興味を持たれた方は、こちらからご連絡ください。

不動産無料出張サービス

売りたい貸したい、不動産の活用・管理のことなら、神戸市のトップライフまでご相談下さい。
宅地建物取引業:兵庫県知事(2)第11330号 賃貸住宅管理業:国土交通大臣(2)第477号

2015 7月

シニア世代の不動産売買、仲介業者を入れないことのメリットとデメリット

仲介業者に依頼しないメリットとは?

「今の住宅が少々不便に感じてきた」「一戸建てを売って、夫婦2人マンションでシティライフを楽しみたい」…などシニア世代も、ニーズに応じた住まい方を実現されるケースが増えてきました。その際、不動産売買、仲介業者に相談すべきか、自分たちで全て行うべきか、どちらを選びますか?

では、各々メリットとデメリットについて確認していきましょう。まず、不動産仲介業者を介しない場合のメリットについて見てみます。

最大のメリットは、仲介手数料が不要になることです。仲介手数料は、いったいどのくらいかかるのでしょう。

業務第46条で「宅建業者が受けることのできる報酬の額」というのが定められています。仲介手数料は、あくまで成功報酬なので、成立しなければ支払う必要がありません。

 

img_free_page.jpg

・200万円以下の金額→100分の5.25

・200万円を超え400万円以下の金額→100分の4.2

・400万円を超える金額→100分の3.15

実際に1000万円で不動産を売買できたケースについて計算

imasia_12424041_S.jpg

★土地建物の売買金額合計が1000万円の場合

  200万円×100分の5.25=105,000円
  200万円×100分の4.2=84,000円
  600万円×100分の3.15=189,000円
  合計=378,000円 (消費税込み)

仲介手数料は、378,000円。不動産仲介業者を介しなかった際は、この手数料分がまるまる得をしたことになります。

 

仲介業者を介しなかった際のデメリットとは?

では、不動産仲介業者を介しない場合のデメリットについて考えていきましょう。不動産は「売り手」と「買い手」の双方があればこそ成立します。言い換えれば、双方が納得しないと成立しません。個人で直接、交渉をすると双方の理解にズレが生じた時、問題解決の困難が予想されることが否めません。

人を介するからこそ「言えたり」、「できたり」することが多々あります。

不動産仲介業者に交渉役をお願いすることで、話がまとまったりという事例がいくつもあります。その最たる例がお隣に自分の家を売るケースです。ご近所過ぎると、なかなか不動産の話について声はかけにくいもの。その上、踏み込んだ交渉となると難しいのですが、そこはプロに任せると上手くいきます。

お隣さんというのは、極端な例ですが、どんな場合も交渉役を立てることで、スムースな売買が行えることもメリットでしょう。

また専門的な知識が必要な業務なので手続き等を個人で行うのは、大変なことです。もし不備があれば、銀行、行政機関などで受け付けてもらえません。

そのような意味でも、全てをプロにまかせられるので不動産仲介業者に依頼する方が効率的で安心だとも言えます。

 

不動産仲介業者が担ってくれる業務とは?

不動産仲介業者に依頼した場合、実際にどんな業務を担ってくれるのしょう。高額な支払いが発生しますので、しっかりと把握しておくことも大切です。

 

bm1.jpg
  • 買いたい不動産物件の紹介、売りたい物件の宣伝販売
  • リノベーションの相談、手続き
  • 重要事項説明書の作成、調査
  • 不動産売買契約書の作成
  • 住宅ローンの手続き
  • 現金での売買や買い替えの際は、それに則した手続き
  • 安全な引渡し、残金清算、所有権移転手配、抵当権抹消手配など

以上が少なくとも考えられる不動産仲介業者の仕事内容です。

その他、業者や担当者によっては、さまざまな相談に乗ってくれる人もいます。良心的な仲介業者を選ぶことも大切ですね。

 

 

