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2015 4月

不動産を法廷相続人以外へ遺贈するには

法定相続人に引き継ぐ「相続」と遺言による「遺贈」の違いとは

まず、相続と遺贈にどういった違いがあるかご存じですか?
「相続」とは、被相続人(亡くなった方、例えば一家のお父さん)の財産を、
残された配偶者である妻や子など、相続人に引き継がれることを言います。
この場合、これら親族の方々は法廷相続人といって、法律で規定された相続の権利を持つ人です。

「遺贈」とは、遺言を書いた人(遺言を残した人)の財産を全部、
または一部が指定された人(団体などの場合もあります)へ贈与されます。
もちろん、上記のような法廷相続人に遺言などにより遺贈することもできます。
ただし、遺言で指定された人(受遺者)が死亡していた場合は、その人への遺贈は無効になります。
指定された人(受遺者)の配偶者や子どもといった相続人が、代わって取得できるわけではありません。


相続と遺贈

 

お孫さんに代襲相続、弟さんに遺贈をした女性のお話

孫娘さんに相続、弟さんに遺贈をした方のお話です。
旦那さまを亡くし、親から受け継いだ大きな邸宅にひとりで住んでいた高齢の女性・Aさんは、
近年、一人娘も難病で亡くしおられました。
Aさんが遺言書を作成するにあたり、相続人は亡くなった一人娘が生んだB子さんのみ。
AさんにとってB子さんは孫にあたり「代襲相続」となります。
B子さんは、遠方から足を運んで献身的にAさんの看護をしておられましたので、
B子さんが来ているときに遺産相続についてのお話も進めていました。
Aさんは、「この家に孫娘のB子さんに住んでほしいけれど、無理であれば弟に譲りたい」と希望されました。

Aさんには高齢の弟さんがおられました。弟さんはお元気で、定期的にAさんのお見舞いに訪れていました。
しかし、弟さんはお父さんが生きている頃に自宅などの相続放棄をしておられたようです。
こういった経緯もあり、Aさんが親の家を受け継いで住んでおられたのですが、
Aさんは自分の後は弟さんに家を引き継いでほしいといった気持ちだったのでしょう。

そこで、邸宅については弟さんに遺贈、そのほか財産についてはB子さんに相続してもらうといった
遺言を公証役場にお願いしました。
 

不動産共有についてもトラブル軽減の側面が

前述のお話の場合、相続人はお孫さんであるB子さんのみ。
弟さんは相続ではなく遺贈です。
なお、相続人ではない人が遺贈により相続した財産は、相続税の課税対象になります。

相続税には、基礎控除といって一定額以下の相続税はかかりません。
相続税の基礎控除の金額は
3000万円+600万円×法定相続人の数
この基礎控除を計算する際、財産を遺贈された人は、法定相続人の数に含まれません。

また相続税は、被相続人の一親等の血族(子、代襲相続の孫、親)および配偶者以外の人が、
遺贈で財産を受け継いだ場合などは2割加算されます。

しかし、今回の高齢の女性のように、孫娘に財産を、弟には代々受け継がれてきた邸宅を
遺したいといった心情から「相続」「遺贈」の形をとって遺志をお伝えになる場合もあります。
相続は財産とともに〝想い〟も引き継ぐことだと思います。
 

『関連ページ

・不動産の相続・贈与の手続き:/contents/consultancy-business/#entry-57


関連記事

・相続節税対策を行うためには相続人の事情の把握と配慮が大切:/blog/2014/06/post-24.php

・相続税は納めすぎている場合が多い!?:/blog/2014/04/post-22.php

家族信託を活用した不動産相続のメリット

財産管理の手法「家族信託」を活用して資産の運用・管理を

タイトルにある「家族信託」とは、「財産管理の手法」のことです。
不動産資産などを持つ方が、自分の老後の生活や介護などに
必要な資金の管理・運営・給付などを、信頼できる親族に任せる制度のことです。
また、家族・親族に依頼するため、高額な委託料は発生しません。
家族信託を活用するメリットを挙げてみましょう。

まず、後見制度に代わる柔軟な財産管理を実現できます。
判断能力が不十分な方々の財産管理・給付などを行う成年後見制度は、
裁判所からの制約が多いため、財産の運用や活用、相続対策を行うなど、
制度利用者側の意向が受け入れられないケースも多いのが実情です。
しかし、家族信託の場合は、本人が自分の意志で財産管理を行うことができます。
さらに、不動産の売却や買換え、アパート建築といった資産運用や組替えが本人や
管理を任された家族の判断と責任で行うことができます。


家族信託

 

