与時→2％

登録免許税や不動産取得税を見ると、贈与時の税率の方が高く、負担が大きくなります。

さらに、相続財産が3000万円の不動産の場合で、相続人が1名の際、

・相続時→3000万円−基礎控除3000万円＝非課税

・ (生前)贈与税→3000万円−基礎控除110万円＝2890万円

2890万円×税率45％−控除額265万円＝1324.5万円

また、住宅取得等、資金の贈与を受け、贈与税の相続時精算課税制度を選択した場合、合計3000万円までは、贈与税の申告時には課税されませんが、不動産の贈与ではなく、資金での贈与となります。

さて、各種税金等を比較してみましたが、不動産取得税が発生しない、贈与税より相続税の方が安い、登録免許税は相続の方が税率が安いなど、基本的には相続の方が得であると考えられます。

ただし、状況によってどちらが得になるか違ってくることもあります。

平成27年度より、贈与における相続時精算課税制度が改正されました。

この制度は、2500万円までの贈与には贈与税がかからず、2500万円を超える部分に20％の贈与税が課されます。

贈与者は60歳以上の親、または祖父母とされ、贈与される側は、推定相続人である20歳以上の子、もしくは孫となります。

相続時に、相続時精算課税での贈与財産を加算して計算した相続税額から、既に支払っていた贈与税との差額を納めます。還付を受ける場合もあります。

贈与の金額によっては、このような制度を使用することで、状況により特になるケースもあることを記憶しておきましょう。

ここまで検証してきましたが、結論から言いますと、基本的には、やはり生前贈与より相続の方が得だと言えるでしょう。

ただ、将来的に値上がりするものを贈与される場合には、贈与の方が得になることもあります。たとえば、土地や株であればその可能性があります。

一方では、その逆もありきで、数年後に価値が下がってしまうこともあるのです。

贈与されてから相続するまで時間的な経過がある場合は、メリットとデメリットの両面を想定し、考慮する必要があるでしょう。

生前贈与か相続かについて決める際にも、リターンとリスクの両サイドから考えることが大切です。