居住用や事業用宅地の相続税を減額できる「小規模宅地等の減額特例」

特例が受けられる要件について

居住用や事業用宅地を相続する際、他の財産と同じような課税では、相続人の負担が大きくなり、相続そのものが困難になる恐れがあります。

そのようなことを防ぐために、居住用や事業用宅地の相続税を減額できる「小規模宅地等の減額特例」が定められています。

では、この特例について、確認していきましょう。

まず、どんな要件で適応されるのか見てみたいと思います。

「小規模宅地等の減額特例」が適応されるのは、被相続人等の居住用や事業用宅地で一定の要件を満たしたものについて認められます。その際、借地権も含まれます。

認められる要件は2つのみで、1つ目は「相続開始直前の利用状況」です。

たとえば、被相続人の自宅、アパート、駐車場、事業所などの敷地が該当します。

ここで気をつけたいのが、別に暮らす子の居住・事業用宅地は適応外ですので注意が必要です。

2つ目は「取得者」です。特例に該当する「取得者」の要件は、「相続開始直前の利用状況」ごとに定められています。

 

  • 被相続人の自宅の敷地

・ 「配偶者」・・・すぐに売却しても適応されます。

・ 「相続開始前から被相続人と同居している、配偶者を除く親族」・・・申告期限まで居住し所有を継続しなければなりません。

・ 「相続開始前から被相続人と同居していた法定相続人がいない場合には、別居の親族」・・・相続の開始前3年以内に国内のその者、またはその者の配偶者の所有する家屋に居住したことがない人。この該当者は、居住しなくても申告期限までに所有していれば、適応されます。

 

  •  被相続人と生計を共にしていた親族が居住していた家屋の敷地

・ 「配偶者」、「その生計一親族」・・・申告期限まで居住し所有を継続しなければなりません。

 

  •  被相続人の事業用地、もしくは被相続人と生計を共にしていた親族の事業用地

・「被相続人の事業用地は親族」・・・申告期限まで事業・所有を継続しなければなりません。

・ 「被相続人と生計を共にしていた親族」・・・申告期限まで事業・所有を継続しなければなりません。

 

  • 特定同族会社事業用宅地等

申告期限までに法人の役員になっている親族。申告期限まで所有を継続しなければなりません。

 

面積と減額の割合について

対象となる宅地が1カ所の場合は、対象面積の上限がありますので気をつけましょう。

 

  • 特定住居用宅地等     330平米 減額割合→80%
  • 特定事業用宅地等     400平米 減額割合→80%
  • 特定同族会社事業用宅地等 400平米 減額割合→80%
  • 貸付事業用宅地等     200平米 減額割合→50%

 

330平米と400平米の組み合わせの時のみ併用ができ、面積が広い場合は、最大730平米までが80%に減額できます。

 

また2カ所以上の宅地等があり、適応する面積が上限を超えない場合は、適応面積を計算・調整する必要があります。

その調整や数式は、いくつかのケースがあり、かなり複雑ですので、専門家への相談をおすすめします。

 

 

減額特例が受けられるよくあるケース

ここで、小規模宅地等の減額特例が受けられるよくある事例を確認してみましょう。

 

  • 被相続人の自宅敷地を配偶者、もしくは同居の子が取得した場合
  • 一人暮らしの被相続人の自宅敷地を賃貸住宅にして住んでいる子が取得した場合
  • 被相続人の賃貸住宅に敷地を子が取得した場合
  • 被相続人のお店の敷地を継ぐ子が取得した場合

以上がよくある事例となります。

 

また、どのようなケースで活用されるのかというと、たとえば、「自宅を一戸建て住宅からマンションに買い替える」、「二世帯住居へのリフォーム」、「相続する前に持ち家を売却する」…などがあります。

さらに老人ホームなどに入居した場合、一定の要件を満たす場合のみ特例を受けられることになったので、その辺りも確認しておく必要があるでしょう。

 

遺産としての不動産、生前贈与と死後の相続はどちらが得する?

親からの贈与と相続、徹底比較!