遺言と異なり二次相続以降の資産継承の指定が可能

資産継承についても、ご本人の思いを反映させることができます。
通常の遺言では、二次相続以降(例えば、一家の主であるお父さんが亡くなった場合、
原則、配偶者であるお母さんと子供がお父さんの財産を相続する時が一次相続、
その後、お母さんが亡くなり、子供が全て相続することを二次相続といいます。
※原則、子供は二回相続することになり、その二回目のことをいいます。)
の資産継承先を指定できません。しかし、家族信託ではそれが可能です。
アパート(信託財産)を持つお父さん(委託者)が、長男(受託者)に管理などを依頼(信託契約)。
この時点でアパートの所有権は長男に移りますが、信託の目的は管理なので、
アパート売却を勝手に行うことはできません。
そして、必要経費を除いた収益は、お父さん(受益者)とお母さんが生活費として
活用する取り決めにしておきます。

そして、お父さんが亡くなったときは、お母さんが受益者となる信託契約を定めておけば、
お母さんひとりになってもアパートの収益を配当してもらえます。
さらにお母さんが亡くなって信託契約が終了したら、アパートにおける収益などを
すべて長男が取得すると定めておくことができます。
 

不動産共有についてもトラブル軽減の側面が

また、アパート所有者であるお父さんの死後、兄弟間などで遺産分割協議が整わず、
不動産を法定相続通りの持ち分で共有することになった場合。
共有者全員、すなわち兄弟みんなの同意がなければ不動産を処分できません。
しかし、家族信託での契約を元に、第三者、あるいは共有者の中から一人を受託者とし、
ほかの共有者の権利を受益権に変換することで、相続トラブルを軽減することができます。


・実践・不動産による節税対策のポイント①【不動産を生前贈与する】
/blog/2014/06/post-25.php

・相続税改正でこんな人にも課税の可能性が・・
/blog/2014/03/post-19.php

・不動産相続・贈与の手続きについて
/contents/consultancy-business/#entry-57

「住生活総合調査」住み替え理由の1位とは?

国土交通省が発表した「平成25年住生活総合調査」によると、
住宅・住環境に対する総合評価は「満足」が21.9%(前回調査比3.4%増)、
「まあ満足」が55.3%(同2.7%増)となり、
満足と考える割合が8割弱となりました。
 
 
今後5年以内に住み替え意向を持つ世帯の主な住み替え目的では、
「住宅を広くする、部屋を増やす」が21.5%で最多。
 
また、最近5年間に住み替えた世帯の目的と比較して増加幅が
大きかったものは、「間取り、収納、設備などを使いやすくする」が7.9%増、
「親、子などとの同居・隣居・近居」7.3%増となりました。
 
このほか、
◇子育てのために重要な項目
◇高齢者の住環境に重要な項目
◇空家の所有とその利用方法  などの項目で調査。
 
 
詳しくはこちら
http://r18.smp.ne.jp/u/No/360701/28zle8gJDpCH_29478/15042502_jyu_kin.html
(国交省「住生活総合調査」速報集計、回収世帯数:7万6,096)
 

遺産として残された家を売却換金したほうが良い場合、悪い場合

売却するか賃貸に出すといった選択肢が挙げられる

家族で暮らした家から子どもたちが巣立ち、年を取った両親だけで住んでいるというのは、
少子高齢化が進む日本のあちらこちらで見かける風景です。
そして両親が亡くなり実家が残されたものの、子どもたちはそれぞれ家庭を作り
家を構えているといった場合。空き家になってしまった家をどうするのかが、問題になってきます。

その選択肢として、「売却して現金化する」あるいは「賃貸に出して家賃を得る」などが挙げられます。
今回は、売却換金した方が良い場合と悪い場合について考えてみたいと思います。


賃貸OR売買

 

将来的に住む予定がある、賃貸として利用できる場合は保有

実家など家を売却せず、保有しておくことが望ましい場合を挙げてみます。
・将来、都市部にある自分の現在の住まいを売却、あるいは賃貸に出して受け継いだ家に
移り住むことを考えている。

・受け継いだ人の子どもが家庭を持つなど、住まいが必要になった際に譲ることを予定している。

・リフォームなどを加えると、賃貸物件として十分に不動産運用が期待できる。

上記のようなケースが考えられます。

また、家族の思い出がいっぱい詰まった家を売ることに、ためらう方も多いと思います。
そういったときは家の劣化が進まないようにまめに風を通して部屋の掃除をする。
庭が荒れてしまうと、害獣の温床になってしまうので定期的に手入れをする。
屋根瓦や塀などが崩れ、近隣の住民に迷惑をかけることがあればトラブルに発展するので、
兄弟、姉妹などで協力して修繕費を出し合う。
こういったメンテナンスを行うことで、お盆やお正月に親族が集う大切な場所として活用することができます。