親が所有する不動産をいつ相続するかについて、考えたことはありますか? 何も考えていない状態で、親が亡くなれば、自動的に亡くなった後に相続することになります。

では、実際に生前贈与と死後の相続のどちらが得になるのか確認してみましょう。

まずは、不動産取得に伴う各種税金について比較してみます。

 

● 不動取得税

 ・相続時→不要

 ・生前贈与→3%(事業用建物は4%)

● 登録免許税

 ・相続時→0.4%

 ・生前贈与時→2%

 

登録免許税や不動産取得税を見ると、贈与時の税率の方が高く、負担が大きくなります。

さらに、相続財産が3000万円の不動産の場合で、相続人が1名の際、

・ 相続時→3000万円−基礎控除3000万円=非課税

・ (生前)贈与税→3000万円−基礎控除110万円=2890万円

2890万円×税率45%−控除額265万円=1324.5万円

 

また、住宅取得等、資金の贈与を受け、贈与税の相続時精算課税制度を選択した場合、合計3000万円までは、贈与税の申告時には課税されませんが、不動産の贈与ではなく、資金での贈与となります。

 

相続時精算課税の制度が変わったことに注意を

さて、各種税金等を比較してみましたが、不動産取得税が発生しない、贈与税より相続税の方が安い、登録免許税は相続の方が税率が安いなど、基本的には相続の方が得であると考えられます。

ただし、状況によってどちらが得になるか違ってくることもあります。

平成27年度より、贈与における相続時精算課税制度が改正されました。

この制度は、2500万円までの贈与には贈与税がかからず、2500万円を超える部分に20%の贈与税が課されます。

贈与者は60歳以上の親、または祖父母とされ、贈与される側は、推定相続人である20歳以上の子、もしくは孫となります。

相続時に、相続時精算課税での贈与財産を加算して計算した相続税額から、既に支払っていた贈与税との差額を納めます。還付を受ける場合もあります。

贈与の金額によっては、このような制度を使用することで、状況により特になるケースもあることを記憶しておきましょう。

基本的には贈与より相続が得

ここまで検証してきましたが、結論から言いますと、基本的には、やはり生前贈与より相続の方が得だと言えるでしょう。

ただ、将来的に値上がりするものを贈与される場合には、贈与の方が得になることもあります。たとえば、土地や株であればその可能性があります。

一方では、その逆もありきで、数年後に価値が下がってしまうこともあるのです。

贈与されてから相続するまで時間的な経過がある場合は、メリットとデメリットの両面を想定し、考慮する必要があるでしょう。

生前贈与か相続かについて決める際にも、リターンとリスクの両サイドから考えることが大切です。

 

関連ページ

不動産相続・贈与手続き:/contents/consultancy-business/re-inheritance-donation/

既婚女性対象に現在の住まいへの不満点や賃貸住宅を選ぶ際の必須条件について

(株)LIXIL住宅研究所は6月、賃貸のアパートやマンション、公営住宅に住む全国の既婚
 女性750名を対象に実施した、現在の住まいへの不満点や、賃貸住宅を選ぶ際の必須条件に
 ついての調査結果を次の通り発表した。
 現在住んでいる賃貸住宅の機能性については、「不満点がある」が75.7%、「特に不満点は
 ない」が24.3%。賃貸住宅の形態別では、アパートに住んでいる方で不満を持っているのが
 80.6%と、マンションや公営住宅に住んでいる方よりも大きな割合。
 現在住んでいる賃貸住宅の機能性について不満を持つ568名に、どのような点が不満か質問し
 たところ、20%以上の比率で、「上階の足音や声が響く」、次いで「断熱効果が弱く、夏暑く、
 冬寒い」「風通しが悪く、湿気がこもり、カビが生えやすい」「壁が薄いため、隣室や外の音
 がうるさく、室内の音も外にもれる」となり、上階の足音や隣室の音など、防音(遮音)に関
 わる項目が上位。
 賃貸住宅の機能性における不満点を築年数別に見ると、築年数が増すごとに不満を挙げる割合
 は増える傾向。築10年以上になると、上位4項目は20%以上になり、築30年以上にもなると、
 上位4項目のうち3項目が30%以上に達した。
 築5年未満では「上階の足音や声が響く」「壁が薄いため、隣室や外の音がうるさく、室内の
 音も外にもれる」といった、防音(遮音)に関する項目が不満として挙げられた。
 「断熱効果が弱く、夏暑く、冬寒い」は、築5年未満では10.8%で、築15年以上20年未満であり
 31.8%、築20年以上30年未満で28.5%、築30年以上で31.7%と、不満として挙げる方の割合が
 高くなった。
 また、「トイレにシャワートイレが付いていない」についても、築5年未満では7.2%であったが、
 築15年以上の賃貸住宅においては20%以上が不満点として挙げている。
 賃貸住宅の機能性における不満点を住居形態別に見ると、マンションで最も多い不満は「上階
 の足音や声が響く」が34.4%で、次点の「断熱効果が弱く、夏暑く、冬寒い」よりも約7ポ
  イント高い。アパートでは、「断熱効果が弱く、夏暑く、冬寒い」が38.4%と最も高く、「壁が
  薄いため、隣室や外の音がうるさく、室内の音も外にもれる」は35.6%。
 現在住む賃貸住宅に不満を持っている方は、「すぐにでも引っ越ししたいと思っている」が17.1%、
 「次の更新の際に引っ越ししたいと思っている」が18.1%となり、合計して35.2%の方が引っ越し
 を検討している。
 賃貸住宅を選ぶ際の選択の必須条件は、「風呂とトイレは別室になっていること」が68.8%、
 「内装がきれいであること」が58.3%、「ベランダ・バルコニーがあること」が52.0%「駐車場が
  あること」が47.9%、「部屋の防音効果が高いこと」が45.5%でトップ5。

男性と女性の住まいに関する意識調査

内閣府男女共同参画局が行った
「地域における女性の活躍に関する意識調査」によれば、「今後どこに住みたいと思いますか(理想)」の質問で

現在住んでいる都道府県内      53.0%
現在住んでいる都道府県以外(国内) 19.0%
特に決めていない(国内)      19.5%
国外/その他             8.5%

という結果に。

また、「理想とする地域は都市部(東京23区および政令指定都市)と地方のどちらですか?」との質問では

「どちらかというと都市部」(男性42.1%、女性48.7%)、
「どちらかというと地方」 (男性44.4%、女性38.2%)という結果に。
男性では都市部と地方での差は大きくありませんが、女性ではどちらかというと都市部を選ぶ人が多いようです。


このほか、住まいについての考え、働き方や育児についての考えなど、多くの項目で調査。

ご夫婦・ご家族間の今後の住まいを考える上で、参考になるかもしれません。

分割できない一戸建ての相続は単独名義にしてから遺産分割協議を

複数人で相続する場合でも、一度単独名義に変更するのがベター

人生の中で、ご両親の死に直面することは、最大の悲しみかもしれません。

ただ、数々の状況に対処していかなければならず、悲しんでばかりもいられない現実があります。

例えば、亡くなったお父さまから住宅を遺産相続で受け取る場合において、その住宅が一戸建てで長男の家族が住んでいたとします。

そして、遺産を相続するのがあなたを含めて兄弟姉妹で計4人いたとしましょう。たちまち遺産相続についての問題が浮上します。

一戸建てを人数分で分割することはできません。

 

また、相続人4人の共有名義にして売却を行うと、その都度、全員の署名や印鑑証明書などが必要となり、手続きが煩雑になってしまいます。

そのため、便宜上、代表者単独名義にすることが望まれます。

まずは、相続人全員で遺産の分け方について話し合う必要があります。

 

分割協議をしっかり結んでから売却することが大事

相続人が複数おられる場合は、遺産の分割方法について話し合う「遺産分割協議」をしっかりと結ぶことが大切です。

また、その内容について記録した「遺産分割協議書」を作成するのも忘れてはいけません。土地建物を売却するということで、話し合いがついた場合は、複数(共有)の名義で相続登記を行うのではなく、便宜上、代表者単独名義にすることが望まれます。そして、売却換金後、諸経費や売却するまでの維持費などを差し引いた残額を、法廷相続通りに分割します。

ただし、ここで注意が必要です。遺産分割協議書の記載方法によっては、単独登記自体が行えないこともあり得ます。

なぜなら、基本的に不動産登記は建前上の登記は認められません。

本来、4名の共有財産にも関わらず、便宜上の問題で単独名義での登録を行ったと思われてしまったら、その時点で単独登記が不可能になります。

 