 

利用目的や資産価値がない場合は売却の検討を

次に、売却した方が良い場合について考えてみます。
先述とは逆で
・将来的に、誰も住む予定はない。

・立地的に条件が悪く、人口減少など土地の値段が上がる見通しはなく資産価値を見込めない。

・賃貸に出すにしても、築年数が古いなど大規模改修を行う必要がある。

上記のようなことが挙げられます。

遺産として残された家を売却するか保有するかは「自分や親族が利用する『消費財産』として
利用目的・価値があるかどうか」「将来、資産価値が上がるかどうか」といった目線で
判断してみるのが良いと思います。
利用目的、資産価値がないようであれば売却換金を検討してみましょう。


・相続した実家を賃貸する方法
/blog/2014/07/post-31.php

・不動産売却査定価格はあくまでも売る為の参考価格

/blog/2014/07/post-33.php

・住まなくなった“自宅”を賃貸するときの注意点
/blog/2015/01/post-42.php

・不動産売却の流れ
/contents/sell/

・不動産賃貸の流れ
/contents/rent-out/

備えあれば憂いなし!?老後の住まいを見据えた住宅購入

一度住宅を購入すればその先長く、同じ家に住むことになります。
そこで、年齢やライフスタイルが変化しても長く快適に住める住まいとはどのような住宅なのか。
老後の生活も考慮した住宅購入のコツやポイントを説明します。


 家族構成変化
 

長く快適に住める住宅を探す

人生の中で大きな買い物の一つである住宅は、そう何度も買い替えられるものではありません。
ようやく手に入れたマイホームに何年、何十年も住み続ける中で、私たちは年齢を重ね、それに合わせて家族構成やライフスタイルも変化します。

情報収集を広く行い、さまざまな観点から慎重に物件を選んでいるという方でも、現在のライフスタイルの延長としてせいぜい数年後をイメージしながら購入決定していることが多いと思います。

しかし、その先に必ず訪れる老後に、思いもよらない変化が生まれる可能性があることは意外に見落としがちです。
そのため、住宅購入を検討する時から、老後も住みやすい環境とはどのような環境なのかを意識しておくことは大切だといえるでしょう。
 

老後も住みやすい周辺環境とは

老後も快適に住むことができる物件を探すうえで、周辺環境が老後にも適しているかという視点は重要です。

例えば、眺望が良く緑も多い高台の分譲地を購入したけれど、いざ老後を迎えると、何をするにしても坂道を下ったり上がったりと魅力と感じていたロケーションが逆に負担になってしまった、などという話をよく聞きます。

車を運転できる間は何も問題はなかったのに、体力や視力の衰えなどで運転できなくなった途端に非常に住みづらくなり、
引越しを余儀なくされてしまう事態もありえます。

また同時に押さえておきたいポイントとして「買い物」と「通院」が挙げられます。

例えば、仕事をしている間は仕事帰りに買い物を済ますことができるため、特に不便を感じていなかったのに、退職をして自宅に居ることが多くなると、日々の生活動線が変わるために、不便を感じるということがあります。
居住地の近くに普段の生活に必要な生鮮食品や日用品の買い物ができる商業施設があるかどうか、そして大病院でなくても診療所や歯科医院等があるかどうかでも老後の住みやすさは全く違うものになります。

老後快適


購入にあたって、現在の状況だけで判断をするのではなく、車に乗れなくなった時や長距離を歩くことが困難になった老後の生活をイメージし、自宅からの徒歩圏内で買い物を済ますことができるかどうかの利便性や、病院へのアクセスを意識するとよいでしょう。

関連記事:
・マイホームの購入時期は、自分達で決める!
/blog/2014/08/post-34.php

・マイホーム購入手続きのご説明
/contents/buy/

分割できない一戸建ての相続は単独名義にしてから遺産分割協議を

複数人で相続する場合でも、一度単独名義に変更するのがベター

人生の中で、ご両親の死に直面することは、最大の悲しみかもしれません。
ただ、数々の状況に対処していかなければならず、悲しんでばかりもいられない現実があります。
例えば、亡くなったお父さまから住宅を遺産相続で受け取る場合において、
その住宅が一戸建てで長男の家族が住んでいたとします。
そして、遺産を相続するのがあなたを含めて兄弟姉妹で計4人いたとしましょう。
たちまち遺産相続についての問題が浮上します。
一戸建てを人数分で分割することはできません。
また、相続人4人の共有名義にして売却を行うと、その都度、
全員の署名や印鑑証明書などが必要となり、手続きが煩雑になってしまいます。
そのため、便宜上、代表者単独名義にすることが望まれます。

まずは、相続人全員で遺産の分け方について話し合う必要があります。

実家の一戸建


~分割協議をしっかり結んでから売却することが大事~

相続人が複数おられる場合は、遺産の分割方法について話し合う「遺産分割協議」を
しっかりと結ぶことが大切です。
また、その内容について記録した「遺産分割協議書」を作成するのも忘れてはいけません。
土地建物を売却するということで、話し合いがついた場合は、
複数(共有)の名義で相続登記を行うのではなく、便宜上、代表者単独名義にすることが望まれます。
そして、売却換金後、諸経費や売却するまでの維持費などを差し引いた残額を、
法廷相続通りに分割します。
ただし、ここで注意が必要です。遺産分割協議書の記載方法によっては、
単独登記自体が行えないこともあり得ます。
なぜなら、基本的に不動産登記は建前上の登記は認められません。
本来、4名の共有財産にも関わらず、便宜上の問題で単独名義での登録を行ったと思われてしまったら、
その時点で単独登記が不可能になります。


~遺産分割協議書の記載方法に細心の注意を~

では、どうすればいいのかと言うと、遺産分割協議書に単独で登記を受ける
代表者が不動産を相続する旨について、きちんと内容を記載し、
その不動産を全相続人で分けることについても明記しておくとトラブルが回避できます。
便宜上の単独名義による不動産売却については、さまざまな見解があるようですが、
不動産の名義に関しては、単独であることが望ましいと思われます。
住宅を相続する場合の注意点として、贈与税、不動産所得税についても確認する必要があります。
さらに固定資産税の支払い義務も生じます。
税務面について、相続人の事情も関係してくることから、相続後に困らないように、
事前に自分で調べたり、情報収集することは大切でしょう。 

不動産売買時の仲介手数料は、決まっている訳ではない!?

不動産売買時にお客様が不動産会社に対して支払う「仲介手数料」について、
一般的によく言われるのが、物件価格×3%+6万円(税別)という設定が概ねの認識だと思います。
また、過去に、不動産会社の仲介のもと不動産売買を行ったことのある方であれば、
不動産売却・購入時には、上記のような計算式に基づき、
仲介手数料をお支払になられていると思います。
不動産取引に係る監督官庁は「国土交通省」となります。
また、宅地建物取引業法に基づき仲介手数料の規定についても、国土交通大臣が決定しています。

仲介手数料

さて、この仲介手数料ですが、国土交通省の規定では、
宅地建物取引業法に基づく仲介手数料については、
“上限”が定められているだけであり、その上限以内であれば幾らの金額でも構いません。

ただ、実際の不動産取引の慣習では、
その上限額いっぱい(物件価格×3%+6万円「税別」)の金額を支払うケースが殆どです。
よくある認識として、一般の顧客は、この仲介手数料は法律で定められている金額だから
金額交渉などが出来ない、とお思いの方が多くおられるようです。
上記のように、法律で定められている金額は、あくまで“上限”であり、
それ以内であれば、当事者間の合意事項です。

ところが、大手の不動産会社であれば、この仲介手数料について、
社内規定に基づき、上限額から下げることは一切しません。
(筆者も、以前は大手不動産会社に勤務していました。)
勿論、不動産売買を主とした不動産会社であれば、
売買仲介手数料は“聖域”であり、業務遂行の生命線です。
また逆に、不動産会社によっては、「仲介手数料半額」「仲介手数料無料」などを売り文句として、
顧客獲得に繋げている会社もあるようですが、不動産という高価な資産を扱う立場として、
剥離多売のビジネスモデルは些か不安が残ります。

実際、お客様の立場から見て、不動産売買時に係る諸費用の中で、
仲介手数料の占める割合が高いことも事実です。
仲介会社とお客様の双方が納得いく合意ラインを見つけ出し、良好な関係を築くことが望まれます。
 

不動産の売却依頼時に締結する契約について ~「媒介契約」 ~

一般的に不動産の売却を行う場合、自らで購入者を探すことはとても難しいため、
不動産会社に仲介(媒介)を依頼することとなります。
これを「媒介契約」と言います。
この媒介にあたり、依頼者(所有者)の保護・取引の安全及び流通の円滑化を図るため、
媒介契約の書面化が義務付けられています。
不動産会社は媒介契約を締結するにあたり、依頼者の意思を十分確認した上で、
媒介契約を締結し、直ちに媒介契約書面を交付することとなっています。