遺産分割協議書の記載方法に細心の注意を

では、どうすればいいのかと言うと、遺産分割協議書に単独で登記を受ける代表者が不動産を相続する旨について、きちんと内容を記載し、その不動産を全相続人で分けることについても明記しておくとトラブルが回避できます。

便宜上の単独名義による不動産売却については、さまざまな見解があるようですが、不動産の名義に関しては、単独であることが望ましいと思われます。

住宅を相続する場合の注意点として、贈与税、不動産所得税についても確認する必要があります。さらに固定資産税の支払い義務も生じます。

税務面について、相続人の事情も関係してくることから、相続後に困らないように、事前に自分で調べたり、情報収集することは大切でしょう。

 

関連ページ

共有者多数による全員の意思疎通と合意:/contents/sharedestate/

 

関連記事

不動産を法廷相続人以外へ遺贈するには

法定相続人に引き継ぐ「相続」と遺言による「遺贈」の違いとは

まず、相続と遺贈にどういった違いがあるかご存じですか?

「相続」とは、被相続人(亡くなった方、例えば一家のお父さん)の財産を、残された配偶者である妻や子など、相続人に引き継がれることを言います。この場合、これら親族の方々は法廷相続人といって、法律で規定された相続の権利を持つ人です。

 

「遺贈」とは、遺言を書いた人(遺言を残した人)の財産を全部、または一部が指定された人(団体などの場合もあります)へ贈与されます。もちろん、上記のような法廷相続人に遺言などにより遺贈することもできます。

ただし、遺言で指定された人(受遺者)が死亡していた場合は、その人への遺贈は無効になります。指定された人(受遺者)の配偶者や子どもといった相続人が、代わって取得できるわけではありません。

 

お孫さんに代襲相続、弟さんに遺贈をした女性のお話

孫娘さんに相続、弟さんに遺贈をした方のお話です。

旦那さまを亡くし、親から受け継いだ大きな邸宅にひとりで住んでいた高齢の女性・Aさんは、近年、一人娘も難病で亡くしおられました。

Aさんが遺言書を作成するにあたり、相続人は亡くなった一人娘が生んだB子さんのみ。AさんにとってB子さんは孫にあたり「代襲相続」となります。

B子さんは、遠方から足を運んで献身的にAさんの看護をしておられましたので、B子さんが来ているときに遺産相続についてのお話も進めていました。Aさんは、「この家に孫娘のB子さんに住んでほしいけれど、無理であれば弟に譲りたい」と希望されました。

 

Aさんには高齢の弟さんがおられました。弟さんはお元気で、定期的にAさんのお見舞いに訪れていました。

しかし、弟さんはお父さんが生きている頃に自宅などの相続放棄をしておられたようです。こういった経緯もあり、Aさんが親の家を受け継いで住んでおられたのですが、Aさんは自分の後は弟さんに家を引き継いでほしいといった気持ちだったのでしょう。

 

そこで、邸宅については弟さんに遺贈、そのほか財産についてはB子さんに相続してもらうといった遺言を公証役場にお願いしました。

 

不動産共有についてもトラブル軽減の側面が

前述のお話の場合、相続人はお孫さんであるB子さんのみ。弟さんは相続ではなく遺贈です。

なお、相続人ではない人が遺贈により相続した財産は、相続税の課税対象になります。

 

相続税には、基礎控除といって一定額以下の相続税はかかりません。

相続税の基礎控除の金額は

3000万円+600万円×法定相続人の数

この基礎控除を計算する際、財産を遺贈された人は、法定相続人の数に含まれません。

 

また相続税は、被相続人の一親等の血族(子、代襲相続の孫、親)および配偶者以外の人が、遺贈で財産を受け継いだ場合などは2割加算されます。

 

しかし、今回の高齢の女性のように、孫娘に財産を、弟には代々受け継がれてきた邸宅を遺したいといった心情から「相続」「遺贈」の形をとって遺志をお伝えになる場合もあります。相続は財産とともに〝想い〟も引き継ぐことだと思います。

 

関連ページ

不動産の相続・贈与の手続き:/contents/consultancy-business/#entry-57

準備中

ただいま準備中です。ご迷惑をお掛け致しますが、しばらくお待ち下さい。

平成27年版「土地白書」「首都圏白書」発表(国土交通省)