尚、媒介契約は以下の通り、種類があります。

1.専属専任媒介契約
  特徴:依頼者が他の不動産会社に重ねて依頼することができない契約です。
      また、依頼者自身が見つけた相手方と直接売買することもできません。
  対象不動産の指定流通機構(近畿レインズ)に、媒介契約締結の翌日から
 5日以内に登録されます。

2.専任媒介契約
  特徴:依頼者が他の不動産会社に重ねて依頼することができない契約です。
      依頼者自身が見つけた相手方と直接売買することは可能です。
      対象不動産の指定流通機構(近畿レインズ)に、媒介契約締結の翌日から
      7日以内に登録されます。

3.一般媒介契約
  特徴:依頼が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる契約です。
      また、依頼者自身が見つけた相手方と直接売買することは可能です。
      対象不動産の指定流通機構(近畿レインズ)への登録は任意です。

※指定流通機構(近畿レインズ)とは、・・・
  近畿圏の不動産会社の殆どが加盟している公益財団法人や公益社団法人が運営している、
  不動産会社専用のネットワークサイトです。


媒介契約

上記の通り、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」については、
複数の不動産会社に重ねて依頼をすることが出来ないですが、
依頼を受けた不動産会社は自分の会社だけ依頼を受けているという立場により、
積極的に販売活動を行う傾向があります。
またその反面、「一般媒介契約」は、依頼者が複数の不動産会社に重ねて依頼することが
可能なことから、依頼を受けた不動産会社は、専任又は専属専任契約ほど、
積極的な販売活動とならない傾向もあります。
また、専属専任媒介契約は一週間に一回以上、媒介契約は二週間に一回以上の
業務報告義務(書面又はメール)がありますが、一般媒介契約は業務報告の義務がありません。

複数の不動産会社に重ねて依頼することが可能な「一般媒介」と
専任で依頼する「専任媒介」「専属専任媒介」のどれを選択するのかで、
売却不動産の“運命”が決まるかもしれません。
 

不動産の無料一括査定を依頼する場合の心得

大切なご所有不動産の売却について、相場が幾ら位なのか、当然ながら気になるところです。
そのような時に、「無料一括査定」というサイトを見かけます。
“会員登録企業1000社”や“5社まで一括査定”など、サイト運営側は、
様々な趣向をこらして売却検討者の心理を突こうとします。
利用するにあたり、以下のことを意識してご登録及び査定依頼することをお勧めします。

・複数社に一括査定を依頼した時、会社によって査定価格に大きな差が生じている場合は、
特に、「高い価格」を提示した査定内容を疑問視すること。

・査定依頼に伴うサイト登録後は、査定会社などからの案内メールやダイレクトメールが
頻繁に送られてくる可能性が高いことを理解しておくこと。

・売却と賃貸との同時査定は行わない。
 (理由:査定会社にとっては、賃貸よりも売却の方が望ましいため、売却促進の内容の査定となるため。
  売却・賃貸の両方検討している場合は、別の会社に査定依頼する方が望ましい。)

一括査定

また、マンションの場合は、同じ棟内での販売状況や成約事例がある場合が多く、
一般の方でも売却相場が比較的分かり易いと思います。
ただ、一戸建てや土地などは、物件の属性(物件の特徴など)が強く、
一般の方では評価方法が分かりずらい部分もあると思います。

不動産は「一物四価」と言われ一つの不動産に四つの価格が設定されていると言われます。

・「時価(実勢価格)」
  実際の市場で取引されている価格

・「公示地価(公示価格)」
  国土交通省が一般土地取引の指標とするため、毎年1月1日を基準にして
  3月に公表するもの。

・「相続税評価額(路線価)」
  国税庁が、相続税、贈与税の課税のため、毎年1月1日を基準にして8月に
  公表するもの。公示価格の概ね8割の評価と言われる。

・「固定資産税評価額」
  各市町村が固定資産税等の課税のため、3年毎の基準年度の前年1月1日を基準にして
  3月又は4月に公表するもの。公示価格の概ね7割の評価と言われている。

査定の内容については、上記の公的な価格との相互バランスもとれているのか等
についても確認することをお勧めします。

また、実際の売却依頼は行わないけれど、査定だけを依頼する「セカンドオピニオン査定」
というサービスを行っている会社もあります。(有料)
個人資産の中でも大部分を占める大切な不動産の査定、直ぐに売るつもりはないけれど、
不動産の診断という意味で行う場合もあるようです。