 国土交通省は6月、平成27年版の「土地白書」と「首都圏白書」を発表した。
 土地白書は、「平成26年度土地に関する動向」と「平成27年度土地に関する基本的施策」の2つに分かれており、26年度土地に関する動向では、景気回復基調の下での地価や不動産投資市場の動向に加え、土地利用の観点からの人口減少や自然災害発生の可能性への対応等についてまとめ、26年度に政府が土地に関して講じた施策について紹介している。 27年度土地に関する基本的施策では、27年度に政府が土地に関して講じようとする、基本的施策について取り上げている。 首都圏白書は第1章、第2章、資料編で構成。第1章は、人口減少・少子高齢化の進展下での持続可能な活力ある首都圏の実現に向けての方向性が記載され、第2章は、様々な首都圏整備の状況を紹介。 白書によると、空き家の動向について、首都圏の空き家率は平成25年が首都圏全体で3.5%、東京圏で3.0%、周辺4県で6.0%。15年からの推移でみると、東京圏ではおおむね横ばいであるものの周辺4県は、15年の4.1%から1.9ポイントの増加となっている。 賃貸住宅の空き家率は、25年は首都圏全体で18.5%、東京圏で17.3%、周辺4県で27.2%、全国で18.8%となっている。15年時点では、首都圏全体16.8%、東京圏15.7%、周辺4県24.1%、全国17.6%で、東京圏も含めて全体的に増加傾向となっている。

家族信託を活用した不動産相続のメリット

財産管理の手法「家族信託」を活用して資産の運用・管理を

タイトルにある「家族信託」とは、「財産管理の手法」のことです。不動産資産などを持つ方が、自分の老後の生活や介護などに必要な資金の管理・運営・給付などを、信頼できる親族に任せる制度のことです。

また、家族・親族に依頼するため、高額な委託料は発生しません。家族信託を活用するメリットを挙げてみましょう。

 

まず、後見制度に代わる柔軟な財産管理を実現できます。

判断能力が不十分な方々の財産管理・給付などを行う成年後見制度は、裁判所からの制約が多いため、財産の運用や活用、相続対策を行うなど、制度利用者側の意向が受け入れられないケースも多いのが実情です。しかし、家族信託の場合は、本人が自分の意志で財産管理を行うことができます。さらに、不動産の売却や買換え、アパート建築といった資産運用や組替えが本人や管理を任された家族の判断と責任で行うことができます。

 

遺言と異なり二次相続以降の資産継承の指定が可能

資産継承についても、ご本人の思いを反映させることができます。通常の遺言では、二次相続以降(例えば、一家の主であるお父さんが亡くなった場合、原則、配偶者であるお母さんと子供がお父さんの財産を相続する時が一次相続、その後、お母さんが亡くなり、子供が全て相続することを二次相続といいます。※原則、子供は二回相続することになり、その二回目のことをいいます。)の資産継承先を指定できません。しかし、家族信託ではそれが可能です。

アパート(信託財産)を持つお父さん(委託者)が、長男(受託者)に管理などを依頼(信託契約)。この時点でアパートの所有権は長男に移りますが、信託の目的は管理なので、アパート売却を勝手に行うことはできません。そして、必要経費を除いた収益は、お父さん(受益者)とお母さんが生活費として活用する取り決めにしておきます。

 

そして、お父さんが亡くなったときは、お母さんが受益者となる信託契約を定めておけば、お母さんひとりになってもアパートの収益を配当してもらえます。さらにお母さんが亡くなって信託契約が終了したら、アパートにおける収益などをすべて長男が取得すると定めておくことができます。

 

不動産共有についてもトラブル軽減の側面が

また、アパート所有者であるお父さんの死後、兄弟間などで遺産分割協議が整わず、不動産を法定相続通りの持ち分で共有することになった場合。共有者全員、すなわち兄弟みんなの同意がなければ不動産を処分できません。

しかし、家族信託での契約を元に、第三者、あるいは共有者の中から一人を受託者とし、ほかの共有者の権利を受益権に変換することで、相続トラブルを軽減することができます。

 

関連ページ

共有者多数による全員の意思疎通と合意→/contents/sharedestate/